房地產(chǎn)開發(fā)各階段的法律風險及其防范措施

王 強

湖北正義行律師事務所，湖北 武漢 430070

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在一定時期的實際發(fā)展過程中占據(jù)了市場經(jīng)濟的重要地位，并在政策方針和社會經(jīng)濟的影響下，加大了對房地產(chǎn)資源的開發(fā)力度。由于實際的開發(fā)過程具有復雜化的特點，并且涉及了大量的資金資源，實際資金使用的周期普遍較長。為了實現(xiàn)對相關(guān)法律風險的有效預測，需要通過對可能會出現(xiàn)的法律風險予以分析，在有效的防范措施支撐作用下，在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)法律風險的發(fā)生概率。

一、房地產(chǎn)資源在開發(fā)階段的常見法律風險

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的實際情況可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)屬于社會經(jīng)濟發(fā)展階段的重要組成部分，不僅會對當?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟建設帶來相應的影響，還會對相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域造成緊密影響。為了降低房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對其他行業(yè)所帶來的風險，需要在開展房地產(chǎn)開發(fā)項目之前，確保各項風險管控措施能夠得到有效落實，通過對房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風險的有效分析，選取有針對性的應對措施，實現(xiàn)對法律風險的有效預防。通過對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)情況進行分析，在實際的開發(fā)過程中面臨著較大的投資風險，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，需要充分地掌握相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)政策，并在此類法律法規(guī)政策方針的指導作用下，確保各項開發(fā)業(yè)務的順利開展，實現(xiàn)對法律風險的有效規(guī)避，通過對各類糾紛問題的妥善處理，在最大程度上保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益。

（一）土地出讓階段的法律風險

對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域來說，在實際的開發(fā)過程中需要承擔相應的法律風險呈現(xiàn)出多樣化。土地出讓屬于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的主要法律風險類型，并且是常見的法律風險問題，對于土地出讓階段法律風險來說，在企業(yè)簽訂相應的合同之后，若無法按照合同的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容為政府支付相應的資金，或者在政府的征收及規(guī)劃調(diào)整的實施過程中，無法及時地完成征收拆遷將相關(guān)土地資源交付給企業(yè)進行使用，則會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資項目失敗并產(chǎn)生社會穩(wěn)定問題，從而對企業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了不良影響。在土地出讓階段，容易出現(xiàn)法律風險的地方大多在因毛地出讓產(chǎn)生的房屋征收補償糾紛，因征收主體不能按時交付凈地導致的土地出讓合同違約糾紛，因開發(fā)商不能按時足額支付土地出讓金導致的合同違約糾紛。因此要求房地產(chǎn)開發(fā)商在參與土地競買之前，對于土地能否正常開發(fā)建設進行慎重的前期預判，反復論證可行性，避免因競買土地的瑕疵導致開發(fā)商陷入無窮無盡的訴訟之中。

（二）房地產(chǎn)銷售階段所產(chǎn)生的法律風險

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)資源的過程中，需對多方面的干擾因素和風險問題予以充分的考慮，由于此類問題與房產(chǎn)的購買主體有著密切的聯(lián)系，并且關(guān)乎購房人的切身利益，站在購房人的角度進行分析可以看出，購房人在購房的過程中會由于相關(guān)利益與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生相應的矛盾。房地產(chǎn)銷售的去化速度不僅對企業(yè)的現(xiàn)金流及盈利帶來了重要影響，還有助于推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定運營。在房地產(chǎn)銷售階段因出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者之間的糾紛問題，從而帶來了相應的法律風險。根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的司法案例來看，可以看出大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所設置的法律風險防控體系，通常集中于事后的防控，且相關(guān)的問題關(guān)注重點有所偏移，一般會在問題出現(xiàn)之后再加以補救，但不利于風險處理效率的有效提升。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的法律糾紛問題較為常見，一般多見于商品房買賣合同糾紛，如商品房交付質(zhì)量、面積差及交付逾期糾紛，購房人因客觀原因?qū)е聼o法獲取銀行貸款而形成的合同解除糾紛等。開發(fā)商事先需要對此類問題進行有效合法的規(guī)避，避免對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽程度及資金周轉(zhuǎn)率造成不良影響，從而降低企業(yè)的盈利能力。

（三）房地產(chǎn)建設階段的法律風險

為了保證房地產(chǎn)建設環(huán)境的穩(wěn)定性，并滿足消費者的購房需求[1]，需要加大對房價的調(diào)控力度，彰顯出政府部門的主導作用[2]，實現(xiàn)房價調(diào)控作業(yè)的合理性，為消費者提供安全性保障。然而，在房價調(diào)控的過程中，會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得充足的資金支持，使企業(yè)的相關(guān)負債問題難以得到有效清償。由于房地產(chǎn)建造項目并不是由單一化的影響因素來決定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅需要積極地履行相關(guān)職責和義務，還需要在篩選施工企業(yè)的過程中，對施工企業(yè)的合格資質(zhì)以及信用程度予以全面考察，如施工企業(yè)的涉訴案件量、案由、是否存在被執(zhí)行案件等，避免建造過程中產(chǎn)生類似的法律風險。為此，需要明確地意識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管控法律風險等相關(guān)項目的重要作用，在基于必要性理念的同時，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在投資的過程中達到開發(fā)的目的，結(jié)合自身需求構(gòu)建完善的法律風險防控體系，在相關(guān)防控體系的支撐作用下，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定運行。在獲得相關(guān)土地資源之后，為了確保建筑工程能夠得到順利開展，需要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此方面的內(nèi)容予以重點考慮。由于在房地產(chǎn)等資源的建造過程當中仍然會面臨較大的法律風險，在實際的建造過程中所需的施工周期普遍較長，施工方的建造和施工能力會對房地產(chǎn)建設效率造成直接影響，且建設資金的有效落實，也會對整體的建造效果帶來一定程度的干擾。

二、防范房地產(chǎn)開發(fā)法律風險的有效措施

（一）加大風險防控和企業(yè)內(nèi)審的結(jié)合力度

在防控房地產(chǎn)企業(yè)法律風險的過程中，需要由相關(guān)公司設立完善的風險控制部門，并與外部的律師人員進行高度的配合，確保企業(yè)能夠與其他業(yè)務部門之間保持良好的聯(lián)系，在協(xié)同運作的基礎上，結(jié)合相關(guān)部門的優(yōu)秀經(jīng)驗進行歸納與總結(jié)，在妥善整理的情況下建立完善化的法律風險防控體系。需要注意的是，對法律風險防控體系來說，在實際的運行過程中需要避免獨立化的運行模式，并且能夠確保法律風險防控體系能夠與企業(yè)的內(nèi)部審計進行有機結(jié)合，從企業(yè)的發(fā)展層面打造雙重化的防范機制，確保企業(yè)能夠?qū)㈥P(guān)注的重點內(nèi)容放置于法律和財務等方面的風險防范過程當中，從而進一步提高了房地產(chǎn)企業(yè)對于法律風險的防范水平[3]。

（二）強化管理防控意識，加深對法律部門作用的理解認識

法律風險防范以及管理意識的樹立[4]，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作人員具有重要作用，現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配備了相應的法務部門，但由于尚未針對法務部門設置獨立的職權(quán)，所以在通常情況下會將法務部門歸屬于其他部門類型[5]，導致法務部門的實際效用難以得到有效發(fā)揮。造成此類現(xiàn)象的原因主要是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未針對法務部門建設予以高度的重視，從而降低了對法務部門的運行要求，通過將法務部門與營銷、投資以及成本等部門的相互對比，將法務部門隸屬于輔助性的部門類型，從而削弱了法務部門的重要性。當發(fā)生嚴重的法律風險問題時，若此類風險并不具備可控性質(zhì)，此時再調(diào)整法務部門的職權(quán)，不僅不利于對此類問題的有效解決，也難以發(fā)揮出法務部門的優(yōu)勢與作用。

為此，需要將法務部門建設落實于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重大項目和相關(guān)決策活動當中，充分地發(fā)揮出法務部門的關(guān)鍵作用，確保各項業(yè)務能夠得到順利開展。另外，還需要將法律風險防控工作進行轉(zhuǎn)型，逐漸打破集中化的防控工作模式的局限性，并將相關(guān)風險分散于各個業(yè)務部門，以事前預防的形式減少法律風險所帶來的影響。法務部門的基本工作主要是對相關(guān)合同的審查，但由于審查作業(yè)具有重復性和簡易性的特點，為了確保能夠充分地發(fā)揮出法務部門建設的重要作用，需要加大對法律人員的培訓力度，保障培訓內(nèi)容的專業(yè)性，使法務部門能夠以獨立的形式開展各項業(yè)務，降低重復性工作所帶來的壓力，使法務部門能夠參與企業(yè)開展商業(yè)經(jīng)營活動的各個節(jié)點，實現(xiàn)對法律風險的全面化防控。與此同時，還需要建立健全的房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防控體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展狀況，設置配套的內(nèi)部風險防控措施，在完善的防控方法支撐作用下，營造企業(yè)全員共同參與的防控氛圍，在各個部門相互聯(lián)系與協(xié)同合作的同時，在法務部門的引導作用下聘請專業(yè)的律師人員，實現(xiàn)對各方面資源和信息的有效整合，從而打造系統(tǒng)化的防控體系，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展狀況保持高度的一致，充分地彰顯出法務部門建設在房地產(chǎn)企業(yè)法律風險防范階段的優(yōu)勢與作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法務部門來說，此類部門的相關(guān)管理工作職能具有特殊性質(zhì)，并對人員的專業(yè)程度提出了較高的要求，需要確保法務部門能夠從事事前的項目評估與論證活動，并積極地參與項目商務談判、工程的招投標及商品的銷售，堅持正確的法律思維，實現(xiàn)對風險問題的全面排查和有力防范。

（三）對法律培訓和日常合同審查予以高度的重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所打造的業(yè)務培訓活動，還需要嚴格地遵循合法性和合規(guī)性原則[6]，將充足的法律風險防控知識納入培訓活動當中，確保相關(guān)風險防控理念能夠準確地傳達給各部門工作人員。除此之外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建立的法律風險防范體系來說，需要在實際的運行過程中，充分地發(fā)揮出法律培訓工作的輔助性作用，確保所有的體系建設都能夠配備充足的人力資源，并將其作為基礎支撐，通過加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工的法律意識和責任意識，保障日常業(yè)務在運行過程中的合法性與合規(guī)性，使各部門人員都能夠建立起以法律為基礎的防控發(fā)展思維。需要注意的是，在培訓活動的實施階段，需要避免相關(guān)業(yè)務性質(zhì)出現(xiàn)偏離，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長久化發(fā)展奠定良好的基礎。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所打造的法律風險培訓體系，還需要具備制度化和持續(xù)化的特點，使員工能夠從理念層面入手，加深對合法操作的理解程度，從而強化自身的法律風險防范意識。另外，在打造法律風險防控體系的過程中，需要能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效化轉(zhuǎn)型目標，并確保各項業(yè)務能夠得到穩(wěn)定運行。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法務部門來說，需要針對相關(guān)重點合同予以關(guān)注，并對合同的具體條款以及實際的履行情況予以仔細核查，確保檢查工作能夠落實到合同履行的各項環(huán)節(jié)，確保檢查、跟蹤工序的實時性以及重要條款審查環(huán)節(jié)的嚴格性，對履約情況、違約情況、違約金額以及付款條款等方面的內(nèi)容予以重點跟蹤，在最大程度上降低合同履行風險的發(fā)生概率。為了進一步保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長久化發(fā)展，還需要確保合同檢查作業(yè)能夠具備常態(tài)化的特點，通過對合同具體履行情況的追蹤，保障追蹤作業(yè)的實時性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)贤褂们闆r予以高度的重視，并將其作為法律風險防控體系建設階段的重點內(nèi)容。在檢查合同的過程中，由于無法針對每一份合同都予以全面的檢查，為了避免造成人力資源和時間的浪費，可以采取抽查的方式，針對相關(guān)合同的簽訂以及履行情況進行檢查。

三、結(jié)論

為了加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險的防控力度，并確保各項防控體系的有效落實，需要通過對企業(yè)常見的法律風險類型予以分析，采取有針對性的防范措施，并打造系統(tǒng)化與完善化的風險預防體系，在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)階段法律風險的發(fā)生概率，從而配備充足的防范工作人員，強化人員的責任意識與防控意識，全面地掌握與房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域相關(guān)的法律知識，從各個不同的層面入手加大對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的管控力度。