二手房互換：初衷好 成交難

□ 《民生周刊》記者 鄭智維

圖/鄭智維

由政府搭建“牽手”平臺，市民的二手房可以產(chǎn)權(quán)互換。合肥市的一項(xiàng)住房交易試點(diǎn)，引發(fā)業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。

2022年12月8日，安徽省合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合相關(guān)部門搭建線上服務(wù)平臺，開啟二手住房互換服務(wù)。在合肥市區(qū)范圍內(nèi)，已取得不動產(chǎn)權(quán)證書（含房屋所有權(quán)證書）并可上市交易的存量住房可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)互換。

當(dāng)下,二手房市場相對冷清，交易難度較大。二手房互換成交的可能性，受到不少業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

接受《民生周刊》記者采訪時(shí)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，早在三四十年前，二手房互換的模式在大城市就已普遍存在。當(dāng)時(shí)是單位分房，沒有市場化交易渠道，只能通過交換實(shí)現(xiàn)住房交易。

互換服務(wù)

2022年12月26日，《民生周刊》記者在鏈家平臺以“合肥二手房”為關(guān)鍵詞，共找到107363套符合條件的住房。

城市規(guī)模越來越大，越來越多的人步入現(xiàn)代都市的生產(chǎn)生活節(jié)奏，“職”與“住”產(chǎn)生空間分離。合肥推出二手住房互換試點(diǎn)的初衷，是更好地滿足群眾就學(xué)、就醫(yī)、就業(yè)等方面住房需求。

和主流住房交易相比，二手住房互換模式是一種小眾化需求。例如，一些老人希望把市區(qū)的兩居室置換為郊區(qū)的三居室，而郊區(qū)的家庭則希望獲得市區(qū)房源的學(xué)區(qū)學(xué)位資源?；诖耍袑＜艺J(rèn)為互換模式有助于促進(jìn)二手房的交易。

從操作來看，合肥的二手房互換試點(diǎn)并不復(fù)雜。通過搭建線上服務(wù)平臺，合肥市房產(chǎn)局開啟二手住房互換服務(wù)新模式。同時(shí)，合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“合房公司”）8個(gè)線下門店將協(xié)助辦理住房置換業(yè)務(wù)。

產(chǎn)權(quán)人在合肥市存量住房置換服務(wù)平臺注冊后，平臺利用大數(shù)據(jù)對置換房源信息進(jìn)行核驗(yàn)，確保人、房、產(chǎn)權(quán)真實(shí)。

用戶在平臺填寫置換意向后，通過大數(shù)據(jù)智能分析匹配，精準(zhǔn)推送意向房源信息，用戶可選擇自行看房或委托合房公司協(xié)助看房，置換雙方達(dá)成一致后，即可線上或線下辦理置換合同網(wǎng)簽。

置換雙方持身份證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書等相關(guān)材料自行或申請由合房公司協(xié)助，前往不動產(chǎn)交易登記大廳受理窗口辦理納稅和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。房屋互換交易后，學(xué)位按現(xiàn)行“市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策”執(zhí)行。

“真實(shí)的房源信息、專業(yè)的代辦服務(wù)，能夠幫助解決產(chǎn)權(quán)雙方難以找到合適的互換房源、擔(dān)心產(chǎn)權(quán)糾紛和多次往返奔波的煩惱?！庇袑＜曳治?。

特殊的房屋交易

2022年11月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.7%。其中，二、三線城市二手住宅價(jià)格同比環(huán)比均持續(xù)下降。

目前來看，各地二手房交易量較低。為促進(jìn)二手房交易，多地推出交易新模式。除互換模式外，還有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等城市出臺“帶押過戶”模式。

就房屋交換而言，是兩套房屋的所有權(quán)人將房屋等價(jià)或差價(jià)交換的雙向交易活動，是一種特殊形式的房屋買賣。在互換模式試點(diǎn)推出之前，此類房屋互換屬于兩筆交易。

此次合肥搭建的平臺，具有自動撮合和匹配的功能，總體上有助于提高效率和加快交易。

在盤古智庫高級研究員江翰看來，二手房互換模式有其價(jià)值。業(yè)主如果希望置換住房，當(dāng)前的交易模式是，將房子先售出，拿到售房款，然后再買房。對于房屋這種大宗交易而言，無論是等價(jià)互換還是補(bǔ)差價(jià)后交換的方式，都有其現(xiàn)實(shí)需要。

江翰談到一種常見的情況：如果業(yè)主想換房，但其中一人沒有足夠的資金，在賣房交易達(dá)成之前，買房的交易就無法形成。

如何破解當(dāng)下二手房供求錯(cuò)配的問題？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，要從規(guī)范二手房交易的秩序下手，打造公平可信的、大的房地產(chǎn)交易中介和平臺，確保真房源，降低二手房交易成本等。

交易的挑戰(zhàn)

二手房互換，能否激活二手房交易？

“對于二手房市場而言，能夠有效促進(jìn)市場交易，這種模式的優(yōu)勢是降低實(shí)際購房過程中的貨幣成本?！苯舱f。

不過記者注意到，雖然政府搭建的換房平臺提供免費(fèi)服務(wù)，但如果房屋互換成功還是要按照相關(guān)住房交易稅收政策繳納稅費(fèi)、登記費(fèi)、工本費(fèi)、土地收益金等。

“地方政府為群眾辦實(shí)事的初心容易理解，但因?yàn)榉孔拥牟町愄?，群眾的需求千差萬別，二手房互換很難達(dá)成實(shí)際的交易?！睆埓髠フf。

雖然房屋交換的需求存在，但房地產(chǎn)互換往往會存在需求和供給之間難以匹配的種種情況。在北京從事房產(chǎn)中介工作多年的劉聰告訴記者，住房交換屬于大宗交易。二手房交易中，購銷雙方需要考慮多種因素，而以房換房的難度比貨幣購房要大得多。

以貨幣化形式交易已是大勢所趨，重新回到以貨易貨的交易模式，其效率必然會大打折扣?！霸诨ヂ?lián)網(wǎng)模式之下，這種撮合的效率有可能被有效提升?！苯舱f，二手房互換模式的交易難度確實(shí)很大，能否真正成為一種可行的交易模式，最終還是要看具體的交易情況。