不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與策略探討

邱文猛

（福建省龍巖市上杭縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，龍巖 364200）

引 言

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的頒布和實(shí)施，對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為、推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在新時(shí)代的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式會(huì)造成嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的良好運(yùn)行，就需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)要求，加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的改革和創(chuàng)新。相關(guān)研究人員要結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的各方面影響進(jìn)行具體分析，從而采取有效的發(fā)展策略。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是《中華人民共和國(guó)民法典》中的一項(xiàng)重要且基礎(chǔ)的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種物權(quán)公示的手段，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面。

其一，充分保障產(chǎn)權(quán)人的利益，使其利益合法化。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的保障下，使得房產(chǎn)所有人的利益可以得到最大限度地保障。通過(guò)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，可以明確房產(chǎn)所有權(quán)，避免因房產(chǎn)所有權(quán)不清而產(chǎn)生各種糾紛。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的首要作用是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人而言的，是為產(chǎn)權(quán)人的利益提供的相應(yīng)的法律保障。

其二，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范化。在以往的房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展中，由于缺乏相應(yīng)的制度保障，在房產(chǎn)交易的過(guò)程中常常存在一些違規(guī)行為，嚴(yán)重?fù)p害了人們的利益和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)及交易行為，保障各項(xiàng)流程均在制度規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，優(yōu)化了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)與發(fā)展提供了保障。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。為了保障國(guó)家的穩(wěn)定發(fā)展，政府部門(mén)會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控的手段來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)資源的整合。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，為政府部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控提供了良好的數(shù)據(jù)依據(jù)，也為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供了支持。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

（一）對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響分析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，這是人們比較關(guān)注的問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)涉及人們的切身利益。從現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況來(lái)看，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，包括市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，以及供求關(guān)系和房產(chǎn)稅高低等。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施主要是為了更好地保障產(chǎn)權(quán)人的利益，也為房地產(chǎn)稅的征收提供便利。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施過(guò)程中，可以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)稅的征收，間接地也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)形成一定的影響，但是影響非常小，并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)直線上升或者直線下降的情況。而且，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的持續(xù)實(shí)施，會(huì)逐漸促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。從以上分析來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響。

（二）對(duì)房產(chǎn)中介產(chǎn)生的影響分析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施雖然會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介產(chǎn)生一定的影響，但是這個(gè)影響是雙向的。

一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介產(chǎn)生有利的影響。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施主要是為了更好地明確產(chǎn)權(quán)，為產(chǎn)權(quán)人的利益提供法律上的保障。這樣，房產(chǎn)中介可以在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幫助下更好地做好購(gòu)房者的服務(wù)工作，有利于促進(jìn)房產(chǎn)中介的健康發(fā)展。與此同時(shí)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的一些不規(guī)范行為會(huì)被進(jìn)一步規(guī)范，一些存在違規(guī)行為的房產(chǎn)中介將逐漸在該行業(yè)中消失，有利于凈化房產(chǎn)中介市場(chǎng)的環(huán)境，對(duì)于房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是有益的。

另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介產(chǎn)生不利的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，可以為人們提供更多、更優(yōu)質(zhì)的二手房資源，而且也會(huì)給二手房購(gòu)買(mǎi)者提供更安全的保障，這樣一來(lái)會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介的發(fā)展形成一定的抑制。

（三）對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響分析

有效維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的主要目的。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)于房?jī)r(jià)的影響并不大，但是會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)比較明顯的影響。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，有效地整合了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各類(lèi)信息。人們可以將自己的不動(dòng)產(chǎn)登記在冊(cè)，可以進(jìn)行二手房銷(xiāo)售，也可以查找優(yōu)質(zhì)的可售二手房資源，為二手房市場(chǎng)提供了更多優(yōu)質(zhì)的資源。通過(guò)對(duì)資源的整合來(lái)提高二手房市場(chǎng)的供給量，從而達(dá)到控制二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的目的，保障二手房的房?jī)r(jià)能夠控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。從以上分析來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)于優(yōu)化二手房市場(chǎng)、穩(wěn)定二手房房?jī)r(jià)具有良好的促進(jìn)作用。

（四）對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體的影響分析

從宏觀角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有促進(jìn)作用的。雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的初期階段，這種促進(jìn)效果并不明顯，甚至還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，但是這種影響范圍及影響程度并不大，并且會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的持續(xù)實(shí)施而逐漸好轉(zhuǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了有效的優(yōu)化，也最大限度地保障了產(chǎn)權(quán)人的利益，規(guī)范了房產(chǎn)交易行為。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，以及不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)要求，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、整理和利用，為各項(xiàng)交易活動(dòng)的開(kāi)展提供良好的信息依據(jù)。

三、基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（一）加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記體系的完善

不動(dòng)產(chǎn)登記體系的完善是保障房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展中有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要基礎(chǔ)和保障。因此，需要結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系的實(shí)際情況，以及我國(guó)目前房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實(shí)際需求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)一步完善。從全球范圍來(lái)看，大部分國(guó)家在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所使用的不動(dòng)產(chǎn)登記體系主要是以土地登記為核心的，進(jìn)而對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)登記?；诖耍覈?guó)在完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系的過(guò)程中，也應(yīng)該借鑒這一成功經(jīng)驗(yàn)，同樣是以土地登記為核心，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系。我國(guó)政府結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的實(shí)際情況，以及不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)需求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)進(jìn)行明確，并針對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)行職責(zé)的整合，從而構(gòu)建符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)登記局，以自然資源部自然資源確權(quán)登記局為中心，各個(gè)地區(qū)根據(jù)地方實(shí)際發(fā)展情況和需求，成立地方不動(dòng)產(chǎn)登記中心，負(fù)責(zé)好各個(gè)地方的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。各個(gè)層級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心之間要建立聯(lián)系，做好工作的分工及工作的交接，從而在全國(guó)范圍內(nèi)形成完整的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。在工作交接的過(guò)程中，要保障電子檔案和紙質(zhì)檔案的完整性和信息的真實(shí)可靠性，避免在個(gè)別環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問(wèn)題，從而影響整體的工作質(zhì)量。

在構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的過(guò)程中，也要注重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及流程的優(yōu)化和完善。不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)多部門(mén)共同合作的管理工作，因此更需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫群偷怯浟鞒虂?lái)進(jìn)行制約，才能保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行，保障各類(lèi)信息的真實(shí)性和有效性。

政府相關(guān)部門(mén)要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記完善相關(guān)政策，并且要加大對(duì)政策執(zhí)行的力度，通過(guò)有效的監(jiān)督措施來(lái)促進(jìn)政策的落實(shí)。比如，對(duì)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的各個(gè)企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督，確保其能及時(shí)地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息的更新，保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性。另外，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，也要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍和不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所屬等，并按照規(guī)范的流程組各部門(mén)進(jìn)行登記和相關(guān)手續(xù)的辦理，各個(gè)部門(mén)不僅要做好本部門(mén)的登記工作，也要做好部門(mén)與部門(mén)之間的交接工作，共同配合并落實(shí)好相關(guān)政策。

（二）利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資源的共享

不動(dòng)產(chǎn)資源的信息共享對(duì)于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行具有重要的意義，同時(shí)也能更好地保障交易雙方的利益。另外，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，還需要多個(gè)部門(mén)的共同配合，如果不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資源的信息共享，就會(huì)導(dǎo)致因?yàn)闇贤ㄟ^(guò)程中信息交接出現(xiàn)問(wèn)題而影響不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)展，會(huì)給工作造成很多不必要的麻煩，也會(huì)給產(chǎn)權(quán)人的利益造成損害。

當(dāng)今世界，信息技術(shù)的飛速發(fā)展給各行各業(yè)的信息共享提供了便利。為此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施下，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要充分利用信息技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資源的信息共享，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的順利開(kāi)展提供保障。

首先，需要借助信息技術(shù)手段，構(gòu)建相對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)平臺(tái)，在該平臺(tái)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的各類(lèi)信息和資料進(jìn)行有效的整合。與此同時(shí)，還需要利用信息技術(shù)手段搭建功能完善的不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)。一方面，可以及時(shí)地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息的登記、更新等；另一方面，也可以隨時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢(xún)。

其次，可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)各類(lèi)信息進(jìn)行充分的整合與分析，為優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的數(shù)據(jù)支持。

最后，各部門(mén)之間要進(jìn)行有效的合作和溝通，及時(shí)在平臺(tái)上進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的更新和完善，保障不動(dòng)產(chǎn)信息查詢(xún)平臺(tái)及不動(dòng)產(chǎn)信息登記平臺(tái)中的各類(lèi)信息真實(shí)、完整。制定完善的平臺(tái)管理制度，安排專(zhuān)門(mén)的工作人員進(jìn)行平臺(tái)信息的管理，在查詢(xún)的過(guò)程中只具有數(shù)據(jù)信息的讀取功能，而不具備數(shù)據(jù)信息的編輯功能，這樣可以有效避免在查詢(xún)信息的過(guò)程中因?yàn)椴僮魇д`而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)信息失真或者丟失。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)核心

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上受到了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記制度給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)，但是也為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展提供了方向。在以往房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)核心主要是以房屋建設(shè)為主的，大部分開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)之后，就開(kāi)始進(jìn)行房屋建設(shè)，以及室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面的工作，而不注重對(duì)消費(fèi)者需求的分析和研究。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施下，房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)權(quán)人的利益放在了第一位，實(shí)施了更具人性化的管理措施，采用法律手段加強(qiáng)了對(duì)產(chǎn)權(quán)人利益的保障。這也是時(shí)代發(fā)展背景下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

現(xiàn)階段，人們的維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，在進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，也更加看中個(gè)人的權(quán)益能否得到充分的保障，尤其是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，它是所有房產(chǎn)交易人共同關(guān)心的問(wèn)題。為此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也應(yīng)對(duì)運(yùn)營(yíng)核心進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)全面考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求，為消費(fèi)者爭(zhēng)取最大的權(quán)益，同時(shí)還要注重維護(hù)消費(fèi)者的利益，這樣才能更好地滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。比如，在進(jìn)行房屋建設(shè)及室內(nèi)裝修的過(guò)程中，了解消費(fèi)者對(duì)于房屋的特殊偏好，做好各項(xiàng)售后服務(wù)，以及客戶(hù)權(quán)益維護(hù)工作。

（四）有效規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)土地管理的實(shí)際情況受到社會(huì)主義公有制的影響。因此，在實(shí)際的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，進(jìn)行各種土地交易會(huì)受到政府的干預(yù)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施下，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中受到較大的阻礙，以及面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)，就需要政府相關(guān)部門(mén)降低對(duì)土地交易的干預(yù)程度。與此同時(shí)，為了更好地保障房地產(chǎn)交易的安全進(jìn)行，在優(yōu)化各方面流程的同時(shí)，能夠保障國(guó)家的利益及個(gè)體的利益，可以將部分工作轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)。通過(guò)保險(xiǎn)制度的介入來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的規(guī)范，也能夠更好地承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。這樣可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，減輕政府的負(fù)擔(dān)，也為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供了良好的安全保障。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，在新時(shí)代背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也迎來(lái)了全新的挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)已經(jīng)實(shí)行了幾年，有了一定的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)行的過(guò)程中，對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式形成了一定的影響，如對(duì)房?jī)r(jià)方面、二手房市場(chǎng)方面，以及房產(chǎn)中介等方面。結(jié)合具體的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)該做出相應(yīng)的改革和調(diào)整。比如，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記體系的完善，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資源共享，以及調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)核心等，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。