房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中的涉稅管理

黃春華

（上海紅星美凱龍置業(yè)有限公司，上海 200000）

通常情況下，企業(yè)較為常見的并購交易方式包括資產(chǎn)收購、股權(quán)并購、資產(chǎn)重組等，在實際進(jìn)行并購交易的過程中牽扯的稅種相對來說比較復(fù)雜。加強(qiáng)對企業(yè)并購過程中，對這些涉稅問題的研究，對于提高并購的成功率以及并購效益，降低風(fēng)險和損失具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購所能采取的主要措施

對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)而言，通常情況下其所能采用的并購手段無外乎如下幾種。

1.資產(chǎn)重組

其主要包括三種操作方式：劃轉(zhuǎn)、非貨幣性資產(chǎn)投資以及合并[1]。其中第一種方式相對來說比較適合大型國有企業(yè)，此時牽扯到的稅種主要包括土地增值稅以及增值稅。第二種方式結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)分立的操作辦法，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓負(fù)債率達(dá)到相對較低的地步。

2.資產(chǎn)收購

其主要表現(xiàn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓，但是如果通過資產(chǎn)收購的方式來達(dá)成這一轉(zhuǎn)讓，必然需要繳納很高的稅費。但是，當(dāng)企業(yè)購買溢價日后就可以在計算土地增值稅時，將其作為成本進(jìn)行扣除，而且在全面啟動營改增之后，增值稅也可以參與到進(jìn)銷項抵扣過程中，故資產(chǎn)收購在某一條件下完全可以做到讓并購雙方的實際稅負(fù)達(dá)到最低點[2]。

3.股權(quán)并購

這是房地產(chǎn)市場進(jìn)行并購交易過程中最為常見的一種操作形式，而且和傳統(tǒng)的資本并購相比，不需要繳納土地增值稅、契稅以及增值稅。不過，因為股權(quán)溢價的部分并沒有辦法直接在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅以及增值稅當(dāng)中予以直接扣除，故被并購方向并購方轉(zhuǎn)嫁了部分稅負(fù)，導(dǎo)致這一操作方式對于被并購方比較有利，對于并購方其實并不利[3]。與此同時，被并購方此時也承擔(dān)了一定的風(fēng)險與隱患。關(guān)于這一點，稅務(wù)部門曾經(jīng)秉承實質(zhì)重于形式的基本原則，在（國稅函〔2006〕687號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》中規(guī)定，采取稅收穿透的方式來規(guī)避借助股權(quán)轉(zhuǎn)讓來逃避土地增值稅的情況[4]。雖然全國各地對這一文件內(nèi)容和政策的解讀略有差異，但是其整體來看，仍然可以沿著如下的幾種思路來達(dá)到股權(quán)并購過程中優(yōu)化稅收管理的目的和效果。

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收籌劃

其主要是針對并購交易當(dāng)中被并購的一方而言的，此時被并購一方在進(jìn)行交易的過程中往往并不需要繳納增值稅，但是卻需要繳納所得稅，故其稅收籌劃的主要內(nèi)容就是針對所得稅所展開的，目前較為常見的處理和籌劃方式就是“不按股權(quán)比例分紅”[5]。

（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成以后的稅收籌劃

股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成以后，對于并購的一方而言主要集中在股權(quán)溢價的消化方面。因為并購方本身就承擔(dān)了被并購方股權(quán)溢價稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁，其必然還需要尋找合適的途徑對其進(jìn)行合理的消化。通常情況下，并購方往往會通過關(guān)聯(lián)定價的方式進(jìn)行定價轉(zhuǎn)移，比如將毛坯房改為精裝房，借助金融工具將關(guān)聯(lián)利息以及非關(guān)聯(lián)利息全部消化掉等[1]。但是在這一過程中，必須把握以下兩個要素以及條件。

首先，確保單方面成本控制的合理性和有效性。其次，土地增值稅在稅負(fù)方面的約束通常情況下會被限制在7%～20%的區(qū)間內(nèi)，這屬于一個比較正常的區(qū)間。但是對于稅務(wù)部門而言，其一般情況下可以接受的土地增值稅稅負(fù)率不能超過5%，非住宅一般不超過7%，所以通過關(guān)聯(lián)的方式轉(zhuǎn)移定價調(diào)整成本之后，稅率盡可能控制在不低于5%的范圍內(nèi)，否則很容易引起其他稅務(wù)部門的關(guān)注[2]。

4.其他資產(chǎn)交易方式

其主要包括房的分離收儲再轉(zhuǎn)讓以及總分公司交易等，還有一些交易方式比較適合破產(chǎn)重組的操作場景，只不過因為沒有發(fā)票，只能憑借收據(jù)來扣除相關(guān)的稅費。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購涉稅管理的原則和動因

房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)并購的過程中，在圍繞涉稅管理的過程中必須秉承這樣幾個方面的原則：以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為第一位，稅收籌劃工作也需要圍繞企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來執(zhí)行；稅收籌劃政策必須以遵守相關(guān)法律法規(guī)為前提；企業(yè)整體效益最優(yōu)化；嚴(yán)格遵循稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理原則，也就是說在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購的過程中要時刻關(guān)注籌劃的風(fēng)險并對其采取一定的管控措施。而之所以要這樣做，動因無外乎以下兩方面。

1.房地產(chǎn)企業(yè)并購操作過程中稅務(wù)籌劃的內(nèi)部動因

首先，必須明確且保證并購重組的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險最低。其次，必須保證合并雙方以及利益相關(guān)體利益的均衡性。最后，并購收益最大化是稅收籌劃的直接出發(fā)點，也是最大的動因。

2.房地產(chǎn)企業(yè)并購操作過程中稅務(wù)籌劃的外部動因

從外部動因的角度來說，其主要包括以下幾個方面：首先，并購企業(yè)的稅率有可能存在一定程度的偏差；其次，并購過程中有可能會牽扯到對納稅人身份進(jìn)行選擇；再次，通過并購的方式來及時利用稅收優(yōu)惠政策；最后，在房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中，具體牽扯到“特殊稅務(wù)處理”和“一般稅務(wù)處理”的過程中，兩種方式的稅務(wù)基礎(chǔ)范圍是明顯不同的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中的涉稅風(fēng)險總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中的涉稅管理主要是指在法律法規(guī)以及國家政策的指導(dǎo)下，在并購過程中對稅費工作進(jìn)行統(tǒng)籌安排，進(jìn)而設(shè)計出既符合企業(yè)戰(zhàn)略要求，也合理控制稅收成本的方案，進(jìn)而實現(xiàn)并購過程中的收益最大化[3]。目前國內(nèi)的很多房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)并購的過程中，因為缺乏對稅收籌劃工作的全面理解和認(rèn)知，導(dǎo)致目標(biāo)單一，沒有嚴(yán)格按照相關(guān)要求和規(guī)定展開稅收籌劃，導(dǎo)致相關(guān)措施不合理、不科學(xué)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)并購之后承受著極大的稅務(wù)風(fēng)險。

1.股權(quán)變更所觸發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，因為其本身牽扯的稅種比較多，與之相關(guān)的各類政策文件數(shù)量也比較多，但因為不同區(qū)域?qū)τ谕环菸募慕忉層兴煌势髽I(yè)并購所面臨的稅務(wù)承擔(dān)問題也會面臨一定的變數(shù)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)收購時，有必要及時和本地的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和接洽，目的在于及時了解和把握本地稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策方向和執(zhí)行尺度，為后續(xù)工作的順利推進(jìn)展開鋪墊。

2.被收購企業(yè)經(jīng)營過程中本就存在的稅務(wù)隱患

被收購方執(zhí)行收購以后，收購方必然需要承擔(dān)收購方因為歷史遺留問題所出現(xiàn)的一系列風(fēng)險。通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)運營的時間比較長、項目開發(fā)的周期比較久，所以被收購企業(yè)所提供的信息難免會有所疏漏，一些殘存的稅務(wù)問題也有可能之前根本就沒有發(fā)現(xiàn)，所以其過程中存在的一些諸如納稅申報不合理、偷稅漏稅的情況并不會暴露出來，如此也很容易加劇并購過程中存在的交易風(fēng)險和隱患。

3.稅費處理難度大，片面導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險

較之其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)明顯自身的稅負(fù)比較重，稅務(wù)處理方式以及會計處理方式也存在非常大的不同。舉例來說，土地增值稅有預(yù)征以及清算兩個方面，其各自的稅務(wù)處理方式存在極大的不同。特別是在清算階段，方法和手段相對較多，也因為稅費金額較大、申報程序十分復(fù)雜，倘若并購雙方有一方不是房地產(chǎn)企業(yè)，那么從整體上把握稅收籌劃工作就會存在非常大的難度。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中的稅收管理策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在并購過程中優(yōu)化稅收管理，離不開以下幾個關(guān)鍵點，這也是需要相關(guān)從業(yè)者予以高度重視的部分。

1.吸收并購融資階段的涉稅管理

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購融資時，其主要有三種方式可以選擇，即內(nèi)部融資、股權(quán)融資、債券融資等。當(dāng)然融資方式不同，具體所涉及的稅務(wù)管理也會有很大的差別。比如在進(jìn)行內(nèi)部融資時候，房地產(chǎn)企業(yè)盡可能將個人股東轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)股東，然后按照分配增資的順序增加注冊資產(chǎn)，降低內(nèi)部融資時的稅收負(fù)擔(dān)；進(jìn)行股權(quán)融資時可以對優(yōu)先股的使用加以關(guān)注，只要其股利符合條件就可以進(jìn)行免稅操作；采取債券融資時，需要同時考慮資本弱化反避稅措施以及債務(wù)利息的稅前效應(yīng)。

（1）在實際推進(jìn)并購之前必須對收購對象進(jìn)行嚴(yán)格的分析與審查，對于過程中有可能存在的稅務(wù)風(fēng)險作出精準(zhǔn)的判斷

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)并購時，因為具體牽扯的稅務(wù)問題會比較復(fù)雜，但是收購方進(jìn)行調(diào)查的時間又比較有限，所以其實很難全面了解并購對象的實際情況。因此在實際進(jìn)行并購之前，必須圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的特點，提前通知被并購方進(jìn)行資料的籌備，并聘請會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所對其展開全方位的調(diào)查，就并購目標(biāo)的實際情況展開綜合性的評估，以便自身能夠盡可能全面地了解其情況，及時評估稅務(wù)風(fēng)險。

（2）了解各類稅種的不同處理方式，降低交易環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)風(fēng)險

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確各類稅費申報的原則、政策以及方法。其次，明確股權(quán)收購過程中有可能牽扯的具體稅種，并且對具體收購過程中所需要承擔(dān)的各類稅務(wù)問題、分析進(jìn)行嚴(yán)格審視與判斷。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視合同簽訂的規(guī)范性，在步驟、內(nèi)容以及細(xì)節(jié)條款方面予以高度重視。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建嚴(yán)格且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險管理預(yù)警系統(tǒng)，結(jié)合此前的經(jīng)驗以及分析，判斷過程中潛藏的風(fēng)險和危機(jī)，并及時提醒相關(guān)部門做好防御。其需要通過制定合理的問題解決方案，將企業(yè)在推進(jìn)并購過程中有可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險控制在合理的范圍內(nèi)，盡可能地降低企業(yè)損失。

（3）提高財務(wù)人員的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實際負(fù)責(zé)稅收籌劃的工作人員，其本身的籌劃水平自然而然地會影響到企業(yè)具體面臨的稅務(wù)風(fēng)險情況，其只有充分了解國家以及地方的稅務(wù)政策，才能采取合適的應(yīng)對策略。作為收購企業(yè)如果想徹底降低并購過程中以及后續(xù)存在的風(fēng)險，就需要采取必要的措施，不斷加強(qiáng)財務(wù)人員的風(fēng)險飲食和安全隱患。一旦財務(wù)人員本身缺乏風(fēng)險意識，自身的風(fēng)險管控能力和預(yù)警意識、工作態(tài)度等都存在巨大的提升空間，就有可能導(dǎo)致其在日常工作過程中，小失誤醞釀大危機(jī)。所以，財務(wù)人員在日常進(jìn)行工作的過程中必須隨時保持高度警惕和全局的風(fēng)險意識，不能單純地拘泥于某一環(huán)節(jié)、某一細(xì)節(jié)的稅費降低。

2.在并購的交易階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在并購交易階段具體采取的方式同樣包括三種，資產(chǎn)置換、定向增發(fā)以及換股合并。如果通過定向增發(fā)的方式進(jìn)行并購交易，要按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2019〕59號）中的免稅條款來進(jìn)行特殊稅務(wù)處理，也就是所謂的“被并購方的應(yīng)稅所付時，應(yīng)盡量利用‘將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人’”[2]——這一條件，進(jìn)而達(dá)到規(guī)避繳納增值稅的效果；而借助換股進(jìn)行合并，企業(yè)可以采用權(quán)益聯(lián)營的操作方式，如此企業(yè)既不需要負(fù)擔(dān)商譽，也不會因為增加資產(chǎn)而出現(xiàn)嚴(yán)重的折舊情況，而此時作為股東，更可以推出收益的實現(xiàn)時間，進(jìn)而達(dá)到延遲納稅的目的。

3.并購涉稅籌劃的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險及管控策略

因為稅收籌劃本就是一項充斥著風(fēng)險因子的活動，所以往往籌劃的收益越大，房地產(chǎn)企業(yè)具體面臨的風(fēng)險也就會越高。但是在具體實踐操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)并不能完全規(guī)避合并過程中的稅務(wù)風(fēng)險，故其在執(zhí)行稅收籌劃的過程中，有必要對后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險采取嚴(yán)格的管理和控制措施。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購涉稅籌劃后續(xù)的稅務(wù)風(fēng)險

①并購政策方面的風(fēng)險。伴隨經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，各種隨手政策也會出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)整。在稅收政策發(fā)生變化之前，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅管理很有可能出現(xiàn)與新政策不適應(yīng)甚至違反稅法規(guī)定的情況，最終導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)稅收籌劃方面的風(fēng)險和危機(jī)。

②操作過程中存在的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中的稅收籌劃本身囊括稅收政策研究、會計準(zhǔn)則、并購融資方式選擇、交易方式?jīng)Q策等諸多內(nèi)容，實際操作過程中只要任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)操作不仔細(xì)、不到位，進(jìn)而導(dǎo)致少繳稅或者忘記納稅，那么必然會引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險，如此自然而然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的經(jīng)濟(jì)損失，最終影響到企業(yè)的信譽以及形象。

③執(zhí)法方面存在風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購的過程中，對于一些業(yè)務(wù)所牽扯的稅法問題必須進(jìn)行明確的規(guī)定，防止實際進(jìn)行操作時稅收籌劃人員對于稅收籌劃工作的理解和并購人員存在不一致?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃方案并及時和稅務(wù)部門做好溝通確認(rèn)，減少后續(xù)執(zhí)行過程中風(fēng)險和隱患出現(xiàn)的可能性。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購涉稅籌劃的后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險管控對策

要想優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)并購之后的涉稅籌劃工作，降低風(fēng)險，有必要從以下幾個角度著手。首先，在進(jìn)行稅收籌劃的過程中必須及時從企業(yè)的整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，即不能單純地關(guān)注某一方面稅費的降低，必須從全局出發(fā)、進(jìn)行全局考慮，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。其次，必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，畢竟稅收籌劃工作歸根到底是由“人”來主導(dǎo)完成的，所以很大程度上財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)對稅收籌劃的效果以及過程中牽扯的風(fēng)險起到了很大的影響。再次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須構(gòu)建嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆婪稒C(jī)制和風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，一旦出現(xiàn)風(fēng)險提示，稅收籌劃人員以及企業(yè)管理人員必須及時對風(fēng)險隱患進(jìn)行排查，并制定相應(yīng)的措施來抵御風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好同稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流以及溝通工作，這樣不僅可以防范稅收籌劃風(fēng)險，也能提高稅收籌劃方案的可行性。

五、結(jié)語

通過研究，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行并購的過程中，必須采取嚴(yán)密的手段和措施規(guī)避風(fēng)險，具體包括以下兩方面細(xì)節(jié)。

1.作為房地產(chǎn)企業(yè)必須充分意識到并購過程中有可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險

隨著宏觀范圍內(nèi)市場環(huán)境的變化以及國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面所面臨的具體問題也出現(xiàn)了些許變化。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在充分研究認(rèn)知國家相關(guān)稅收政策的前提條件下，及時掌握企業(yè)經(jīng)營管理過程中有可能存在的風(fēng)險和隱患，在不斷提高管理者風(fēng)險意識的基礎(chǔ)上，合理展開稅收籌劃工作。與此同時，企業(yè)必須加大對稅務(wù)風(fēng)險的宣傳力度，盡可能引起內(nèi)部工作人員的集體重視，進(jìn)而為企業(yè)后續(xù)更好地開展并購工作提供幫助和支持。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流動情況進(jìn)行合理地控制與規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)必須隨時關(guān)注國家有關(guān)稅收政策方面的內(nèi)容以及要求，善于利用各地區(qū)不同的稅收優(yōu)惠政策不斷為企業(yè)并購創(chuàng)造更多來自稅收籌劃方面的條件。企業(yè)本身更要善于發(fā)掘和總結(jié)案例，不斷分析每一次具體案例中所表現(xiàn)出的并購細(xì)節(jié)要素進(jìn)行分析和總結(jié)，對過程中虔誠的稅收籌劃風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的分析，盡可能在不斷總結(jié)、不斷分析的過程中探索出更多有助于企業(yè)降低并購成本，促使雙方合作共贏的辦法。