辦公大樓裝修改造施工組織研究

王佳佳

（北京國際建設集團有限公司，北京 100000）

0 引言

本文以北京某綜合辦公樓改造施工項目為案例進行組織研究。該項目位于西北三環(huán)，分地上和地下兩部分實施改造，地上5 層原建筑使用功能為商業(yè)，改造為辦公及辦公配套，地下B1、B2 層為商業(yè)及超市，改造為辦公配套、商業(yè)、職工餐廳及其廚房、設備用房，地下B3為車庫設備用房，B4 為人防此兩層只翻改，不做功能改造。改造體量大，工期短，牽扯專業(yè)繁多，這需要進行詳細的施工組織設計才能按期保質保量完成改造工作。

1 改造工程項目概況

例如：某辦公大樓改造分東西區(qū)部分，地上部分共5 層，地下部分4 層，地上部分被既有道路分隔開，地下連成一體，總體面積為390000m2。該辦公大樓具體需要改造裝修內容：包括但不限于既有建筑物抗震性結構加固、非抗震性結構加固、結構改造、部分原建筑物構件拆除工作（含屋面工程拆除等）、土方開挖、基坑支護、降排水、地基與基礎、土方回填、混凝土基礎和地下室防水保溫（含原防水、保溫修補）、樁基工程、主體結構（含混凝土結構、鋼結構等）、二次結構（混凝土結構、砌體結構等）、室內外門窗、地下室樓面地坪及墻面修補及粉刷、屋面工程（包括基層和保護、保溫與隔熱、防水與密封、屋面綠化）、人防工程（含更換、修補及完善）、室外工程（道路、坡道、景觀綠化、下沉廣場、連廊、紅線內市政管網(wǎng)等）、與紅線外市政道路、管網(wǎng)的連接、與地下通道的連接等，以及建筑電氣系統(tǒng)（含永電工程施工，含10kV 線路、變電所工程）、給排水系統(tǒng)、暖通空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（除、室內精裝修、幕墻系統(tǒng)、室內外標識系統(tǒng)、廚房設備供應及安裝、泛光照明系統(tǒng)、直飲機系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)[1]。

2 施工組織部署和方案

2.1 組織結構設置

在實施組織架構設計基礎上，我們又在東西區(qū)施工現(xiàn)場分別設置項目部，通過選擇技能較全面、精干得力的工程科技隊伍充實項目部和施工班組，進一步完善了項目組織，健全管理體系，明晰了責任與權力關系，對項目建設實施了全環(huán)節(jié)、全流程的管理[2]。

2.2 施工管理目標

（1）質量目標：確保工程質量合格，爭創(chuàng)北京市裝飾優(yōu)質工程獎項。

（2）進度目標：499 天。

（3）安全生產(chǎn)目標：不得產(chǎn)生重大安全事故或人員死亡，輕傷頻率控制在2‰以內。

（4）文明施工目標：2 星綠色安全工地。

（5）消防管理目標：技預防為主，防消結合，無火災事故。

（6）回訪與保修目標：履行回訪與保修義務，為業(yè)主提供更好的服務。

2.3 施工順序安排

（1）施工總順序為：按層劃分流水段，從上往下、先濕后干、隱蔽合格后再做飾面。

（2）施工總安排為：施工準備→臨時設施搭建（臨建、臨水、臨電、臨時消防、安保監(jiān)控、圍擋）→施工電梯、樓內正式電梯接收→非結構拆除驗收場地交接→原結構測量→拆除工作（屋面、幕墻）→外檐室外工程（屋面、幕墻施工→室外工程施工）結構拆改加固工程→2 次結構砌體結構樓地面基層防水濕作業(yè)；→機電、弱電、消防管線橋架安裝，裝飾基層施工→裝飾面層機電末端設備安裝→機電消防弱電系統(tǒng)調試、系統(tǒng)聯(lián)合調試→竣工清理驗收各項驗收→4 方驗收，尾項銷項，保潔拓荒→竣工備案驗收→小業(yè)主照管裝修。

2.4 施工準備工作

（1）技術準備工作。

結合該項目工程特點的需要制定質量管理措施，確定質量管理計劃，在核心工藝、重點施工工序等步驟搭建質量控制措施。結合施工組織計劃，確定分部分項驗收的工程施工控制措施，并及時進行現(xiàn)場施工交底，知道工程現(xiàn)場。并制定建筑施工計劃，制定主要原物料用量計劃。

（2）人、材、機準備工作。

在施工力量的安排上，要做好施工人員班組的劃分以及施工工序分工，進場前做好各種施工培訓，明確施工管理制度，便于人員現(xiàn)場管理。結合施工預算進行材料供應、采購、到場計劃的安排，并根據(jù)施工組織計劃安排，施工材料有機會的安排到場，同時特殊的施工設備也要納入施工組織計劃當中，全盤考慮施工設備的進場、使用、調試等工作。

3 施工進度計劃及保障措施

根據(jù)本工程特點，施工分為：施工準備階段、結構加固施工階段、裝修及機電施工階段、竣工驗收階段。

（1）周密部署、合理安排流水順序。合理安排工序及人力，合理利用作業(yè)面。

（2）完善施工組織計劃和方案，增加機械化施工不斷完善施工組織計劃，精密分析，與項目組探討現(xiàn)場各種狀況，并就會出現(xiàn)的風險提前做好應對的措施。遇到特殊節(jié)日或雨季等季節(jié)性問題，還要考慮工序安排的合理性，并作出一些備選應對方案，做好各項準備，保證施工的持續(xù)性。提高機械化施工程度，從而提高各工種勞動力的工作效率。

（3）質量檢查標準化、規(guī)范化，減少質量問題或返工。加強質量的現(xiàn)場檢查，對人員進行跟班作業(yè)，確?，F(xiàn)場人員按照既定的設計方案和施工交底內容以及施工組織計劃施工，發(fā)現(xiàn)質量問題要提前進行處理，避免整體返工的問題，且不能影響下一環(huán)節(jié)。同時要注意完工步驟的保護工作，避免損壞成品，造成返工。

（4）做好施工期各項準備措施，確保材料和設備及時進場。做好各階段的施工準備工作，預制構件加工廠家提前確定，預制構件深化圖紙?zhí)崆斑M行設計確認。施工材料、工具、器械以及班組人員要按照既定的施工組織計劃實施進場，確保現(xiàn)場施工的銜接。涉及多專業(yè)交叉施工的，務必要穿插作業(yè)，暖通、電氣等安裝工程要與其他裝飾工程相互配合穿插作業(yè)，最大化節(jié)約現(xiàn)場施工時間，確保項目按期交付。

（5）做好甲方、監(jiān)理單位、設計和施工單位的協(xié)作?，F(xiàn)場要做好甲方和監(jiān)理單位、設計、施工單位的溝通，周度要組織一次現(xiàn)場協(xié)調會，每日要開展開展現(xiàn)場項目部例會，及時溝通項目中出現(xiàn)的問題。

（6）現(xiàn)場做好工期倒計時宣傳和灌輸，提升現(xiàn)場人員工期意識，保證按期完工。

（7）實行明確的獎懲制度，關鍵工序、節(jié)點、部位組織開展勞動競賽形式。

4 施工現(xiàn)場平面布置方案

（1）施工現(xiàn)場總平面布置原則。

平面布置合理有序，統(tǒng)籌考慮各階段的用地協(xié)調，科學合理布設施工路線和加工場區(qū)域，確保材料運送的方便順暢，盡量減少二次移動。施工區(qū)域規(guī)劃與地點的確定符合流程，盡量減少在工程建設中的相互交叉影響；各種臨時設備的布局與設置符合整個工程建設階段的管理與生產(chǎn)的要求，工期間臨時用水、臨時供電布局要合理等，同時符合工程甲方階段對安全、環(huán)保、消防等方面的管理規(guī)定；在施工現(xiàn)場區(qū)域內不設有勞動人生活區(qū)。同時立足緊湊性與可調控性，以整個工程建設的時間規(guī)劃為基礎做出了階段性調度。

（2）水平運輸布置。

根據(jù)總平面圖在現(xiàn)有圍墻基礎上修繕臨時臨時圍擋，場區(qū)四周均有修建好的市政道路，在場區(qū)內設置一條環(huán)形混凝土臨時施工道路，供后期施工使用，待工程地塊施工完畢，修建正式路時破碎改建，現(xiàn)場主大門設置在場區(qū)東兩側，在東側設置一個施工專用臨時進出料大門，不用時隨時封閉，西側大門主要為人員進出使用。在外用電梯附近設置材料堆放及建筑垃圾堆放場地。

（3）消防水電布置。

現(xiàn)場水源利用原建筑內泵房，電源利用原有配電室。一二級配電箱（即A、B 箱）及現(xiàn)場消火栓在樓內均勻分布。設置數(shù)量滿足使用及相關要求。

（4）垂直運輸機械的選擇。

為加快結構施工進度，根據(jù)工程進度安排和現(xiàn)場情況，擬在二次結構施工階段安裝外用電梯。分別布置在樓西側和東側。電梯及接料平臺架基礎均坐落在原建筑周邊老土上，基礎范圍內均需重新夯實，確保地基承載力。

5 主要技術經(jīng)濟指標

5.1 辦公大樓裝修改造重點及難點

（1）成品保護。

該辦公區(qū)項目為改造施工，工程體量較大、涉及的施工專業(yè)多、現(xiàn)場涉及大量各專業(yè)交叉施工、施工產(chǎn)品保護工作也多，且涉及的物資和設備類目多。在搶工時容易出現(xiàn)成品受損的現(xiàn)象，需要項目部研究專項方案，確保成品保護工作的正常進行。

應對措施：形成以公司項目經(jīng)理主導、由各部門機構聯(lián)合，并得到社會各界積極響應的工程成品保障責任組織，即成品保護小組，通過協(xié)調聯(lián)合總承包人與機電部分的各專業(yè)工程方共同動手，有紀律、有秩序的進行穿插作業(yè)，以保證用于工程的原材料、成品、半成品、工序產(chǎn)品，以及工程已完成的各部分項目產(chǎn)品均得到了有效保護，保證施工時所安排的設備不被損壞、劃傷，從而提高了整體建筑的施工質量。

（2）施工各專業(yè)交叉進行，需要總包統(tǒng)一管理。

本工程項目的改造量大、工期緊、協(xié)作單位繁雜，各專業(yè)工種間的穿插合作也十分頻繁。如何形成強大的項目管理組織機構，確定最優(yōu)的項目管理施工組織方案，并合理調度各項目分包隊伍及建筑施工者，配合各項目協(xié)作單位的工作步伐，以確保整個項目管理施工過程的順利完成，將是項目部最主要的工作職能。

應對措施：①明確的總、分包職責和義務。根據(jù)招標文件和施工合同編制總分包界面劃分表，明確劃分總、分包的職責和義務，并用合同形式確定。②對專業(yè)分包商的協(xié)調配合。作為總體施工承包商，將全面承擔協(xié)調各業(yè)主指定專業(yè)項目分包商間的施工協(xié)同管理，協(xié)調各職能部門和對應專家間進行交流和聯(lián)系，相互間及時傳遞有關資料，提供項目安排，實現(xiàn)施工步調一致性。

（3）全過程BIM 技術應用。

本建筑具備了體積大、綜合管線多的特征，在工程施工上將會引入多種分包單元，在基于BIM 深化方面，既要顧及到圖紙深化的精確性，也要顧及到不同專業(yè)間的工序搭設。因此把各專業(yè)的深入成果直觀體現(xiàn)在BIM 模式當中，直觀清楚的體現(xiàn)出深入成果，并能表現(xiàn)出各個工序之間的搭接節(jié)點，以便整體考慮建造流程中的所有問題。

應對措施：①成立BIM 深化設計部、制定管理流程由機電和土建深化設計人員組成，與各分包單位深化設計人員聯(lián)合辦公。設專人與設計院、業(yè)主定期進行溝通，保證信息準確，使深化設計工作做到高效、快捷。②由于本工程改造內容多，將會引入多個分包單位，在基于BIM 深化的分包管理方面，既要考慮到圖紙深化的精準度，又要考慮到各個專業(yè)之間的工序搭接。組織專家顧問組專家對工程深化設計工作提出建設性意見，指導深化設計工作，提高深化設計的質量和速度。③BIM技術在管線排布深化設計上的使用。BIM 技術對圖紙進行深化設計，能夠使得效果更佳直觀。在各專業(yè)初稿設計完成的基礎上，進行第一次三維機電管線綜合排布，然后組織各相關專業(yè)對第一次綜合排布中發(fā)現(xiàn)的問題進行分析，共同探討，運用綜合管線平衡技術進行系統(tǒng)管線的綜合排布，制定解決方案，并根據(jù)解決方案，調整各專業(yè)的深化設計方案，完成第二次三維機電管線的綜合排布，確保各專業(yè)的深化設計方案能夠順利實施。本工程的深化設計工作，確保所有機電專業(yè)有計劃、有組織地進行。

（4）建筑垃圾利舊處理措施

本工程拆除量大（外幕墻、屋面鋼結構、屋面各層做法等），產(chǎn)生大量建筑垃圾，要避免對環(huán)境造成污染以及秉承變廢為寶的理念，所以如何處理大量的建筑垃圾是本工程關注的重點。

解決措施：本工程拆除的磚瓦、混凝土等材料全部運輸至資源處置中心進行消納處理，通過特有的循環(huán)再生技術將建筑垃圾“變廢為寶”，生成低標號混凝土、墻體材料、市政磚等，實現(xiàn)有限資源無限循環(huán)。

5.2 施工質量及效益分析

為了確?，F(xiàn)場施工能夠按照施工組織計劃推進，首先要結合現(xiàn)場施工情況制定施工管理制度，做好自查、抽查、檢查等工作；其次，要有項目經(jīng)理統(tǒng)籌對整個項目進行全流程管理，尤其是施工圖、施工費用、工程材料、工程驗收等工作，全面保證項目交付質量。再次，要規(guī)范現(xiàn)場變更流程的管理，變更必須要有流程支撐，不能發(fā)生變更現(xiàn)場就直接施工，不同的變更要設置不同的變更流程，以確保施工有序開展的同時，費用也能夠合理控制。最后在項目施工完成以后，不僅要對客戶進行回訪，也要對項目進行整體總結和分析，尤其是過程中的問題，避免后期的施工管理出現(xiàn)同樣的額問題。為了實現(xiàn)工程改造的社會和經(jīng)濟效益，不僅要注重施工效率的提升，還要保證采用合格的施工工藝和質量，降低施工工程的損耗，節(jié)約社會成本。

6 結語

綜上所述，隨著社會化不斷的發(fā)展，城市不斷進步，人員集中辦公需求的增加，也增加了辦公區(qū)域的改造需求，良好的施工組織計劃安排是保障改造質量的前提，因此施工單位在施工過程中，專業(yè)的施工人員必須要做好施工組織計劃，提前做好各項準備工作，而后結合業(yè)主的需求進行相應的調整，在實際施工時要使用新工藝、新技術和新材料，提高工程施工的效益和速度，最終為項目的整體完工做好經(jīng)濟效益的提升保障。