合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理思路探討

楊國(guó)華

（上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展〔集團(tuán)〕有限公司，上海 201101）

一、引言

近幾十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)更是得到了極大發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)周期長(zhǎng)。與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本因素非常多，土地與資金都至關(guān)重要，而在實(shí)際開(kāi)發(fā)使用過(guò)程中，常常存在有土地使用權(quán)但缺乏資金，或資金充裕但沒(méi)有土地使用權(quán)的情況。合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目模式為房地產(chǎn)行業(yè)注入了活力，但是合作開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜。如何有效預(yù)防合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，受到了房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)人士的極大關(guān)注。

二、合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)行為的內(nèi)涵和特征

合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)是指雙方根據(jù)約定條件，采取特定的方式達(dá)到共同開(kāi)發(fā)土地建設(shè)房產(chǎn)的目的，雙方共同承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，共同獲得開(kāi)發(fā)收益。如今，不論是哪兩方通過(guò)合作完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都可以被叫作地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且并不局限于某一方出資、某一方出力，也可以是雙方共同投資，雙方共同參與項(xiàng)目建設(shè)。文章主要探討后一種模式。合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的特征有以下三點(diǎn)。

（一）主體復(fù)雜

這是合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)合同中需要明確的內(nèi)容。和單一的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不同，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)模式下的合同主體相對(duì)來(lái)說(shuō)更加復(fù)雜。我國(guó)有關(guān)方面的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了嚴(yán)格的資質(zhì)要求，在合作開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，能夠?yàn)榇罅康姆欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入房地產(chǎn)提供足夠的空間，這也讓合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的主體表現(xiàn)出更加復(fù)雜的狀態(tài)，可以是國(guó)內(nèi)的法人和自然人，也可以是外國(guó)的法人和自然人。其中，當(dāng)國(guó)內(nèi)有自然人作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的主體時(shí)，由于企業(yè)資質(zhì)的限制，他們只能作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股東參與合作開(kāi)發(fā)，而不能直接以個(gè)人的名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（二）保障職責(zé)、權(quán)力、權(quán)益統(tǒng)一

職責(zé)、權(quán)利、權(quán)益統(tǒng)一是指在整個(gè)合同中，合作雙方不論是在權(quán)利上還是義務(wù)上都是統(tǒng)一的，但這并非指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有的環(huán)節(jié)，也并非合作單位都需要付出同樣的資本和獲得同樣的收益。例如，在地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)該由承攬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雙方同時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并享受利益。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜

在合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，各方的法律關(guān)系比較復(fù)雜。一是合作雙方之間的關(guān)系，雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)、組織形式等內(nèi)容應(yīng)該通過(guò)條款的方式明確。二是政府相關(guān)單位與合作體之間的關(guān)系。地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中的每個(gè)環(huán)節(jié)，如立項(xiàng)、策劃、施工、預(yù)售、驗(yàn)收等，都與政府部門(mén)的監(jiān)督檢查密切相關(guān)，最明顯的表現(xiàn)是地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)環(huán)節(jié)都須向政府申請(qǐng)若干批準(zhǔn)文件和許可證，同時(shí)合作開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)展須向當(dāng)?shù)卣块T(mén)及時(shí)報(bào)備，在批文和證件辦理的過(guò)程中，應(yīng)該以合作雙方的名義共同辦理，如此才能讓地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的行為在法律上得到認(rèn)可。三是合作方和其他個(gè)人與單位之間的關(guān)系，如拆遷安置人員、業(yè)主、建筑承包商等之間的關(guān)系。

三、合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的主要形式

（一）土地入股

土地入股的合作開(kāi)發(fā)形式指的是合作方為合作項(xiàng)目提供可供使用的土地，地產(chǎn)企業(yè)方需要完成品牌輸出及建筑資金準(zhǔn)備，兩方共同負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，但這種地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形式已經(jīng)較少使用。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)建立項(xiàng)目公司，雙方以合作者的名義完成所有相關(guān)協(xié)議的簽訂，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所有的經(jīng)營(yíng)工作，然后將開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下。值得重視的是，土地在進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)發(fā)生部分交易稅費(fèi)，因此利用這種模式合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，要做好財(cái)務(wù)控制工作中的三方面內(nèi)容。首先，項(xiàng)目公司得到土地使用權(quán)是項(xiàng)目順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)變更要做好資金風(fēng)險(xiǎn)的把控，在土地完成變更后再開(kāi)始投入土地開(kāi)發(fā)資金；其次，要根據(jù)約定的比例讓合作雙方在后續(xù)完成資金投入，因此項(xiàng)目公司在選擇合作方時(shí)要對(duì)對(duì)方的資金實(shí)力進(jìn)行充分調(diào)查，同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)展后期利潤(rùn)的分配比例也應(yīng)按照投資額度的變化而變化；最后，在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要保障項(xiàng)目公司沒(méi)有債務(wù)糾紛，尤其是沒(méi)有負(fù)債糾紛。

要利用股權(quán)收購(gòu)的方式讓地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)部分股權(quán)，從而得到合作方的土地資源。在后續(xù)投入資金時(shí)，雙方要根據(jù)協(xié)議比例進(jìn)行，進(jìn)而共同承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的責(zé)任。這種方式所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣明顯，即在項(xiàng)目公司正常運(yùn)行時(shí)不能分析與控制好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。防止該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的方法是在雙方合作協(xié)議中，約定公司原股東解決收購(gòu)前的余債，或約定提供保證金等方式，從而有效降低后續(xù)項(xiàng)目合作中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

（二）資金入股

實(shí)際中一般采取聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的模式，這種模式的特點(diǎn)非常明顯，就是項(xiàng)目合作雙方先去拍地，或者一方拍地后組織洽談合作，并共同成立項(xiàng)目公司承接合作地塊，雙方為其注資后再進(jìn)行之后的項(xiàng)目工作。因此，地產(chǎn)企業(yè)在選擇共同組織成立項(xiàng)目公司的合作方時(shí)，要對(duì)合作方的資金實(shí)力、過(guò)往信譽(yù)等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以便雙方能夠達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作的目標(biāo)。規(guī)避聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)模式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中合作雙方必須有默契，并確保后續(xù)為項(xiàng)目公司投入的資金穩(wěn)定。

四、合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目中突出的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題

如今，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，合作開(kāi)發(fā)模式已成為一種重要的模式，也得到了廣泛的推廣和應(yīng)用。但在合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，仍然有比較明顯的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際成果不理想，甚至還會(huì)由于財(cái)務(wù)管理的價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目雙方在溝通交流的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，影響信任關(guān)系，最終導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)果不理想。具體來(lái)說(shuō)，包括財(cái)務(wù)部門(mén)人員組織架構(gòu)問(wèn)題、財(cái)務(wù)決策順序問(wèn)題、兩方財(cái)務(wù)管理分界點(diǎn)問(wèn)題、項(xiàng)目公司繼續(xù)融資問(wèn)題、合作項(xiàng)目退出問(wèn)題等，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入分析，了解問(wèn)題產(chǎn)生的原因，從而順利解決問(wèn)題。

（一）財(cái)務(wù)部門(mén)人員組織架構(gòu)問(wèn)題

對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，財(cái)務(wù)部門(mén)非常關(guān)鍵，是企業(yè)的核心部門(mén)。因此財(cái)務(wù)部門(mén)的組織架構(gòu)和人員分布尤為關(guān)鍵，不論是招聘財(cái)務(wù)人員還是財(cái)務(wù)人員的分配、考核、編制等，都應(yīng)該作為合作雙方重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。因此，在協(xié)議中合作雙方就要對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的人員配置加以重視。

（二）財(cái)務(wù)決策順序問(wèn)題

從合作開(kāi)發(fā)模式可以看出，合作雙方可以權(quán)利平等，實(shí)際的財(cái)務(wù)決策工作由雙方共同按照企業(yè)規(guī)章制度管理，如招投標(biāo)定價(jià)、預(yù)算等，以確保財(cái)務(wù)工作與企業(yè)雙方利益相符。雙方也要根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的開(kāi)展情況，站在各自的立場(chǎng)考量，所以達(dá)成一致的意見(jiàn)非常不易。此外，在這種模式下，財(cái)務(wù)會(huì)由雙方共同把控，所以比較容易出現(xiàn)問(wèn)題，如財(cái)務(wù)印章由雙方共同保管，進(jìn)一步加大了財(cái)務(wù)工作的開(kāi)展難度，使財(cái)務(wù)工作的時(shí)效性受到影響。監(jiān)管方會(huì)監(jiān)控合作項(xiàng)目中每一筆資金的動(dòng)向，很容易使財(cái)務(wù)付款延遲，給企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)影響。因此如何實(shí)現(xiàn)有效的業(yè)務(wù)辦理授權(quán)模式，是合作雙方應(yīng)該思考的問(wèn)題。

（三）合作開(kāi)發(fā)模式下兩方財(cái)務(wù)管理的分界點(diǎn)問(wèn)題

事實(shí)上，所有企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)在和其他部門(mén)融合運(yùn)行時(shí)都存在明顯的界限，如果范圍過(guò)寬，則會(huì)讓業(yè)務(wù)正常開(kāi)展受到影響，而范圍過(guò)窄，則很可能導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本增加，引發(fā)企業(yè)資金緊張等問(wèn)題。因此，把控好財(cái)務(wù)邊界，掌控好財(cái)務(wù)管控的度非常關(guān)鍵。但在實(shí)際開(kāi)展工作時(shí)，合作雙方在把控財(cái)務(wù)邊界時(shí)有各自的考量，因此在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策時(shí)會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題，致使雙方產(chǎn)生糾紛，甚至對(duì)項(xiàng)目的正常開(kāi)展造成不利影響。所以，合作雙方在正式合作前就要對(duì)財(cái)務(wù)管控的邊界作出嚴(yán)格規(guī)定。

（四）項(xiàng)目公司繼續(xù)融資問(wèn)題

項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，即合作雙方在初期合作時(shí)，一般只會(huì)投入土地款的資金流，而項(xiàng)目的后期需要不斷融資，問(wèn)題主要出現(xiàn)在后續(xù)融資過(guò)程中。例如，合作雙方誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)融資工作、通過(guò)哪種渠道完成融資、以什么作為融資擔(dān)保等，這都是雙方應(yīng)考慮的問(wèn)題，而一旦出現(xiàn)分歧，很可能導(dǎo)致方案失效。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同內(nèi)容非常龐雜，履行期限又長(zhǎng)，因此雙方極易產(chǎn)生糾紛。一旦出現(xiàn)糾紛，就很難得到實(shí)際解決，再加上訴訟周期比較長(zhǎng)，因此無(wú)法預(yù)測(cè)結(jié)果。

（五）合作項(xiàng)目退出問(wèn)題

當(dāng)前在合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)中，合作項(xiàng)目退出問(wèn)題比較明顯。雖然在合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，雙方會(huì)在合作協(xié)議中約定退出的條件，但在退出環(huán)節(jié)仍然存在一些爭(zhēng)議，包括雙方對(duì)成本的分布認(rèn)知不明確、認(rèn)為成本分配不均、各方面的費(fèi)用支出不合理等，這嚴(yán)重影響了雙方的經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

五、優(yōu)化合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理策略

（一）完善財(cái)務(wù)基礎(chǔ)檔案管理工作

地產(chǎn)企業(yè)在合作開(kāi)發(fā)的模式上不斷推陳出新，會(huì)讓財(cái)務(wù)管理工作的難度大大增加。要減少問(wèn)題的出現(xiàn)，可以從財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作入手。一旦存在雙方合作的相關(guān)內(nèi)容，不論合作雙方本身關(guān)系如何，都應(yīng)該以書(shū)面的形式予以確定，然后各自存檔，以便后期檢查。項(xiàng)目合作雙方的利潤(rùn)、結(jié)算等參考重要的文書(shū)材料，不論是財(cái)務(wù)的賬單、憑證、報(bào)表，還是內(nèi)控的審批等，都是財(cái)務(wù)工作最基礎(chǔ)最重要的內(nèi)容，要根據(jù)嚴(yán)格的操作細(xì)則完成存檔。其他和財(cái)務(wù)相關(guān)的稅務(wù)、決議、合同等事項(xiàng)也應(yīng)做到及時(shí)留存，以便正常應(yīng)對(duì)所有的檢查與審計(jì)。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)監(jiān)管流程

第一，項(xiàng)目合作雙方應(yīng)協(xié)商任命一名財(cái)務(wù)總監(jiān)來(lái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)監(jiān)管，同時(shí)確保項(xiàng)目總監(jiān)的財(cái)務(wù)監(jiān)管權(quán)力能夠獨(dú)立行使，從而使工作合理合規(guī)地開(kāi)展。第二，一旦監(jiān)管過(guò)程中發(fā)現(xiàn)和公司利益存在沖突的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，若上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)無(wú)法處理該類(lèi)問(wèn)題，則應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司高層，通過(guò)股東會(huì)的形式讓問(wèn)題盡早解決。

（三）合理開(kāi)展財(cái)務(wù)監(jiān)管工作

財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的開(kāi)展需要有的放矢。項(xiàng)目成本工作要以檢查成本漏洞為重點(diǎn)，企業(yè)通過(guò)制定合理的招投標(biāo)、采購(gòu)、成本等控制流程，加強(qiáng)財(cái)務(wù)源頭治理，并嚴(yán)格把關(guān)。資金使用方須完善雙方共同賬戶，對(duì)施工期間產(chǎn)生的借貸、融資、現(xiàn)金流等去向有明確的把控，對(duì)合作雙方每一項(xiàng)義務(wù)履行的時(shí)間、地點(diǎn)、方式作出明確規(guī)定，防止在合同中出現(xiàn)“爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)”“可能”等模糊用詞，確保合作雙方在項(xiàng)目開(kāi)展上所用資金的安全。

（四）依托中介機(jī)構(gòu)

項(xiàng)目合作雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，可以聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)完成公司的財(cái)務(wù)審計(jì)工作。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，聘請(qǐng)第三方審計(jì)的頻率可以控制在兩年一次。按照甲方給出的審計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目合作的利潤(rùn)預(yù)測(cè)、合同簽訂等內(nèi)容做好針對(duì)性檢查，并給出科學(xué)的審計(jì)報(bào)告，從而保證企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)防控效果。第三方審計(jì)和企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作要相互配合，以便企業(yè)管理層按照審計(jì)結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步開(kāi)展作出合理決策，使雙方都能獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）針對(duì)合作項(xiàng)目退出問(wèn)題做好預(yù)案

合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的雙方在后續(xù)合作過(guò)程中，可能因一些問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致關(guān)系破裂，而合作失敗會(huì)使雙方蒙受損失。要防范合作項(xiàng)目退出問(wèn)題對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的負(fù)面影響，就需要在合作一開(kāi)始就充分考慮到這種情況產(chǎn)生的可能性，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)分析，再制定詳細(xì)的解決預(yù)案，包括項(xiàng)目退出環(huán)節(jié)雙方的成本劃分、后續(xù)費(fèi)用的處置等，從而幫助合作雙方進(jìn)一步明確自己的權(quán)責(zé)，了解自己需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范自己的行為，減少損失。

六、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷改革，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)也要跟上時(shí)代發(fā)展潮流，不斷采用新模式以獲得市場(chǎng)份額，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式讓地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)建設(shè)的可能性大大提升。而應(yīng)用合作模式開(kāi)展項(xiàng)目工作更要注重完善財(cái)務(wù)管理，以使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。