談商品房屋面與墻面滲漏的維修方法

葛彥斌

(江陰市住房保障和房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處，江蘇江陰　214400)

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談商品房屋面與墻面滲漏的維修方法

葛彥斌

(江陰市住房保障和房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處，江蘇江陰214400)

摘要:通過分析江陰市商品房屋面與墻面滲漏現(xiàn)狀，從洋瓦坡頂屋面、卷材平頂屋面、面磚墻面、涂料墻面四方面，提出了屋面與墻面滲漏的維修方法，取得了良好的施工效果。

關(guān)鍵詞:屋面，墻面，滲漏，維修方法

從2000年開始，江陰市的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，大量樓盤如雨后春筍般在城區(qū)及各個(gè)街鎮(zhèn)不斷涌現(xiàn)，快速新增的商品房屋不僅滿足了人民群眾對(duì)住房的需求，也圓了人民群眾的購房夢。但是，在商品房屋的日常使用過程中很多業(yè)主反映不少樓盤都不同程度地存在屋面及墻面滲漏的問題。屋面墻面滲漏不僅損壞室內(nèi)裝修材料，而且頂面墻面潮濕的環(huán)境給霉菌繁殖帶來了便利的條件［1-3］，因此迫切需要找到合適的方法對(duì)屋面墻面滲漏進(jìn)行有效地治理［4-6］。

1　江陰市商品房屋面墻面滲漏現(xiàn)狀分析

本文以江陰市西鄉(xiāng)一鎮(zhèn)一街道的商品房為研究對(duì)象。截止2016年1月，江陰市西鄉(xiāng)共有物業(yè)項(xiàng)目56個(gè)，建筑面積為3 107 171．02 m2，共計(jì)19 837套房。在房屋的日常使用過程中，業(yè)主和物業(yè)公司報(bào)修的主要項(xiàng)目有屋面滲漏、墻面滲漏、電梯故障、供水水箱故障、落水管堵塞、下水管堵塞、化糞池管道堵塞、外墻磚脫落、圍墻傾斜開裂、防盜門破損、門禁系統(tǒng)失靈、車閘系統(tǒng)升級(jí)改造、小區(qū)池塘清淤等，70%以上的報(bào)修項(xiàng)目集中在屋面及墻面滲漏上。

2　維修方法

商品房屋面墻面滲漏維修時(shí)首先要區(qū)分屋面是洋瓦坡頂還是卷材平頂，墻面是涂料墻面還是面磚墻面，要根據(jù)不同的情況選擇相應(yīng)的維修方法。

2．1洋瓦坡頂屋面滲漏維修方法

夏港新港公寓小區(qū)建造于2004年，為5層混合結(jié)構(gòu)的房屋，屋面為洋瓦坡頂屋面。2012年年初部分業(yè)主反映該處房屋屋面及墻面漏水導(dǎo)致室內(nèi)墻體發(fā)霉、地板起翹。經(jīng)查勘，我們發(fā)現(xiàn)屋面滲漏的原因主要是業(yè)主在安裝太陽能熱水器時(shí)踩碎了部分瓦片，導(dǎo)致屋面破壞，局部油毛氈積水、腐爛，雨水通過混凝土屋面板滲入室內(nèi)。對(duì)于洋瓦坡頂屋面滲漏的維修，我們常用的做法是搬移瓦片，清理基層，更換部分油毛氈，最后鋪瓦，同時(shí)更換破碎的瓦片。洋瓦坡頂屋面滲漏的維修相對(duì)來說是比較簡單的。

2．2卷材平頂屋面滲漏維修方法

臨港新城順達(dá)金融大廈建造于2011年，為16層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，屋面為卷材平頂屋面。2014年8月物業(yè)公司反映該處房屋屋面多個(gè)地方存在不同程度的滲漏。經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)滲漏的原因是部分卷材搭接處開裂、局部卷材起鼓、局部剛性防水層開裂、部分節(jié)點(diǎn)處處理不當(dāng)，如排氣孔及女兒墻等部位防水層翹曲。考慮到頂層是機(jī)房，對(duì)防水要求較高，僅做局部防水處理效果不好，我們采取的措施是，鏟除原有屋面的柔性防水卷材，先對(duì)剛性防水層開裂處進(jìn)行高壓化學(xué)注漿封堵，再清理干凈基層，嚴(yán)格按規(guī)范要求鋪設(shè)SBS改性瀝青卷材，尤其注意排氣孔四周及女兒墻等陰角處的細(xì)節(jié)處理。該處房屋屋面卷材全部重鋪之后效果良好，至今未再反映滲漏。

2．3面磚墻面滲漏維修方法

臨港新城泰和江南小區(qū)建造于2010年，為12層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，外墻面為面磚墻面。2014年年底物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收時(shí)部分業(yè)主反映房屋屋面及墻面存在滲漏的問題，經(jīng)實(shí)地查勘，發(fā)現(xiàn)墻面滲漏的原因是部分面磚灰漿不飽滿，勾縫不實(shí)，雨水通過面磚灰縫上的裂縫、孔洞滲入墻內(nèi)，且墻體為多孔磚砌筑而成，雨水在滲入墻體時(shí)流入磚孔內(nèi)，使得雨水從滲水處一直流到底層，從而導(dǎo)致上層進(jìn)入雨水下面幾層也會(huì)滲水，以及大雨停后數(shù)日外墻依然滲水。對(duì)于此類面磚墻面滲水的維修，我們常用的方法是用裂縫修補(bǔ)劑加普通硅酸鹽水泥按1∶3．5拌制成修補(bǔ)膏，將面磚之間灰縫上所有的裂縫、孔洞填密實(shí)，干燥后用JS防水劑涂刷兩遍。

2．4涂料墻面滲漏維修方法

璜土龍城福第小區(qū)建造于2011年，為15層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，外墻面為涂料墻面。2015年5月物業(yè)公司反映該處房屋屋面及墻面存在滲漏的問題，經(jīng)查勘，發(fā)現(xiàn)墻面滲漏的原因是墻體出現(xiàn)裂縫，雨水通過裂縫滲入墻內(nèi)。對(duì)于此類涂料墻面滲水的維修，我們常用的方法是，對(duì)于小于1 mm的裂縫，在裂縫處滿批2遍～3遍膩?zhàn)?，形? mm～2 mm厚的具有較高強(qiáng)度和彈性的膩?zhàn)訉?對(duì)于大于1 mm的裂縫，需將裂縫擴(kuò)展成“V”或“U”形槽，槽內(nèi)批嵌彈性膩?zhàn)樱抑辽俜謨纱闻?，待彈性膩?zhàn)訌氐赘稍锖笥肑S防水劑涂刷兩遍。當(dāng)然，上述方法比較適合于沒有保溫板的外墻涂料墻面滲水的維修。對(duì)于有酚醛樹脂復(fù)合板、膨脹聚苯板等保溫板的外墻涂料墻面，也可先采用上述方法，若效果不理想，則要認(rèn)真分析滲漏原因，必要時(shí)要打開保溫板，在滲漏點(diǎn)注漿、涂刷JS防水劑，最后粘貼保溫板，做好外墻面的防水。

3　結(jié)語

房屋屋面及墻面滲水容易使建筑物內(nèi)鋼筋銹蝕，降低房屋結(jié)構(gòu)的耐久性，同時(shí)滲入的雨水會(huì)破壞業(yè)主室內(nèi)的裝修，使墻面及地板發(fā)霉，降低住房的舒適性。房屋設(shè)計(jì)人員在商品房設(shè)計(jì)時(shí)要充分做好房屋的排水設(shè)計(jì)，施工單位要嚴(yán)格按照規(guī)范施工，從源頭上減少房屋屋面及墻面滲水的隱患。對(duì)于在房屋實(shí)際使用過程中出現(xiàn)的屋面及墻面滲水的情況，我們要采取一些有效的方法來進(jìn)行維修。本文所介紹的屋面及墻面滲漏維修方法雖然取得了良好的效果，但每一種方法都有其適用性，在商品房屋面墻面滲漏維修的實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)具體情況具體對(duì)待。

參考文獻(xiàn):

［1］ 李同光．建筑樓面產(chǎn)生裂縫問題淺析［J］．科技與企業(yè)，2013 (3):241．

［2］ 張兆黔．建筑樓面產(chǎn)生裂縫成因及主要技術(shù)措施［J］．民營科技，2016(1):190．

［3］ 趙剛，鄧軍生．某屋面滲漏維修技術(shù)［J］．施工技術(shù)，2015 (3):107-109．

［4］于洋．淺談物業(yè)管理中屋面防水維修需要注意的幾個(gè)問題［J］．遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2005(6):227-229．

［5］蘇靖宇，紀(jì)明．金灣花園住宅小區(qū)屋面滲漏的分析及維修［J］．天津電力技術(shù)，2005(2):31-32．

［6］ 張潔．瀝青油氈屋面滲漏的原因分析及維修方法［J］．包鋼科技，2004(4):70-71．

中圖分類號(hào):TU746

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1009-6825(2016)17-0105-02

收稿日期:2016-04-02

作者簡介:葛彥斌(1982-)，男，助理工程師

Discussion on commercial housing roof and wall leakage repairing methods

Ge Yanbin
(Department of Housing Property Supervision，Jiangyin Administration Bureau of Housing Guarantee and Property，Jiangyin 214400，China)

Abstract:Through analyzing Jiangyin city commercial housing roof and wall leakage status，starting from aspects of top slope roof，coil flat roof，brick wall，painting wall，the paper puts forward roof and wall leakage repairing methods，and achieves good construction effect．

Key words:roof，wall，leakage，maintenance methods