房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策探討

文／顧睿 淮安市不動產(chǎn)登記中心 江蘇淮安 223001

引言：

當前我國始終強化社會主義發(fā)展道路，在新時代發(fā)展進程之中，各個行業(yè)的發(fā)展速度越來越快，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極大地影響了我國整體經(jīng)濟的發(fā)展形勢，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速擴張。為了進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要對其進行適當引導與扶持，進一步實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效路徑。

1、在國民經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)的主要作用

房地產(chǎn)的快速發(fā)展將中國經(jīng)濟推向了一個新的水平。在社會主義現(xiàn)代化建設的進程中，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加速了中國的城市化進程。同時，它也為改善中國居民的生活環(huán)境做出了相應的貢獻。隨著社會人口的不斷增長，就業(yè)、醫(yī)療和住房已成為最令人擔憂的事情。房地產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)形成了大面積的建筑形式。在建筑或工廠建設過程中，它實際上緩解了中國的沉重壓力，為維持人民的溫飽做出了巨大貢獻。此外，房地產(chǎn)的快速發(fā)展也吸引了越來越多的投資者的關注，引進了國內(nèi)外注資，使建筑行業(yè)擁有了越來越多的新技術(shù)和新設備，這對我國相關人才的培養(yǎng)非常重要，也刺激了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)不是一個獨立的行業(yè)。與信息技術(shù)相關的所有行業(yè)都受到了影響，發(fā)展迅速。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了中國整體經(jīng)濟的發(fā)展。

2、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素

2.1 盈利水平的影響

近年來，國土資源日趨緊張，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的門檻逐步提高。較高的投資將在一定程度上導致壟斷。此外，近年來人們對住房的需求逐漸增加，這使得房地產(chǎn)的盈利能力處于較高的地位。由于房地產(chǎn)的高回報特性，吸引了越來越多的人投資于房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展。雖然大量的房地產(chǎn)投資加速了行業(yè)的發(fā)展，但也極大地改善了房地產(chǎn)經(jīng)濟的存量，改善了住房的供給關系。然而，這在很大程度上導致了房地產(chǎn)經(jīng)濟從過熱轉(zhuǎn)為降溫。盈利能力的影響使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展迅速下滑。

2.2 調(diào)控的影響

近年來，對房地產(chǎn)實施了相應的調(diào)整政策，這將對土地資源供應、金融成本和消費者的房地產(chǎn)購買意愿產(chǎn)生一定的影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。為了刺激國民經(jīng)濟的發(fā)展，出臺了一些購房優(yōu)惠政策，以刺激人們購房，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，激發(fā)整個經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的活力。政策可以從側(cè)面調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展。這表明，無論是從土地和貨幣供應方面，還是從消費需求方面、稅收政策等中間環(huán)節(jié)，國家都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展方向產(chǎn)生一定的影響，這也是該政策的初衷。

2.3 社會需求變化的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)的初期，人們對住房的需求處于非常旺盛的狀態(tài)。在這樣的背景環(huán)境下，房地產(chǎn)作為一種資源有限的產(chǎn)品，具有鮮明的賣方色彩。房地產(chǎn)一旦成為賣方的產(chǎn)品，將在市場經(jīng)濟中發(fā)揮一定的壟斷作用。在這一階段，從房地產(chǎn)的經(jīng)濟需求來看，房地產(chǎn)已經(jīng)從絕對需求階段轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬π枨箅A段，市場需求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》扛纳坪统鞘谢a(chǎn)生的住房需求。消費者對居住環(huán)境、區(qū)位、環(huán)保、便利等方面提出了越來越高的要求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從簡單的“開發(fā)、建設、交易”模式轉(zhuǎn)變?yōu)樯顚哟蔚纳虡I(yè)模式。

2.4 造價人員水平有待提高

在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)設計的成本控制工作中，存在一個比較重要的問題，即開發(fā)設計造價工作人員技術(shù)水平綜合素質(zhì)不高。在我國社會主義經(jīng)濟不斷提升的背景下，工程造價企業(yè)規(guī)模不斷擴展，也在側(cè)面提醒相關的企業(yè)要提高造價人員的專業(yè)性。在此期間因為我國造價開發(fā)設計人員工作隊伍職工數(shù)量嚴重不足，所以一些作為開發(fā)設計師的工作者承擔起了造價人員工作者的責任。而這些開發(fā)設計人員自身的開發(fā)設計專業(yè)知識與成本控制專業(yè)技能不夠豐富，往往不能吸取其他類型房地產(chǎn)開發(fā)設計造價工程中的經(jīng)驗并加以綜合利用，難以充分保障房地產(chǎn)造價項目開發(fā)設計的針對性，不能充分展現(xiàn)其在房地產(chǎn)開發(fā)設計控制中的價值，影響關系到其他房地產(chǎn)項目的開發(fā)設計質(zhì)量。

2.5 開發(fā)設計成本控制監(jiān)督不及時

房地產(chǎn)開發(fā)設計階段中會出現(xiàn)工程造價監(jiān)督不及時的這種情況，主要原因是由于房地產(chǎn)開發(fā)設計機構(gòu)與房地產(chǎn)監(jiān)理單位之間缺少對房地產(chǎn)設計開發(fā)成本控制的重視程度，導致工程成本控制開發(fā)設計不科學與不合理。并且在具體的企業(yè)成本控制監(jiān)督期間，部分從業(yè)人員尚未完全樹立成本控制監(jiān)督意識，總是將自我經(jīng)濟利益視作業(yè)務核心，甚至沒有針對性組織開發(fā)設計具體成本控制監(jiān)督實施方案，阻礙具體成本控制監(jiān)督工作進展。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的相關策略

3.1 合理規(guī)劃

我國土地面積雖然較為廣闊，但是多山地丘陵，適合居住的環(huán)境有限，并且我國人數(shù)完較多，人均住房面積有限。房產(chǎn)開發(fā)需要土地資源，而土地資源無法再生。所以房地產(chǎn)的開發(fā)需要重視提升房產(chǎn)開發(fā)的土地利用率，以及相關部門在規(guī)劃用地時需要合理，將土地資源與空間資源的利用率進一步發(fā)揮。首先，在項目立項之前，需要整體規(guī)劃，人均面積所需數(shù)量，或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需使用的面積，將規(guī)劃做到精確，避免實際建設后，大量土地資源的浪費。其次，需要重視對施工材料的規(guī)劃，在采購相關材料時，提前做好相關預算工作，避免出現(xiàn)建設過程中超預算情況的出現(xiàn)，并且采購的提前規(guī)劃有利于房地產(chǎn)行業(yè)更加科學的發(fā)展。同時房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃需要部門調(diào)控，從城市發(fā)展大局與行業(yè)需求角度出發(fā)，引導混亂發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃性建設，避免房地產(chǎn)投資資源的重疊，防止造成不必要的損失，將房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展朝著科學性方向引導，促進行業(yè)逐步成熟。另外，積極的市場調(diào)研必不可少，這對企業(yè)在行業(yè)布局有著重要意義，是合理規(guī)劃的重要手段，避免盲目開發(fā)后，房產(chǎn)供需不平衡而出現(xiàn)損失。合理規(guī)劃需要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)科學發(fā)展。

3.2 完善金融體系

早期房地產(chǎn)遍地開花的原因之一就是房產(chǎn)開發(fā)金融貸款的支撐，雖然使得大量房產(chǎn)得以實現(xiàn)建設，但是其不完善的金融貸款也引出了大量的問題。因此需要建設進一步完善的金融調(diào)控體系，建設與房地產(chǎn)開發(fā)更為匹配的金融體系。為此，需要根據(jù)發(fā)展情況，對當前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款結(jié)構(gòu)做進一步的優(yōu)化，使得金融體系的貸款審核更為科學，貸款利率與額度的設置更為符合，將房產(chǎn)行業(yè)的資金流動問題在開發(fā)前就實現(xiàn)解決。另外，銀行的貸款是當前開發(fā)商的首要選擇，但是銀行的資金投資需要兼顧各行各業(yè)，其對房地產(chǎn)行業(yè)的投資有其局限性，因此地方可以根據(jù)實際情況，調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，通過引進社會閑散資金進行房地產(chǎn)建設，豐富我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資形式，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈短期斷裂而導致的整個項目的終止。在房地產(chǎn)開發(fā)中金融調(diào)控是重要的方式，這是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)的重要措施，因此多元化的融資手段才是行業(yè)發(fā)展的未來，避免單一結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性不強。金融行業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分，完善整個體系才能實現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展，這不僅能實現(xiàn)金融行業(yè)的有序發(fā)展，更對我國未來的發(fā)展有著積極作用。

3.3 加強對環(huán)境的保護

響應國家政策，與世界未來發(fā)展同步，才是一個行業(yè)未來發(fā)展的方向。而房產(chǎn)開發(fā)中存在的問題是多方面的，其中對環(huán)境的破壞是較為嚴重的一個，同時也是與世界未來發(fā)展不相符合的。因此在房產(chǎn)開發(fā)中，將環(huán)境保護列為房產(chǎn)開發(fā)的重要位置，才能實現(xiàn)未來的發(fā)展。實際上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與環(huán)境是密不可分的，一個好的居住環(huán)境將會吸引到更多的購買者，同時房產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境友好相結(jié)合，將會促進城市的綠色發(fā)展，是可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。所以，未來進行房地產(chǎn)開發(fā)需要將環(huán)境保護的理念融入房產(chǎn)開發(fā)之中，促進二者的和諧發(fā)展。以人與自然為主題進行住宅建筑的設計，將環(huán)境的美好與設計相融合，實現(xiàn)對環(huán)境的保護。這樣才能在既與國家政策相符合，助力國家的綠色發(fā)展理念，完將企業(yè)的社會責任承擔起來，為社會更好的發(fā)展作貢獻，這樣才能使得房地產(chǎn)行業(yè)的未來充滿光明。

3.4 加大改革力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟體制對房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要意義，是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)的發(fā)展對我國經(jīng)濟發(fā)展作用突出，但是當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與我國社會存在一定的不適應性，因此需要加大其改革力度，以適應社會發(fā)展，主要將集中在保證其經(jīng)濟效益的同時進一步發(fā)展其社會功能。因此需要從社會公益的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)行業(yè)的資本逐利性進行削弱，提升其社會影響力，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)社會形象好轉(zhuǎn)。另外注重對其投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，確保其與社會發(fā)展方向，與國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控相一致，提升其穩(wěn)定性。同時需要進一步提升市場監(jiān)管的作用，解決房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)開發(fā)而進行貪污腐敗的情況，促進行業(yè)健康發(fā)展。并將執(zhí)法力度進行提升，以解決當前房地產(chǎn)行業(yè)頻繁暴露的各種問題。加大房地產(chǎn)經(jīng)濟體制的改革力度，完善行業(yè)整體結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，才是房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

3.5 細致分析資料，全方位減少造價

開發(fā)設計者還需要通過切合實際的項目調(diào)查以及資料查閱，分析掌握房地產(chǎn)開發(fā)設計項目技術(shù)建議開發(fā)設計手冊、工程開發(fā)設計可靠性評估報告與房地產(chǎn)開發(fā)設計工程任務計劃書的相關開發(fā)設計數(shù)據(jù)，著手對應所需材料和備用設備的開發(fā)設計獲取，掌握設備替換對應材料與提高設備綜合性能后的市場化與價格，將房地產(chǎn)質(zhì)量化作為首要前提用以減少房地產(chǎn)開發(fā)設計成本。并且工程開發(fā)設計者還應安排專業(yè)知識以及技能豐富的技術(shù)人員定期參與實地考察，全方位深入分析全國房地產(chǎn)水文和水下地質(zhì)施工情況，以免一時產(chǎn)生房地產(chǎn)施工不良或者地質(zhì)情況問題，打好房地產(chǎn)造價質(zhì)量控制的堅實基礎。

3.6 依托互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建信息化管理平臺

以移動互聯(lián)網(wǎng)信息時代的發(fā)展為歷史背景，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟社會體系建設業(yè)務活動中，信息管理技術(shù)廣泛應用于各個領域，想要充分擴展現(xiàn)代企業(yè)的信息發(fā)展應用空間，在企業(yè)經(jīng)濟管理業(yè)務活動中，需要充分發(fā)揮企業(yè)信息化在技術(shù)上的優(yōu)勢，完善現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)濟財務管理模式，構(gòu)建企業(yè)管理財務會計、經(jīng)濟財務會計的信息溝通協(xié)作渠道，強化企業(yè)管理財務會計和企業(yè)經(jīng)濟財務會計之間的業(yè)務職能識別聯(lián)系與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，迎合會計融合趨勢。結(jié)合我國企業(yè)自身經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和企業(yè)改革發(fā)展需求，建立企業(yè)管理、經(jīng)濟發(fā)展計劃等目錄，建立數(shù)據(jù)資源庫實現(xiàn)資源共享，推動企業(yè)經(jīng)濟管理活動系統(tǒng)化發(fā)展。

4、房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢

4.1 國內(nèi)房價將趨于穩(wěn)定

雖說房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠在一定程度上提升人們的生活水平，但是如果房地產(chǎn)經(jīng)濟不停發(fā)展，房價高居不下，那么將造成更多的人買不起房，反而會降低社會整體生活水平。近幾年，房價的迅速上漲使得很多人都沒有能力購買房子。尤其是在北京、上海等一些一線城市，房價更是高得離譜，很多人奮斗一輩子都沒法在這類城市購買一套像樣的房子。在這種情況下，人們的生活質(zhì)量大打折扣，社會平均消費水平將持續(xù)走低。目前我國已經(jīng)意識到了這個問題，為解決這個問題，國家采取了很多措施和解決方案。在宏觀調(diào)控下，我國的經(jīng)濟體系已經(jīng)趨于完善，未來我國的房價將會趨于穩(wěn)定，房價將不會有大范圍的波動。但是具體的房價還是要視地方發(fā)展狀況而定，國家并不能對房價進行統(tǒng)一規(guī)定，只能從宏觀角度控制房價的增長。

4.2 房地產(chǎn)行業(yè)將趨于成熟

目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然處于高速發(fā)展的階段，雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展存在一些問題，但是隨著時間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的各方面將逐步得到完善。在國家以及房地產(chǎn)企業(yè)的努力下，一些關于房地產(chǎn)的小問題都將得到妥善解決，企業(yè)的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)也會在不斷的發(fā)展過程中得到完善與改革。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)將會日漸成熟，有利于促進市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.3 國家將進一步完善房地產(chǎn)法律體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)的努力，也需要國家進行宏觀調(diào)控。為確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身管理結(jié)構(gòu)進行完善和優(yōu)化，確保企業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，國家要不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，構(gòu)建一個完整的房地產(chǎn)管理法律體系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。未來我國將會結(jié)合國情以及一些社會性因素，對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。同時國家相關部門也會根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展情況，建立與房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展情況相適應的法律體系，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展進行規(guī)范化、秩序化以及法治化管理，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。在宏觀調(diào)控以及相關政策的作用下，未來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展將會更加穩(wěn)定，市場經(jīng)濟的發(fā)展也將會更加協(xié)調(diào)。

4.4 房地產(chǎn)的發(fā)展將更注重保護環(huán)境

人類的頻繁活動加劇了環(huán)境污染，為保證人類社會的可持續(xù)發(fā)展，各個國家有必要采取具體的措施加大環(huán)境保護力度，降低人類活動對自然環(huán)境的影響。首先，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)要將可持續(xù)發(fā)展理念融入其中，通過走可持續(xù)發(fā)展道路，推動企業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高消費、高浪費的行業(yè)，因此環(huán)境保護需要房地產(chǎn)行業(yè)的積極參與。為能夠在環(huán)境保護中發(fā)揮重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)商需要始終堅持“以人為本、保護環(huán)境”的理念開展日常工作，做到環(huán)境保護與房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，通過不斷完善自身房產(chǎn)建設結(jié)構(gòu)，確保房屋建筑能夠和周圍環(huán)境和諧相處。其次，在未來，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格把關基礎設施的建設質(zhì)量，盡量將居民風俗文化、愛好等結(jié)合起來，為居民構(gòu)建一系列的娛樂設施和公共場所。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強綠化建設，這樣能夠吸引消費者的眼光，從而可推動房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，滿足環(huán)境保護要求。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，應緊跟時代的發(fā)展，創(chuàng)新管理模式，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。