如何穿越樓市寒冬？

金姬

2022年7月9日，山西省太原市，一家房地產(chǎn)企業(yè)舉辦航空航天展，吸引大批顧客前來(lái)參觀，售樓部一時(shí)間人頭攢動(dòng)。

2022年12月2日晚7點(diǎn)，64歲的許家印不戴口罩出現(xiàn)在廣州恒大中心的保交樓專題會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天下午，有關(guān)他“在長(zhǎng)沙跳樓”的傳聞甚囂塵上，許老板不得不直接現(xiàn)身?yè)羲橹{言，并一再表示“恒大全體員工要堅(jiān)定不移履行主體責(zé)任，永不放棄地努力拼搏，確保完成全年交樓任務(wù)”。

恒大的小插曲，讓2022年本已魔幻的中國(guó)樓市又有了茶余飯后的談資。為什么說(shuō)“魔幻”？自1998年房改以來(lái)24年，從沒(méi)有哪一年像2022年這樣：一邊是中央破天荒地把“保交樓”和“穩(wěn)民生”放在一起定調(diào)；另一邊是開(kāi)發(fā)商不斷“出圈”的奇葩促銷政策，從“小麥換房”“大蒜換房”“西瓜換房”“水蜜桃換房”“荔枝換房”到“學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó)積分抵購(gòu)房款”“買(mǎi)房免費(fèi)坐地鐵”……

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，疫情三年對(duì)中國(guó)樓市算是“降溫三大年”，而2022年尤為“寒冷”，他對(duì)《新民周刊》表示：“前兩年還有一波往上沖，今年徹底疲軟，供給端和需求端的雙向萎縮，在歷史上都是比較罕見(jiàn)的。”

正當(dāng)中國(guó)樓市經(jīng)歷“寒冬”之際，全球樓市也處于下行期。正如牛津經(jīng)濟(jì)研究院（Oxford Economics） 在近期發(fā)布的一份報(bào)告中寫(xiě)道：“在美聯(lián)儲(chǔ)等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始破滅，全球樓市的繁榮正走向終結(jié)。”

在以前，房企年底要沖業(yè)績(jī)，現(xiàn)如今，房企年底要“保交樓”，否則業(yè)主可能又要選擇集體停貸。為什么要說(shuō)“又”？因?yàn)樵诮衲?月，江西景德鎮(zhèn)恒大某樓盤(pán)的業(yè)主發(fā)布了一份宣布集體停貸的公開(kāi)信，由于該樓盤(pán)在2021年5月停工，進(jìn)入爛尾狀態(tài)，業(yè)主們要求該項(xiàng)目在2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月強(qiáng)制停貸。由此開(kāi)始，全國(guó)多地樓盤(pán)業(yè)主紛紛效仿。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有80多個(gè)城市的270多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主發(fā)布了類似的集體停貸通知。全國(guó)樓盤(pán)陷入爛尾狀態(tài)的還遠(yuǎn)不止于此，這也就意味著，如果所有的爛尾樓盤(pán)業(yè)主都集體停貸，將對(duì)金融體系乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大沖擊。

據(jù)易居研究院《2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》，截至2022年7月16日，全國(guó)樓盤(pán)爛尾率約為3.85%。值得一提的是，在2008年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)，次級(jí)貸款市場(chǎng)占房貸市場(chǎng)的7%—8%。

因此，在今年7月28日中央政治局會(huì)議上，首次提到了“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。在此之前，“保交樓”這個(gè)詞更多地出現(xiàn)在一些發(fā)生債務(wù)危機(jī)的開(kāi)發(fā)商口中，比如恒大。中央政治局會(huì)議定調(diào)后，“保交樓、穩(wěn)民生”就成為房地產(chǎn)行業(yè)重要議題。

其實(shí)，房企的“保交樓”危機(jī)始于疫情暴發(fā)的2020年。

眾所周知，以往房企使用少量資金，撬動(dòng)杠桿進(jìn)行拿地或收購(gòu)，然后在沒(méi)有交樓的情況下拿預(yù)收的購(gòu)房款再去新的投資。但這種發(fā)展模式成立需要兩個(gè)先決條件：杠桿和銷售。兩年多來(lái)，這兩個(gè)條件已不復(fù)存在。

先是2020年8月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)推出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1，根據(jù)“踩線”情況來(lái)確定房企的新增債務(wù)額度。此舉正式拉開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)去杠桿的序幕。到了2021年下半年，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始大幅縮減房地產(chǎn)貸款，銀行信貸、債券融資均大幅受限。由于按揭貸款也遭到縮減，市場(chǎng)交易明顯降溫，至今仍未恢復(fù)。

2022年前11個(gè)月，銷售額超千億元房企19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。

房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性迅速緊張，陸續(xù)有房企出現(xiàn)“爆雷”，包括看上去原本強(qiáng)大無(wú)比的頭部房企。

雪上加霜的是，因?yàn)橐咔槿辏芏囗?xiàng)目施工進(jìn)度一拖再拖。尤其是2022年的封控區(qū)域和封控時(shí)間不斷創(chuàng)紀(jì)錄，建筑工地?zé)o法按時(shí)開(kāi)工，建筑工人無(wú)法順利復(fù)工，每一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”的出現(xiàn)。隨即出現(xiàn)了2022年6月的業(yè)主集體停貸潮。

這樣的局面勢(shì)必造成更多的潛在買(mǎi)房者捂緊錢(qián)袋子保持觀望，樓市成交量也逐步萎縮。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年前11個(gè)月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%。從公布銷售目標(biāo)的15家房企來(lái)看，2022年1—11月，目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標(biāo)壓力較大。2022年前11個(gè)月，銷售額超千億元房企19家，較去年同期減少16家；超百億元房企100家，較去年同期減少51家。

買(mǎi)房的人少了，房企回款就難了。再加上銀行不給那么多貸款了，房企真的就沒(méi)錢(qián)了。房企沒(méi)錢(qián)了，還怎么去拿地？要知道，土地出讓收入是地方財(cái)政重要收入來(lái)源。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，1998年地方土地出讓收入為507億元，而2021年這一收入規(guī)模已高達(dá)8.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)約172倍。盡管土地出讓收入有明顯波動(dòng)，尤其是2012年和2015年均出現(xiàn)下滑，但總體來(lái)看，土地出讓收入總體保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，尤其是2015年以來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2020年土地出讓收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高至8.3%。

但2022年的拿地?cái)?shù)據(jù)就很慘——2022年前11個(gè)月，TOP100房企拿地總額11621億元，同比下降50.5%。

所以，“保交樓”在如今這個(gè)節(jié)骨眼上，對(duì)于房企、購(gòu)房者乃至政府而言都顯得非常重要。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示：“今年以來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整下行，一些前期盲目擴(kuò)張的房企資金鏈比較緊張，部分地方出現(xiàn)房屋交付困難的問(wèn)題。各地區(qū)各部門(mén)加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)?！?/p>

事實(shí)上，為了“保交樓”，政府打出一套“政策組合拳”，而且像連續(xù)劇一樣每月有更新。

8月19日，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。8月29日，由央行指導(dǎo)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項(xiàng)借款，規(guī)模達(dá)到2000億元，前兩年利率為2.8%，這筆專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。

9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向遼寧沈陽(yáng)支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

10月24日，央行、外匯局表態(tài)，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，此次推出專項(xiàng)借款政策，意味著各地問(wèn)題項(xiàng)目將進(jìn)入規(guī)?；瘡?fù)工復(fù)產(chǎn)，全國(guó)“保交樓”工作有望加速推進(jìn)。

最有利的政策是在11月——央行、銀保監(jiān)會(huì)及證監(jiān)會(huì)等多部門(mén)，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能，紓困方向也從此前“保交樓”轉(zhuǎn)換至“保交樓與保企業(yè)并存”。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。其中，會(huì)議提出，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。

兩天后的11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》圍繞房地產(chǎn)融資、“保交樓”、受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置等六個(gè)方面，提出16條措施，這也被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”。其中，在房地產(chǎn)融資方面，《通知》提到，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

又過(guò)了5天，11月28日晚，證監(jiān)會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域推出“第三支箭”，對(duì)房企股權(quán)融資政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，主要包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策（H股與A股政策保持一致），進(jìn)一步發(fā)揮REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。

值得一提的是，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，明確提出要引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、穩(wěn)民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)。

近期，包括六大行在內(nèi)的10余家銀行已與30多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，截至11月30日已公布的數(shù)據(jù)，銀行給予房企意向性融資總額已超過(guò)2萬(wàn)億元。據(jù)悉，這些意向性授信額度投向基本一致，涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、債券承銷與投資、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)，均為“金融16條”的重點(diǎn)支持方向。

“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，此次推出專項(xiàng)借款政策，意味著各地問(wèn)題項(xiàng)目將進(jìn)入規(guī)?；瘡?fù)工復(fù)產(chǎn)，全國(guó)“保交樓”工作有望加速推進(jìn)。

2022年6月6日，貴陽(yáng)恒大旅游城-恒大童話小鎮(zhèn)遍地的垃圾和碎玻璃琳瑯滿目鋪了一地，周邊的商戶都已搬走，曾經(jīng)的網(wǎng)紅打卡地不復(fù)存在。

至于2023年的中國(guó)樓市何去何從，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住宅市場(chǎng)要看防疫政策和人口流動(dòng)情況；包括酒店在內(nèi)的文旅市場(chǎng)以及鄉(xiāng)村振興領(lǐng)域，也許更有發(fā)展機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)2022年深度調(diào)整之后，想要在2023年迅速?gòu)?fù)蘇或回暖還不太可能。

環(huán)球同此涼熱。當(dāng)中國(guó)樓市在2022年遭遇“寒冬”之際，全球樓市也開(kāi)始“擠泡沫”。

新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)飆升至歷史新高，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。

根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場(chǎng)推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟(jì)體的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退的影響深入，房?jī)r(jià)下跌的壓力將進(jìn)一步加劇。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)體，2019年四季度至2022年二季度的房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動(dòng)利率債務(wù)突出。

在加拿大，第一大城市多倫多基準(zhǔn)房?jī)r(jià)自今年以來(lái)的高點(diǎn)下降了17%左右，至去年10月的水平。安大略省基奇納市和滑鐵盧市的基準(zhǔn)價(jià)格在六個(gè)月內(nèi)下跌了16%。隨著加拿大央行的進(jìn)一步加息，居民將更難負(fù)擔(dān)房貸，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌。

在新西蘭，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。

在澳大利亞，今年8月房屋價(jià)值下跌1.6%，創(chuàng)下自1983年以來(lái)全澳的最大單月跌幅。數(shù)據(jù)顯示，自今年1月以來(lái)，悉尼的房?jī)r(jià)下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房?jī)r(jià)均有所下滑。

與此同時(shí)，美國(guó)、英國(guó)和韓國(guó)的樓市也令人擔(dān)憂。

在美國(guó)，房?jī)r(jià)在2022年下半年迅速下跌。標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)（S&P/Case-Shiller House Price Index）在7月份出現(xiàn)了自2012年以來(lái)的首次月度下降，多個(gè)州和城市對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求降溫。有華爾街經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美國(guó)明年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌多達(dá)20%。

在英國(guó)，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%。英國(guó)房?jī)r(jià)正以近兩年來(lái)的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，英國(guó)2023年抵押貸款將降至10多年來(lái)最低水平。

在韓國(guó)，根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，該國(guó)交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來(lái)的最低水平。韓國(guó)的平均房?jī)r(jià)今年上半年也迎來(lái)下跌。

11月下旬，英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》網(wǎng)站甚至發(fā)文《即將到來(lái)的樓市危機(jī)在哪里最痛苦？》，一針見(jiàn)血地指出：“債務(wù)累積后出現(xiàn)的樓市崩盤(pán)和經(jīng)濟(jì)衰退往往會(huì)更加嚴(yán)重。過(guò)度杠桿化使人們更容易受到失業(yè)、利率上升和房?jī)r(jià)下跌的沖擊，正如美國(guó)在大蕭條時(shí)期和最近的金融危機(jī)中所表現(xiàn)出來(lái)的那樣。各國(guó)央行現(xiàn)在以40多年來(lái)最快的速度加息，那些有著大量抵押貸款的國(guó)家將再次面臨可怕的后果?！?/p>

2023年的全球樓市，凜冬將至……