房屋買賣中“跳單”行為的歸因檢視與法律對策探討

文/司尚樂

近年來，網(wǎng)紅、明星“跳單”買房事件時有發(fā)生，這激起了公眾對此問題的熱議，引發(fā)了社會對這個問題的深入思考，“跳單”行為也漸漸從“灰色地帶”進(jìn)入人們關(guān)注的視域。“跳單”，房地產(chǎn)交易市場內(nèi)部俗稱“跳中介”，它并不是一個嚴(yán)格意義上的法律概念，而是一個行業(yè)術(shù)語。所謂“跳單”，是指委托人為了減少或逃避支付報(bào)酬，故意繞開與之已經(jīng)建立起法律關(guān)系的中介方，并利用對方所提供的房源信息，直接與原產(chǎn)權(quán)人或與其他收費(fèi)低的中介簽訂合同的行為。

一、問題的緣起

房地產(chǎn)市場在我國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中扮演著重要的角色，承擔(dān)著重要的使命。中國曾長期處于農(nóng)耕社會，許多中國人對土地與房屋有著一種特殊的情感。受傳統(tǒng)思維的影響，擁有一套屬于自己的房屋被許多中國人視為生活的歸宿與使命。為此，有人甚至不惜傾盡財(cái)產(chǎn)，這也是導(dǎo)致房價居高不下的重要原因。

“跳單”行為是實(shí)務(wù)中的一種客觀現(xiàn)象，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的衍生物。在房屋買賣過程中，“跳單”行為時有發(fā)生。筆者以“跳單”為關(guān)鍵詞，在裁判文書網(wǎng)進(jìn)行檢索（檢索日期截止到2022年5月1日），共獲得1949篇裁判文書。從歷年的數(shù)量分布來看，2001年到2018年，有關(guān)“跳單”的裁判文書相對較少，文書最多的年份也只有一百多件，甚至有些年份的文書只有個位數(shù)。2020年到2021年，涉及“跳單”的案件數(shù)量激增，較2019年翻了一倍，這直接映射出我國近兩年“跳單”現(xiàn)象較為嚴(yán)重，亟需通過法律的手段進(jìn)行調(diào)整與規(guī)制?！疤鴨巍钡闹黧w大多為買方，賣方“跳單”的情形較少。在司法實(shí)踐中，由于“跳單”案件相對復(fù)雜，且相關(guān)法律對此沒有作出具體規(guī)定，許多法院在處理過程中往往存有較大爭議。

二、“跳單”行為是否違約的法理解讀

所謂違約是指合同的一方當(dāng)事人不履行或者履行的結(jié)果無法達(dá)到合同預(yù)期效果的違法行為，違約的判定直接關(guān)系到違約責(zé)任的承擔(dān)。因此，違約行為的認(rèn)定具有極為重要的意義。“跳單”行為是否構(gòu)成違約需要依據(jù)嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不能對相關(guān)法律作過于寬松的解讀，否則不僅有損委托人的合法權(quán)益，還可能導(dǎo)致司法腐敗。與中介機(jī)構(gòu)相比，委托人處于弱勢地位。如果“跳單”行為是否違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過于寬松，則可能出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)通過收買法官來加重委托人責(zé)任的情形。因此，在認(rèn)定“跳單”行為是否構(gòu)成違約時，應(yīng)嚴(yán)格按照以下兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判定。

（一）客觀標(biāo)準(zhǔn)：是否利用中介機(jī)構(gòu)的房源信息

是否利用中介機(jī)構(gòu)的房源信息是判定委托人是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵，也是“跳單”違約的核心要義。如果委托人在利用房源信息的同時跳過中介機(jī)構(gòu)，則這種行為基本可以認(rèn)定為違約。然而，如今的社會是一個信息爆炸的社會，委托人跳過中介機(jī)構(gòu)并不意味著委托人失去了了解房源信息的所有途徑，委托人完全可能通過其他合法渠道獲取相關(guān)信息。在這種情況下，委托人應(yīng)針對中介機(jī)構(gòu)提出的“跳單”違約的主張拿出有力的證據(jù)，證明自己行為的合法性。

（二）主觀標(biāo)準(zhǔn)：是否具有“跳單”的惡意

心理狀態(tài)是判定“跳單”行為是否構(gòu)成違約的重要因素。一般而言，“跳單”違約均要求委托人在主觀心理狀態(tài)上呈現(xiàn)一定的惡意。委托人“跳單”的目的無非是為了減少自己的財(cái)富支出，受利益誘惑而利用居間人提供的房源信息。因此，是否支付居間報(bào)酬是衡量委托人是否具有“跳單”惡意的重要標(biāo)準(zhǔn)。換言之，如果委托人的行為不構(gòu)成“跳單”違約，則委托人必然支付了相應(yīng)的居間報(bào)酬。反之，如果委托人的行為構(gòu)成“跳單”違約，則委托人必然沒有支付或少支付了居間報(bào)酬。

三、“跳單”行為的歸因檢視

（一）中介費(fèi)用居高不下

目前，中介行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對混亂，各中介機(jī)構(gòu)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，造成了一些委托人為減少居間報(bào)酬的支付而出現(xiàn)““跳單””行為。一些規(guī)模較小的中介機(jī)構(gòu)會通過適當(dāng)減少中介費(fèi)用的方法為自身拓展業(yè)務(wù)，有的中介機(jī)構(gòu)則會通過為一方免除費(fèi)用的方法提升自身的競爭優(yōu)勢?？傮w來看，中介機(jī)構(gòu)缺乏統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)的高低具有較大的主觀隨意性。一般而言，房產(chǎn)中介從買房者與賣房者兩方收取費(fèi)用，但一些房產(chǎn)中介為了開拓市場，擴(kuò)充房源，對賣房者所應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用予以減免，減免的費(fèi)用只能由買房者承擔(dān)。換言之，買房者不僅需承擔(dān)自身應(yīng)支付的中介費(fèi)用，還需承擔(dān)賣房者應(yīng)支付的中介費(fèi)用，這是導(dǎo)致房產(chǎn)中介費(fèi)用居高不下的重要原因。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度相對不足。從整體行情來看，房地產(chǎn)市場明顯為賣方市場。房屋中介掌握著豐富的房源信息，委托人為了獲取優(yōu)質(zhì)的房屋資源，不得不求助于房屋中介，整個市場環(huán)境呈現(xiàn) “供不應(yīng)求”的態(tài)勢。同時，行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也相對不足，缺乏監(jiān)管或是監(jiān)管不力，房地產(chǎn)市場勢必更加難以控制。缺乏監(jiān)管的房地產(chǎn)市場甚至還存在一些不良中介為賺取更高的利潤而虛報(bào)房價的現(xiàn)象。這些不良中介一方面報(bào)給房主較低的價格，另一方面展現(xiàn)給委托人虛高的價格，意圖通過欺騙的方式賺取高額的差價，中介費(fèi)用的居高不下也與此相關(guān)。

（二）中介服務(wù)良莠不齊

房地產(chǎn)市場的飛速擴(kuò)張直接帶動了中介行業(yè)的快速發(fā)展，但房產(chǎn)中介的服務(wù)質(zhì)量卻也因此良莠不齊。作為連接委托人與賣房者的重要媒介，中介機(jī)構(gòu)本應(yīng)盡到忠實(shí)勤勉的義務(wù)，在龐大的信息流中將買賣雙方相互匹配，竭盡全力為委托人匹配最合適、最優(yōu)質(zhì)的房源。然而，一些中介機(jī)構(gòu)不僅不履行或怠于履行自身職責(zé)，反而通過欺騙的手段達(dá)到自己的非法目的。從本質(zhì)上看，委托人也屬于消費(fèi)者的范疇，也具有自由選擇的權(quán)利。因此，在服務(wù)質(zhì)量相對較差的情況下，委托人選擇其他中介機(jī)構(gòu)也實(shí)屬情理之中。具體而言，導(dǎo)致中介服務(wù)質(zhì)量良莠不齊的原因至少有以下兩種。

一是中介市場人員素質(zhì)相對較低。中介人員的整體素質(zhì)深為人們所詬病。盡管我國對中介市場設(shè)置了一定的準(zhǔn)入門檻，但從目前中介行業(yè)的整體狀況來看，準(zhǔn)入門檻仍然較低，無法對從業(yè)人員進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的篩選，甚至有中介人員沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證即開展中介服務(wù)，這是導(dǎo)致整個中介市場魚龍混雜、人員素質(zhì)整體偏低的重要原因。素質(zhì)較低的中介人員不僅不會盡職盡責(zé)地幫助委托人購買性價比較高的房屋，反而一心為賺取高額的費(fèi)用而刻意隱瞞真實(shí)的報(bào)價。

二是中介機(jī)構(gòu)對中介服務(wù)敷衍了事。一些中介機(jī)構(gòu)將服務(wù)劃分成具體的步驟，將中介服務(wù)視為不得不完成的任務(wù)。他們認(rèn)為，只要完成了形式上的掛牌、看房、簽約等流程就完成了自己的任務(wù)，至于委托人是否滿意、價格是否公道則并不重要。還有一些中介服務(wù)人員故意不積極撮合買賣雙方交易。這些忽視委托人期望的中介服務(wù)勢必會被市場所淘汰。對比之下，一些中介機(jī)構(gòu)不僅給予委托人基本服務(wù)，還會全力以赴地幫助委托人完成過戶、協(xié)助貸款等后續(xù)服務(wù)。為了幫助委托人買到性價比高的房屋，還會不厭其煩地為委托人挑選合適的房源。從整體上看，這種服務(wù)種類更為齊全的機(jī)構(gòu)在中介行業(yè)畢竟少見。然而，中介服務(wù)的質(zhì)量不能僅依服務(wù)的種類進(jìn)行評價，一些中介機(jī)構(gòu)服務(wù)種類相同，服務(wù)質(zhì)量卻相差甚遠(yuǎn)。甚至還有一些中介機(jī)構(gòu)虛報(bào)信息，通過使兩個委托人搶奪同一房源的方式，實(shí)現(xiàn)自身快速達(dá)成交易的目的。

（三）行業(yè)內(nèi)部惡性競爭

房主為了將房屋快速地以高價賣出，往往會將房屋信息交給多家中介機(jī)構(gòu)。在現(xiàn)實(shí)生活中，對于同一房屋，中介機(jī)構(gòu)給出的價格往往也會存在巨大差別。一些中介機(jī)構(gòu)為了穩(wěn)固自己的市場地位，往往設(shè)置較高的價格。同時，設(shè)置較高的價格也有利于抬高中介行業(yè)的整體利潤。這些中介機(jī)構(gòu)往往已經(jīng)具有一定規(guī)模與市場地位，暫時不需要考慮生存問題。而一些規(guī)模較小的中介機(jī)構(gòu)，則首先需保證自身在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，從而不被市場淘汰。為此，他們不得不設(shè)置較低的價格，提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。有的中介機(jī)構(gòu)為了爭奪客戶，不惜成本地壓低價格，開展不正當(dāng)?shù)膬r格競爭，這直接導(dǎo)致了房屋交易中“跳單”現(xiàn)象的出現(xiàn)。還有的中介機(jī)構(gòu)通過先行簽訂網(wǎng)上協(xié)議的方式來避免委托人“跳單”，達(dá)到限制競爭的目的。

（四）誠信意識相對缺失

委托人誠信意識的相對缺失是“跳單”現(xiàn)象頻繁發(fā)生的重要原因。對于同一房屋，中介機(jī)構(gòu)給出的價格高低不一，委托人在挑選房屋時難以避免地會選擇給出價格較低的中介機(jī)構(gòu)。畢竟，選擇性價比較高的房屋是委托人的權(quán)利，選擇服務(wù)全面且優(yōu)質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)也是委托人的權(quán)利。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展與普及，買家通過互聯(lián)網(wǎng)獲取房屋信息已經(jīng)變得越來越容易。許多買家“貨比三家”，通過對比，選擇價格低的房屋，這也無可非議。然而，有的買家認(rèn)為自己僅僅通過中介機(jī)構(gòu)獲取了房源信息，而房源信息與所付中介費(fèi)用完全不對等。這部分買家既想獲得房源信息，又不想交納中介費(fèi)用，為此，他們?nèi)徊活櫿\信，選擇“跳單”以實(shí)現(xiàn)自己的目的。然而，中介機(jī)構(gòu)的工作并非僅僅是提供房源信息，它還承擔(dān)著將賣家與買家進(jìn)行合理匹配、帶看房、協(xié)助簽約的職責(zé)與使命，這就對中介機(jī)構(gòu)的信息收集與更新工作提出了更高的要求。

（五）法律體系不夠完善

法律本身所具有的滯后性是導(dǎo)致我國法律對“跳單”行為規(guī)定不完備的重要原因。根據(jù)上文所述，“跳單”現(xiàn)象在近兩年來愈發(fā)嚴(yán)重。在2001年到2019年間的一些年份，“跳單”案件甚至一年只有數(shù)件。因此，在過去，“跳單”現(xiàn)象并沒有得到充分的重視，也沒有法律作出明確規(guī)定。缺少法律規(guī)制的“跳單”現(xiàn)象，勢必更加肆無忌憚。因此，只有建立專門的法律體系，才能對這種現(xiàn)象真正加以預(yù)防與調(diào)整。

目前，我國關(guān)于出售方的損害賠償制度還處于缺位狀態(tài)，中介機(jī)構(gòu)獲得的房源信息基本上來自出售方。如果出售方提供虛假信息，則委托人從中介方所獲得的信息自然也是虛假的。從立法的視角來看，我國注重對中介方與委托人行為的規(guī)范，對出售方行為的規(guī)制則相對較少。

四、“跳單”行為的法律救濟(jì)與規(guī)制

（一）有效途徑：建立房源共享機(jī)制

現(xiàn)代社會是一個信息爆炸的社會，各種信息資源在網(wǎng)上應(yīng)有盡有，互聯(lián)網(wǎng)為信息的共享與互通創(chuàng)造了極大的便利。在房屋交易中，我們也可以借鑒外國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立房源共享機(jī)制。房源共享機(jī)制的建立不僅可以幫助中介機(jī)構(gòu)高效、便捷地為委托人尋找合適的房源，還可以為中介機(jī)構(gòu)搭建交流、溝通的渠道。這不僅可以實(shí)現(xiàn)委托人與賣房者的雙贏，還可以實(shí)現(xiàn)不同中介機(jī)構(gòu)的多贏。此外，房源共享機(jī)制的建立還可以在一定程度上促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)的良性競爭，減少不同中介機(jī)構(gòu)的利益博弈，進(jìn)而起到規(guī)范整個中介行業(yè)的作用。推動中介行業(yè)的競爭良性發(fā)展，是穩(wěn)定中介服務(wù)價格的關(guān)鍵要素，房源共享機(jī)制的建立能使房源信息更加透明，從而使中介機(jī)構(gòu)不敢隨意要價。

因此，無論是從委托人的角度，還是從房產(chǎn)中介的角度，抑或是從賣房者的角度，房源共享機(jī)制的建立都大有裨益。只有如此，才能穩(wěn)定中介服務(wù)價格，才能使眾多中介機(jī)構(gòu)共同受益。也只有如此，才能實(shí)現(xiàn)房屋買賣市場的可持續(xù)發(fā)展。

（二）重要抓手：提高中介服務(wù)質(zhì)量

任何一個企業(yè)想獲得長久發(fā)展，都必須提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，中介機(jī)構(gòu)也不例外。中介機(jī)構(gòu)只有提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能在競爭激烈的市場環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，才能在瞬息萬變的房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地。委托人委托中介機(jī)構(gòu)的最終目的不外乎買到性價比較高的房屋，出售方委托中介機(jī)構(gòu)的最終目的不外乎賣到更為合適的價格。因此，無論是委托人還是出售方，都更加看重服務(wù)的質(zhì)量。中介機(jī)構(gòu)想獲得長久的發(fā)展，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是其必然選項(xiàng)。只有如此，中介機(jī)構(gòu)才能擁有更高的知名度，才能擁有更多的客戶資源，才能在本行業(yè)中擁有更加穩(wěn)固的地位。而提高中介服務(wù)的質(zhì)量，則至少需從以下兩個方面著手。

一是提高行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。為保證中介服務(wù)人員的素質(zhì)，我國法律規(guī)定了只有參加并通過了職業(yè)資格考試才能正式進(jìn)入中介服務(wù)行業(yè)。但在實(shí)踐中，職業(yè)資格考試的通過標(biāo)準(zhǔn)過低，并沒有充分發(fā)揮相應(yīng)的作用。鑒于此，我國應(yīng)適當(dāng)提高職業(yè)資格考試的難度，并進(jìn)一步規(guī)范考試的程序。適當(dāng)提高房產(chǎn)中介的人員準(zhǔn)入門檻，通過考試的方式將一些素質(zhì)低、作風(fēng)差、能力不足的人員排除在行業(yè)外，從源頭上對相關(guān)人員進(jìn)行分流。對于沒有職業(yè)資質(zhì)的中介人員，應(yīng)堅(jiān)決予以清理，并通過加強(qiáng)監(jiān)督的形式堅(jiān)決防范“關(guān)系戶”的存在。通過考試進(jìn)入中介行業(yè)的人員，不可以恣意妄為。進(jìn)入中介機(jī)構(gòu)后，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相應(yīng)的工作培訓(xùn)，有針對性地在思想道德與專業(yè)能力兩方面對新人進(jìn)行培訓(xùn)。為了規(guī)范中介人員的行為，有必要通過日?？己说姆绞綄χ薪槿藛T進(jìn)行“二次篩選”，對考核不合格的人員進(jìn)行再次培訓(xùn)、“回爐重造”，如果再次培訓(xùn)后仍然不合格，則應(yīng)將其從中介隊(duì)伍中及時剔除。只有如此，才能提高每個中介服務(wù)人員的素質(zhì)，才能進(jìn)一步提升中介行業(yè)的整體素質(zhì)與行業(yè)形象。

二是發(fā)揮法律的規(guī)范性作用。對于一些違反法律規(guī)定或嚴(yán)重違反行業(yè)規(guī)定的中介人員，有必要對其進(jìn)行依法懲治、依法追責(zé)。通過發(fā)揮法律的規(guī)范性作用，給予中介從業(yè)人員以威懾，促使其規(guī)范自身行為，從而營造風(fēng)清氣正的行業(yè)氛圍。

（三）關(guān)鍵舉措：政府監(jiān)管與行業(yè)自律并重

中介機(jī)構(gòu)的惡性競爭是導(dǎo)致“跳單”現(xiàn)象頻發(fā)的重要原因。為規(guī)范與調(diào)整中介機(jī)構(gòu)的行為，引導(dǎo)整個行業(yè)的良性競爭，不僅需要政府機(jī)關(guān)的有效監(jiān)管，還需要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。

一是充分發(fā)揮政府的監(jiān)管作用。政府監(jiān)管是規(guī)制中介機(jī)構(gòu)惡性競爭的關(guān)鍵舉措。政府機(jī)關(guān)可以設(shè)置具體部門對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行專門監(jiān)管，并做好監(jiān)管部門的責(zé)任劃分工作，從而避免因管理主體不明而導(dǎo)致的互相推諉。為了減少“跳單”行為，政府機(jī)關(guān)可以針對中介機(jī)構(gòu)建立“黑名單”制度，如果中介機(jī)構(gòu)為了搶占市場資源而通過惡意競爭的方式排斥其他中介機(jī)構(gòu)，則政府有必要對其進(jìn)行警告，倘若接受警告后仍然再犯，政府可以將其放入“黑名單”并予以公示。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整對于規(guī)范行業(yè)亂象、保護(hù)委托人的合法權(quán)益，有著“立竿見影”的效果。如果缺少政府的監(jiān)管，則房地產(chǎn)市場的趨利性勢必會導(dǎo)致整個行業(yè)朝著混亂的方向發(fā)展。

二是充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色，承擔(dān)著重要的使命。為減少惡意競爭，行業(yè)協(xié)會應(yīng)明確中介機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，并對中介服務(wù)進(jìn)行合理監(jiān)督，避免一些中介機(jī)構(gòu)對委托人敷衍了事。對于一些可以公開的服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)事項(xiàng)，在征得委托人同意的前提下，可以向社會公開，借助社會監(jiān)督增進(jìn)中介行業(yè)的自律。對于一些為了牟利而惡性競爭的中介機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會應(yīng)對其進(jìn)行業(yè)內(nèi)通報(bào)，從而引導(dǎo)其嚴(yán)格規(guī)范自身行為。

（四）重要輔助：引領(lǐng)誠信社會風(fēng)尚

誠信是一個人的立身治本，也是一個人優(yōu)秀精神品格的生動體現(xiàn)。無論是社會層面，還是國家層面，都需要誠實(shí)守信的整體環(huán)境。此外，誠實(shí)守信也是我國民法領(lǐng)域的一項(xiàng)重要原則。因此，這一原則兼具道德性與法律性。加強(qiáng)誠信建設(shè)、引領(lǐng)誠信的社會風(fēng)尚，是解決“跳單”問題的重要輔助手段。委托人應(yīng)嚴(yán)格恪守誠實(shí)守信的精神品格。雖然“跳單”在一定程度上能為委托人減少一定的經(jīng)濟(jì)支出，但“跳單”會造成委托人精神品質(zhì)上的殘缺。為此，需要通過以下兩種途徑加強(qiáng)委托人的誠信建設(shè)。

一是加強(qiáng)誠實(shí)守信的宣傳教育。宣傳教育工作雖然無法在短時間內(nèi)起效果，但宣傳教育工作可以潛移默化地對社會公眾尤其是委托人進(jìn)行精神上的熏陶。長期的宣傳教育工作還可以在社會上營造誠信為榮、失信可恥的氛圍。在這種社會氛圍下，委托人如果失信，則不僅會受到自身內(nèi)心的譴責(zé)，還會受到社會的批評。因此，委托人會自覺或不自覺地遵守誠實(shí)守信的道德規(guī)范，并把自己的行為與誠信的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對，以此對自己的行為進(jìn)行約束與規(guī)范。

二是建立失信懲戒機(jī)制。誠信的實(shí)現(xiàn)在較大程度上依靠委托人的自律。然而，如果僅僅依靠自律，則難以真正對委托人的行為進(jìn)行約束與規(guī)制。為此，需要建立失信懲戒機(jī)制。如果失信，委托人將被記錄在失信名單中，如果委托人再次委托中介機(jī)構(gòu)購買房屋，則沒有中介機(jī)構(gòu)會接受委托人的委托。這種機(jī)制的構(gòu)建不僅可以對委托人自身產(chǎn)生威懾，還能對其他委托人起到引領(lǐng)作用。

（五）治本之策：完善居間合同相關(guān)法律制度

設(shè)置獨(dú)家委托條款。獨(dú)家委托是指在一定時期委托人只能通過某一居間人達(dá)成房屋買賣交易。委托人“貨比三家”，對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行挑選是其合理的權(quán)利，但如果委托人在利用中介機(jī)構(gòu)提供信息的同時又甩開中介機(jī)構(gòu)，對中介機(jī)構(gòu)而言確實(shí)不公。因此，設(shè)置獨(dú)家委托條款勢在必行。獨(dú)家委托條款是對委托人權(quán)利的合理限制，這項(xiàng)舉措在德國收效甚好。獨(dú)家委托條款的設(shè)置并非僅對委托人權(quán)利進(jìn)行限制，同時還對中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利進(jìn)行適當(dāng)限制。委托人可能會與多家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商，同時中介機(jī)構(gòu)也可能為了提高成交率而將一個房源信息告知多個委托人。在這種情形下，委托人會因此淪為備選。因此，設(shè)置獨(dú)家委托條款顯得尤為重要。無論是從委托人的角度，還是從中介機(jī)構(gòu)的角度，獨(dú)家委托條款都能起到較好的保護(hù)作用。

完善出售方的損害賠償制度。美國相關(guān)法律規(guī)定，出售方應(yīng)將房屋近三年是否發(fā)生過刑事案件等重要信息如實(shí)告知中介機(jī)構(gòu)或委托人。如果出售方消極履行相應(yīng)義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)不利后果。美國的相關(guān)規(guī)定給我國完善立法提供了借鑒。因此，我國也可以構(gòu)建針對出售方的損害賠償制度。如果出售方怠于披露重要信息而導(dǎo)致委托人遭受損失，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。