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    時空觀念對不動產(chǎn)權(quán)利的影響

    2022-12-17 14:51:08尹秀峰李晴晴
    法制博覽 2022年34期
    關(guān)鍵詞:參照物民法典權(quán)利

    尹秀峰 李晴晴

    1.濱州職業(yè)學院,山東 濱州 256603;2.惠民縣基層統(tǒng)計調(diào)查中心,山東 濱州 251700

    《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)實施以來,起到了定紛止爭和促進交易的雙重效果,成為我國市場經(jīng)濟的“定海神針”。但是,完美的權(quán)利體系及法律制度也僅是理想狀態(tài),權(quán)利沖突具有不可消除性。[1]在各種權(quán)利沖突中,不動產(chǎn)權(quán)利沖突不但涉及標的額較大,而且關(guān)系到根本的民生問題,若處理不善,可能導致連鎖性反應,甚至出現(xiàn)群體性事件而影響到穩(wěn)定大局。若排除道德因素,任何的權(quán)利沖突都源于權(quán)利的不確定性,不動產(chǎn)權(quán)利沖突也不例外。不動產(chǎn)作為一種客觀存在物,必然存在于特定的時間和空間之中,其上的權(quán)利也必然與此特定的“四維時空”產(chǎn)生密切的聯(lián)系。時空觀念是在特定的時間聯(lián)系和空間聯(lián)系中對事物進行觀察、分析的意識和思維方式。[2]在《民法典》的框架下,利用時空觀念研究不動產(chǎn)權(quán)利及其變動,探究法律權(quán)利與客觀存在之間的規(guī)律性,必將對理論和實踐均產(chǎn)生裨益。

    一、時間的一維性對不動產(chǎn)權(quán)利的影響

    時間具有一維性的特點,即時間總是朝著一個方向發(fā)展,既不是循環(huán),更不是倒退,也就是具有不可逆性。時間的一維性又具體表現(xiàn)為持續(xù)性、順序性。所謂持續(xù)性是指任何一個事物的運動都要經(jīng)歷一個或長或短的過程;所謂的順序性是指事物的運動過程中不同階段的出現(xiàn)有一個先后順序關(guān)系。[3]時間的持續(xù)性表現(xiàn)為不動產(chǎn)上權(quán)利存在的過程,在《民法典》中稱為期間,順序性表現(xiàn)為不動產(chǎn)上不同階段出現(xiàn)的先后權(quán)利之間的關(guān)系。

    (一)時間的持續(xù)性與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

    期間是時間持續(xù)性在法律上的生動體現(xiàn),《民法典》第二百條規(guī)定,民法所稱的期間按照公歷年、月、日、小時計算。就不動產(chǎn)權(quán)利而言,期間的跨度有長有短,以年、月為代表的長期間,一般與不動產(chǎn)權(quán)利的交易價值及權(quán)利位階具有密切聯(lián)系,而以日、小時為代表的短期間主要與不動產(chǎn)的單個權(quán)利的確立緊密關(guān)聯(lián)。

    1.期間與不動產(chǎn)權(quán)利的交換價值的關(guān)系

    根據(jù)《民法典》的規(guī)定,不動產(chǎn)上可以設立所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)和有關(guān)債權(quán)。從權(quán)利性質(zhì)上講,所有權(quán)是沒有期限的,而用益物權(quán)、擔保物權(quán)和有關(guān)債權(quán)是有固定期限的。但從不動產(chǎn)自身自然屬性上講,不動產(chǎn)會因物理因素、功能因素等原因而部分損耗或整體滅失,不動產(chǎn)不可能永遠存在。不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權(quán)利是“皮與毛”的關(guān)系,若不動產(chǎn)自身有期限,則不動產(chǎn)權(quán)利必定也有期限。因此,不動產(chǎn)所有權(quán)的期間受不動產(chǎn)自身自然屬性的制約,體現(xiàn)了不動產(chǎn)的自然屬性,而用益物權(quán)、擔保物權(quán)和其他債權(quán)的期間受法律或當事人約定的制約,體現(xiàn)了不動產(chǎn)的法律屬性。因此,無論從法律屬性還是自然屬性上講,不動產(chǎn)權(quán)利都是有期間的,且期間從產(chǎn)生之日起呈現(xiàn)遞減的趨勢。

    若在期間的遞減過程中,市場環(huán)境保持不變,權(quán)利上面所承載的交換價值也會呈現(xiàn)出遞減的趨勢,而且這種交換價值的減損具有一定的可預期性。這種預期可以簡單地歸結(jié)為:現(xiàn)存價值=(原有價值/權(quán)利期間)×(原有期間-已過期間)。

    2.短期間與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

    短期間在《民法典》中往往不以時間段的形式出現(xiàn),而是常常被視為時間點,用于確立不動產(chǎn)權(quán)利以及相關(guān)法律關(guān)系的性質(zhì),其中“日”這個短期間在立法和法律實務中應用最為廣泛,“小時”則較少適用。在立法和法律實務中,短期間與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系表現(xiàn)在以下兩個方面:一是確立不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生。由于短期間具有客觀性,故確立不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生與否最有效、最直接的方法就是不動產(chǎn)權(quán)利與特定的短期間相銜接予以記載。雖然這樣比較生硬,但相對于權(quán)利的不確定帶來的風險,便是瑕不掩瑜;二是判定不動產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系的性質(zhì)。例如,《民法典》第一百五十一條是否構(gòu)成顯失公平的要件之一為“法律行為成立之時”,《民法典》第三百一十一條是否構(gòu)成善意取得要件之一為“受讓人該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”。這里的“時”,一般應當解釋以日或小時為單位的短期間,此短期間是判定顯失公平和善意取得構(gòu)成與否的必要條件。

    (二)時間的順序性與權(quán)利效力位階的關(guān)系

    權(quán)利的發(fā)生與期間存在一一對應的關(guān)系,若在同一不動產(chǎn)上存在若干權(quán)利,其發(fā)生必然存在先后順序。不同順序的權(quán)利,究竟何者優(yōu)先是下文探討的重點。需要指出的是,探討時間的順序性與權(quán)利效力位階的關(guān)系必須有兩個前提:一是堅持《民法典》等法律以強行法的形式確立的規(guī)則,不得違反;二是堅持當事人約定優(yōu)先原則,不得違背。

    1.“時間在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則

    在“物盡其用”的法律理念下,不動產(chǎn)上可能存在若干個具有排他效力的權(quán)利,包括物權(quán)和具有排他效力的債權(quán)。若這些權(quán)利不是發(fā)生在同一時間,且歸屬不同的權(quán)利人,則權(quán)利沖突在所難免。在處理此類權(quán)利沖突的時候,應當充分尊重時間的順序性,堅持“時間在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則。常見此類權(quán)利沖突主要有以下幾種:

    (1)不動產(chǎn)上既存共有關(guān)系對嗣后權(quán)利的影響。共有關(guān)系若成立于不動產(chǎn)處分之前,則對嗣后權(quán)利變動的效力產(chǎn)生重大影響,甚至使之歸于無效。根據(jù)《民法典》第二百九十七條之規(guī)定,共有分成共同共有和按份共有。共同共有一般是基于家庭關(guān)系或特別約定而產(chǎn)生,在處分共有物時原則上必須全體同意,而在沒有特殊約定的情形下,按份共有的共有人處分共有物時應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。因此,為了避免此類沖突帶來的風險,不動產(chǎn)權(quán)利變動時應當調(diào)查共有狀況和驗證相應佐證材料的真?zhèn)危绕涫顷P(guān)注權(quán)利處分人的婚姻狀況和按份共有人持有份額的比例。

    (2)不動產(chǎn)上的既存抵押權(quán)對嗣后權(quán)利的影響。根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。因此,轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)是不以抵押權(quán)人同意為條件。但因抵押權(quán)的事先存在,會嚴重影響后繼者的所有權(quán)權(quán)能。因此,在不動產(chǎn)權(quán)利變動之前,一定重點關(guān)注此不動產(chǎn)的抵押登記狀態(tài),以預防交易風險。當然,買受人可以代為清償?shù)姆绞綔斐盅簷?quán)的存在,獲取完整的所有權(quán)。

    (3)不動產(chǎn)上的既存租賃權(quán)對嗣后權(quán)利的影響。根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定,租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。該條在《民法典》中確認了“買賣不破租賃”的法律規(guī)則,賦予租賃權(quán)一定的排他性。因此,既存租賃權(quán)雖然不能直接威脅交易的效力,但卻嚴重影響到交易后不動產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)能。租賃屬于債權(quán)關(guān)系,缺乏有效的公示手段,具有一定隱蔽性。因此,應當在不動產(chǎn)交易中利用擔保、違約金、解除合同等法律手段強化義務方的告知義務,以預防交易風險。

    以上三種權(quán)利沖突的處理完全按照“時間在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則進行,在《民法典》中體現(xiàn)了時間的順序性。當然,《民法典》中還有諸多遵循時間順序性的規(guī)則,不斷昭示著自然法的思想光輝。值得注意的是,社會生活包羅萬象且不斷變化發(fā)展,在現(xiàn)行《民法典》不能顧及的領(lǐng)域,時間的順序性對于立法和司法實踐具有一定的指導意義。

    2.“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原則

    在民商法上奉行“權(quán)利本位、意思自治”的理念,隨著時間的推移,新的意思表示形成的后權(quán)利不但約束表意者將來的行為,而且使得以前與之相左的先權(quán)利失去效力,這便是“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原理。“后權(quán)利優(yōu)于先權(quán)利”的原則僅能發(fā)生在享有先權(quán)利主體之間。對于先權(quán)利主體之外的第三人的權(quán)利則應堅持“時間在先,權(quán)利優(yōu)先”的原則。在此種情形下,新設權(quán)利在時間的維度上有了兩個方向:一個方向約束將來的行為,另一個方向則消滅以前的權(quán)利。但這并不是對時間一維性的違反,而是符合了物質(zhì)隨著時間的推移而發(fā)生“新陳代謝”的基本規(guī)律。正如恩格斯曾經(jīng)指出:“時間上的永恒性、空間上的無限性,本來就是,而且按照簡單的詞義也是:沒有一個方向是有終點的,不論是向前或向后,向左或向右”。[4]

    二、空間的三維性與不動產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系

    空間的特點是三維性,即每一個物體都是具有一定的長度、寬度和高度,人們常常用一個物體的長、寬、高三個數(shù)據(jù)測量它的體積,確定它在空間的位置。不動產(chǎn)在物理屬性上處于相對靜止的狀態(tài),其所處的空間位置是不動產(chǎn)之間區(qū)分的最重要的依據(jù),也是不動產(chǎn)權(quán)利的載體和效力范圍。

    (一)以長、寬為視角確立不動產(chǎn)的四至范圍

    “四至”在《現(xiàn)代漢語詞典》(第七版)中解釋為:【名詞】建筑基地或耕地的四周跟別的基地或耕地分界的地方。[5]在權(quán)利確認時,“四至”是確立不動產(chǎn)的常用方法。值得注意的是,每一個物體都和它周圍的物體存在上下、左右、前后的空間關(guān)系,其周圍的物體成為物體存在的參照物。在不動產(chǎn)權(quán)利確認或變動的實踐中,確立“四至”必須借助固定的參照物,若不存在固定參照物,必須人為添加固定參照物。固定參照物以不能混淆、不易替代為標準,原則上可以選擇交易不動產(chǎn)之外的不動產(chǎn)或長期存在的設施作為固定參照物。在權(quán)利確認后,若固定參照物被移除或毀損,應當及時簽訂補充協(xié)議或變更登記,以重新確立不動產(chǎn)的“四至”。

    (二)以“四至”為基礎確立不動產(chǎn)空間的延展度

    對于不動產(chǎn)僅僅確立“四至”遠沒有達到明確的程度,因為不動產(chǎn)不是平面的,而是立體的,其必然在確立“四至”的基礎上向上或向下不同的空間延伸。我國《民法典》第三百四十五條確立的地表權(quán)、地上權(quán)和地下權(quán)正是基于不動產(chǎn)交易的空間三維性而設立的。無論是地表權(quán)、地上權(quán)還是地下權(quán),都必須有參照物,其參照物能且只能為原先確立的“四至”范圍。不動產(chǎn)的這種延展在私法上原則上不受限制,但也有例外:一是受他人權(quán)利的限制,如相鄰權(quán);二是受公共利益的限制,如民航線路上樓層高度;三是受政策規(guī)劃限制,如當?shù)匾?guī)劃行政部門的規(guī)劃。因此,在不動產(chǎn)確權(quán)或變動中應合理考量以上因素,確立不動產(chǎn)權(quán)利的空間范圍。

    (三)不動產(chǎn)空間范圍確立的其他方式

    不動產(chǎn)空間范圍確立的方式原則上以實際測繪“四至”為主,但在實際的權(quán)利交割時,還有兩種常用的確立方式,具體如下:第一,利用他人的測繪結(jié)果確立不動產(chǎn)空間范圍。若不動產(chǎn)已經(jīng)他人測繪并以書面的形式確認,可利用此權(quán)屬憑證來確立不動產(chǎn)權(quán)利的空間范圍。如在農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)中村委會記載的宅基地狀況、承包地范圍等成為認定權(quán)屬的主要憑證;第二,利用“房地關(guān)系”來相互確立不動產(chǎn)的空間范圍。在處分上,我國對國有土地使用權(quán)和商品房采用的“房地一體”的立法例。也就是說,通過確立房產(chǎn)空間范圍就可以確立土地使用權(quán)空間范圍,反之亦然。雖然在集體所有的土地使用權(quán)和建筑物不是采取的“房地一體”的立法例,但由于房地自然屬性的不可分性,房地關(guān)系仍然可以在確立不動產(chǎn)空間范圍上提供借鑒。

    三、小結(jié)

    市場經(jīng)濟中,權(quán)利客體林林總總,不動產(chǎn)僅是其中之一。但無論何種客體,其自身的特定化是至關(guān)重要的。若客體無法特定,其規(guī)定或約定的權(quán)利和義務無論如何完善,都是無源之水、無本之木,財產(chǎn)紛爭也在所難免。牢記法律與環(huán)境的關(guān)聯(lián),時時警醒時間老人搬弄是非的巨掌,卻是立法者和法學界不可推卸的責任。[6]因此,在研究四維時空與不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的基礎上,繼續(xù)探索四維時空對動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、虛擬資產(chǎn)等其他客體的影響是今后值得研究的課題。

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