論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何通過(guò)資金管理提高企業(yè)收益

文/王永敏（安陽(yáng)市建源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè)，與人們的日常生活緊密相關(guān)，其穩(wěn)定發(fā)展能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供保障。近些年來(lái)，國(guó)家為了限制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題，出臺(tái)了一系列的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了巨大的影響。金融放貸監(jiān)管的加強(qiáng)、融資成本的增加、宏觀流動(dòng)性的收緊等市場(chǎng)環(huán)境的變化，使許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊張問(wèn)題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)資金管理工作的重視，對(duì)企業(yè)資金活動(dòng)的運(yùn)行進(jìn)行全面的監(jiān)督和動(dòng)態(tài)的調(diào)控，從而保證企業(yè)資金可以良好運(yùn)行，避免因?yàn)橘Y金不足發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特征

（一）資金缺口大

眾所周知，房地產(chǎn)屬于大宗商品，其體積和面積較大，且價(jià)值較高，不管是在開(kāi)發(fā)還是流動(dòng)過(guò)程中，對(duì)于資金都具有較大的需求。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，只有金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供開(kāi)發(fā)、流通、并購(gòu)、消費(fèi)、按揭等各種貸款，才能保證企業(yè)具有穩(wěn)定的資金來(lái)源，從而為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)穩(wěn)定進(jìn)行提供保障。

（二）資金投入項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及較多的環(huán)節(jié)，包括土地征收、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收等，通常至少需要兩到三年，如果周期長(zhǎng)的話，可能需要五到十年。與其他商品的生產(chǎn)時(shí)間相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需要較長(zhǎng)的周期，所以購(gòu)買(mǎi)者通常無(wú)法一次性支付房款，并且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也需要長(zhǎng)期的資金投入作為保障。

（三）資金變現(xiàn)難度大

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地和房產(chǎn)是緊密相連的物質(zhì)形態(tài)，土地?zé)o法進(jìn)行移動(dòng)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)品都固定在某個(gè)位置，是無(wú)法移動(dòng)的，所以屬于不動(dòng)產(chǎn)。在進(jìn)行交易的過(guò)程中，房地產(chǎn)無(wú)法在空間位置方面進(jìn)行移動(dòng)，所以也不需要物流，只需要進(jìn)行權(quán)屬關(guān)系的更改。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、流動(dòng)和消費(fèi)通常都在相同的地域位置實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)商品的變現(xiàn)水平跟區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平等都存在直接的聯(lián)系，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)商品的變現(xiàn)難度較大，容易受到當(dāng)?shù)厝丝谙M(fèi)水平和政策方針的影響。

（四）外部監(jiān)管主體多

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中需要面對(duì)各種不確定性因素，包括國(guó)家發(fā)布的調(diào)控政策方針以及實(shí)際收益跟前期測(cè)算存在較大偏差等，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所依靠的金融機(jī)構(gòu)貸款、私募基金、信托基金等都會(huì)受到外部監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督，資金使用需要在中央銀行、證監(jiān)會(huì)和銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下進(jìn)行，國(guó)家經(jīng)常出臺(tái)政策對(duì)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，使得房地產(chǎn)商品銷售情況以及實(shí)際收益情況經(jīng)常與預(yù)期存在偏差[1]。因此，面對(duì)復(fù)雜多變的政策環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極提高自身資金管理水平，即使前期籌集到了長(zhǎng)期資金，也可能因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)控的要求被金融機(jī)構(gòu)收回，企業(yè)針對(duì)這些情況都要制定出處理預(yù)案或者應(yīng)對(duì)策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資渠道單一，融資成本高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要大量的資金，財(cái)務(wù)杠桿大，自有資金所占的比例較小，通常需要利用金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行為其項(xiàng)目作業(yè)施工的穩(wěn)定提供必要的資金支持。我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏科學(xué)的金融創(chuàng)新力，沒(méi)有構(gòu)建起長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金籌集渠道。企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金主要的來(lái)源是股東注資、銷售回款、承建企業(yè)墊資以及金融機(jī)構(gòu)貸款等，籌資模式相對(duì)單一，容易出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題。企業(yè)通過(guò)銀行進(jìn)行資金籌集采用的形式包括兩種，分別是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)客戶的按揭貸款，許多企業(yè)對(duì)于小額信貸公司或者銀行具有較強(qiáng)的依賴性，提高了企業(yè)債務(wù)償還負(fù)擔(dān)，容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，銀行為其提供貸款時(shí)較為謹(jǐn)慎，不但會(huì)全面考察項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目總支出、運(yùn)營(yíng)前景等，而且會(huì)對(duì)企業(yè)股東和管理層的綜合實(shí)力進(jìn)行評(píng)估。近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度進(jìn)行了限制，使得許多企業(yè)通過(guò)小額信貸公司進(jìn)行資金籌集，不但增加了融資成本，而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）企業(yè)擴(kuò)張速度過(guò)快，資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)分析的情況下，就開(kāi)始進(jìn)行新項(xiàng)目的投資，從而容易引起資金短缺或者過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。國(guó)家近些年來(lái)在企業(yè)留存開(kāi)發(fā)和土地購(gòu)置方面出臺(tái)了一系列的限制政策，使得土地價(jià)格不斷提升，企業(yè)購(gòu)置土地需要花費(fèi)大量的貨幣資金。但是，部分企業(yè)通過(guò)銀行和小額信貸公司進(jìn)行資金籌集大量囤積土地，利息成本的增加使企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金壓力，加上受到各種因素的影響，土地?zé)o法及時(shí)得到開(kāi)發(fā)或者項(xiàng)目會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題出現(xiàn)開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，都會(huì)引發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回收難度大，企業(yè)盈利能力不足

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金需求量大，負(fù)債比例高，假如庫(kù)存商品無(wú)法及時(shí)出售換取現(xiàn)金，就會(huì)使得商品出現(xiàn)積壓，占據(jù)企業(yè)大量的資金，嚴(yán)重影響資金流的正常循環(huán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化速度快、企業(yè)商品定位不準(zhǔn)確、定價(jià)方案不合理等都會(huì)影響后期的資金回收。商品積壓不但會(huì)占用企業(yè)大量的流動(dòng)資金和機(jī)會(huì)成本，而且還會(huì)消耗維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，使得企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題不斷增多。一些企業(yè)沒(méi)有建立自己的銷售團(tuán)隊(duì)，過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)，在銷售過(guò)程中沒(méi)有制定科學(xué)的銷售策略，也沒(méi)有依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析結(jié)果確定商品的合理價(jià)格，影響了企業(yè)資金的及時(shí)回收，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。另一方面，作為企業(yè)資金來(lái)源的重要體現(xiàn)，盈利水平是企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)需要通過(guò)利潤(rùn)的獲取進(jìn)行債務(wù)和利息的償還，盈利能力的改變會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈的安全產(chǎn)生直接的影響。目前許多企業(yè)盈利水平下降，不但影響企業(yè)債務(wù)償還能力，也會(huì)影響后期融資水平，使得企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)加劇。企業(yè)無(wú)法通過(guò)盈利獲取更多的現(xiàn)金，自有資金無(wú)法償還到期債務(wù)，債務(wù)無(wú)法償還會(huì)增加融資難度，這種惡性循環(huán)使得企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

（四）資金營(yíng)運(yùn)水平與存貨周轉(zhuǎn)率較差

營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)率是對(duì)企業(yè)資金管理能力進(jìn)行評(píng)估的重要指標(biāo)，其周轉(zhuǎn)情況可以直接體現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的科學(xué)管理，企業(yè)能夠有效地節(jié)約資金使用成本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制和利潤(rùn)的提高，為企業(yè)高效良性發(fā)展提供保障。存貨周轉(zhuǎn)率是對(duì)企業(yè)存貨的管理質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)行評(píng)價(jià)的指標(biāo)，這一參數(shù)的質(zhì)量能直接體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理特征，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則企業(yè)商品變成資金的速度也就越快，表明企業(yè)的管理效率和存貨營(yíng)運(yùn)能力越高。當(dāng)前許多企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都較低，主要原因是商品房積壓使得存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的比例不斷增加，存貨周轉(zhuǎn)速度變慢。加上銷售不順暢，使得企業(yè)資金回收速度較慢，造成企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平的下降。存貨周轉(zhuǎn)率低、存貨占比高使得企業(yè)資金大量沉淀，影響了企業(yè)資金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)基于資金管理提高企業(yè)收益的策略

（一）改善融資渠道，控制融資成本

當(dāng)前行業(yè)信用貸款規(guī)模和調(diào)控政策不斷緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要擺脫對(duì)金融機(jī)構(gòu)借款的依賴模式，積極拓展資金籌集渠道。在融資過(guò)程中，企業(yè)盡量不要利用民間借貸或者小額貸等資金籌集渠道，因?yàn)檫@些貸款相較于銀行同期貸款在利率方面顯著更高，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略，降低對(duì)利息較高資本的需求，實(shí)現(xiàn)融資成本的節(jié)約和資金壓力的緩解。許多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏自己的知名品牌，無(wú)法充分利用品牌聲譽(yù)，資本實(shí)力不夠雄厚，嚴(yán)重增加了企業(yè)向銀行貸款的難度，所以企業(yè)可以積極與其他企業(yè)合作進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，共同建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)平臺(tái)，使協(xié)同效應(yīng)得到最大化地發(fā)揮，起到風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移的效果[3]。

通過(guò)這種合作模式，不但可以使企業(yè)獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的無(wú)息資金，企業(yè)只需依據(jù)投資收益按照注資比例給予合作企業(yè)分紅，不需要支付固定的利息，有效拓展了資金籌集渠道，而且能夠有效緩解企業(yè)資金壓力，在資金量不充足的情況下撬動(dòng)了更大的項(xiàng)目投資。企業(yè)在拓展資金籌集渠道的同時(shí)，要科學(xué)比較不同資金籌集方案之間的優(yōu)劣勢(shì)，選擇與企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)匹配度最高的融資方案，從而有效節(jié)約融資成本。

（二）重視項(xiàng)目投資前期的調(diào)研與預(yù)測(cè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，需要大量的資金投入，累計(jì)的資金成本不斷增加，使得企業(yè)需要面對(duì)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在增加。所以企業(yè)在完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資立項(xiàng)以后，要選擇專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行全面分析，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的管控。一方面，企業(yè)要做好項(xiàng)目盡職調(diào)查。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，跟土地具有緊密關(guān)聯(lián)的產(chǎn)權(quán)和訴訟問(wèn)題是盡職調(diào)查的重心，政府規(guī)劃、土地用途、是否牽扯訴訟等都會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量和進(jìn)度存在直接影響。項(xiàng)目投資前期盡職調(diào)查是可行性分析的基礎(chǔ)，假如項(xiàng)目本身存在問(wèn)題就會(huì)埋下投資風(fēng)險(xiǎn)隱患，造成投入資金無(wú)法及時(shí)回收，最終導(dǎo)致項(xiàng)目投資的失敗。另一方面，要安排專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行估算，主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終受益情況進(jìn)行判斷，從而為項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供保障。企業(yè)要挑選高水平的財(cái)務(wù)人員組成項(xiàng)目利潤(rùn)分析團(tuán)隊(duì)，針對(duì)各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行估算，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、資本籌集成本、稅務(wù)成本、投資收益率等，判斷分析結(jié)果是否與項(xiàng)目預(yù)期一致。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資以前要制定出科學(xué)規(guī)范的資金計(jì)劃表，對(duì)資金支付的節(jié)點(diǎn)和額度進(jìn)行預(yù)測(cè)，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所使用資金的來(lái)源，避免出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中斷的情況。

（三）利用工程造價(jià)控制成本，減少資金損失

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得科學(xué)合理的工程造價(jià)，就要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，成本管理人員要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行全面的預(yù)估、分解和核算，計(jì)算出項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)所需要的資金投入。財(cái)務(wù)人員要依據(jù)編制的工程預(yù)算嚴(yán)格控制項(xiàng)目資金的支出，加強(qiáng)對(duì)施工企業(yè)的交流與管理，以免因?yàn)楣こ踢M(jìn)度的延誤造成項(xiàng)目整體投入的增加。項(xiàng)目施工過(guò)程中，要確定關(guān)鍵的工程節(jié)點(diǎn)，在與承包企業(yè)共同確定工程進(jìn)度時(shí)，要全面分析和詳細(xì)研究項(xiàng)目成本和完工時(shí)間，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的有序進(jìn)行，提高企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的工作效率，使項(xiàng)目依據(jù)各個(gè)節(jié)點(diǎn)按期完成[4]。企業(yè)在進(jìn)行施工隊(duì)伍的選擇時(shí)，要充分考慮其信用資質(zhì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、施工質(zhì)量等情況，篩選出高水平的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，從而在保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提下，使工程建設(shè)可以按照預(yù)期的進(jìn)度完成。企業(yè)所有員工都要樹(shù)立成本管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)資金支出的監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)降本增效，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而努力。

（四）基于預(yù)算合理安排資金支出計(jì)劃

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的血液，涉及施工、銷售、融資等企業(yè)經(jīng)營(yíng)的所有流程，所以企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)資金管理工作的重視，積極利用預(yù)算管理機(jī)制合理安排資金支出計(jì)劃，有效規(guī)避資金占用成本過(guò)高問(wèn)題，提高資金周轉(zhuǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保障。企業(yè)要建立科學(xué)完善的資金預(yù)算管理制度，包括資金使用計(jì)劃的擬定、落實(shí)、控制和監(jiān)督考核等。在進(jìn)行預(yù)算編制的過(guò)程中，企業(yè)要全面考量自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展需求，以資金流作為管理核心，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間資金的收入和支出情況進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。資金預(yù)算表應(yīng)當(dāng)覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)預(yù)算管理落實(shí)科學(xué)的成本管控措施。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，要嚴(yán)格依據(jù)預(yù)算計(jì)劃對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，針對(duì)超預(yù)算支出或者未納入預(yù)算的項(xiàng)目，要依據(jù)規(guī)范化的審批流程進(jìn)行上報(bào)核準(zhǔn)。企業(yè)預(yù)算管理人員要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和科學(xué)調(diào)整，積極與各個(gè)部門(mén)進(jìn)行溝通與交流，全面對(duì)所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行跟進(jìn)和管控，依據(jù)具體需求進(jìn)行預(yù)算偏差的調(diào)整，從而為預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保障[5]。

此外，預(yù)算管理人員要對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，要依據(jù)實(shí)際情況制定科學(xué)完善的指標(biāo)體系，以預(yù)算落實(shí)情況和客觀事實(shí)作為依據(jù)，結(jié)合考核結(jié)果對(duì)有關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)行懲罰和獎(jiǎng)勵(lì)，針對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)存在較大偏差的情況，要及時(shí)對(duì)問(wèn)題成因進(jìn)行分析，制定出科學(xué)有效的調(diào)整方案進(jìn)行修正，使預(yù)算整個(gè)過(guò)程都依據(jù)規(guī)范化的流程落實(shí)，通過(guò)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建起科學(xué)完善的預(yù)算管理體系，為企業(yè)資金的合理使用提供保障。

（五）制定有效的營(yíng)銷方案，加快資金回流

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，銷售是企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)步驟。資金回流是資金循環(huán)的基礎(chǔ)，是投資收回和利潤(rùn)獲取的保障。當(dāng)商品房變成庫(kù)存房時(shí)，不但會(huì)占用企業(yè)大量的營(yíng)運(yùn)資金，而且會(huì)造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率的下降。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)不景氣，資金回流難度不斷提高，回流時(shí)間不斷延長(zhǎng)，只有制定科學(xué)有效的營(yíng)銷策略，才能使商品房的銷售期得到縮減，使資金快速回流，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和經(jīng)營(yíng)效益的提高。

一方面，企業(yè)要選擇合適的銷售時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策方針等信息進(jìn)行全面的收集和分析，對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行精準(zhǔn)把控，選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)的銷售。在制定營(yíng)銷方案時(shí)，要充分考慮數(shù)量、類型、具體位置、周邊環(huán)境等因素，制定出各種優(yōu)惠方案吸引客戶，從而快速回籠資金，保證資金鏈能夠順暢循環(huán)。

當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格處于高點(diǎn)時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)配套設(shè)施的完善、面積的贈(zèng)送等措施進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售，避免房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的損失[6]。同時(shí)，在獲取房屋買(mǎi)賣(mài)許可證以后，可以對(duì)建成房產(chǎn)進(jìn)行銷售，使消費(fèi)者能夠直觀看到房產(chǎn)的實(shí)際情況，提高合同簽訂的概率。另一方面，企業(yè)要合理確定銷售價(jià)格。企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶等情況進(jìn)行準(zhǔn)確分析，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本確定合理的銷售價(jià)格，避免因?yàn)槎▋r(jià)錯(cuò)誤引起銷售不暢問(wèn)題。此外，企業(yè)要拓展銷售模式，利用銷售中介企業(yè)，雖然可以快速地向全國(guó)客戶進(jìn)行銷售，短期內(nèi)就可以達(dá)到銷售高潮，但是渠道費(fèi)用較高，客戶資源都掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，所以，企業(yè)要積極打造屬于自己的銷售團(tuán)隊(duì)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有非常重要的作用，具有投入資金大、銷售不確定因素多、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，增加了企業(yè)資金管理的難度。

房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)融資渠道的拓展、項(xiàng)目投資的調(diào)研、預(yù)算管理體系的構(gòu)建、營(yíng)銷策略的優(yōu)化等措施，提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)效率，從而創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益。