房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的現(xiàn)狀與創(chuàng)新

文／鄒毛龍 四川交投地產(chǎn)有限公司 四川成都 610023

引言：

自進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較為迅猛，并逐步成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大重要支柱。然而，就以往的發(fā)展情況來看，過快的發(fā)展模式導(dǎo)致各種突出的問題呈現(xiàn)，而這些問題的存在，不僅加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)矛盾，也影響到房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展。除此之外，國家宏觀政策的出臺(tái)和行業(yè)資本運(yùn)營的不斷轉(zhuǎn)變也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到資本運(yùn)營的必要性，制定針對(duì)性的解決對(duì)策，與此同時(shí)，還需做好資本運(yùn)營的創(chuàng)新工作，并對(duì)資本運(yùn)行模式以及資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，這樣既能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，又能提高其抵御外界風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的概述

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的內(nèi)涵

資本運(yùn)營的目的是為了實(shí)現(xiàn)資本的最大化增值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)資本和資本運(yùn)動(dòng)進(jìn)行經(jīng)營和運(yùn)籌，它包含兩個(gè)意思：第一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)資源配置的重要方式之一是資本運(yùn)營，這種方式是利用資本層次間的資源流動(dòng)來對(duì)社會(huì)的資源配置結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化的；第二，從微觀角度解釋，資本運(yùn)營利用了市場(chǎng)上的基本法則，借助自身技巧來進(jìn)行運(yùn)作的，而房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營也是這樣一種經(jīng)營的手段，來實(shí)現(xiàn)資本的增值和效益的增長。

資本運(yùn)營的主體，既能是資本所有者，又能是資本所有者聘任或是委托的經(jīng)營者，其承擔(dān)著企業(yè)資產(chǎn)保值增值的主體責(zé)任。通過改變房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使得投資主體呈多元化改變，投資項(xiàng)目也更多樣化，可以實(shí)現(xiàn)資本的擴(kuò)張，從而達(dá)到資本運(yùn)營的主要目：實(shí)現(xiàn)資本的增值，獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的內(nèi)容

最初在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，并沒有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營這一概念，房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營最早源自于上個(gè)世紀(jì)九十年代，是在我國形成的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞。資本運(yùn)營指的是以價(jià)值管理為導(dǎo)向，把企業(yè)自身已有的各項(xiàng)資本同其他的企業(yè)或是部門資本進(jìn)行重組，從而實(shí)現(xiàn)資本的流通，以便實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)重組以及生產(chǎn)要素的配置優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)最后的目的：提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本。

在我國房地產(chǎn)行經(jīng)過十幾年的蓬勃發(fā)展后，資本運(yùn)營的內(nèi)涵也得到了進(jìn)一步的補(bǔ)充，方式手段也在呈多樣化發(fā)展。然而由于我國資本市場(chǎng)起步較晚，許多資本運(yùn)營手段都在緩慢摸索前行，能適合房地產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)的方式較少，特別對(duì)于中小型房企來說更顯單一。因而下一階段房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營如何走向，內(nèi)容如何充實(shí)，需要在未來前進(jìn)的道路上繼續(xù)尋找。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的現(xiàn)狀

2.1 融資現(xiàn)狀

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要有兩個(gè)融資渠道，包括外源融資和內(nèi)源融資。外源融資方式分為股權(quán)融資和債權(quán)融資，股權(quán)融資可在初創(chuàng)階段和成長階段進(jìn)行，債權(quán)融資一般在成長階段進(jìn)行；內(nèi)源融資則包括項(xiàng)目開發(fā)所需的自有資金和開發(fā)項(xiàng)目過程中的關(guān)聯(lián)工程預(yù)墊款項(xiàng)和預(yù)售房的回流資金這兩個(gè)部分，內(nèi)源融資一般在初創(chuàng)階段和成熟階段進(jìn)行。

就目前房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的實(shí)際狀況來看，在融資方面仍有欠缺，不僅融資的方式較為單一，且融資的渠道也很少。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面，占比最大的是債權(quán)融資，股權(quán)融資的占比很小。而其中通過銀行開發(fā)貸款正是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中最重要的融資渠道，但由于其對(duì)信貸政策的依賴性較強(qiáng)，一旦銀行的信貸政策收緊，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。

現(xiàn)階段特別是在國家出臺(tái)“三條紅線”后，房地產(chǎn)債權(quán)融資受到了極大的限制，企業(yè)的資本運(yùn)營空間承壓，融資方式的可選擇性進(jìn)一步縮減。特別對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說幾乎無法另行融通資金，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯甚至企業(yè)破產(chǎn)之事時(shí)有發(fā)生；中大型企業(yè)也因前期投資范圍廣、墊資過多而艱難存活。擺在眾多房企面前的是如何另辟蹊徑，走出一條與眾不同的創(chuàng)新之路，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營的全新突破，帶領(lǐng)企業(yè)揚(yáng)帆起航開起新篇章。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

目前房地產(chǎn)企業(yè)在投資和資本結(jié)構(gòu)方面，還存在明顯的問題。同其他的行業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，往往需要更多的資金作支撐，若只是依靠企業(yè)自有資金來運(yùn)作，由于前期投入過大，后期銷售回款又受到政府強(qiáng)監(jiān)管，資金壓力過大，企業(yè)一般無法支撐起整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行。因而，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想做好項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資本增值，必須借助外部融資。

通過外部融資實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)，除了減少本身資金壓力外，更可以改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。特別是在債權(quán)融資下，通過適當(dāng)?shù)脑黾觽鶆?wù)比例，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，理想狀態(tài)下甚至可使企業(yè)的整體資本成本達(dá)到最低，并且存在一定的抵稅效益；而在企業(yè)債務(wù)水平較高或者債權(quán)融資方式受限時(shí)，多數(shù)企業(yè)會(huì)引入股權(quán)融資，通過合資經(jīng)營或者持股平臺(tái)搭建，解決自身資金不足的問題。但這些方式引發(fā)企業(yè)面臨的問題則是過高的財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營效率和效果，并在極端情況下導(dǎo)致整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；而分散股權(quán)則又會(huì)削弱對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目的控制，影響經(jīng)營決策效率，同時(shí)可能存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營面臨的問題

3.1 資本運(yùn)營企業(yè)規(guī)模小競(jìng)爭(zhēng)力差

對(duì)于那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，在資本運(yùn)營選擇方面的問題不大，即便自身債務(wù)水平高居不下，或是由于信譽(yù)等級(jí)高、流動(dòng)性強(qiáng)，或是金融機(jī)構(gòu)遭遇房企“綁架”等，都能比較容易的籌集資金，區(qū)別只在于成本高低。但對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，缺乏足夠的自有資金，不僅缺乏積累經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資手段也較為欠缺，若無其他增信措施，通常很難從第三方獲取資金或者需承擔(dān)高昂的資金成本，降低企業(yè)獲利能力，影響房地產(chǎn)行業(yè)資本運(yùn)營的健康發(fā)展。

一般來說，處在創(chuàng)業(yè)階段的中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想壯大發(fā)展，更多的是利用內(nèi)源融資的方式，這是由于這類企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較小，產(chǎn)品也不夠成熟，且企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都高，因而，內(nèi)源融資也成為其籌措發(fā)展資金的重要渠道，但相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)來各項(xiàng)目規(guī)模都較大，投入較多，因此這就嚴(yán)重制約了中小房企的發(fā)展，使其難以在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

3.2 缺乏專業(yè)的資本運(yùn)營人才

由于資本運(yùn)營是一項(xiàng)較為復(fù)雜的業(yè)務(wù)工作，對(duì)工作人員的要求很高，因而企業(yè)需要專業(yè)的資本運(yùn)營人才專門負(fù)責(zé)，這樣才能更好地應(yīng)對(duì)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。然而，就目前的實(shí)際情況來看，企業(yè)普遍沒有設(shè)置專崗，現(xiàn)有人才的專業(yè)能力也很欠缺，運(yùn)用的方式方法也不夠熟練，無法很好地對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的變化做出合理的分析，自然也很難在第一時(shí)間解決企業(yè)資本運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題。也正是由于缺少專業(yè)的資本運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的向好發(fā)展。如何引進(jìn)和培養(yǎng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)資本運(yùn)營人才這個(gè)問題，就成了房企和社會(huì)層面共同需要關(guān)注的問題，解決了它，能為企業(yè)的資本運(yùn)營的良好運(yùn)行打好基礎(chǔ)。

3.3 對(duì)資本運(yùn)營的認(rèn)識(shí)不足

我國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史很短，最早是在上世紀(jì)九十年代開始，隨后進(jìn)入了十多年的黃金發(fā)展時(shí)期。但卻透支了國外其他國家或地區(qū)需要幾十年才能達(dá)到的發(fā)展程度，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的在如此迅猛的發(fā)展中出現(xiàn)很多不規(guī)范問題，再加上從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員迥異，甚至有的人還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來的，盡管這些人的出現(xiàn)，也在無形中推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的一定發(fā)展，但由于專業(yè)知識(shí)和理論體系的匱乏，不能對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)形成精準(zhǔn)把控，使得整個(gè)行業(yè)對(duì)資本運(yùn)營的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足。

特別是隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，前期房地產(chǎn)行業(yè)高利潤效益掩蓋多年的資本運(yùn)營問題越顯突出，若此時(shí)仍舊沿用以往單一的運(yùn)營手段，則必然會(huì)阻礙資產(chǎn)的流動(dòng)性，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。

3.4 資本運(yùn)營的方式選擇面窄

當(dāng)前我國資本市場(chǎng)的發(fā)展仍不完善，僅僅依靠?jī)?nèi)源融資的方式很難讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得所需的資金，因而部分房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光放到外源融資上，來解決企業(yè)的融資難題。但是，對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用外源融資來籌措資金也有一定的難度，其中包括融資門檻高、規(guī)模制約多、信用要求和資金成本高等因素。而股權(quán)融資一方面門檻也比較高、時(shí)間周期長、成本通常也比債權(quán)融資更高，另一方面會(huì)影響經(jīng)營者的控制權(quán)歸屬，這同樣也影響著企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

因此而言當(dāng)前中小型房企能夠選擇的運(yùn)營方式比較單一，主要為銀行開發(fā)貸款，實(shí)在出現(xiàn)資金短缺的會(huì)通過民間借貸等高成本方式來解決，而這也不過是杯水車薪，不能真正解決問題。正是由于資本運(yùn)營的方式選擇面較窄，限制了中小房業(yè)獲取資金的渠道，因而，優(yōu)化中小型房企資本運(yùn)營方式刻不容緩。

4、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營創(chuàng)新的必要性

融資問題是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營中非常重要的一個(gè)因素，如何融到資金，如何快速獲得資金，如何快速實(shí)現(xiàn)低成本融資是各房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段，單純依靠自籌資金實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)往往難度較大，有些企業(yè)甚至在拿地階段都沒有足夠的資金周轉(zhuǎn)，再加上銀行融資渠道門檻的提高，成本的加大，讓越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始意識(shí)到資本運(yùn)營的重要性，并在探索新的融資渠道，以期在快速獲得資金的同時(shí)最大限度減少資金成本。因此對(duì)資本運(yùn)營模式創(chuàng)新的探索，有利于降低企業(yè)的成本費(fèi)用，提高企業(yè)的經(jīng)營水平和盈利能力，助推房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新發(fā)展。

另一方面，做好房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新，不但能夠?qū)崿F(xiàn)低成本融資，還可以改善企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，必要時(shí)還可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營投資方向，通過多元化投資分散投資風(fēng)險(xiǎn)。尤其在應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策調(diào)整時(shí)，企業(yè)能夠更容易的調(diào)整自身的發(fā)展方向和經(jīng)營目標(biāo)，制定合理的應(yīng)對(duì)措施，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

5、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新

5.1 融資方面

5.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)信托融資

所謂的房地產(chǎn)企業(yè)信托融資，指的是通過發(fā)行資金信托收益憑證匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種融資方式。相較于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，通過這種資金的集合,在為中小投資者提供了投資于前景可觀房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)的同時(shí)，也為中小型房地產(chǎn)企業(yè)順利的融通資金提供了便利。同時(shí)信托管理人員專業(yè)性通常較高，將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,可以適當(dāng)?shù)姆稚⒎康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，另外投資人也可將所擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,使其具有較好的變現(xiàn)性。

當(dāng)然房地產(chǎn)信托融資也有一定的不足之處，包括如何建立完善的信托治理結(jié)構(gòu)和監(jiān)管制度、國家相關(guān)的政策支持問題、以及專業(yè)性復(fù)合人才的需求問題，都是后續(xù)發(fā)展過程中需要解決和完善的。

5.1.2 資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化也是一種資產(chǎn)運(yùn)營方式，是以基礎(chǔ)資產(chǎn)或是現(xiàn)金流作為償付支撐，并通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)來實(shí)現(xiàn)信用的增級(jí)，從而發(fā)行資產(chǎn)支持證券的一種融資形式。這種金融資產(chǎn)期限既可以是固定的形式，也能實(shí)現(xiàn)循環(huán)周轉(zhuǎn)，通過資產(chǎn)證券化的方式，也能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新。

資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)可以根據(jù)自身的條件，將原本流動(dòng)性差的基礎(chǔ)資產(chǎn)（包括債權(quán)、固定資產(chǎn)等）通過證券化后獲得低成本融資，從而改善公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。不足在于一是用于證券化的資產(chǎn)必須是“干凈”的，不得存在權(quán)利障礙，多數(shù)企業(yè)難以做到，需要臨時(shí)做特殊處理；二是低成本的證券化需要信用增級(jí)，而這對(duì)中小房企本身就在加重融資成本；三是證券化流程較為復(fù)雜，周期長。

5.1.3 階段性股權(quán)融資模式

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式在不同的發(fā)展階段，有著不同的需求，這種階段性的股權(quán)融資模式可分為三個(gè)階段，分別是：研發(fā)階段、成長階段和成熟階段，這三個(gè)階段的選擇方式各有不同。

在研發(fā)階段，企業(yè)為了能更好地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，需要做好前期的調(diào)研工作。但由于這一階段處于初始階段，通?？梢酝ㄟ^內(nèi)源融資實(shí)現(xiàn)，特殊情況下可通過少量的外部短期借貸即可滿足經(jīng)營需要。

到了成長階段來后，此時(shí)房企已經(jīng)打開了市場(chǎng)局面并有投資項(xiàng)目，當(dāng)務(wù)之急是獲取工程建設(shè)資金，否則若資金鏈出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)。因而，可以通過銀行開發(fā)貸款等方式融通資金，待企業(yè)成熟后再轉(zhuǎn)變思路，實(shí)現(xiàn)融資創(chuàng)新。

最后，處在成熟階段的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題是多個(gè)在建項(xiàng)目投資帶來的資金緊缺問題以及多元化發(fā)展導(dǎo)致的過度投資問題，這都需要大量的資金支撐。此時(shí)首先應(yīng)通過銷售資金回流解決部分資金，再通過運(yùn)用多種創(chuàng)新資本運(yùn)營方式（包括前述信托融資和證券化融資等）解決其余資金不足之處，同時(shí)企業(yè)還可通過多元化產(chǎn)業(yè)業(yè)哺房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性大循環(huán)。

5.2 投資及資本結(jié)構(gòu)方面

5.2.1 融資租賃的運(yùn)用

運(yùn)用融資租賃的好處有很多，如盤活固定資產(chǎn)、改變企業(yè)經(jīng)營管理理念、改善資本結(jié)構(gòu)以及拓寬企業(yè)的融資渠道等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中或多或少的會(huì)形成一定的固定資產(chǎn)，周轉(zhuǎn)效率較低，而通過融資租賃可以有效盤活此類資產(chǎn)，增加企業(yè)現(xiàn)金流。另外，企業(yè)可合理應(yīng)用融資租賃，比如讓租賃企業(yè)去收購目標(biāo)企業(yè)，之后再租給收購方經(jīng)營，這種新方式也為房地產(chǎn)企業(yè)的收購發(fā)展開辟了新渠道，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資租賃方式，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低償還風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營效率。

5.2.2 重視無形資產(chǎn)在資本運(yùn)營中的運(yùn)用

處在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，相較于有形資產(chǎn)經(jīng)營，無形資產(chǎn)經(jīng)營也有較高的運(yùn)營空間，不僅如此，其擴(kuò)張的速度也越來越快。由于資金短缺是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大阻礙，制約了企業(yè)有形資產(chǎn)的擴(kuò)張，因而重視無形資產(chǎn)在資本運(yùn)營中的運(yùn)用顯得非常重要。

無形資產(chǎn)包括企業(yè)商標(biāo)、品牌和信譽(yù)等，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本經(jīng)營中需格外重視的方面，并利用無形資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，籌措發(fā)展資金。既要做好同其他企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，又需合理實(shí)現(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張，這樣也更有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

以康佳集團(tuán)為例，在上個(gè)世紀(jì)九十年代，康佳集團(tuán)先后在東北和西北成立了三家子公司，并將“康佳”作為統(tǒng)一商標(biāo)，而康佳集團(tuán)也因這個(gè)商標(biāo)提高了在我國的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而形成了一種三足鼎立的生產(chǎn)格局，不僅如此，當(dāng)年康佳集團(tuán)的營業(yè)收入的增幅也很明顯。

由此可見，無形資產(chǎn)在資本運(yùn)營中的運(yùn)用有很多的好處，其價(jià)值常常于無聲中突顯不凡之處。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好無形資產(chǎn)的經(jīng)營管理工作，同時(shí)重視研發(fā)活動(dòng)，培養(yǎng)更有競(jìng)爭(zhēng)力的專利技術(shù)和商標(biāo)等，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)總體資產(chǎn)的質(zhì)量，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語：

綜上所述，就目前房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的發(fā)展現(xiàn)狀來看，仍舊存在不少的問題。企業(yè)資本運(yùn)營的規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差，運(yùn)營手段單一，缺乏對(duì)資本運(yùn)營的認(rèn)識(shí)，再加上缺少專業(yè)的資本運(yùn)營人才，也在無形中加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的難度。這些問題深耕于行業(yè)前進(jìn)的路途上，不停的滋擾企業(yè)的生存發(fā)展，迫使不少企業(yè)茍延殘喘急尋出路。因而，做好房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的創(chuàng)新迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新的必要性，特別是在宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)、企業(yè)融資受限的背景下，更應(yīng)積極探索新的資本運(yùn)營手段，努力打通融資壁壘，并結(jié)合發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，制定行之有效的解決對(duì)策，使企業(yè)能夠活下去，這也更有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定長效發(fā)展。