房地產(chǎn)投融資的風險和對策

駱科波

（杭州上灣文化發(fā)展有限公司，浙江 杭州 311413）

近年來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地尋求轉(zhuǎn)型，將多領(lǐng)域和正規(guī)化作為總體轉(zhuǎn)型的目標，但是房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資活動在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的運行狀況。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)良好的投資和融資行為，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)擁有充足的資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展經(jīng)營活動，并且還會對周邊地區(qū)的發(fā)展起到良好的帶動作用[1]。換句話說，房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資行為直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平。但是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資和融資風險問題突出，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上受到了影響?；谶@種狀況，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，推動房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

一、房地產(chǎn)的投資風險

（一）周期性的風險

房地產(chǎn)投資首先要考慮的是周期性風險，舉個例子來講，崛起的萬通中心、現(xiàn)代城、萬科城等，其崛起的原因和周期性風險密不可分，比如在日本、美國等國家出現(xiàn)的次貸危機等，都伴隨著都周期性跳樓風險問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個風險系數(shù)比較高的行業(yè)，這是因為其投資和收益周期比較長，這意味著房地產(chǎn)盲目的投資會有很高的風險。我國房地產(chǎn)行業(yè)周期性風險出現(xiàn)的原因是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了明顯的周期性波動。房地產(chǎn)周期性波動的規(guī)律，可以通過三個指標來表現(xiàn)出來，即房地產(chǎn)銷售額增長、銷售面積增長和投資額增長。根據(jù)對房地產(chǎn)投資風險周期性波動的相關(guān)資料研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)從1984年開始出現(xiàn)了三個發(fā)展時期和四個低估時期，這在很大程度上說明了房地產(chǎn)行業(yè)帶有周期性風險。

（二）政策性風險

房地產(chǎn)行業(yè)的政策性風險主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是經(jīng)濟體制改革的風險。經(jīng)濟體制改革的風險是通過經(jīng)濟體制來對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響的，通常經(jīng)濟體制決定著國家的未來經(jīng)濟發(fā)展方向，一旦國家對經(jīng)濟體制進行了改革，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)也會受到影響。另一方面是土地使用制度改革的風險。土地使用制度的改革會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的成本產(chǎn)生很大的影響。如果國家對土地的使用年限做了規(guī)定，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的收費和補償成本都會增加[2]。同時，如果當局者對土地價值的變化實施了相應(yīng)的調(diào)整戰(zhàn)略，那么也很有可能會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來風險。因此，政府政策的變化會給房地產(chǎn)行業(yè)的投資活動帶來風險。

（三）市場性風險

房地產(chǎn)行業(yè)的市場性風險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系上，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)購買者之間的交易會形成市場供求風險。一般情況下，市場上的供求關(guān)系是在不斷變化的，這意味著房地產(chǎn)市場上的供給和需求也會隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化而變化。一旦出現(xiàn)了供給和需求失衡的情況，那么不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的房屋銷售風險，也會增大房地產(chǎn)購買者的購買風險。

二、房地產(chǎn)的融資風險

（一）金融環(huán)境處于不利的狀況

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了對銀行資金過度依賴的情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對金融環(huán)境變化的時候，很難獨立支撐自身的發(fā)展，于是很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)和資金鏈斷裂等問題。在復雜多變的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險很大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒有開放境外資本，這使得房地產(chǎn)企業(yè)資本的獲得方式是間接的，只有少量資本能夠真正投入到房地產(chǎn)企業(yè)當中，房地產(chǎn)企業(yè)失去了大量外資資本注入的機會。與此同時，我國政府還推行了房屋的限購政策，這在很大程度上增大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。

（二）資本市場機制不夠健全

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在一級市場過分依賴銀行資金，但是由于二級融資市場仍然沒有建立起來，加上房地產(chǎn)企業(yè)對很多的融資方式認識程度不足，導致房地產(chǎn)企業(yè)一旦缺錢先想到的必然是銀行，之后再考慮基金、信托和債券等，缺乏創(chuàng)新融資手段的意識。房地產(chǎn)行業(yè)缺乏多層次的金融體系，同時在資本市場中房地產(chǎn)企業(yè)進行投資、擔保、抵押貸款和質(zhì)押貸款等的中介機構(gòu)相當匱乏，使得房地產(chǎn)行業(yè)資本市場的發(fā)展陷入了混亂的局面之中[3]。

（三）財務(wù)管理制度不夠健全

房地產(chǎn)行業(yè)存在的財務(wù)管理制度不健全問題，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)本身是一個資金的收入和支出變化情況比較大的企業(yè)，要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，必須要擁有一個良好的資金預算機制，學會控制支出。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)對資金的預算還停留在表面，沒有設(shè)置嚴格的預算執(zhí)行制度，不注重對資金支出合理性的財務(wù)事后分析，這樣一來不僅使資金的預算不能做到科學和準確，還使得融資風險的不確定性增加，企業(yè)的融資風險提升。同時，在房地產(chǎn)融資資金的決策上，依據(jù)經(jīng)驗判斷的行為和活動仍然存在，融資決策和投資決策制度的制定缺乏科學性和合理性。房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金用于房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，都需要完善的財務(wù)管理制度提供保障。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常都對房地產(chǎn)的設(shè)計、生產(chǎn)和營銷等方面給予更多的關(guān)注，忽視企業(yè)的財務(wù)管理方式，使得財務(wù)管理戰(zhàn)略的實施缺乏合理性，很難達到財務(wù)價值增值的目的。從當前房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還普遍存在負債率過高的問題，這種問題集中反映在中小型房地產(chǎn)企業(yè)上[4]。一旦房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)出現(xiàn)了過高的負債率，其融資能力就會受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受到限制，那么在房地產(chǎn)企業(yè)資金需求仍然存在的情況下，就很有可能出現(xiàn)拉高了企業(yè)的融資成本，加劇融資失敗的出現(xiàn)，甚至還會形成惡性循環(huán)，最終嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)的投資風險應(yīng)對措施

（一）密切關(guān)注政府政策的導向

房地產(chǎn)行業(yè)要密切關(guān)注政府政策的導向，將房地產(chǎn)的最佳投資時期掌握在手中。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要對國家關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策或者方向等給予高度的關(guān)注，建立政策分析小組，對國家政策進行科學合理的評估，對國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展給予關(guān)注，依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向，有計劃地進行分散投資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)之前，要查看土地和開發(fā)條件的符合程度，保證對土地進行合理的評估，從而做出正確的預算。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還要及時和相關(guān)的政府部門進行良好的溝通和協(xié)商，確保取得政府部門的支持和幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還要合理分配土地的開發(fā)和利用，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在循環(huán)利用資源的前提下，做到利益最大化，減少風險因素帶來的影響和阻礙。

（二）加強對房地產(chǎn)投資的市場監(jiān)測

加強對房地產(chǎn)的市場監(jiān)測，能夠起到合理規(guī)避風險的作用。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要切實關(guān)注房地產(chǎn)市場的動向，及時了解和掌握近些年房屋成交量和相關(guān)的開發(fā)項目等的狀況，避免出現(xiàn)盲目的房地產(chǎn)開發(fā)或者出現(xiàn)房屋過剩導致房地產(chǎn)資金的利用效率降低的情況。另一方面，當房地產(chǎn)企業(yè)處于通貨膨脹時期，要做出合適的取舍，對于一些房屋可以采取低利率出售的方法，以緩和資金的流動緊張狀況，促使成本能夠得到有效的回收。一般情況下，當出現(xiàn)通貨膨脹的時候，政府會采取相應(yīng)的對策去解決相關(guān)的問題。此時，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)政府對策的實施狀況進行合理的回避[5]。同時，針對通貨膨脹這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取提升預期和采取固定利率合同等手段，來規(guī)避投資的風險。

（三）掌握社會動向，做好相關(guān)的規(guī)范工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當秉承風險組合的原則，給予政府的城市規(guī)劃政策等內(nèi)容充分的關(guān)注。在政府的城市規(guī)劃政策之下，做出相應(yīng)的投資計劃，運用投資組合或者合理的風險分散等手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益率降到最低風險以下，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)投資收益的最大化。舉個例子來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以將寫字樓和住宅區(qū)的建設(shè)區(qū)域分開，由于不同類型的房地產(chǎn)投資風險不同，獲得的收益不同，房地產(chǎn)企業(yè)在這種狀況下能夠獲得比較平均的收益，降低了投資風險出現(xiàn)的可能性[6]。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在投資的時候，應(yīng)當避免對投資地段的盲目投資行為。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)尤其注重地段，現(xiàn)在居民在選擇房屋的時候通常也會考慮周圍的地理優(yōu)勢和安全性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的時候，應(yīng)當和政府協(xié)商，簽訂相關(guān)的合同，強化投資地段的治安安全狀況。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要保證為居民打造優(yōu)秀的物業(yè)和安全治安管理團隊。

四、房地產(chǎn)的融資風險應(yīng)對措施

在當前復雜的國內(nèi)和國外形勢下，國家站在戰(zhàn)略的高度適時調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，將高端制造業(yè)當作發(fā)展的重點內(nèi)容，大力扶持小微企業(yè)的發(fā)展，希望用小微企業(yè)的發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟的增長。在重心發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也受到了一定程度的影響，為此應(yīng)該實施切實可行的應(yīng)融資風險應(yīng)對措施，具體內(nèi)容如下。

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境進行優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與策略等有著密不可分的聯(lián)系，但是對房地產(chǎn)融資大環(huán)境影響最大的還是國家金融方面的法律、法規(guī)和有關(guān)部門的規(guī)章和政策等。政府實施的某一項財政或者貨幣政策，對金融領(lǐng)域造成的沖擊和影響是最大的。在這種狀況下，政府相關(guān)部門應(yīng)該對房地產(chǎn)相關(guān)的融資環(huán)境進行優(yōu)化，制定和實施相應(yīng)的金融行業(yè)規(guī)章、制度等，保證房地產(chǎn)企業(yè)金融環(huán)境的穩(wěn)定性，從而使金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控能夠發(fā)揮更好的作用。同時，金融環(huán)境的不穩(wěn)定性之中包含著融資的風險，為此房地產(chǎn)企業(yè)更加應(yīng)當掌握金融環(huán)境的發(fā)展趨勢，學習相關(guān)的政策或者法規(guī)，制定相應(yīng)的措施，有效的識別未來金融環(huán)境變化可能帶來的房地產(chǎn)融資風險，以便于提升提前做好相應(yīng)的準備工作，從而盡可能降低金融環(huán)境變化造成的損失。

（二）實施多元化的融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資風險的原因和融資結(jié)構(gòu)的單一性密不可分，為了盡可能規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，將融資風險控制在能夠接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以實施多元化的融資策略。多元化融資策略不僅能夠有效的分散投資風險，還能夠分散部分可以控制的融資風險。單一的銀行貸款融資，會使房地產(chǎn)企業(yè)利率風險很高，而資本市場融資方式的多元化為多元化融資策略提供了可能性，也能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的利率風險。對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是一種很好的方式和手段，但是上市受到很多條件的限制。房地產(chǎn)企業(yè)的融資可以通過資本運營和戰(zhàn)略性的兼并或者重組等方式，實現(xiàn)資本市場的融資[7]。房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的多元化融資策略，還可以借助金融融資工具的創(chuàng)新，選擇房產(chǎn)信托、投資基金融資等方式，在利用好民間資本的基礎(chǔ)上，降低對銀行資金的依賴程度。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以結(jié)合自身的發(fā)展特點，與資產(chǎn)抵押和質(zhì)押等中介金融機構(gòu)建立起良好的關(guān)系，以便于在關(guān)鍵時期獲取相關(guān)的資金使用權(quán)。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)對融資風險的控制能力

在復雜的金融環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效地規(guī)避融資風險，還可以提升房地產(chǎn)行業(yè)對融資風險的控制能力。針對能夠給房地產(chǎn)企業(yè)收益帶來不利影響的風險，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該權(quán)衡好風險收益和潛在風險損失之間的關(guān)系，保證在接受融資風險損失的情況下，獲取最大化的融資收益。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要切實提升對融資風險的控制意識，建立切實可行的融資風險控制框架或者體系，用科學合理的方式進行融資風險的預測，來保證融資風險控制措施的科學性和有效性。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要強化對資金的管理，發(fā)揮現(xiàn)金流的重要作用，制定和房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略相符合的現(xiàn)金收支計劃，科學合理的預測每一筆現(xiàn)金收支計劃，保證每一筆現(xiàn)金收支都在計劃內(nèi)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還要從整體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和創(chuàng)新能力，達到提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力的目的，保證房地產(chǎn)企業(yè)擁有化解融資風險的能力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[8]。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展狀況，選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本。從資本結(jié)構(gòu)的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)能夠很好地反映權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系。一般來講，房地產(chǎn)的投資者在籌集相關(guān)的資金時，會通過不同的融資渠道，經(jīng)過一系列過程中最終將房地產(chǎn)開發(fā)項目的總資產(chǎn)確定下來。房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金比例變化狀況對融資成本和融資風險的大小有直接性的決定作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當提升對負債率的重視程度，保證企業(yè)擁有良好的資本結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)的投融資風險對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。針對房地產(chǎn)的投資風險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注政府政策的導向、加強對房地產(chǎn)投資的市場監(jiān)測、掌握社會動向，做好相關(guān)的規(guī)范工作；針對房地產(chǎn)的融資風險，政府應(yīng)當對房地產(chǎn)企業(yè)融資的大環(huán)境進行優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當實施多元化的融資策略，提升對融資風險的控制能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠破解融資難題，實現(xiàn)自身的高質(zhì)量發(fā)展。