新時(shí)代背景下房地產(chǎn)法律建設(shè)策略研究

王啟星

廣東艾伯納律師事務(wù)所，廣東 廣州 510800

近些年隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了快速發(fā)展，住房性質(zhì)更加多元化，同時(shí)又給大眾生活帶來(lái)了很大壓力，房貸成為我國(guó)普通群眾生活的很大負(fù)擔(dān)。政府部門為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，保障行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，出臺(tái)了許多相關(guān)法規(guī)，但效果并不理想，房?jī)r(jià)上漲依然是困擾老百姓生活的主要問題。所以要深入分析房地產(chǎn)法律建設(shè)中的問題，對(duì)導(dǎo)致這些問題的原因進(jìn)行溯源，進(jìn)而有針對(duì)性地做好房地產(chǎn)法律建設(shè)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問題

雖然近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，但是從實(shí)際情況來(lái)講，正是由于發(fā)展過快導(dǎo)致了其法律體系難以跟上發(fā)展速度，所以在很多方面存在不適應(yīng)的問題，不但不能給房地產(chǎn)行業(yè)提供保障，反而對(duì)其發(fā)展形成限制?？偨Y(jié)而言，主要有以下幾方面：

（一）現(xiàn)有法律權(quán)威性缺失

法律的貫徹與執(zhí)行，需要完善的法律體系作為支撐。不同的法律部門共同構(gòu)成了法律體系。就我國(guó)而言，法律體系主要有三部分：行政法規(guī)、法律、地方性法規(guī)。這三者相輔相成，形成了相互協(xié)調(diào)的關(guān)系。仔細(xì)研究就可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間相對(duì)較短，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成規(guī)模也比較晚，所以法律體系不健全［1］。許多法律法規(guī)條款甚至存在一定的沖突，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)問題，需要尋找相關(guān)法條進(jìn)行參考，那么就很容易出現(xiàn)混亂情況。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，相關(guān)法律的建立并非是政府部門的事情，同時(shí)也需要其他管理部門共同協(xié)調(diào)，所以法律的制定主體十分分散，很多法律因?yàn)榻嵌纫约袄娌煌?，?dǎo)致出現(xiàn)了沖突，所以房地產(chǎn)法律的執(zhí)行面臨著現(xiàn)實(shí)困境。需要注意的是，很多房地產(chǎn)法律級(jí)別不高，在執(zhí)法過程中一般都不能發(fā)揮作用，所以房地產(chǎn)法律建設(shè)存在很大的阻礙和問題。

（二）民事權(quán)利與行政權(quán)力區(qū)分不明顯

房地產(chǎn)的民事權(quán)利與行政權(quán)力需要明確區(qū)分，但明確區(qū)分的前提是了解二者的概念與不同，進(jìn)而進(jìn)行明確的劃分。民事權(quán)利的概念相對(duì)簡(jiǎn)單一些，主要是指民事主體依法擁有的以及受到我國(guó)法律保護(hù)的利益稱之為民事權(quán)利，但是大眾對(duì)于這一概念并不清晰，很多人甚至不明白自己擁有什么樣的民事權(quán)利。而行政權(quán)力則是屬于政治權(quán)力的范疇，主要是政府部門以及主管官員的權(quán)力，相關(guān)的行政機(jī)關(guān)和官員通過行政權(quán)力對(duì)社會(huì)行使管理權(quán)。回到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，政府行使行政權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程進(jìn)行干預(yù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行調(diào)控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)整體發(fā)展是有一定益處的［2］。但是從法律規(guī)定的層面來(lái)講，行政權(quán)力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)干預(yù)過度，在制定相應(yīng)的法律法規(guī)時(shí)，很多政府機(jī)構(gòu)與官員都參與其中，讓房地產(chǎn)行業(yè)染上了濃厚的行政意味，產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利在這個(gè)過程中被弱化，民事權(quán)利以及行政權(quán)力在區(qū)分上面并不明顯。

（三）房地產(chǎn)法律缺乏合理解釋

從法律制定的角度而言，每一項(xiàng)法律的制定都是站在宏觀角度來(lái)制定的，條款對(duì)于細(xì)節(jié)沒有辦法進(jìn)行詳細(xì)的解釋和分析，所以在法律法規(guī)的實(shí)際執(zhí)行過程中法律解釋的重要性就凸顯出來(lái)了。如上所述，法律解釋是對(duì)法律條款的應(yīng)用作出的解釋與說明，所以每一項(xiàng)法律都需要合理的法律解釋，只有合理的法律解釋才能夠做到將法條的細(xì)節(jié)都說明清楚，讓普通大眾以及當(dāng)事人能夠充分了解相關(guān)法律［3］。但是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律的實(shí)際情況是，房地產(chǎn)法律缺乏合理的解釋，很多條款解釋不足。我國(guó)有一部分房地產(chǎn)法律條款在制定的時(shí)候相對(duì)寬泛，需要合理的解釋進(jìn)行補(bǔ)充說明，但是房地產(chǎn)行業(yè)很多法律解釋與立法本身存在不符合的情況，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是一種制約，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)法律的執(zhí)行。

（四）房地產(chǎn)相關(guān)法律體系不配套

法律體系配套問題是幫助行業(yè)更好發(fā)展，支撐企業(yè)健康運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。但是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律體系卻存在不配套的問題。就當(dāng)下而言，我國(guó)以房地產(chǎn)行業(yè)為主的法律是《城市地產(chǎn)管理法》，和房地產(chǎn)行業(yè)有相應(yīng)聯(lián)系的法律主要有《民法典》《土地法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《稅法》等等。雖然有這些相關(guān)法律進(jìn)行保障，但實(shí)際上各個(gè)法律都有自己的執(zhí)行體系，所以各個(gè)部門的出發(fā)點(diǎn)與利益點(diǎn)都不同，法律之間并不配套。在具體執(zhí)行上，都從各自的利益以及權(quán)力點(diǎn)出發(fā)制定相應(yīng)的行政法規(guī)與地方規(guī)章。所以房地產(chǎn)行業(yè)各種稅費(fèi)層出不窮，最主要的是房地產(chǎn)法律的執(zhí)行效率還很低，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以得到合理控制的重要因素［4］。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)法律體系存在問題的原因分析

我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在如上所述的四方面問題，而這些問題的存在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)整體發(fā)展而言造成了很大阻礙。所以要在新時(shí)代做好房地產(chǎn)法律建設(shè)，搞清楚出現(xiàn)問題的原因才是重點(diǎn)。

（一）指導(dǎo)思想存在偏差

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這是我國(guó)法律體系建立的基礎(chǔ)。所以在國(guó)家所有土地權(quán)利設(shè)計(jì)方面，并沒有依據(jù)物權(quán)法當(dāng)中調(diào)整經(jīng)濟(jì)支配的基本原理，而是遵照生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力性質(zhì)這種客觀規(guī)律的要求，對(duì)于不適應(yīng)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理制度與管理方式的，都將其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行原理設(shè)計(jì)分離。而國(guó)家則依據(jù)土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的基本原則，制定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制度，這也是我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)在土地使用權(quán)設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很多不合理的根源所在。

我國(guó)在房地產(chǎn)法律體系的構(gòu)建上面，并沒有對(duì)國(guó)家身份進(jìn)行明確的劃分，國(guó)家不但是土地所有者，同時(shí)還是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，管理者身份與使用者身份產(chǎn)生沖突，所以行政的管理手段會(huì)被用作處理房地產(chǎn)相關(guān)事情。例如房地產(chǎn)行政機(jī)構(gòu)在制定土地使用權(quán)與規(guī)范的過程當(dāng)中，沒有考慮到其他人的利益，而是圍繞國(guó)家利益展開，這也就導(dǎo)致了其他土地使用權(quán)擁有者的利益遭到了侵犯。

（二）法律制定模式存在缺陷

需要明確的一點(diǎn)是，法律制定存在的意義不是為了區(qū)分和維護(hù)各個(gè)部門的權(quán)限和利益的，而是為了保護(hù)社會(huì)上更多人利益而存在的。因此，國(guó)家應(yīng)當(dāng)建立高專業(yè)性的法律制定機(jī)構(gòu)，提高房地產(chǎn)法律的專業(yè)性、公平性以及嚴(yán)謹(jǐn)性。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)法律的制定模式并不健全，存在很多的問題，由房地產(chǎn)人員和法律人員構(gòu)成的法律制定體系并沒有形成，房地產(chǎn)行業(yè)法律制定大多是來(lái)源于土地、房屋建設(shè)、城市規(guī)劃等相關(guān)部門來(lái)組織的。但是如果要建設(shè)房地產(chǎn)法律體系，土地、房屋建設(shè)等相關(guān)部門由于業(yè)務(wù)范圍的限制，無(wú)法從全局著眼，更加公平和專業(yè)地制定相關(guān)法律、法規(guī)，也沒有辦法平衡各方利益，保障各方權(quán)益，法律無(wú)法得到統(tǒng)一，在執(zhí)行上帶來(lái)很大的彈性。

三、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)法律建設(shè)的有效策略

進(jìn)入新時(shí)代之后，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)的重要性與日俱增。而對(duì)于政府相關(guān)部門來(lái)講，在認(rèn)清房地產(chǎn)法律建設(shè)的現(xiàn)狀與問題之后，應(yīng)當(dāng)將工作重點(diǎn)放在健全房地產(chǎn)立法上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)立法可以有效保障行業(yè)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)各種因素對(duì)于房地產(chǎn)法律法規(guī)造成了很大的影響，所以法律制度存在矛盾和問題，沒有達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。追本溯源才能解決問題，所以房地產(chǎn)法律的建設(shè)需要從以下幾點(diǎn)做起：

（一）完善宏觀法律體系建設(shè)

就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)講，在新時(shí)代背景之下，要做好房地產(chǎn)法律建設(shè)，完善宏觀法律體系的建設(shè)是前提。首先，建立宏觀調(diào)控相關(guān)法律。宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言并不陌生，政府行為也要做到有章可依、有據(jù)可循。當(dāng)下我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控僅僅停留在監(jiān)督、執(zhí)行、決策和授權(quán)等方面，管理的職權(quán)不明確，職能上存在沖突，所以造成了局面混亂的狀態(tài)。這方面我國(guó)可以參考發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合自身特殊的情況制定出完善的宏觀調(diào)控制度，健全相關(guān)的法律和法規(guī)，讓政府職能部門在具體決策與決議工作當(dāng)中都能有章可循，也讓房地產(chǎn)的管理工作能夠有法可依。其次，要建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)的責(zé)任機(jī)制。明確管理人員擁有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的權(quán)力與義務(wù)。以往調(diào)控效果不理想，主要就是沒有有效的法律約束和責(zé)任機(jī)制。所以需要在調(diào)控中融入更多的法律元素，促進(jìn)問題的公平、合理解決。

（二）健全我國(guó)房地產(chǎn)法律

除了宏觀法律體系的完善之外，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，健全房地產(chǎn)法律體系才是其發(fā)展的有力保障。但是當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律體系淺顯且混亂，法律的級(jí)別也很低，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)與發(fā)展造成了很大阻礙。政府部門應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在當(dāng)下我國(guó)法律體系的基礎(chǔ)之上對(duì)房地產(chǎn)具體的法律法規(guī)進(jìn)行完善。首先，政府部門要做的是整合好與房產(chǎn)相關(guān)的法律條款，修改不合理規(guī)定，協(xié)調(diào)沖突的條款，保證法律法規(guī)的合理性與高實(shí)效性；其次，政府部門還要做好更高階的法律制定，將其應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，讓房企在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中能夠擁有適合的法律以及相關(guān)體系作為保障，保證法律的執(zhí)行與效果。

（三）區(qū)別民事權(quán)利與行政權(quán)力

就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況來(lái)講，行政權(quán)力雖然可以介入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)，但是不能夠無(wú)底線參與，應(yīng)當(dāng)采取適度原則，在不影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)秩序的前提之下進(jìn)行引導(dǎo)和干預(yù)。隨著社會(huì)的變化，我國(guó)政府的職能也進(jìn)行了調(diào)整，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，將民事權(quán)利與行政權(quán)力進(jìn)行劃分是大勢(shì)所趨。首先，要簡(jiǎn)化政府機(jī)構(gòu)，合理下放權(quán)力讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠自由發(fā)展，選擇最適合的發(fā)展道路，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力量，尊重產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，避免行政權(quán)力侵害民眾權(quán)益的情況出現(xiàn)；其次，簡(jiǎn)政放權(quán)的同時(shí)，政府還要研究更加科學(xué)合理的方式來(lái)保障房企的發(fā)展，在重大事項(xiàng)的決策上提供有效建議和引導(dǎo)，提高宏觀調(diào)控的實(shí)效。

（四）做好法律執(zhí)行監(jiān)督工作

任何法律效力的發(fā)揮最終都要落在執(zhí)行上面，只有充分執(zhí)行，才能夠?qū)⒎煞ㄒ?guī)的功效最大化發(fā)揮。將法律作為一切事務(wù)的依據(jù)，是我國(guó)依法治國(guó)國(guó)策的體現(xiàn)。如上所述，房地產(chǎn)法律建設(shè)存在諸多問題，但其中，法律的監(jiān)督與實(shí)際執(zhí)行才是最重要的。法律監(jiān)督要求在法律實(shí)施的過程中，對(duì)其重點(diǎn)違法行為進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督的對(duì)象是相關(guān)社會(huì)組織與國(guó)家和執(zhí)法機(jī)關(guān)。另外對(duì)房地產(chǎn)法律以及執(zhí)法的全過程進(jìn)行監(jiān)督，讓法律法規(guī)當(dāng)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能夠落到實(shí)處。所以我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律的執(zhí)行機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制要盡快完善，做到機(jī)制內(nèi)部的結(jié)構(gòu)以及人員編制是完整的，內(nèi)部人員主要以公職人員為主，在執(zhí)法過程中要受到嚴(yán)格的監(jiān)督。所以相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需要注意做好公職人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和宣傳，保證執(zhí)法人員在實(shí)際執(zhí)法過程中所有行為都能夠符合法律的規(guī)定，將相關(guān)法律法規(guī)在具體的事務(wù)當(dāng)中發(fā)揮出最大的作用與功效。

（五）重視房地產(chǎn)法律與其他法律的協(xié)調(diào)性

房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作相對(duì)比較復(fù)雜，所以單項(xiàng)的法律是無(wú)法為房地產(chǎn)行業(yè)做好保障的，房地產(chǎn)行業(yè)的法律需要與民法、經(jīng)濟(jì)法與憲法等基礎(chǔ)法律建立聯(lián)系，在這些法律的基礎(chǔ)之上健全房地產(chǎn)法律制度。除此而外，對(duì)于房地產(chǎn)法律要結(jié)合時(shí)代進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整與完善，以便于更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的需求。所以房地產(chǎn)法律制度建立的過程中要多參考稅法、財(cái)政法、行政法、銀行法等等方面的法律制度，讓房地產(chǎn)法律體系更加完善。

（六）新冠疫情下的現(xiàn)狀

新冠疫情下，導(dǎo)致房地產(chǎn)受到巨大的沖擊，國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商因資金鏈斷裂引發(fā)勞資糾紛、購(gòu)房者合同糾紛、與政府土地合作開發(fā)糾紛、稅收糾紛、銀行間資金融資貸款的糾紛等等一系列社會(huì)層面的民生問題，處理不當(dāng)會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)維穩(wěn)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)問題。

四、結(jié)語(yǔ)

近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但是不能否認(rèn)的是，在發(fā)展過程當(dāng)中出現(xiàn)了各種問題。追本溯源，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展時(shí)間尚短，但是行業(yè)的基礎(chǔ)不強(qiáng)，所以在快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種類型的問題。而且原有的法律體系沒有跟上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)是巨大挑戰(zhàn)，政府需要合理解決供需關(guān)系平衡，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的合理健康發(fā)展產(chǎn)生了限制和影響。因此，健全房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)立法，加強(qiáng)監(jiān)管完善體系，這是做好房地產(chǎn)法律建設(shè)的有效策略，保證房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提。