淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

李 君 李樹云

內(nèi)蒙古喬泰國土勘測(cè)技術(shù)有限公司

1.引言

2014年8月11日，國土資源部公布由國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程，強(qiáng)調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時(shí)，2015年5月4日，國土部下發(fā)了《國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，逐步建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。因此，當(dāng)前和將來要做工作有了很大的關(guān)聯(lián)，為了能更好理清當(dāng)前的工作關(guān)系，并為下一步工作銜接打好基礎(chǔ)，為此本文將土地和房屋為主體的地籍調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的關(guān)系做簡單的梳理、分析，以供同行參考。

2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容解析

地籍調(diào)查是依照國家規(guī)定的法律程序，在土地登記申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，查清每一宗土地的權(quán)屬、界線、面積、用途和位置等情況，形成地籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件等調(diào)查資料，為土地注冊(cè)登記、核發(fā)證書作好技術(shù)準(zhǔn)備。本文所述“地籍調(diào)查”是指執(zhí)行《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012）規(guī)范的“地籍調(diào)查”。

地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，即具有法律效力。地籍調(diào)查的內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。權(quán)屬調(diào)查主要是調(diào)查土地權(quán)屬狀況和界址、繪制宗地草圖、填寫地籍調(diào)查表。地籍測(cè)量主要是地籍控制測(cè)量、界址點(diǎn)測(cè)量、地籍圖測(cè)繪、面積量算等。

不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)單元為對(duì)象，遵循“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的原則，根據(jù)申請(qǐng)調(diào)查或登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，合理確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容，包括土地、海域、房屋、森林和林木等。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容是以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線是以地（海）籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（海）為依托，以滿足不動(dòng)產(chǎn)登記要求為出發(fā)點(diǎn)，充分利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗(yàn)收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查測(cè)量的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量等工作。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本方法主要包括不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。其中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方法采用內(nèi)外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，查清不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保不動(dòng)產(chǎn)單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對(duì)位置關(guān)系明確；不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，在確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型、位置和不動(dòng)產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法，確保不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清楚、面積準(zhǔn)確。對(duì)城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地，宜采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積，實(shí)地丈量房屋邊長并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積。對(duì)于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積；也可采用圖解法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時(shí)，宜實(shí)地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計(jì)算土地面積和房屋面積。對(duì)于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實(shí)地丈量其邊長并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查按照準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容主要參照（國土資發(fā)〔2015〕41號(hào)）《國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》中的附件“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案”。

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同點(diǎn)

從工作角度看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查之間的異同點(diǎn)主要體現(xiàn)在權(quán)屬調(diào)查、坐標(biāo)系統(tǒng)、軟件功能等方面，其中權(quán)屬調(diào)查是這幾個(gè)要素的核心，因此，理清權(quán)屬調(diào)查的關(guān)系，也就抓住了兩項(xiàng)調(diào)查工作的龍頭。

3.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的相同點(diǎn)

在土地權(quán)屬調(diào)查方法上，二者均遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求，耕地的權(quán)屬調(diào)查方法都依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》（NY/T 2537）執(zhí)行；對(duì)于地籍測(cè)量的技術(shù)、方法和精度要求二者基本一致，同時(shí)，其界址測(cè)量方法和程序均按照地籍測(cè)量的界址測(cè)量要求執(zhí)行；軟件功能主體上遵循地籍調(diào)查功能。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的不同點(diǎn)

3.1.1 權(quán)屬調(diào)查

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查方法中增加了房屋的權(quán)屬調(diào)查方法，其方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。

在編碼規(guī)則方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由原有的地籍調(diào)查19位宗地代碼與9位定著物代碼構(gòu)成。是原有地籍調(diào)查的地籍編號(hào)的延伸。

在調(diào)查表格方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表涉及的地籍調(diào)查表與地籍調(diào)查規(guī)程中的地籍調(diào)查表增加的內(nèi)容：一是為了銜接不動(dòng)產(chǎn)涉及的地類，增加了概念的外延，如將權(quán)利人分為使用權(quán)、所有權(quán)兩大類，同時(shí)內(nèi)容中增加了土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)等法律規(guī)定的權(quán)利；二是增加了“土地權(quán)屬來源證明材料”、“不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)”、“等級(jí)”、“價(jià)格”等內(nèi)容；

在圖件方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的圖件成果主要區(qū)別是在地籍調(diào)查圖件的基礎(chǔ)上，增加了不動(dòng)產(chǎn)單元圖，而不動(dòng)產(chǎn)單元圖包括宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等,其中不動(dòng)產(chǎn)單元中的宗地圖與地籍調(diào)查中的宗地圖區(qū)別在于用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線，如果宗地內(nèi)的建筑物不存在區(qū)分所有權(quán)專有部分，則不表示。

3.1.2 坐標(biāo)系統(tǒng)

在坐標(biāo)系統(tǒng)方面，地籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)宜采用1980西安坐標(biāo)系，也可采用1954年北京坐標(biāo)系統(tǒng)、2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)、地方坐標(biāo)系統(tǒng)或獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)，這些坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測(cè)或建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)要求在過渡期間，在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)，宜采用地籍圖的坐標(biāo)系統(tǒng)和投影方法，并適時(shí)建立與2000國家大地坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換關(guān)系。

3.1.3 軟件功能

在軟件功能方面，增加了根據(jù)政策和權(quán)屬、宗地幾何面積等相應(yīng)的內(nèi)容。在面積計(jì)算方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在面積計(jì)算工作中增加了“房屋面積測(cè)算”內(nèi)容，房屋面積測(cè)算方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。

4.結(jié)束語

從以上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的內(nèi)容及其相同點(diǎn)和不同點(diǎn)梳理和分析可以看出，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)展，使其符合土地、房屋、林木、海域等不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的需要。并以宗地為依托，有序地開展土地、房屋等定著物的日常權(quán)屬調(diào)查和測(cè)量工作，避免因調(diào)查基礎(chǔ)不一而可能導(dǎo)致的權(quán)利交叉、重疊、信息不對(duì)稱等問題，依法保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。按照不動(dòng)產(chǎn)登記的總體要求，以現(xiàn)有地籍調(diào)查成果為依據(jù)，充分利用土地、房屋等各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、登記、審批、交易等資料，開展日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，保持調(diào)查工作的連續(xù)穩(wěn)定，基于此，在今后的地籍調(diào)查工作中建議考慮如下幾方面內(nèi)容：

1.地籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)和2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)同時(shí)聯(lián)測(cè)或建立轉(zhuǎn)換關(guān)系；

2.地籍調(diào)查的編碼規(guī)則應(yīng)根據(jù)其宗地代碼的關(guān)聯(lián)性，建立新舊代碼的對(duì)照關(guān)系，為以后數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換奠定基礎(chǔ)；

3.調(diào)查檔案和圖形應(yīng)以地籍調(diào)查為依據(jù)，逐步梳理已有檔案與數(shù)據(jù)庫的關(guān)系，并將數(shù)據(jù)庫按照地籍調(diào)查的要求標(biāo)準(zhǔn)整理完善，在此基礎(chǔ)上，整體轉(zhuǎn)換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作奠定基礎(chǔ)。

參考資料

[1]國土資發(fā)〔2015〕41號(hào).國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知.2015.

[2]中華人民共和國土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001-2012）.2012.

[3]中華人民共和國國務(wù)院令第656號(hào).不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例.2014.

[4]中華人民共和國農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程（NY/T 2537).2014.

[5]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1.2000.