城市核心地段舊工業(yè)區(qū)更新優(yōu)化策略研究
——以羅湖區(qū)水貝布心片區(qū)為例

郭 靜

（深圳市中營都市設(shè)計(jì)研究院有限公司，廣東 深圳 518067）

0 引言

深圳作為城市人地矛盾極為突出的城市，對于舊工業(yè)區(qū)更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃尤為重視。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對舊工業(yè)區(qū)在區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位影響重大，對于促進(jìn)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整至關(guān)重要。產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局對舊工業(yè)園區(qū)更新后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，決定土地開發(fā)價值、產(chǎn)業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)、空間環(huán)境品質(zhì)等因素，因此，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的舊工業(yè)區(qū)規(guī)劃至關(guān)重要。本文以深圳市羅湖區(qū)水貝布心工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級及環(huán)境提升研究為例進(jìn)行實(shí)證分析說明。

1 項(xiàng)目基本信息情況及現(xiàn)狀研究

1.1 項(xiàng)目概況

水貝布心片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)中部，整個片區(qū)面積約1.5km2，由圍嶺公園、洪湖公園、翠竹公園從北側(cè)、西側(cè)和東側(cè)圍合而成。本片區(qū)是深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展區(qū)，產(chǎn)業(yè)空間載體以舊廠房、沿街商鋪為主；居住空間主要分布在布心和水貝南片區(qū)，整個片區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施較多，分布較廣。

1.2 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)狀珠寶產(chǎn)業(yè)分布主要在水貝布心的中部及北部片區(qū)，整個區(qū)域內(nèi)有珠寶店鋪上千家，珠寶企業(yè)約2 000余家，整體從事銷售和辦公的就業(yè)人員5000余人。

目前，水貝布心片區(qū)的珠寶產(chǎn)業(yè)并不高端，大多數(shù)為數(shù)額較大的批發(fā)銷售，珠寶零售較少。珠寶批發(fā)產(chǎn)業(yè)占據(jù)店鋪的一半以上，剩下的主要為珠寶的高端化零售、手工制作及部分廠房化生產(chǎn)。本片區(qū)從事珠寶包裝的企業(yè)較多，包括珠寶鑒定、珠寶展柜展廳、珠寶包裝設(shè)計(jì)等。水貝北片區(qū)和水貝南片區(qū)以珠寶批發(fā)為主，布心片區(qū)以珠寶制造為主。片區(qū)的珠寶企業(yè)以批發(fā)和零售為主，相關(guān)的配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如餐飲、酒店等較為缺乏。

2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

2.1 良好的交通區(qū)位

水貝布心片區(qū)地處城市核心地段，交通便利，鄰近城市主要交通樞紐和重要外部交通節(jié)點(diǎn)，市內(nèi)通達(dá)能力強(qiáng)。地塊有數(shù)條城市快速路和城市主干道，區(qū)域道路交通區(qū)位優(yōu)越，直接接駁地鐵及多個公交站點(diǎn)。水貝布心片區(qū)為羅湖區(qū)重點(diǎn)城市更新片區(qū)，未來片區(qū)發(fā)展前景良好。

2.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展困境

本片區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)分散，區(qū)域整體面貌較差，商務(wù)氛圍較弱。地塊南部因受地勢高差影響，無法形成內(nèi)部交通循環(huán)。水貝布心片區(qū)大量的珠寶綜合體項(xiàng)目將帶來激烈的市場競爭。

在企業(yè)對水貝布心片區(qū)發(fā)展不看好的原因分析中，有19.44%的企業(yè)提到發(fā)展環(huán)境不好，包括噪聲大、規(guī)劃不好等問題；近45.00%的企業(yè)表示水貝布心片區(qū)物業(yè)落后（設(shè)計(jì)老舊等），28.00%的企業(yè)對周邊交通顯示不滿，認(rèn)為當(dāng)前管理不善、配套不佳的環(huán)境與水貝國際珠寶基地地位極不匹配。

水貝布心片區(qū)土地價值未達(dá)到最大化。周邊已入市水貝金座、水貝珠寶總部大廈等高檔物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓平均每月租金價格約150元/m2，較高程度地開發(fā)利用了土地價值。本案目前物業(yè)為老舊工業(yè)廠房，平均每月租金價格在50～100元/m2，租金水平低。

2.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇

深圳“東進(jìn)”及城市更新發(fā)展策略是驅(qū)動水貝布心片區(qū)跨越發(fā)展的依據(jù)。水貝布心片區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革策略方案將建設(shè)“一基地四中心”和“十大工程”，將水貝布心片區(qū)打造成為珠寶創(chuàng)意設(shè)計(jì)、珠寶文化、珠寶智能研發(fā)等多功能復(fù)合的國際珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地。

珠寶智能制造及“工業(yè)4.0”為本片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇。3D打印技術(shù)前景可期，將推動新的珠寶定制和商業(yè)模式的形成。珠寶金融依托互聯(lián)網(wǎng)O2O平臺，從消費(fèi)金融和供應(yīng)鏈金融2個版塊切入，未來將形成珠寶產(chǎn)業(yè)鏈新的價值增長點(diǎn)。通過珠寶產(chǎn)業(yè)跨界文化領(lǐng)域，珠寶旅游將成為特色文化旅游新的吸引點(diǎn)。智能科技將使珠寶產(chǎn)品與可穿戴技術(shù)的結(jié)合成為現(xiàn)實(shí)，科技智能化已逐步深入珠寶產(chǎn)品的研發(fā)領(lǐng)域。

3 水貝布心片區(qū)產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展及環(huán)境提升研究

從產(chǎn)業(yè)傳承、創(chuàng)新、衍生3個方面進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位思考。扶持具有高成長性的優(yōu)秀企業(yè)，助力其向產(chǎn)業(yè)鏈高附加值環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)型升級。重點(diǎn)圍繞黃金珠寶研發(fā)下的創(chuàng)新細(xì)分產(chǎn)業(yè)，為園區(qū)注入新鮮血液，鼓勵園區(qū)的創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，形成良好的產(chǎn)業(yè)集聚。借助片區(qū)豐富的產(chǎn)業(yè)資源和品牌優(yōu)勢，引入相關(guān)配套服務(wù)企業(yè)，形成“研發(fā)-銷售-服務(wù)”全產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展，從而增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性及抗周期性。

本片區(qū)將核心發(fā)展黃金珠寶智能研發(fā)制造，重點(diǎn)發(fā)展珠寶金融服務(wù)平臺，為黃金珠寶配套服務(wù)。本片區(qū)總體定位為羅湖國際珠寶創(chuàng)新智造服務(wù)基地。依托片區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，順應(yīng)城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。構(gòu)建集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、配套功能及創(chuàng)新文化要素于一體的全方位產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系，充分整合企業(yè)資源，打造國內(nèi)領(lǐng)先的智慧園區(qū)。

基于現(xiàn)狀城市綜合環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)空間調(diào)研與城市更新項(xiàng)目信息梳理，以建設(shè)“水貝-布心國際珠寶生態(tài)創(chuàng)意城區(qū)”為規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)，提出“一帶串聯(lián)、合力發(fā)展，核心引領(lǐng)、重點(diǎn)更新，片區(qū)聯(lián)動、交通先行，綠色出行、生態(tài)綠網(wǎng)”的城市設(shè)計(jì)策略。明確“一帶、雙核、三區(qū)、大綠環(huán)”的總體空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)（見圖1）。“一帶”為珠寶大道；“雙核”為水貝國際珠寶藝術(shù)中心和布心智能高端制造中心；“三區(qū)”分別為北部布心生態(tài)創(chuàng)新工業(yè)社區(qū)、中部水貝北珠寶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以及南部的水貝南生態(tài)宜居配套社區(qū)；“大綠環(huán)”為“圍嶺公園-洪湖公園-翠竹公園”慢行生態(tài)城市綠環(huán)。

圖1 片區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃

規(guī)劃將打造珠寶大道核心啟動環(huán)境提升示范區(qū)。以珠寶大道為主軸、完善水貝街區(qū)的步行體系，科學(xué)梳理地塊空間關(guān)系，引導(dǎo)各功能組團(tuán)有序發(fā)展與城市更新；通過整體空間形態(tài)的營造，構(gòu)建地下、地面、空中立體交通體系，串聯(lián)各個產(chǎn)業(yè)園區(qū)及更新項(xiàng)目，以中心廣場為核心，整體構(gòu)建街區(qū)風(fēng)貌；在各地塊樓宇間設(shè)置步行公共空間走廊，串聯(lián)產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、旅游服務(wù)等功能，打造復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)集聚綜合體與時尚街區(qū)（見圖2）。

圖2 總體空間布局規(guī)劃

4 舊工業(yè)區(qū)更新優(yōu)化策略

1）重視產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，多方融合發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級 從產(chǎn)業(yè)空間集聚發(fā)展的角度，舊工業(yè)區(qū)更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級緊密聯(lián)系。舊工業(yè)區(qū)更新應(yīng)從促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人居環(huán)境角度出發(fā)，在區(qū)域功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級）、項(xiàng)目功能策劃及市場化運(yùn)作上進(jìn)行。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃可合理引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目策劃，形成多樣化的物業(yè)產(chǎn)品。

通過定量分析與定性分析相結(jié)合，在判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及特征的同時，對一定量的項(xiàng)目策劃以及項(xiàng)目發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)全面的剖析與考證，從而得出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃體系。

2）從空間發(fā)展層面梳理產(chǎn)業(yè)與城市空間發(fā)展的關(guān)系 明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體定位與思路，設(shè)立發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，從而提出合理的產(chǎn)業(yè)空間布局、產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)以及近期產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模。提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的行動計(jì)劃，完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。在新的物質(zhì)形態(tài)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，重塑工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是舊改更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)解決的問題（見圖3）。

圖3 城市更新與各專業(yè)規(guī)劃關(guān)系分析

落實(shí)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新發(fā)展的前置條件，通過科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究可遴選出真正適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是編制城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃的主要依據(jù)，可為更新單元規(guī)劃提出建設(shè)性的要求與指引。專項(xiàng)規(guī)劃主要解決空間物質(zhì)形態(tài)或產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體合理布局的問題，而產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)項(xiàng)目改造建成后要制訂招商方案或確定引進(jìn)企業(yè)最基本的文件。

3）強(qiáng)調(diào)更新規(guī)劃研究的統(tǒng)籌性與落地性 深圳市羅湖區(qū)水貝布心片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃通過從產(chǎn)業(yè)本身升級發(fā)展的角度對產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，厘清產(chǎn)業(yè)發(fā)展訴求，引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念，提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位及策略。從產(chǎn)業(yè)市場角度，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展主體及發(fā)展平臺，提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，全方位保證產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落位。

由于城市更新單元規(guī)劃的獨(dú)立性，法定圖則的分片區(qū)管控性，法定規(guī)劃層面的規(guī)劃更注重規(guī)劃開發(fā)的合理性。從產(chǎn)業(yè)空間及環(huán)境提升層面，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級及環(huán)境提升研究可以為片區(qū)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展布局、空間形態(tài)效果、片區(qū)產(chǎn)業(yè)布局以及發(fā)展效應(yīng)提供更為系統(tǒng)的規(guī)劃藍(lán)圖。區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級及環(huán)境提升研究可以從總體協(xié)調(diào)發(fā)展的角度，為城市更新單元規(guī)劃提供規(guī)劃訴求與方向，為聯(lián)系區(qū)域更新片區(qū)與現(xiàn)有社區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展提供總體指導(dǎo)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級及環(huán)境提升研究避免了微觀層面各自為政的發(fā)展問題，從區(qū)域系統(tǒng)協(xié)調(diào)的角度促進(jìn)片區(qū)整體更新發(fā)展。

5 結(jié)語

水貝布心片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級及環(huán)境提升研究是在羅湖區(qū)政府的指導(dǎo)之下，為全面細(xì)致地規(guī)劃水貝布心片區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向及產(chǎn)業(yè)空間實(shí)施指導(dǎo)的規(guī)劃研究。本研究是基于深圳市總體規(guī)劃、法定圖則規(guī)劃等上位規(guī)劃，從產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的角度，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間的合理布局，對產(chǎn)業(yè)的空間落位、片區(qū)交通、慢行系統(tǒng)、景觀、配套服務(wù)設(shè)施、分期開發(fā)時序等環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與梳理，為下一步城市更新單元規(guī)劃提出合理化建議，從而達(dá)到片區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的效果。