淺析房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的作用

張同橋 邢臺市第四房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司

房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的中發(fā)揮著重要的積極作用，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有重視此項(xiàng)工作；或房地產(chǎn)估價(jià)人員沒有結(jié)合實(shí)際情況，按照估價(jià)規(guī)范的要求，科學(xué)合理地進(jìn)行估價(jià)，致使房地產(chǎn)估價(jià)的重要作用難以達(dá)到應(yīng)有的效果。

一、房地產(chǎn)估價(jià)及其房地產(chǎn)估價(jià)人員

房地產(chǎn)估價(jià)通常是指由專業(yè)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，按照估價(jià)的程序，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用科學(xué)合理的估價(jià)方法，并根據(jù)評估目的綜合詳細(xì)地分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素基礎(chǔ)上，通過科學(xué)合理地推測與判斷在事先確定的評估時(shí)點(diǎn)上評估出最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員在制定價(jià)格，而是估價(jià)人員科學(xué)性、藝術(shù)性和經(jīng)驗(yàn)性的結(jié)合，模擬市場價(jià)格形成過程把具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性復(fù)雜特點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)估價(jià)人員可分為兩種從業(yè)情況，一種是考取了《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)后專職從事房地產(chǎn)評估工作的人員；第二種是雖考取了《中華人民共和國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，但未注冊在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而是廣泛分布于開發(fā)建設(shè)、金融保險(xiǎn)、政府相關(guān)部門等單位從事房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作的人員。近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也促使房地產(chǎn)估價(jià)迎來了新的發(fā)展契機(jī)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)人員通過國家組織的房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格考試后完整系統(tǒng)的學(xué)習(xí)掌握了房地產(chǎn)估價(jià)所需的專業(yè)理論知識，在工作中通過理論知識的不斷深入的學(xué)習(xí)研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累提高，對房地產(chǎn)市場的規(guī)律性有著科學(xué)和系統(tǒng)的把握，對房地產(chǎn)市場具有獨(dú)到的眼光、和敏銳的市場洞察力；可以為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策發(fā)揮積極作用。顯然優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)人員所起到的作用是大多數(shù)工程咨詢相關(guān)中介機(jī)構(gòu)不能夠替代的。

房地產(chǎn)估價(jià)人員要想確保估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際狀況，從多方面、多角度對房屋建筑物實(shí)施評估工作，房地產(chǎn)估價(jià)不只是對房屋建筑實(shí)施單一的評估，還包含對房地產(chǎn)人文價(jià)值的評估，這樣房地產(chǎn)估價(jià)才更加貼合實(shí)際。與此同時(shí)，房地產(chǎn)成交價(jià)格還易受其他眾多因素影響，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)人員要始終有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，運(yùn)用更加科學(xué)合理的評估方法提升房地產(chǎn)估價(jià)工作的整體質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)評估相關(guān)知識

（一）估價(jià)方法

目前，常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法。市場比較法也稱之為交易實(shí)例法，是指通過準(zhǔn)確調(diào)研并搜集當(dāng)前市場上的真實(shí)交易案例，基于替代原理的思路選擇條件相似、用途相同的案例與評估標(biāo)的各種影響因素進(jìn)行詳細(xì)的比對、打分量化得到總分后再并取權(quán)重調(diào)整，最終出到估價(jià)目標(biāo)的整體評估價(jià)值。相較于其他估價(jià)方法，此種估價(jià)方法更加貼合實(shí)際，獲得的評估結(jié)果也較為準(zhǔn)確。

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象的價(jià)值的方法。

成本法分為成本積算法和重置成本法兩種，從賣方的角度看理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是賣方考慮累加過去為該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用后能接受的最低價(jià)格；從買方的角度看理論依據(jù)是替代原理是買方所能承受的最高價(jià)格，這個(gè)價(jià)格不能高于賣方所估算的重新建造相同的房地產(chǎn)所付出的代價(jià)。成本積算法一般是為評估土地使用權(quán)價(jià)值的方法，通過對土地開發(fā)的各項(xiàng)正常成本費(fèi)用進(jìn)行累積核算，扣除部分資本利息和合理利潤后得出。重置成本法一般是評估已有房地產(chǎn)價(jià)值的方法，根據(jù)社會一般正常的市場價(jià)，重新建造該房屋所需的代價(jià)成本，扣除部分資本利息和合理的開發(fā)利潤后得出全新價(jià)格，再與確定估價(jià)對象的成新率相乘得出房地產(chǎn)的評估價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法是通過調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，選擇最佳開發(fā)利用方式、估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，最后扣除估算的正常開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買該待開發(fā)的房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，以此具體估算出客觀合理價(jià)值。

（二）估價(jià)原則

在估價(jià)過程中應(yīng)該遵守獨(dú)立客觀公正原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、合法原則、謹(jǐn)慎原則以及最高最佳使用六大原則。其中合法原則是房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要基準(zhǔn)，無論周邊環(huán)境以及地理?xiàng)l件如何優(yōu)越，也要確保房地產(chǎn)估價(jià)工作始終保持合法性，這樣才能夠保證估價(jià)工作具備實(shí)際意義。而最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀態(tài)下的價(jià)值，從而維護(hù)消費(fèi)者的利益。

房地產(chǎn)估價(jià)易受到各種因素影響，廣大人民群眾的關(guān)注點(diǎn)也存在較大差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果極易出現(xiàn)變化；為此應(yīng)該根據(jù)市場實(shí)際情況以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用科學(xué)合理的評估方法，確保最終獲得的評估結(jié)果更加合理。

（三）估價(jià)類型

房地產(chǎn)估價(jià)類型可以分為一般性評估、房地產(chǎn)抵押貸款評估和特定目的評估三種。一般性評估通常是在交易雙方對房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大爭議或分歧時(shí)，委托正規(guī)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估作出客觀、公正的價(jià)值參考，以幫助意見分歧及爭議能夠得到合理解決，但此種評估價(jià)值只當(dāng)作參考性，無法律強(qiáng)制效力，只是反映某一特定房地產(chǎn)、特定時(shí)間、特定地點(diǎn)的一般價(jià)值水平。

房地產(chǎn)抵押貸款評估一般是是指購房消費(fèi)者因?yàn)橘Y金不足時(shí)向銀行進(jìn)行抵押貸款時(shí)，通過銀行認(rèn)可或委派的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對待抵押的房地產(chǎn)價(jià)值開展的評估，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所出具的抵押評估報(bào)告中的抵押價(jià)值具有法律效力，但這種抵押評估因?yàn)樽裱?jǐn)慎原則因而評估值相對較低。

特定目的評估通常是指因某種特定目的如法院拍賣房地產(chǎn)、房地產(chǎn)交易涉稅、政府征收房地產(chǎn)等而委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展的估價(jià)工作，最終的評估結(jié)果具備一定的法律效力。

（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)也被稱之為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)基準(zhǔn)日或估價(jià)期日，評估出的價(jià)值只是這個(gè)具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格也會隨之不斷變化，估價(jià)時(shí)必須假定房地產(chǎn)市場狀況停在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況通常也是該時(shí)點(diǎn)的狀況。

（五）估價(jià)流程

當(dāng)前，房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)已經(jīng)形成了一套較為完整的工作流程，面對較為復(fù)雜的工作任務(wù)，如若評估人員能夠?qū)ζ溥M(jìn)行合理分配，評估作業(yè)的整體效率不僅能夠得到進(jìn)一步提升，最終獲得的評估結(jié)果也更加準(zhǔn)確。房地產(chǎn)估價(jià)的一般流程為：首先，根據(jù)評估目的和具體的工作內(nèi)容，合理進(jìn)行評估計(jì)劃，到房地產(chǎn)所在地勘查現(xiàn)場實(shí)際情況以及周邊情況，詳細(xì)收集房地產(chǎn)相關(guān)材料，并實(shí)際考察估價(jià)對象，確保最終使用的估價(jià)方法更加符合實(shí)際情況，根據(jù)市場行情估算出估價(jià)對象的價(jià)格。最后評估人員應(yīng)對最終獲得的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行合理判斷，撰寫估價(jià)報(bào)告，將相關(guān)資料及時(shí)進(jìn)行整理歸檔。由此可見，雖然房地產(chǎn)估價(jià)工作涉及的工作內(nèi)容較為復(fù)雜，但各項(xiàng)工作流程都可以實(shí)現(xiàn)條理化處理，并且后續(xù)工作都可以對上一環(huán)工作進(jìn)行合理檢驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的主要作用

（一）房地產(chǎn)投資決策階段

投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，是經(jīng)營活動的核心，關(guān)系著投資項(xiàng)目的成敗甚至企業(yè)的命運(yùn)。投資決策是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，應(yīng)該是在大量的市場調(diào)查研究以及經(jīng)過綜合分析計(jì)算之后的基礎(chǔ)上完成的。投資決策包括房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究、項(xiàng)目的可行性研究、開發(fā)項(xiàng)目的策劃以及營銷策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資量大、并且不可移動，應(yīng)該力求縮短工期并在最佳的時(shí)機(jī)投入市場才能獲得理想的預(yù)期收益；優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)人員具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識和市場洞察力，對房地產(chǎn)價(jià)格理解深刻并反應(yīng)快速，可以運(yùn)用自身專業(yè)知識通過適合的評估方法較精準(zhǔn)地測算出合理的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，可以利用自身專業(yè)優(yōu)勢從多個(gè)點(diǎn)著手為項(xiàng)目投資決策提供幫助。

建設(shè)項(xiàng)目通常是先拿地后建設(shè)，選擇適合的建設(shè)位置和規(guī)模，需要考慮投資布局、城市規(guī)劃、投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場前景等因素，因此必須首先要做好市場調(diào)查研究和可行性研究工作。如果項(xiàng)目的市場調(diào)查研究不到位，將會使項(xiàng)目決策緩慢或決策失誤，導(dǎo)致喪失機(jī)遇、損失效益?？尚行匝芯抗ぷ魇且豁?xiàng)技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、政策性很強(qiáng)的工作，研究的內(nèi)容既廣又深，其重要任務(wù)是綜合論證項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行可取，經(jīng)濟(jì)上是否合理可承受，財(cái)務(wù)上能否達(dá)到預(yù)期盈利水平等。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

對于新建項(xiàng)目征地拆遷是經(jīng)常遇到的前期工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以參與征地拆遷補(bǔ)償工作，目前，土地征收補(bǔ)償工作是由政府征收部門或政府土地收儲部門委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評估后為被征收人提供價(jià)值補(bǔ)償依據(jù)的，涉及該土地的房地產(chǎn)企業(yè)需要派出代表參與該項(xiàng)工作，房地產(chǎn)企業(yè)中從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員由于其熟悉拆遷補(bǔ)償安置政策和拆遷補(bǔ)償市場狀況能更好地勝任該項(xiàng)工作，能夠有效維護(hù)開發(fā)企業(yè)的利益，并促進(jìn)征地拆遷工作的順利開展和早日完成。

可以預(yù)測市場容量。預(yù)測市場容量需要考慮的主要影響因素有：1.農(nóng)村的打工族等人員愿意在城市安家或給孩子提供更好的教育發(fā)展環(huán)境；2.隨著人們生活水平的提高，很多人想改善居住條件或子女需要與父母分開居?。?.投資需求。

可以優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)。優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以最大限度地實(shí)現(xiàn)最高最佳利用，通過深挖項(xiàng)目的價(jià)值因素，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。影響房地產(chǎn)價(jià)格的建筑物因素有小區(qū)規(guī)模、小區(qū)布局、小區(qū)車位比、房型組合、房屋結(jié)構(gòu)、建筑造型、戶型比例、商鋪設(shè)置、樓間距、綠化率、采光、通風(fēng)、容積率、物業(yè)服務(wù)水平等因素。結(jié)合消費(fèi)者心理、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣等確定各類因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，依次排序，與設(shè)計(jì)人員充分溝通，取長補(bǔ)短，促進(jìn)土地資源和房地產(chǎn)最大限度地利用。

（三）房地產(chǎn)租售階段

可以為合理確定租售價(jià)格提供參考依據(jù)。價(jià)格作為市場極其重要的信息數(shù)據(jù)，是社會需求的主要尺度以及標(biāo)志，房地產(chǎn)租售價(jià)格的合理確定是一件既非常重要又確實(shí)困難的事情；所以這一階段必須利用房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場行情和房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)，科學(xué)合理且貼合實(shí)際的確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，并依據(jù)不斷變化的市場情況和項(xiàng)目租售價(jià)格波動情況及時(shí)作出調(diào)整，才能保證房地產(chǎn)交易工作順利開展并且實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)估價(jià)人員在制定項(xiàng)目銷售價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮差別定價(jià)和心理定價(jià)；差別定價(jià)是根據(jù)小區(qū)內(nèi)各套房屋位置、樓層、房型、采光、通風(fēng)、噪聲等因素進(jìn)行差別定價(jià)以實(shí)現(xiàn)銷售均衡，心理定價(jià)是根據(jù)分析消費(fèi)者購買心理來定價(jià)的銷售策略。

可以為房地產(chǎn)稅費(fèi)方提供籌劃案。房地產(chǎn)相關(guān)稅目有十余種，稅收額大約占到國家稅收的20%，房地產(chǎn)銷售方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅。購買方應(yīng)繳納的稅收有契稅、印花稅。交稅作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的是一種義務(wù)，要符合相關(guān)法律法規(guī)的要求；同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅費(fèi)對于企業(yè)的投資和經(jīng)營效益影響很大，在滿足一定條件情況下可以合理避稅，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)持以長遠(yuǎn)發(fā)展的目光，利用其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，利用稅收優(yōu)惠政策協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)為相關(guān)提供有建設(shè)意義的稅費(fèi)方案分析和籌劃，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)；從而為企業(yè)減輕稅負(fù)壓力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

可以為企業(yè)及客戶提供房地產(chǎn)政策咨詢。房地產(chǎn)的政策法規(guī)眾多，房地產(chǎn)估價(jià)人員可以利用其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)和客戶提供各種房地產(chǎn)政策咨詢。由于房地產(chǎn)價(jià)值量高，在人民社會生活中屬于重大經(jīng)濟(jì)利益，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)相關(guān)矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生，而房地產(chǎn)估價(jià)人員可以通過與客戶更專業(yè)更深入地充分溝通，精準(zhǔn)了解矛盾雙方的意愿以及問題根結(jié)，幫助合理化解各種矛盾糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況，跟緊時(shí)代發(fā)展的腳步，重視房地產(chǎn)評估工作，從而有助于企業(yè)長足發(fā)展；房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)不斷提升理論水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中成為專業(yè)顧問并發(fā)揮不可替代的重要作用，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)多作貢獻(xiàn)。