房地產(chǎn)企業(yè)資金管理策略探析

文/羅婷婷（佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司）

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容，直接影響企業(yè)內(nèi)部資金分配和使用，也決定企業(yè)的基礎(chǔ)運(yùn)營情況和未來發(fā)展走向?，F(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模逐步壯大，投資規(guī)模迅速增加，同時(shí)融資政策收緊，企業(yè)投資項(xiàng)目資金缺口加大，以及內(nèi)部現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力驟增，房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)資金管理體系進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新非常迫切。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持續(xù)加強(qiáng)資金管理，深化全員資金管理意識(shí)，將資金管理貫穿于各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，全方位控制資金風(fēng)險(xiǎn)，把控經(jīng)營成本，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金供應(yīng)穩(wěn)定，夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)資金管理的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)資金管理的重要意義，具體表現(xiàn)為：第一，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源類型的物資需求較大，如土地、建筑材料等，而且項(xiàng)目周期長、環(huán)節(jié)復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足的資金支持，一旦某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，整體項(xiàng)目將遭受巨大的風(fēng)險(xiǎn)威脅。在資金管理支持下，企業(yè)可有序調(diào)控項(xiàng)目中的資金，規(guī)劃資金流，并根據(jù)最新的經(jīng)濟(jì)政策制定合適的資金應(yīng)對(duì)政策，控制外部因素對(duì)企業(yè)資金的影響。第二，資金管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵[1]。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自有的流動(dòng)資金無法支撐所有項(xiàng)目，企業(yè)需要通過融資方式籌集資金，而資金籌集數(shù)量、如何使用等都需要通過資金管理進(jìn)行確定。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員根據(jù)內(nèi)部投資需求籌劃投資項(xiàng)目資金占比，預(yù)測投資成本和風(fēng)險(xiǎn)，篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)，夯實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前資金管理存在困境

（一）資金管理科學(xué)性不足

在實(shí)際經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理的重視不足，將經(jīng)營重心放在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和房產(chǎn)銷售方面，忽略資金管理。

目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理科學(xué)性不足，主要表現(xiàn)為：（1）資金管理系統(tǒng)建設(shè)不完全，企業(yè)的資金管理效率較低。（2）企業(yè)的投資決策未能充分考慮投資和資金之間的關(guān)系，在投資測算過程中，針對(duì)項(xiàng)目資金缺口，不考慮通過籌劃項(xiàng)目本身而增加項(xiàng)目利潤和現(xiàn)金流，而是依賴于戰(zhàn)略融資，導(dǎo)致產(chǎn)生高額的融資成本侵蝕項(xiàng)目利潤，造成項(xiàng)目現(xiàn)金流減少。（3）存在盲目投資現(xiàn)象，投資可以促進(jìn)資金增值，提升企業(yè)的造血能力，但是盲目投資則會(huì)適得其反。房地產(chǎn)企業(yè)較多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，企業(yè)會(huì)因自身資金充足或是供貨短缺展開投資，而投資具有額度大、占用時(shí)間長、不可反悔等特點(diǎn)，一旦企業(yè)在投資之前缺少可行性分析，管理手段無法及時(shí)跟進(jìn)投資進(jìn)程，投資風(fēng)險(xiǎn)大，投資效益與預(yù)期相差較大[2]。（4）資金回籠管理不到位，以某房地產(chǎn)公司為例，該公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)數(shù)，且逐年遞增，公司資金回籠壓力大，但為了可持續(xù)發(fā)展，用融資的錢支撐經(jīng)營，并付出了高額的利息成本?？梢?，雖該公司的銷售額較高，但是公司經(jīng)營期間仍存在資金鏈緊張問題，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率低，銷售回款速度慢。

（二）資金計(jì)劃難于執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)企業(yè)利用預(yù)算管理手段提高資金利用率，但是就目前實(shí)際情況來看，整體資金預(yù)算效果不盡如人意，企業(yè)內(nèi)部資金利用率提升速度緩慢。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金計(jì)劃管理的重視程度有所欠缺，表現(xiàn)在編制時(shí)，資金計(jì)劃編制與實(shí)際業(yè)務(wù)的聯(lián)系不夠緊密，財(cái)務(wù)人員在編制過程中缺少可靠的數(shù)據(jù)支撐，導(dǎo)致資金計(jì)劃的可執(zhí)行性降低；在執(zhí)行過程中，計(jì)劃數(shù)與實(shí)際數(shù)的偏差過大，資金來源存在較大的不確定性，但支出必須如期支付，導(dǎo)致資金計(jì)劃難于執(zhí)行到位，會(huì)使得經(jīng)營出現(xiàn)資金短缺的情況，從而影響工程進(jìn)度，威脅企業(yè)形象等。

（三）資金來源渠道狹窄

資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素，近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的融資政策，政策收緊導(dǎo)致企業(yè)融資難、融資貴，雖然金融市場中的融資渠道種類多，但是部分渠道的融資條件嚴(yán)格，甚至是苛刻，房地產(chǎn)企業(yè)無法通過此類融資取得獲得足夠多的資金滿足融資需求[3]。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理期間，只看重融資規(guī)模擴(kuò)大，著眼于獲得更多的資金支持，選擇性地忽略高額融資成本和項(xiàng)目未來的償債能力，影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

（四）資金流管理重視程度不足

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金流管理的重視不足，企業(yè)資金管理負(fù)責(zé)人較少參與項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)，而項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人只關(guān)心項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程和質(zhì)量情況，對(duì)項(xiàng)目中的資金流管理情況不重視，未能發(fā)現(xiàn)和解決資金使用不合理問題。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量多且分布廣泛，各個(gè)項(xiàng)目都在其所在地的銀行開設(shè)數(shù)個(gè)賬戶，項(xiàng)目資金分布較為分散，資金流轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)漏洞，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下安全隱患。

（五）缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制較弱，對(duì)資金管理的約束作用發(fā)揮不全面，在經(jīng)營期間，房地產(chǎn)企業(yè)城市子公司一把手，會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)和市場的環(huán)境，及項(xiàng)目層面資金需求的輕重緩急進(jìn)行資金安排；但子公司財(cái)務(wù)人員一方面要受制于一把手的指揮，一方面要聽從集團(tuán)財(cái)務(wù)的垂直管理，使得資金計(jì)劃鋪排上與業(yè)務(wù)的發(fā)展存在偏差。

同時(shí)因?yàn)樨?cái)務(wù)人員分散在各個(gè)項(xiàng)目公司內(nèi)，企業(yè)缺少統(tǒng)一的信息網(wǎng)支撐，存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象，集團(tuán)無法全面、實(shí)時(shí)掌握各個(gè)項(xiàng)目真實(shí)的資金使用情況，難以對(duì)資金進(jìn)行整體統(tǒng)籌規(guī)劃和調(diào)配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理落實(shí)路徑

（一）建立動(dòng)態(tài)資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視資金管理，及時(shí)建立動(dòng)態(tài)資金管理體系，提高資金管理效率和質(zhì)量。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立管理部門負(fù)責(zé)資金管理工作，針對(duì)制定嚴(yán)格的資金支付審批機(jī)制，明確劃分資金管理職責(zé)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)健全資金管理信息系統(tǒng)，并且針對(duì)現(xiàn)行的管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)接口，將資金管理系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)接融合，實(shí)現(xiàn)一體化信息管理，資金管理人員可借助系統(tǒng)掌握業(yè)務(wù)項(xiàng)目中的資金信息，從業(yè)務(wù)角度入手調(diào)整資金管理策略。

其次，優(yōu)化投資決策，在投資過程中，避免過度依賴外部融資，減少企業(yè)的融資成本壓力，房地產(chǎn)企業(yè)投資人員和財(cái)務(wù)部門等聯(lián)合研究投資項(xiàng)目，分析項(xiàng)目盈利點(diǎn)并對(duì)其展開籌劃，最大程度地提升項(xiàng)目盈利水平，減少戰(zhàn)略融資頻率，保證項(xiàng)目利潤不受融資成本侵蝕。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目投資，加強(qiáng)投資之前的可行性分析，準(zhǔn)確把握投資風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，資金管理的起始點(diǎn)是投資決策，基于合理的投資決策保證項(xiàng)目資金流正常循環(huán)[5]。在投資之前對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值以及內(nèi)含報(bào)酬率等進(jìn)行估算，分析內(nèi)外經(jīng)營環(huán)境，合理確定投資方向。

再次，規(guī)范營銷策略，加速銷售應(yīng)收款回籠速度。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售租賃環(huán)節(jié)是決定項(xiàng)目投資是否實(shí)現(xiàn)資本增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也直接決定企業(yè)的收益，同時(shí)影響企業(yè)資金回籠。

目前融資政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集難度持續(xù)增加，銷售資金迅速回籠對(duì)企業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義突出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取有效措施加快銷售應(yīng)收款回籠，具體措施如下：（1）基于提升銷售績效層面改進(jìn)營銷策略，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，一方面可利用價(jià)格競爭優(yōu)勢拓展客戶，另一方面則可減少后續(xù)的回款壓力。

在規(guī)劃營銷方案過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析當(dāng)?shù)囟愂照?、市場環(huán)境、消費(fèi)者需求等因素，準(zhǔn)確定位房產(chǎn)項(xiàng)目銷售對(duì)象，確定合適的銷售方式。（2）改變只注重銷售業(yè)績?cè)鲩L而忽視銷售回款的觀念，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售業(yè)績的提升的認(rèn)知不能停留在紙上數(shù)據(jù)，而要重視銷售回款，按照催收政策指導(dǎo)促進(jìn)資金回籠。房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)不同的付款方式向消費(fèi)者提供折扣，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇付款期限短的付款方式，并且借助法律條例保證按期付款的嚴(yán)肅性，在銷售合同中注明違約和延期付款的責(zé)任承擔(dān)方，以此保證銷售回款管理的障礙減少，項(xiàng)目資金按時(shí)流入。

（二）強(qiáng)化資金計(jì)劃管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的資金計(jì)劃管理制度，全面整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和信息流，充分利用計(jì)劃手段提高企業(yè)資金利用率[6]。企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理過程中，應(yīng)當(dāng)以各部門的資金需求以及項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)為基礎(chǔ)，明確資金計(jì)劃的關(guān)鍵控制點(diǎn)，資金計(jì)劃人員深入業(yè)務(wù)項(xiàng)目前端核對(duì)部門資金需求，將資金數(shù)據(jù)還原至項(xiàng)目中分析其合理性，在源頭把控計(jì)劃執(zhí)行偏差。在計(jì)劃編制期間，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要重點(diǎn)關(guān)注政策變化，并且將預(yù)算編制的重點(diǎn)定在報(bào)建、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)，著重優(yōu)化關(guān)鍵環(huán)節(jié)的預(yù)算編制內(nèi)容，如根據(jù)銷售部門計(jì)劃編制銷售回款方案。

資金計(jì)劃編制完成且得到批復(fù)后，應(yīng)及時(shí)向各部門下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)任務(wù)，并且實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)管資金預(yù)算執(zhí)行情況，以月為單位舉辦資金計(jì)劃執(zhí)行分析反饋會(huì)議，及時(shí)定位預(yù)算差異，做好差異原因分析以及預(yù)警工作。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中依賴銀行貸款和發(fā)債，但是近幾年因房地產(chǎn)熱度持續(xù)上升，政府出臺(tái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策遏制房地產(chǎn)行業(yè)的不正常發(fā)展，自2016年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管力度增強(qiáng)，調(diào)控政策密集，2019年各類收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資的政策開始執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本大幅度提升，嚴(yán)重限制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐。

鑒于當(dāng)前的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極突破融資困境，借助金融市場優(yōu)勢及時(shí)拓寬融資渠道，保護(hù)內(nèi)部資金鏈安全。房地產(chǎn)企業(yè)可立足于實(shí)際利用新融資渠道，增加企業(yè)資金來源，分散融資風(fēng)險(xiǎn)并降低融資成本。在銀行貸款、發(fā)債融資難度增加的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮以下融資渠道：

一是合作開發(fā)項(xiàng)目，合作開發(fā)最突出的特點(diǎn)是參加項(xiàng)目建設(shè)的多方主體，都對(duì)項(xiàng)目投入各自的資源，如土地、開發(fā)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)等，房地產(chǎn)企業(yè)整合多方資源推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，合作主體按照約定的比例分享項(xiàng)目收益或是承擔(dān)項(xiàng)目損失。合作開發(fā)方式可分散項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)，并補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)的資源缺口，提升項(xiàng)目競爭實(shí)力。

二是房地產(chǎn)信托基金融資，房地產(chǎn)企業(yè)委托專業(yè)的信托投資公司制定信托計(jì)劃，匯集投資人的資金，為投資人籌劃利益。目前靈活度高的房地產(chǎn)信托已經(jīng)是企業(yè)主要的融資渠道，其具備融資方式靈活、放款速度快的優(yōu)點(diǎn)[7]。

三是資產(chǎn)證券化融資，即企業(yè)將特定的同質(zhì)化資產(chǎn)進(jìn)行重新組合，通過資產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓給特定機(jī)構(gòu)的方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離；同時(shí)，以該組資產(chǎn)作為償付基礎(chǔ)發(fā)行有價(jià)證券，從而達(dá)到融資目的。這種融資方式不僅可以通過表外融資改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，還能夠降低證券利息率和償債壓力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與投資人員共贏。

（四）提升資金流管理重視意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)需提高對(duì)資金流管理的重視，在經(jīng)營過程中不斷強(qiáng)調(diào)多收少支、早收晚支，在規(guī)劃資金時(shí)盡可能將資金用于增值速度快的項(xiàng)目內(nèi)，最大程度地?cái)U(kuò)大資金效益。

關(guān)于優(yōu)化資金流管理，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的資金使用權(quán)限進(jìn)行劃分，針對(duì)私自挪用資金行為制定嚴(yán)厲的懲罰措施，要求項(xiàng)目人員嚴(yán)格按照資金計(jì)劃支出使用資金。企業(yè)可將資金績效納入項(xiàng)目部考核范圍內(nèi)，定期對(duì)項(xiàng)目部的資金使用情況進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，督促其強(qiáng)化資金管理意識(shí)，規(guī)范使用資金面。

其次，優(yōu)化資金流管理辦法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各部門的聯(lián)系溝通，要求各個(gè)部門積極配合資金管理人員的工作，及時(shí)反饋真實(shí)的資金使用數(shù)據(jù)，以便于資金管理部門掌握具體資金流向并對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還需加快內(nèi)部資金流動(dòng)，減少資金積壓風(fēng)險(xiǎn)，將閑置不用的資金用于投資項(xiàng)目中。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督管控

房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)模較大，其子公司分公司數(shù)量多，項(xiàng)目資金分散，資金管理難度相對(duì)大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)分散的資金采用集團(tuán)化管理方式，統(tǒng)一步調(diào)，統(tǒng)收統(tǒng)支，堅(jiān)持“一切資金行動(dòng)聽上級(jí)指揮”原則。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建動(dòng)態(tài)監(jiān)督管控體系，對(duì)日常經(jīng)營活動(dòng)過程中的資金規(guī)劃、使用等進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，及時(shí)反饋資金問題、風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)基于內(nèi)部一體化信息系統(tǒng)推進(jìn)資金集中管理，整合分散在項(xiàng)目中的資金，統(tǒng)一調(diào)度內(nèi)部資金，提高企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)率和使用率。

在實(shí)際經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可設(shè)立資金管理中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌所有的資金管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)以及子公司提供金融服務(wù)，資金管理中心人員使用信息系統(tǒng)對(duì)子公司的銀行賬戶接管，按照業(yè)務(wù)量統(tǒng)籌調(diào)配資源，并且對(duì)各個(gè)項(xiàng)目作業(yè)的資金收支進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)[8]。同時(shí)資金管理中心對(duì)銷售回款、投資、融資、工程、成本和采購等業(yè)務(wù)開展計(jì)劃管理，制定用款和撥款計(jì)劃，集中管控企業(yè)內(nèi)資金，減少資金資源浪費(fèi)現(xiàn)象。

第三方面，房地產(chǎn)企業(yè)需安排審計(jì)部門對(duì)資金管理部門和各子公司的資金管理工作進(jìn)行審查，如實(shí)掌握企業(yè)的資金管理情況，把握項(xiàng)目投資收益，并預(yù)估項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，夯實(shí)后續(xù)投資活動(dòng)的實(shí)施基礎(chǔ)。審計(jì)監(jiān)督工作還應(yīng)深入其他業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，如項(xiàng)目建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用、流動(dòng)速度等進(jìn)行檢查。

四、結(jié)語

綜上所述，國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，城鎮(zhèn)化建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模成增長趨勢，內(nèi)部投資項(xiàng)目較多，資金需求缺口較大，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策持續(xù)收緊，融資風(fēng)險(xiǎn)和成本加劇，如何拓展融資來源增加企業(yè)資金流入以及提高投資收益，成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

資金管理是拓寬融資渠道和提高投資收益的重要舉措，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用資金管理手段，規(guī)劃內(nèi)部資金，優(yōu)化投資決策和融資決策，以動(dòng)態(tài)、合理的資金管理體系支持房地產(chǎn)企業(yè)資金穩(wěn)定流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)健和創(chuàng)新的發(fā)展。