房地產(chǎn)企業(yè)的待履行商品房買賣合同解除權(quán)的法律界定

董學(xué)全

山東德衡（煙臺(tái)）律師事務(wù)所，山東 煙臺(tái) 264000

近些年，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)陷入發(fā)展危機(jī)，甚至面臨著破產(chǎn)重整的困境。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中常見的問題是未履行商品房買賣合同糾紛問題。對于這類合同的處理問題，不僅關(guān)系到破產(chǎn)企業(yè)重整工作的開展，還影響著購房者的直接權(quán)益，甚至還會(huì)給社會(huì)發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中待履行商品房買賣合同的問題，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡稱《破產(chǎn)法》）第十八條賦予管理人對未履行完畢合同選擇繼續(xù)履行或者解除合同的權(quán)利。考慮到待履行商品房買賣合同解除權(quán)的特殊性，以及破產(chǎn)解除權(quán)的公平性原則、比例性原則，需要對待履行商品房買賣合同解除權(quán)分情況理解和分析，來保障合同解除后購房者的基本權(quán)益，以及對破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保增值的協(xié)調(diào)性，再根據(jù)實(shí)際情況對相關(guān)權(quán)益人進(jìn)行合同解除的受損權(quán)益進(jìn)行救濟(jì)。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)中待履行商品房買賣合同問題是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。研究該課題對合理解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整事務(wù)處理操作有著重要的意義。

一、《破產(chǎn)法》中關(guān)于解除權(quán)的界定

破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，在首次債權(quán)人會(huì)議正式開始前2～4個(gè)月期間，企業(yè)需通過維持經(jīng)營保有一定的現(xiàn)金流，確保職工的穩(wěn)定。因此破產(chǎn)程序開始時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需維持一段周期的工程建設(shè)，以確保企業(yè)破產(chǎn)重整工作的有序推進(jìn)?！镀飘a(chǎn)法》第二十五條、第二十六條規(guī)定，管理人在首次債權(quán)人會(huì)議召開前，管理人決定繼續(xù)營業(yè)或暫停服務(wù)［1］。在此期間，若管理人發(fā)現(xiàn)繼續(xù)經(jīng)營會(huì)加劇對企業(yè)的損害，不利于企業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值的前提下，可選擇不履行合同。面對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整，管理人同時(shí)面臨著以下多種合同情況：1.進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)企業(yè)與合同相對人中僅有一方存在未履行合同的情況；2.破產(chǎn)企業(yè)與合同相對人同時(shí)未履行完合同的情況。前者可依據(jù)《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)控債權(quán)的規(guī)定，對已履行完畢的合同進(jìn)行解除，應(yīng)根據(jù)《民法典》合同編關(guān)于合同解除的規(guī)定進(jìn)行約束。后者則根據(jù)《破產(chǎn)法》的一般規(guī)定處理。在處理后者破產(chǎn)企業(yè)與合同相對人均未履行完成合同的情況時(shí)，管理人又面臨著繼續(xù)要求合同相對人履行合同的情況和在繼續(xù)承擔(dān)原先義務(wù)的同時(shí)要求管理人提供適當(dāng)擔(dān)保的情況。對于繼續(xù)履行合同的情況，合同相對人有權(quán)根據(jù)《民法典》第五百二十五條規(guī)定行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。對于要求管理人提供適當(dāng)擔(dān)保的，依據(jù)《破產(chǎn)法》第十六條，“破產(chǎn)程序禁止向個(gè)別債權(quán)人清償債務(wù)為由拒絕履行”的規(guī)定，管理人不能完全保證在破產(chǎn)程序中對任何人提供擔(dān)保。針對該問題，我國《破產(chǎn)法》第十八條遂規(guī)定管理人對未履行合同具有選擇權(quán)。該規(guī)定的設(shè)置主要是考慮到破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值的需求［2］。

關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)解除權(quán)的法律界定，大致分為以下有幾種情況：1.破產(chǎn)解除權(quán)的特殊性?！镀飘a(chǎn)法》第十八條賦予管理人破產(chǎn)解除權(quán)的選擇權(quán)利，實(shí)際上是針對管理人處理破產(chǎn)解除權(quán)的行使權(quán)。它包含管理人在規(guī)定時(shí)間通知合同解除和不通知或在合同向?qū)Ψ酱吒嬉?guī)定時(shí)間內(nèi)不答復(fù)的方式解除合同。這本質(zhì)上與《民法典》合同編第五百六十二條、第五百六十三條規(guī)定的約定解除權(quán)、法定解除權(quán)不同，因此管理人的破產(chǎn)合同解除權(quán)具有一定的特殊性。它是獨(dú)立于約定解除權(quán)、法定解除權(quán)之外的合法的解除權(quán)，且優(yōu)先于《民法典》中規(guī)定的解除權(quán)。在破產(chǎn)企業(yè)重整中就待履行商品房買賣合同的解除權(quán)，它作為特別法具有優(yōu)先適用的法律效力。2.破產(chǎn)解除權(quán)原則上不具有溯及力。就此，有學(xué)者持肯定觀點(diǎn)，認(rèn)為破產(chǎn)解除權(quán)有溯及力會(huì)增加合同解除權(quán)與破產(chǎn)解除權(quán)的邏輯矛盾，影響約定解除權(quán)的法律效力，同時(shí)還會(huì)影響破產(chǎn)交易安全及破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保護(hù)的原則。有學(xué)者持否定觀點(diǎn)，認(rèn)為破產(chǎn)解除權(quán)具有溯及力，合同雙方具有恢復(fù)原狀或返還不正當(dāng)?shù)美恼埱髾?quán)。實(shí)際上，破產(chǎn)解除權(quán)作為特別法，與合同解除權(quán)存在著本質(zhì)上的差異。關(guān)于是否認(rèn)定破產(chǎn)解除權(quán)具有溯及力，還需要考慮我國立法的實(shí)際?？紤]到破產(chǎn)解除合同保護(hù)破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值的目的，以及維護(hù)市場穩(wěn)定性的需求，對破產(chǎn)解除權(quán)是否具有溯及力應(yīng)靈活規(guī)定，考慮破產(chǎn)企業(yè)合同履行完畢和未履行完畢的情況。對于合同解除后未履行的，應(yīng)終止履行；對于已履行的合同，則應(yīng)根據(jù)合同履行完成情況、合同性質(zhì)及合同當(dāng)事人要求而定，來保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利和破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。當(dāng)事人有權(quán)要求請求損失賠償。合同解除權(quán)的目的是實(shí)現(xiàn)對違約方的制裁，穩(wěn)定市場秩序。二者的價(jià)值取向存在一定的差異，因此需要根據(jù)案情實(shí)際分析破產(chǎn)解除權(quán)。從破產(chǎn)解除權(quán)保護(hù)破產(chǎn)企業(yè)重整財(cái)產(chǎn)利益最大化目標(biāo)而言，它不具有溯及力。而不考慮對破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的保值增值目的時(shí)可認(rèn)定為破產(chǎn)解除權(quán)具有溯及力。從《民法典》視角分析，雙方在訂立合同時(shí)存在可預(yù)見的債權(quán)請求風(fēng)險(xiǎn)。這又違背了破產(chǎn)企業(yè)重整中關(guān)于企業(yè)財(cái)產(chǎn)保值增值的原則，也違背了《民法典》的公平性原則。因此，破產(chǎn)解除權(quán)是否具有溯及力還應(yīng)該根據(jù)行使合同相對人的權(quán)益及是否受到損害等方面進(jìn)行詳細(xì)分析。3.破產(chǎn)解除權(quán)的行使規(guī)范?！镀飘a(chǎn)法》第十八條規(guī)定管理人具有選擇破產(chǎn)解除合同或繼續(xù)履行合同的權(quán)利。從《破產(chǎn)法》的視角分析，該規(guī)定對債權(quán)人的權(quán)益與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值均具有不同程度的影響。為了確保破產(chǎn)解除權(quán)形式的規(guī)范性，《破產(chǎn)法》又重新對破產(chǎn)解除權(quán)做出了如下規(guī)定：（1）《破產(chǎn)法》第六十九條規(guī)定，管理人決定履行未履行完成的合同時(shí)，應(yīng)向人民法院或債權(quán)人委員會(huì)報(bào)告。第二十六條規(guī)定，首次債權(quán)人會(huì)議召開前，管理人對繼續(xù)或者停止債務(wù)人營業(yè)的情況也需要向人民法院報(bào)告。（2）《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，管理人決定履行合同可根據(jù)情況向?qū)Ψ疆?dāng)事人提供擔(dān)保。對方當(dāng)事人提出擔(dān)保，管理人不予以擔(dān)保的情況認(rèn)定為未履行合同的解除。（3）部分國家針對破產(chǎn)解除權(quán)的規(guī)定考慮司法實(shí)踐的公平性原則，以尋求當(dāng)事人公平與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化間的平衡為原則。這是出于行使破產(chǎn)合同解除權(quán)在司法實(shí)際中的公平性需求而言的［3］。

二、待履行商品房買賣合同的認(rèn)定

（一）待履行消費(fèi)型購房合同的認(rèn)定

現(xiàn)階段我國司法實(shí)踐中，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中消費(fèi)性購房合同的認(rèn)定還存在一定的學(xué)術(shù)與實(shí)務(wù)爭議。未履行消費(fèi)性購房合同中當(dāng)事人的權(quán)益受到的影響極大。對于一些家庭收入狀況一般、貸款借款買房的家庭，待履行消費(fèi)型購房承載的是一個(gè)家庭的希望，解除合同則會(huì)直接影響到當(dāng)事人的生存權(quán)益。對于家庭收入狀況好，名下有其他住房的當(dāng)事人而言的生存影響相對較小?？紤]到當(dāng)事人購買消費(fèi)性住房的差異性，對消費(fèi)型購房合同的界定也就存在了差異性。在沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)界定下，待履行消費(fèi)型購房合同的認(rèn)定遵循法定原則、公平性原則。其中法定原則具有優(yōu)先性［4］。最高人民法院于2015年發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《2015執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十九條中對消費(fèi)型購房合同租出進(jìn)行了界定。雖然為消費(fèi)型購房合同的司法認(rèn)定提供了參考依據(jù)，但未對買受人做出詳細(xì)的分類界定，就不能單純地將買受人界定為消費(fèi)者。在沒有其他更好參照標(biāo)準(zhǔn)的情況下，只能以該標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定消費(fèi)型購房合同的基礎(chǔ)法定標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)購房人實(shí)際情況，如家庭背景、收入、住房持有量等綜合考慮是否將當(dāng)事人購房認(rèn)定為消費(fèi)者購房，來保證待履行消費(fèi)型購房合同認(rèn)定的法定性及相對的公平性。在司法實(shí)踐中，還需要考慮雙方合同“待履行”的程度，分析購房人購房款的給付情況和商品房的交付情況，綜合考慮多種情況認(rèn)定管理人對待履行合同的解除權(quán)。分析多因素認(rèn)定的目的是確保個(gè)案破產(chǎn)解除權(quán)行使的公平性原則，在保證破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化的同時(shí)，還要防止破產(chǎn)解除權(quán)行使對購房當(dāng)事人生存問題造成的危害［5］。

（二）待履行非消費(fèi)型購房合同的認(rèn)定

待履行非消費(fèi)型購房包括普通型購房、以房抵債型購房、投資型購房等。認(rèn)定待履行非消費(fèi)型購房合同的難點(diǎn)在于合同界定投資型購房等。住房的投資性質(zhì)在以多子女大家庭背景下是很難標(biāo)準(zhǔn)化界定的。如果僅將一個(gè)家庭擁有一套住房作為剛需，將再購房認(rèn)定為投資性質(zhì)，這顯然是不符合多子女大家庭的住房實(shí)際需求的。關(guān)于投資性住房的認(rèn)定，可參照《2015執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條對于消費(fèi)型購房的界定，并由此推定是否是投資性住房。這種認(rèn)定方式放在個(gè)案中用于行使合同解除權(quán)違背了《破產(chǎn)法》的公平性原則。因此，對于個(gè)人需要在司法實(shí)踐中管理人根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)商品房建成與交付情況，以及購房人房款給付的實(shí)際情況而定是否就待履行商品房買賣合同進(jìn)行解除［6］。

（三）待履行以房抵債型購房合同的認(rèn)定

房地產(chǎn)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)緊張而在合同中約定以房抵債的情況的本質(zhì)是讓與擔(dān)保的關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《民間借貸若干規(guī)定》）第二十四條對讓與擔(dān)保進(jìn)行了規(guī)定。在這兩種關(guān)系中，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中待履行商品房買賣合同解除的本質(zhì)都是為了消除原有債務(wù)關(guān)系，并消滅合同。理論上以房抵債與讓與擔(dān)保有著相似的概念，要求擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，將擔(dān)保權(quán)人控制在擔(dān)保范圍內(nèi)，在債務(wù)清償后再將擔(dān)保標(biāo)的物歸還給債務(wù)人或者第三人。不履行債務(wù)的情況，擔(dān)保權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。但在司法實(shí)踐中，以房抵債形式具有多樣性，法律關(guān)系較讓與擔(dān)保的關(guān)系更加復(fù)雜，無法通過讓與擔(dān)保的關(guān)系對以房抵債合同情況進(jìn)行認(rèn)定。事實(shí)上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)時(shí)均存有未建成商品房的問題，司法實(shí)踐中也不涉及已辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移等問題。對于待履行以房抵債型購房合同，管理人應(yīng)該從清查以房抵債協(xié)議的形成與債務(wù)清償期屆滿的順序開始，再依次確定以房抵貸的法律效力，再根據(jù)《破產(chǎn)法》第三十一條行使破產(chǎn)撤銷權(quán)，無須通過破產(chǎn)解除權(quán)［7］。

三、結(jié)語

《破產(chǎn)法》第十八條就管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人待履行合同有選擇解除合同或繼續(xù)履行的權(quán)利，實(shí)際上是提供了選擇權(quán)。管理人對待履行商品房買賣合同解除與履行的選擇，需要根據(jù)待履行商品房買賣合同的實(shí)際情況和《破產(chǎn)法》規(guī)定的不同情形做出認(rèn)定，對破產(chǎn)合同解除權(quán)進(jìn)行限制或解除，做出有利于使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化的原則，同時(shí)還要充分考慮和保障當(dāng)事人的利益，體現(xiàn)管理人處理待履行商品買賣合同的公平性、協(xié)調(diào)性原則。