建筑后評估探索與實踐— 以上海某體驗式酒店為例

劉欣華，曹亦洵（華建集團華東建筑設(shè)計研究院有限公司，上海 000）

1 上海某體驗式酒店的項目狀況

上海某體驗式酒店（下文簡稱“酒店”）的地理位置得天獨厚，基地條件極為特殊。項目地塊前身是一個采石坑，坑深約 80 m，東西最遠約 270 m，南北最長約 180 m。為了突出該酒店的獨有景觀特色，建筑主要分布在坑的東側(cè)邊，西側(cè)大部分仍保留天然采石坑原貌?？傮w布局以主體建筑為中心，向西以舒展的曲線吸納橫山與坑崖的獨特景觀；東、南、北方向上貼合自然山坡的造型，依山勢緩緩而下。酒店客房主樓置于坑內(nèi)，貼合山勢為一正一反順接的兩段弧線，兩端的最大直線距離約 155 m；酒店裙房位于坑頂，一部分懸于坑上并與客房主樓交疊。總建筑面積約為 6 萬 m2，330余間客房。主體建筑坑上 2 F 裙房，坑內(nèi)水面以上共 14 F，坑內(nèi)水面以下共 2 F。

如此特殊的基地條件為酒店提供了獨一無二的景觀環(huán)境，同時也決定了酒店定位、方案設(shè)計理念以及設(shè)計技術(shù)處理方面的特殊性，對開發(fā)商、設(shè)計團隊、施工方乃至政府審批部門都是巨大的挑戰(zhàn)。酒店開業(yè)后，吸引了無數(shù)慕名而來的游客，見證歷時 12 a 建造的世界建筑奇跡。

2 項目后評估的意義與方式

“項目后評估”在項目管理中也叫“項目后評價”,是在建筑項目決策活動結(jié)束后判斷最終決策正確與否的標準,用來測量建筑設(shè)計與建成實際的差異，從而對于未來的前期策劃提供參考指標，為項目的全生命周期做更完善的服務(wù)。

本次項目后評估以上海某體驗式酒店為例，本著目的明確性、題項適當性、語句一致性的原則，通過三個維度來取材，從設(shè)計師的視角出發(fā)，設(shè)計了調(diào)查問卷，包括酒店管理方的后期運維、用戶的入住體驗，問卷形式包含管理公司訪談問卷和住客網(wǎng)上調(diào)研問卷。

項目組對于調(diào)查問卷的成果進行梳理，形成分析報告，針對本次的調(diào)研及分析報告提出可解決問題的專業(yè)方案，通過這種方法可以提升建筑全生命周期的質(zhì)量，形成策劃、設(shè)計、施工、運維的閉環(huán)的全過程管理。通過項目后評估，不僅可以改進此次調(diào)研的項目，還可以將經(jīng)驗運用到其他同類項目中，從而形成評價，得出后評估改進策略。

3 酒店的評估與分析

3.1 針對酒店管理方的重點評估內(nèi)容及分析

此調(diào)查問卷分別關(guān)注了酒店的四個方面：酒店的總體豎向及交通、酒店公共我域、酒店客房我域、酒店后場我域。

3.1.1 總體豎向/交通

關(guān)于酒店的總體豎向及交通的問題主要聚焦兩個方面：酒店的豎向設(shè)計，坑上排水要避免往坑內(nèi)排水，坑下的水體主要壓力來自于泄洪，交通方面的預(yù)期壓力來自于瞬時客流。

酒店管理方認為，對于洪泄方面，酒店從 2018 年開業(yè)的 4 a 間，遇到了幾次特大降水，比如說 2021 年臺風“煙花”，坑內(nèi)的防洪設(shè)施按照設(shè)計接到預(yù)報后提前 24 h 進行預(yù)排，降低坑內(nèi)水位。待臺風正面來襲時，確保了酒店的正常運營。對于城市交通而言，旺季時酒店門口要查驗預(yù)定信息，用來攔截參觀人流，以免引起住店客人的投訴，會占用辰花路上的一根車道。

3.1.2 酒店公共區(qū)域

關(guān)于酒店的公共我域的問題主要聚焦兩個方面：體驗型酒店的公共我域，客人會產(chǎn)生很大期待，并花費大量時間體驗，因此，公共設(shè)施也是酒店運營的盈利主體，是否會引起管理方重點關(guān)注。

酒店管理方認為，兒童活動我和青少年活動我域是否受歡迎，目前并不明顯。建筑設(shè)計的酒店定位不是親子類型，所以預(yù)留的兒童活動我比較小，整體比較簡單。運營后發(fā)現(xiàn)帶著幼兒的家庭占比比較高，于是將兒童活動我進行了改造。面對青少年的是攀巖項目，原本定位是面向 12～16 歲的人群，但是實際運營下來此類人群不多。對于酒店健身泳池的我域使用情況來看，泳池我域偏小，旺季攜帶孩子的客人較多，就會特別擁擠。同樣健身房也偏小。同時由于使用泳池的孩子多，室內(nèi)空氣溫度需要達到 32℃ 以上小朋友才感覺舒適，溫度高而導(dǎo)致水的蒸發(fā)量就大，原始設(shè)計的排風量不夠，相應(yīng)冷凝水就多，乳膠漆的天花容易壞。

3.1.3 酒店客房區(qū)域

關(guān)于酒店客房我域的問題主要聚焦在：客房的舒適性是考量酒店品質(zhì)的重點。

酒店管理方認為，客房的走廊我域因空調(diào)量太小，溫差大，冬天走廊冷，夏天空調(diào)分口冷凝水厲害，會滴水。對于隔墻及吊頂傳音的問題，是因為鋼結(jié)構(gòu)客房間的隔音效果還是不理想。吊頂隔音主要集中在 B1 F 夾層中的隔油設(shè)備低頻噪音會對相鄰客房有影響。關(guān)于熱水、淋浴頭出水壓力的問題，酒店管理方認為，20 s 左右可以達到適合的溫度，龍頭壓力夠。但是，深坑酒店客人洗浴的時間基本都集中在晚上燈光秀結(jié)束后。特別是在冬天，瞬時高峰導(dǎo)致水溫不夠。目前的解決辦法是，加派物業(yè)人員加開鍋爐和循環(huán)泵，所以導(dǎo)致維護成本和要求都比較高。

3.1.4 酒店后場區(qū)域

關(guān)于酒店后場我域的問題主要聚焦在：后場和機房的問題比較多，除建筑功能的問題外，多為機電專業(yè)的問題，本文只選取了有特殊性的內(nèi)容。

酒店管理方認為，貨車卸貨我運轉(zhuǎn)良好。垃圾收集存在的問題是，垃圾干濕分類及壓縮處理會產(chǎn)生大量的油污水，原設(shè)計的垃圾房排水沒有考慮隔油措施。位于酒店 B16 層的污（廢）水機房的一體化污水提升器的單向閥容易壞，導(dǎo)致經(jīng)常要換，開業(yè)到現(xiàn)在換了三次。水族館循環(huán)水系統(tǒng)用電量大，最初循環(huán)量不夠，導(dǎo)致了魚經(jīng)常死。后來增加了循環(huán)泵，有所改善。僅僅循環(huán)和消毒一天用到 3 000～4 000 度電。水族館機房的空調(diào)系統(tǒng)也重新改造過了，原來獨立制冷空調(diào)無法排放熱量，后來改為中央空調(diào)制冷就好了。

3.2 針對住客網(wǎng)上調(diào)查的重點評估內(nèi)容及分析

關(guān)于住客的網(wǎng)上調(diào)查顯示，客人的組成及目的不同，映射出對酒店服務(wù)需求的不同。經(jīng)過調(diào)查，入住酒店的游客主要是家庭親子旅游，占比 51.22%；其次是朋友或團隊一起入住，占比 36.59%，而商務(wù)人士最少，占比 12.2%。當問到入住游客選擇了哪個餐廳的時候，結(jié)論是全日餐廳最受歡迎，占 53.66%，其次是中餐廳和水下餐廳，分別占 39.02% 和 36.59%，最后是水面酒吧，占 14.63%。游客選擇房型情況為，石榴石主題高級房遙遙領(lǐng)先，占比53.66%，其次是綠松石主題豪華大床房和瀑布景觀套房，分別占比 14.63% 和 12.2%，再次是藍寶石主題豪華大床房、紅寶石主題豪華房、紅寶石主題行政房，分別占比為9.76%、7.32%、2.44%。沒有人選擇洲際水下景觀套房、水下景觀復(fù)式套房、洲際超豪華水下景觀房的游客，也與房間的性價比和房間數(shù)量也有關(guān)系。對于酒店的公共設(shè)施的體驗及感受，按照滿意度的高低排序為：游泳池、兒童活動我、健身房、宴會廳、SPA、青少年攀巖、會議室，這與入住游客的性質(zhì)是基本吻合的。

由此可見，從住客問題反饋情況來看，該酒店的總體評價比較高。選擇此酒店的住客大多以家庭親子旅行為目的，所以大多為自駕的交通方式，這與地理位置和酒店的旅游度假屬性相關(guān)，所以導(dǎo)致停車位不夠的問題。住客對大堂的裝修留下很深的印象，主要原因是片巖主題的大堂裝修讓人對于整個酒店的故事性有所期待。而全日餐廳遙遙領(lǐng)先的原因主要是價位合適以及種類齊全。住客對客房的評價較高，對公共設(shè)施較滿意，有接近一半的住客會選擇再次入住，并有超過一半的住客會將酒店推薦給好友。

可見，多數(shù)體驗者對于酒店的“新、奇、特”的定位還是很認可，特別對于親子出行很有吸引力，這種客人寄希望于酒店多多提供活動內(nèi)容，對公共設(shè)施的要求比較高。酒店的定價對于此類消費者來說已經(jīng)不是主要的考量因素。

4 酒店后評估專業(yè)建議書

根據(jù)以上問卷調(diào)查的結(jié)果及分析，項目組通過進一步溝通調(diào)研，結(jié)合實地考察、再次分析圖紙以及建筑師自評估等數(shù)據(jù)的積累、整理、再分析，從設(shè)計師的角度提出本項目的優(yōu)劣勢，對產(chǎn)生的問題給與專業(yè)的建議和解答。

4.1 酒店入口交通

對于旺季時，入店的車流會占用辰花路最右側(cè)的一根車道。原因是酒店管理方需要進行預(yù)定信息驗證，而導(dǎo)致車輛進入延緩。項目組建議：將保安關(guān)卡內(nèi)移，在進入場地后流出一段緩沖空間；并建議通過遠程登錄車牌信息的手段，加快驗證速度。

4.2 酒店公共區(qū)域

大堂門口的景觀水池夏季補水不及時，分析原因是夏季蒸發(fā)量增加，給水景補水的管徑小。項目組建議：一次機電補水是進入景觀循環(huán)水系統(tǒng)的補水箱，不直接進入景觀水池，故請景觀循環(huán)水深化單位進一步復(fù)核循環(huán)水的補水量，可先調(diào)整補水泵運行工況，在滿足供水水壓的同時通過調(diào)整閥門開啟度增大流量。如仍不能滿足，必要時可更換補水泵。

大堂夏季空調(diào)溫度打不下來，原因是大堂空調(diào)冷量設(shè)計明顯偏小，只有 220 W，目前酒店管理建議要做到 400 W。項目組建議增加輔助設(shè)備的同時，要保證大堂大門要保持關(guān)閉狀態(tài)。

泳池冷凝水多，乳膠漆的天花容易損壞。原因是使用泳池的兒童過多，所以要求泳池的空氣溫度提高而引起的蒸發(fā)量增大，加上原始設(shè)計的排風量不夠。項目組建議，增加除濕設(shè)備，如果有可能，最好調(diào)整天花板的材質(zhì)。

4.3 客房區(qū)域

客房走廊空調(diào)舒適度不好的原因是，樓層走廊的空調(diào)量太小，溫差大，冬天走廊冷，夏天空調(diào)分口冷凝水厲害，會滴水。項目組建議空調(diào)機房空間有限，目前無增加設(shè)備的空間，建議保持靠崖壁窗的關(guān)閉狀態(tài)，并提高窗的密封性能。

B1 的客房有客人投訴夜間有低頻噪音的原因是，B1 層夾層中的隔油設(shè)備存在低頻噪音。項目組建議，請聲學顧問對此環(huán)境進行檢測，提出相應(yīng)改進方案，比如請廠家更換電機或者是否需加設(shè)隔音罩等措施。

客房的總開關(guān)無法做到一鍵全部關(guān)閉，夜燈關(guān)不掉。項目組建議如需強制關(guān)閉，建議可以將夜燈回路納入室內(nèi)燈光控制回路，并單獨設(shè)置智能開關(guān)。

4.4 酒店后場區(qū)域

垃圾房附近的排水管經(jīng)常被油污堵塞的原因是，垃圾干濕分類及壓縮處理會產(chǎn)生大量的油污水，原設(shè)計的垃圾房排水沒有考慮隔油措施。項目組建議，建議優(yōu)化壓縮垃圾工序，可考慮在壓縮后排水管上增加地上式的小型隔油處理設(shè)備。

B 16 層的污（廢）水機房的一體化污水提升器中的單向閥容易壞的原因有殘渣進入而損害，項目組建議改用進口或合資旋啟式止回閥，同時加強污水池定期清理，池里雖然有攪拌器，但還是要定期清理。

5 結(jié) 語

不可否認，后評估對于設(shè)計師或者是使用者而言都是意義重大的，建筑的價值在于可持續(xù)的長期使用的價值，使用后評估才能真正評估建筑的價值和意義。該酒店作為一個前所未有的新嘗試，其特殊性、不可復(fù)制性都令人向往，在開業(yè)后的第四年對其開展后評估工作，是想?yún)f(xié)助酒店管理方解決一些實際問題，同時也期望為將來的工作提供修正的素材。

本文僅以上海某體驗式酒店后評估為例，積累總結(jié)酒店項目的設(shè)計關(guān)注點，以及住客的入住感受、酒店管理方的管理訴求與關(guān)注點，為將來進一步更加深入的研究打下基礎(chǔ)，項目組應(yīng)該要花更多的精力對比現(xiàn)實使用與設(shè)計意圖的差異性，結(jié)合酒店后評估的數(shù)據(jù)庫，為項目的全生命周期做更好的服務(wù)，以期為業(yè)主或設(shè)計師們開展類似實踐提供借鑒參考。