房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪技術(shù)研究與應(yīng)用

楊正清

（印江土家族苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，貴州銅仁 555200）

1 引言

房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪專業(yè)中的一個(gè)重要的分支，以房屋及土地為測(cè)量對(duì)象，其測(cè)量結(jié)果直接影響房屋產(chǎn)權(quán)人的根本經(jīng)濟(jì)利益。本文從房地產(chǎn)測(cè)繪以及房屋面積的含義、房地產(chǎn)測(cè)繪房屋面積的意義、測(cè)繪依據(jù)、現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)和設(shè)備的特點(diǎn)、房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪步驟、注意事項(xiàng)6 個(gè)方面進(jìn)行闡述，以供參考[1]。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪以及房屋面積的含義

房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪，簡(jiǎn)單理解就是在房地產(chǎn)地籍管理中運(yùn)用房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)對(duì)房屋面積進(jìn)行專業(yè)的測(cè)量。

對(duì)房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積以及公攤面積的測(cè)算都屬于房屋面積測(cè)算。計(jì)算公式為：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

公攤面積=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)

建筑面積，即通俗意義上的產(chǎn)權(quán)辦證面積，也就是購(gòu)買商品房時(shí)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算的面積，預(yù)售時(shí)按預(yù)測(cè)面積結(jié)算，交房時(shí)以實(shí)測(cè)面積結(jié)算。套內(nèi)使用面積，通俗講就是業(yè)主活動(dòng)區(qū)域內(nèi)的面積，需要根據(jù)房屋的水平投影面積進(jìn)行精確計(jì)算，主要包括餐廳、客廳、起居室、衛(wèi)生間、過(guò)道和廚房等面積，以及墻面粉刷裝修的厚度面積，不包括煙囪以及通風(fēng)道等。墻體面積包含承重墻和非承重墻兩部分墻體的面積。陽(yáng)臺(tái)面積包含屋外墻以及陽(yáng)臺(tái)外邊緣結(jié)構(gòu)所圍城的水平面積。公攤系數(shù)需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。

3 房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪的重要意義

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域涉及的房屋面積測(cè)定成為社會(huì)和百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，房屋的數(shù)量以及住房面積等已成為人們普遍關(guān)注的問(wèn)題，出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也越來(lái)越多?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋面積的測(cè)繪結(jié)果與房地產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、拆遷安置、稅費(fèi)繳納等密切相關(guān)，其結(jié)果可為房屋買賣、權(quán)屬爭(zhēng)議、邊界劃分等糾紛提供最真實(shí)、最可靠、最權(quán)威的解決依據(jù)[2]。做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重要意義在于：

太史公曰：孔子言“必世然后仁。善人之治國(guó)百年，亦可以勝殘去殺”。誠(chéng)哉是言！漢興，至孝文四十有余載，德至盛也。廩廩鄉(xiāng)改正服封禪矣，謙讓未成于今。嗚呼，豈不仁哉！(《孝文本紀(jì)》)

1）我國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下，開(kāi)發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，難免會(huì)從面積入手爭(zhēng)取更多的利益。為了避免開(kāi)發(fā)商的這種行為，并使房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益得到保障，我國(guó)推出了房地產(chǎn)測(cè)繪制度，并由專業(yè)的測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪所得數(shù)據(jù)結(jié)果可為房屋產(chǎn)權(quán)人從事房地產(chǎn)交易、申請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記提供依據(jù)；幫助房屋產(chǎn)權(quán)人明確購(gòu)房的占地面積、房屋的占地位置等，為減少相關(guān)糾紛提供有力幫助。如房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)測(cè)繪結(jié)果有異議，也可自行委托其他測(cè)繪公司進(jìn)行復(fù)核，測(cè)繪公司對(duì)出具的測(cè)繪報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任。

2）房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)管理、項(xiàng)目管理、不動(dòng)產(chǎn)交易管理時(shí)，以測(cè)繪公司出具的戶型圖及數(shù)據(jù)等資料為依據(jù)進(jìn)行辦理，同時(shí)也為由于不動(dòng)產(chǎn)糾紛引起的仲裁、鑒定提供依據(jù)。

3）相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫(kù)，作為建設(shè)數(shù)字城市以及建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供依據(jù)。

4 房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪依據(jù)

房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪主要依據(jù)GB/T 50353—2013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、GB/T17986—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局令第83 號(hào)）3 個(gè)規(guī)范和文件，在我國(guó)各地的房地產(chǎn)測(cè)繪中普遍適用。

5 現(xiàn)代測(cè)量設(shè)備及技術(shù)特點(diǎn)

房屋建筑面積的測(cè)繪過(guò)程中，現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)由于其具有較高的測(cè)量精度和自動(dòng)化水平、較少的人工勞動(dòng)強(qiáng)度以及較強(qiáng)的存儲(chǔ)功能等特點(diǎn)而被廣泛應(yīng)用，主要體現(xiàn)在測(cè)繪所用設(shè)備逐漸由傳統(tǒng)的經(jīng)緯儀、平板儀以及鋼尺等向目前的GPS、全站儀以及激光測(cè)距儀等精密儀器發(fā)展，而且計(jì)算機(jī)繪圖技術(shù)等相關(guān)先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)也發(fā)揮著重要作用。

現(xiàn)代測(cè)量設(shè)備和技術(shù)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：

1）新型測(cè)繪技術(shù)具有較高的精準(zhǔn)度。這主要是隨著各項(xiàng)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量提出了更高的要求，對(duì)測(cè)繪技術(shù)精度的要求也越來(lái)越高，目前現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)能夠基本滿足現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)精度的要求。

2）新型測(cè)繪技術(shù)具有較高的自動(dòng)化水平，在數(shù)據(jù)測(cè)量之后可以通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行自動(dòng)繪圖，具有提升測(cè)量效率，減輕人工作業(yè)強(qiáng)度，減少人工誤差，提高測(cè)量精度四大優(yōu)點(diǎn)。

3）節(jié)約人力資源。傳統(tǒng)的工程測(cè)量需要耗費(fèi)大量的人力進(jìn)行實(shí)地考察、數(shù)據(jù)的收集以及圖紙的繪制，而新型測(cè)繪技術(shù)采用數(shù)字化技術(shù)便能夠?qū)崿F(xiàn)圖紙的自動(dòng)繪制，大大減輕了人工勞動(dòng)強(qiáng)度。

4）具有較強(qiáng)的存儲(chǔ)功能。由于目前測(cè)繪技術(shù)數(shù)字化水平不斷提高，可以將繪制的圖形存儲(chǔ)在軟盤中進(jìn)行永久儲(chǔ)存，便于在使用中隨時(shí)提取。

以下對(duì)房屋面積測(cè)繪中經(jīng)常采用的儀器和技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)做簡(jiǎn)要介紹。

5.1 GPS 技術(shù)

GPS 技術(shù)，即全球定位系統(tǒng)，是一種在現(xiàn)代信息科技推動(dòng)下形成的新型測(cè)量定位技術(shù)。其應(yīng)用原理是通過(guò)人造衛(wèi)星發(fā)射無(wú)線電信息來(lái)獲取測(cè)量定位目標(biāo)的控制位置或相關(guān)地質(zhì)信息。在房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪中，GPS 技術(shù)主要用于對(duì)房屋權(quán)屬界址的測(cè)量，夯實(shí)房屋面積的量算基礎(chǔ)工作。

5.2 全站儀

全站儀是一種集光、機(jī)、電為一體的高技術(shù)測(cè)量?jī)x器，是集水平角、垂直角、距離（斜距、平距）、高差測(cè)量功能于一體的測(cè)繪儀器系統(tǒng)。在房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪中使用全站儀只需安裝一次即可完成全部工作，其自帶數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，可以快速而準(zhǔn)確地對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，大大提高了工作效率，同時(shí)確保了測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

5.3 GI S 技術(shù)

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System 或Geo-Information System，GIS），又稱為“地學(xué)信息系統(tǒng)”，是在計(jì)算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)的支持下，對(duì)整個(gè)或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、運(yùn)算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)。在房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪中應(yīng)用GIS 技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)全數(shù)字化的基礎(chǔ)測(cè)繪，系統(tǒng)自帶多種圖形編輯手段和快捷方式，可以對(duì)不規(guī)則圖形進(jìn)行繪圖，大大提高測(cè)繪繪圖人員的工作效率。

6 房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪的步驟

6.1 測(cè)前準(zhǔn)備

測(cè)繪人員對(duì)項(xiàng)目資料及圖紙進(jìn)行收集，并核實(shí)資料的真實(shí)性及完整性。根據(jù)圖紙對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行確認(rèn)，并分配任務(wù)至各作業(yè)組。

6.2 實(shí)地測(cè)繪

進(jìn)入場(chǎng)地后，測(cè)繪人員對(duì)照?qǐng)D紙對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行核對(duì)，對(duì)設(shè)備進(jìn)行校核后開(kāi)始進(jìn)行測(cè)量，每部分面積測(cè)量完畢后都要進(jìn)行兩次獨(dú)立核算，并且差值在規(guī)定范圍內(nèi)方可進(jìn)行下一部分的測(cè)量，第一個(gè)測(cè)量數(shù)據(jù)都要進(jìn)行記錄。

6.3 測(cè)繪結(jié)果

根據(jù)規(guī)劃圖、施工圖與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)建筑面積進(jìn)行核算，經(jīng)審核后出具房屋權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書。

商品房需經(jīng)預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)兩步方可交付使用。房屋預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪公司根據(jù)其提供的規(guī)劃文本、設(shè)計(jì)圖紙等資料和文件劃分房屋的功能區(qū)和使用功能，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范繪圖、計(jì)算出各套房屋的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e、建筑面積，出具預(yù)測(cè)繪成果報(bào)告圖冊(cè)。房屋預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)，同時(shí)作為商品房買賣合同（預(yù)售）網(wǎng)簽備案的預(yù)測(cè)面積使用。

房屋實(shí)測(cè)是房屋竣工備案驗(yàn)收完成后，有資質(zhì)的測(cè)繪人員到房屋現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋屬性及各功能區(qū)實(shí)地勘察，現(xiàn)場(chǎng)采集測(cè)量數(shù)據(jù)，參考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的建筑設(shè)計(jì)圖、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖、竣工圖、工程規(guī)劃許可證等資料、文件劃分房屋的功能區(qū)和使用功能，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范繪圖，計(jì)算出各套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e，先進(jìn)行內(nèi)外互檢，然后質(zhì)檢員進(jìn)行質(zhì)量檢查，驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收，如全部符合要求，即形成房屋測(cè)繪成果報(bào)告。房屋實(shí)測(cè)面積是法定確權(quán)的房屋面積，是業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

7 房地產(chǎn)房屋面積測(cè)繪注意事項(xiàng)

7.1 做好對(duì)前期資料的收集

進(jìn)場(chǎng)測(cè)量前，要做好對(duì)前期資料的收集工作，并確保其真實(shí)性和完整性。前期資料圖紙應(yīng)包括建筑施工圖紙以及規(guī)劃文本、圖紙變更文件等，必要時(shí)與設(shè)計(jì)部門進(jìn)行溝通，確定相關(guān)測(cè)繪部位測(cè)繪內(nèi)容。

7.2 做好房屋面積計(jì)算部位的認(rèn)定

這項(xiàng)工作是房屋面積測(cè)繪工作的重中之重，也是進(jìn)行房屋面積測(cè)繪前的關(guān)鍵一步，是很容易引起糾紛的一項(xiàng)工作。測(cè)繪前，要明確界定測(cè)繪房屋面積的邊界，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判定，如不能明確確定，可要求建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位出具詳細(xì)說(shuō)明，然后進(jìn)行明確界定。

7.3 做好公攤面積的計(jì)算

首先，對(duì)房屋合法權(quán)益明確的房屋，按照相應(yīng)的文件和協(xié)議進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)?，如果房屋合法?quán)益不明確，需要對(duì)其房屋面積進(jìn)行比例計(jì)算之后進(jìn)行分?jǐn)?。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，大型綜合體越來(lái)越多，可以同時(shí)兼具住宅、商業(yè)以及辦公功能，對(duì)于這種建筑物公攤面積的確認(rèn)，要嚴(yán)格按照使用功能分別進(jìn)行分?jǐn)偅瑖?yán)禁統(tǒng)一采用一個(gè)系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7.4 確保測(cè)繪規(guī)范體制落實(shí)到位

當(dāng)前，各相應(yīng)測(cè)繪軟件智能化程度不高，測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性極易受測(cè)繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化的影響。因此，在房屋建筑面積測(cè)繪中，必須遵循相關(guān)測(cè)繪規(guī)范完成測(cè)繪工作。要實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工作的高效質(zhì)量控制，必須保證測(cè)繪成果與實(shí)際居住情況相適應(yīng)，保證測(cè)繪過(guò)程相對(duì)獨(dú)立。

8 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)在房地產(chǎn)事業(yè)中占有重要的位置。房地產(chǎn)測(cè)繪的存在不但可以很好地保障消費(fèi)者的權(quán)益，也是推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展的重要力量。在目前土地規(guī)劃、城市規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)管理工作的開(kāi)展中，現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)由于其具有較高的測(cè)量精度、較高的自動(dòng)化水平、較少的人工勞動(dòng)強(qiáng)度以及加強(qiáng)的存儲(chǔ)功能等特點(diǎn)而被廣泛應(yīng)用，可以通過(guò)科學(xué)手段提高測(cè)繪的質(zhì)量和效率，以及整體的服務(wù)水平。