地下空間整體開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算審核實(shí)踐
—— 以上海西岸傳媒港地下空間項(xiàng)目為例

章衛(wèi)紅（上海大華工程造價(jià)咨詢有限公司， 上海 200080）

0 引 言

施工工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)入竣工結(jié)算階段，發(fā)承包方一旦形成一致的工程結(jié)算意見，就確定了工程最終的造價(jià)，其將作為發(fā)承包方結(jié)算工程款的依據(jù)。工程結(jié)算直接影響到甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)利益，因此無論是施工單位還是建設(shè)單位都十分重視?？⒐そY(jié)算審核是控制投資的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，公平合理、依法合規(guī)地確定一個(gè)切合實(shí)際的工程造價(jià)，是每一位造價(jià)工程師追求的目標(biāo)。本文以西岸傳媒港地下空間項(xiàng)目結(jié)算審核為案例，介紹地下空間整體開發(fā)項(xiàng)目或大型復(fù)雜項(xiàng)目結(jié)算過程中可能碰到的問題及解決辦法。

1 項(xiàng)目概況及特點(diǎn)

1.1 項(xiàng)目概況

上海西岸傳媒港項(xiàng)目作為上海市“十二五”六大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一——徐匯濱江地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要先導(dǎo)項(xiàng)目，采用區(qū)域組團(tuán)式整體開發(fā)模式。項(xiàng)目位于龍耀路、龍騰大道南側(cè)，以九宮格樣式排列，規(guī)劃地上面積53萬m2，地下面積約46萬m2；中區(qū)F、L、M三地塊（夢(mèng)中心項(xiàng)目）地上、地下由上海夢(mèng)中心開發(fā)建設(shè)而成，現(xiàn)為央視大樓；南北區(qū)E、J、K、G、N、O六地塊（以下簡稱“六地塊”）地上建筑分別由騰訊、諾布置業(yè)、湖南衛(wèi)視、游族、國盛以及大眾開發(fā)建設(shè)，道路上方管廊以及市政道路由財(cái)政出資建設(shè)，六地塊及市政道路下方地下空間項(xiàng)目（西岸傳媒港地下空間項(xiàng)目）則由區(qū)屬國有企業(yè)負(fù)責(zé)整體開發(fā)建設(shè)。

西岸傳媒港地下空間項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）總建筑面積為309 785 m2（不含地上建筑核心筒）。此地塊開發(fā)地下3層，功能為停車庫、人防及部分配套商業(yè)。

1.2 項(xiàng)目特點(diǎn)

西岸傳媒港項(xiàng)目區(qū)域組團(tuán)式整體開發(fā)，且地下空間項(xiàng)目跨越地塊紅線以及道路，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一建設(shè)，使其區(qū)別于其他項(xiàng)目，具有顯著特點(diǎn)（如表1所示）。

表 1 西岸傳媒港項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)

2 項(xiàng)目竣工結(jié)算審核工作的難點(diǎn)及重點(diǎn)

地下空間整體開發(fā)需跨越多個(gè)不同地塊，且建設(shè)主體多元化是和其他復(fù)雜項(xiàng)目的顯著區(qū)別。建設(shè)主體多元化帶來了項(xiàng)目建設(shè)過程中工作任務(wù)的大量耦合，使得項(xiàng)目建設(shè)中的協(xié)調(diào)、反復(fù)等隱形工作激增，增加了項(xiàng)目建設(shè)的復(fù)雜性，使竣工結(jié)算審核工作難上加難（如表2所示）。

表 2 項(xiàng)目竣工結(jié)算審核工作的難點(diǎn)及重點(diǎn)

3 項(xiàng)目結(jié)算審核的針對(duì)性措施

竣工結(jié)算審核作為投資控制最后一環(huán)，很大程度上決定著投資控制目標(biāo)能否最終實(shí)現(xiàn)。審核單位造價(jià)工程師應(yīng)依據(jù)相關(guān)發(fā)承包合同和相應(yīng)建設(shè)工程法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與定額、招標(biāo)投標(biāo)文件、各類圖紙及各項(xiàng)有效證明等結(jié)算資料，嚴(yán)格審核工程造價(jià)，出具客觀、公正、真實(shí)的審價(jià)報(bào)告，確保結(jié)算復(fù)審誤差率小于3%。

3.1 全面收集并嚴(yán)格審核結(jié)算基礎(chǔ)資料

收集結(jié)算資料是竣工結(jié)算審核工作的基礎(chǔ)工作，但這一步是至關(guān)重要的。結(jié)算資料是否完備并真實(shí)有效，將直接影響是否能夠出具準(zhǔn)確、客觀的成果文件。一般來說，招標(biāo)投標(biāo)文件、施工合同、結(jié)算書、竣工圖紙、招標(biāo)圖紙、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更、竣工驗(yàn)收合格證明及開（竣）工報(bào)告等常規(guī)竣工結(jié)算資料，施工單位在上報(bào)結(jié)算時(shí)都會(huì)提供并已經(jīng)施工監(jiān)理及建設(shè)單位審核確認(rèn)，造價(jià)工程師需要重點(diǎn)審核上報(bào)資料的完整性及有效性。筆者作為本項(xiàng)目投資監(jiān)理方的造價(jià)工程師，參與了項(xiàng)目建設(shè)的全過程，熟知本項(xiàng)目的特殊性，與建設(shè)單位充分溝通并洽商后，從本項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，針對(duì)性地收集整理了如下資料（如表3所示）。

表 3 本項(xiàng)目收集整理的資料

3.2 開展必要的現(xiàn)場踏勘

為了確保工程結(jié)算審核質(zhì)量，踏勘現(xiàn)場掌握第一手資料是必不可少的。這不僅可以增加審核人員對(duì)工程整體的感性認(rèn)識(shí)，還可對(duì)一些變更、簽證進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，同時(shí)可以核對(duì)施工現(xiàn)場實(shí)際作品、施工材料設(shè)備等是否與竣工圖一致，解決一些圖紙問題。

在K地塊結(jié)構(gòu)工程結(jié)算審核過程中，筆者發(fā)現(xiàn)，地下室頂板高度單體周圍框梁加腋做法的結(jié)構(gòu)平面圖詳圖（見圖1）與結(jié)構(gòu)總說明統(tǒng)一詳圖（見圖2）的做法不一致。結(jié)構(gòu)平面圖詳圖為外側(cè)加腋，而結(jié)構(gòu)總說明統(tǒng)一詳圖為內(nèi)側(cè)加腋，且尺寸配筋也不一樣。通過留存的現(xiàn)場照片（如圖3所示）進(jìn)行比對(duì)后，最終以結(jié)構(gòu)平面圖詳圖進(jìn)行計(jì)量。

3.3 通過三方會(huì)議開展協(xié)調(diào)

召開三方（建設(shè)單位、施工單價(jià)、審核單位）審前準(zhǔn)備會(huì)議，事先確定審核工作原則，統(tǒng)一思路，避免重復(fù)勞動(dòng)，提高核對(duì)效率。尤其是固定總價(jià)合同的結(jié)算原則，審前會(huì)議要明確固定總價(jià)包干合同結(jié)算，僅調(diào)整竣工圖紙與招標(biāo)圖紙差異部分，不能簡單地采取竣工圖紙工程量扣減清單量這種模式。常規(guī)來說，固定總價(jià)合同較固定單價(jià)合同結(jié)算簡便，但因?yàn)楸卷?xiàng)目圖紙多次調(diào)整升版，對(duì)比圖紙時(shí)，造價(jià)工程師發(fā)現(xiàn)不少工作內(nèi)容的竣工圖紙較招標(biāo)圖紙確實(shí)發(fā)生顛覆性變化，難以分割出差異項(xiàng)。比如深坑加固工程，由于地上方案調(diào)整變化，導(dǎo)致深坑位置、大小甚至加固形式均不同程度發(fā)生了變化。筆者通過計(jì)算兩版圖紙的圖紙工程量進(jìn)行解決，即：結(jié)算工程量＝清單工程量+竣工圖紙工程量-招標(biāo)圖紙工程量。這條路徑會(huì)增加工作量，且導(dǎo)致施工單位認(rèn)為造價(jià)工程師將簡單問題復(fù)雜化，但筆者堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行合同原則，耐心跟施工單位解釋說明，最終順利完成結(jié)算。

圖 1 結(jié)構(gòu)平面圖詳圖

圖 2 結(jié)構(gòu)總說明統(tǒng)一詳圖

圖 3 現(xiàn)場照片

3.4 嚴(yán)格遵守造價(jià)咨詢規(guī)范要求

造價(jià)工程師應(yīng)按照造價(jià)咨詢規(guī)范要求開展工程竣工結(jié)算審核工作，對(duì)工程量、價(jià)、費(fèi)進(jìn)行全面審核，確保審核結(jié)果的合法性、專業(yè)性和準(zhǔn)確性。結(jié)算審核過程中發(fā)現(xiàn)的爭議項(xiàng)要及時(shí)進(jìn)行梳理，并與施工方、委托方進(jìn)行談判、溝通，達(dá)成一致意見；審核過程中常規(guī)的圖紙工程量、設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場簽證計(jì)算核對(duì)等工作不再贅述，將重點(diǎn)講述因工程延長而導(dǎo)致的工期及費(fèi)用索賠的解決辦法。

3.4.1 索賠事項(xiàng)

N地塊結(jié)算時(shí)，施工單位提出工程節(jié)點(diǎn)工期延期主要是受圖紙發(fā)放或地上單位等原因影響，而非承包人原因引起，認(rèn)為：合同約定可調(diào)差的人工、鋼筋以及混凝土應(yīng)按照實(shí)際施工期進(jìn)行調(diào)差而不應(yīng)按照合同計(jì)劃工期計(jì)算；人工3%、鋼筋5%、混凝土8%范圍內(nèi)價(jià)格漲幅應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)；合同未約定調(diào)差的其他工種、砂漿、砌塊、水泥以及鋼材漲幅均超出了其能承受的范圍，也應(yīng)按照實(shí)際施工期調(diào)差；因工期延長而導(dǎo)致的其他費(fèi)用（包括周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、承包人管理費(fèi)及施工降效成本等費(fèi)用）的增加，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)；工期應(yīng)順延。

3.4.2 審核索賠依據(jù)

造成費(fèi)用增加或工期損失的原因，按合同約定不屬于承包人的行為責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。這是建設(shè)工程索賠的三要素之一。處理本索賠事項(xiàng)時(shí)，首要且最關(guān)鍵的一步是要把節(jié)點(diǎn)工期延期的原因梳理清楚，然后根據(jù)責(zé)任劃分確定費(fèi)用承擔(dān)方。

眾所周知，工程延期原因錯(cuò)綜復(fù)雜，甲乙雙方都有可能存在過錯(cuò)，責(zé)任較難劃分，更何況是本項(xiàng)目這樣一個(gè)大型復(fù)雜項(xiàng)目，工期延期尚與同步建設(shè)的地上建筑、市政管廊道路工程有關(guān)，梳理工期更是難上加難。本項(xiàng)目通過發(fā)揮各專業(yè)條線的力量，在建設(shè)單位的支持下，聯(lián)合施工監(jiān)理、工程部以及合約部就工期延期多次進(jìn)行洽商，以圖紙下發(fā)記錄載明的各分項(xiàng)工程最后一批圖紙下發(fā)時(shí)間為切入點(diǎn)，結(jié)合施工記錄、施工工效及形象進(jìn)度等資料，著重分析最后一批圖紙下發(fā)到分項(xiàng)工程完工期間，是否存在工期延期。如無延誤，則工期延期是由圖紙下發(fā)而引起的；如有延誤，再進(jìn)一步分析原因，劃分責(zé)任。本項(xiàng)目經(jīng)梳理，節(jié)點(diǎn)工期延期主要原因是受圖紙發(fā)放或地上單位等影響，非承包人原因引起。

3.4.3 索賠處理結(jié)果

由于N地塊節(jié)點(diǎn)工期延期非承包人引起，本著實(shí)事求是、客觀公正的原則，通過市場調(diào)研，結(jié)合類似項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)等，進(jìn)行費(fèi)用測算，經(jīng)多方多輪洽商，最終就索賠事項(xiàng)達(dá)成以下一致意見。

（1）合同約定計(jì)劃節(jié)點(diǎn)工期與實(shí)際工期已相差甚遠(yuǎn)，故合同約定范圍內(nèi)鋼筋、混凝土以及人工調(diào)差，按照經(jīng)確認(rèn)的實(shí)際施工期的算術(shù)平均值進(jìn)行計(jì)算，具體調(diào)差方式仍執(zhí)行原合同條款。

（2）人工3%、鋼筋5%、混凝土8%范圍內(nèi)價(jià)格漲幅為施工單位應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由施工單位承擔(dān)。

（3）合同未約定調(diào)差的水泥以及鋼材漲幅達(dá)70%以上，按正常工期實(shí)施也存在上漲，工期延期只是加劇了上漲幅度，因較難量化區(qū)分，經(jīng)協(xié)商采取一攬子解決方案：①鋼材漲幅超過5%的部分、水泥漲幅超過8%的部分，同意按照實(shí)際施工期參照鋼筋、混凝土的調(diào)差方式進(jìn)行調(diào)差；②人工其他工種、砌塊、砂石、砂漿等材料價(jià)格漲幅由施工單位自行承擔(dān)；③其他費(fèi)用（包括周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、承包人管理費(fèi)以及施工降效等費(fèi)用）的增加，也由施工單位自行承擔(dān)；④工期相應(yīng)順延，因節(jié)點(diǎn)工期延誤而約定的罰款，不予扣減。

3.4.4 雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議

由于本次索賠處理意見涉及合同約定范圍外的材料的調(diào)差等，故需要雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以做到有據(jù)可依。

3.5 出具正式咨詢成果文件

甲乙雙方就結(jié)算達(dá)成一致意見后，對(duì)結(jié)算審核成果進(jìn)行匯總、整理；出具審價(jià)報(bào)告和審定單，并經(jīng)公司二級(jí)、三級(jí)復(fù)核后出具正式的咨詢成果文件。

4 結(jié) 語

通過西岸傳媒港地下空間項(xiàng)目結(jié)算審核的實(shí)踐總結(jié)，筆者認(rèn)為：（1）不應(yīng)把結(jié)算審核工作從投資監(jiān)理工作中分解出來重新委托，因?yàn)橥顿Y監(jiān)理參與項(xiàng)目全過程，信息掌握全面，結(jié)算審核時(shí)能快速切入問題并找到解決路徑，提高工作效率，確保結(jié)算審核成果的準(zhǔn)確性；（2）結(jié)算審核不僅僅是造價(jià)工程師單方的工作，必要時(shí)應(yīng)取得建設(shè)單位的支持，通過會(huì)議等形式積極與項(xiàng)目各參與方、各部門進(jìn)行溝通，依托工程條線或設(shè)計(jì)條線等技術(shù)力量，共同獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)，妥善解決問題；（3）造價(jià)工程師應(yīng)注意收集并整理資料，資料須全面、真實(shí)并有效；（4）造價(jià)工程師應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，主動(dòng)留下照片、視頻等影像資料（尤其是隱蔽工程），供結(jié)算審核時(shí)查閱比對(duì)；（5）造價(jià)工程師應(yīng)通過學(xué)習(xí)不斷提高自身專業(yè)素養(yǎng)，把握好合同原則，確保成果文件合法、合規(guī)、合理。最后，希望本文能給類似項(xiàng)目與類似問題提供些許參考意見。