全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用與方法提升

□ 廣東珠海 江偉強

2021年“三道紅線”悄然來臨，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨由“白銀時代”向“黑鐵時代”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期較長、資金投入較大、風(fēng)險大等行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)在整體下行的經(jīng)濟環(huán)境中，迫切需要一種新的預(yù)算管理辦法來代替舊的預(yù)算方式，通過提高資源的使用效率，加強企業(yè)的管理協(xié)調(diào)能力，實現(xiàn)各預(yù)算執(zhí)行單位的自我控制，使企業(yè)能夠有效的防范風(fēng)險，從而實現(xiàn)企業(yè)的中長期戰(zhàn)略目標。

一、房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算的特點及意義

1.房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算的特點。全面預(yù)算管理具有全面性、全員性、全程性三大特點，在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中起著至關(guān)重要的作用。全面預(yù)算管理為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動提供重要指導(dǎo)，為企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供有效的決策依據(jù)及戰(zhàn)略方向。全面預(yù)算管理囊括了企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算以及重要決策預(yù)算，包含了企業(yè)運作的方方面面。全面預(yù)算管理過程中，設(shè)定指標結(jié)果后，將指標進一步細分，分解到每一個部門，每一位經(jīng)理人。全面預(yù)算需要企業(yè)全員參與，以便更好地協(xié)調(diào)各項資源，提高資源的使用效率，優(yōu)化資源配置。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合公司的愿景，制定企業(yè)的戰(zhàn)略目標，設(shè)立明確的預(yù)算管理目標，為企業(yè)的整體經(jīng)營方向提供指導(dǎo)性意見。其次，全面預(yù)算管理必須結(jié)合實際業(yè)務(wù)預(yù)算，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的真實可靠，為后續(xù)的工作開展提供確實可行的參考意見和提供有效的監(jiān)督。再其次，根據(jù)實際情況評估全面預(yù)算的執(zhí)行情況，對各單位、各業(yè)務(wù)條線進行公平、公正、公開的考核和獎懲，以便全面預(yù)算管理能夠落到實處。

2.房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算的意義。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度日益加大，同時伴隨著”三道紅線”的來臨，房企行業(yè)面臨更大的機遇及挑戰(zhàn)。全面預(yù)算的編制過程能有效與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標相結(jié)合，形成各預(yù)算主體具體的工作目標和執(zhí)行方案。企業(yè)管理人員能夠從多角度對企業(yè)發(fā)展提供意見，為實現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理目標提出更合理化的建議。通過全面預(yù)算的編制，促使企業(yè)內(nèi)部加強溝通和協(xié)調(diào)，能橫向、縱向的溝通各預(yù)算主體的執(zhí)行方案和所需資源，從而更深刻地理解其他部門的想法，能更有效的達成全面預(yù)算制定的目標，從而使企業(yè)的內(nèi)部資源使用效率達到最優(yōu)。通過對全面預(yù)算的執(zhí)行分析，能夠從多角度、多方面發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題及面臨的風(fēng)險，在降低日常經(jīng)營風(fēng)險的同時還能發(fā)現(xiàn)新的利潤或者戰(zhàn)略增長點，及時調(diào)整經(jīng)營策略或者修正預(yù)算，以促使企業(yè)戰(zhàn)略目標的達成。全面預(yù)算不僅能夠進行事前的規(guī)劃和預(yù)測、事中的協(xié)調(diào)和控制，還能夠在事后根據(jù)各預(yù)算執(zhí)行單位的財務(wù)指標及重大事項指標的執(zhí)行情況進行適當?shù)目己思蔼剳?。能夠使企業(yè)的各項措施更加具有激勵性，各預(yù)算執(zhí)行單位更具有主觀能動性，最終完成企業(yè)既定的預(yù)算目標和企業(yè)戰(zhàn)略目標。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

1.全面預(yù)算編制過程中存在的困難。①預(yù)算管理組織架構(gòu)不完善，相關(guān)制度未能得到重視。完善的預(yù)算管理組織架構(gòu)有助于預(yù)算管理工作的開展，但就房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前部分企業(yè)存在預(yù)算管理組織架構(gòu)不完善的問題，主要體現(xiàn)在兩個方面。首先，預(yù)算組織架構(gòu)不完善會導(dǎo)致預(yù)算編制過程中授權(quán)不足，導(dǎo)致預(yù)算編制全員全面參與程度不夠，預(yù)算編制的難度加大，可靠性不足。其次，許多房地產(chǎn)企業(yè)管理層對全面預(yù)算管理不夠重視，認識不夠深刻。認為預(yù)算的編制及執(zhí)行僅僅是財務(wù)部的工作，對相關(guān)的預(yù)算管理制度不夠重視，甚至未設(shè)置相關(guān)的預(yù)算管理制度，導(dǎo)致編制的預(yù)算難以產(chǎn)生實質(zhì)的管控，只是流于形式的數(shù)據(jù)預(yù)測。②企業(yè)戰(zhàn)略管理與預(yù)算管理之間的聯(lián)系不密切。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)該站在戰(zhàn)略的高度去看待全面預(yù)算管理，設(shè)定預(yù)算管理的長期、中期、短期目標，從而通過預(yù)算管理目標的實現(xiàn)，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標及預(yù)算管理制度，編制全面預(yù)算，使戰(zhàn)略目標能夠具體化、量化，從而為日常經(jīng)濟活動提供方向。但是，部分房企只注重短期甚至只關(guān)注當年的預(yù)算，忽視企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標，導(dǎo)致預(yù)算編制的各項指標與企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏離，造成資源的浪費，甚至難以真正實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。

2.全面預(yù)算執(zhí)行過程中存在的困難。①不夠重視預(yù)算分析，經(jīng)營風(fēng)險判斷不夠充分。每個經(jīng)濟活動都存在風(fēng)險和收益，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動也同樣存在收益及風(fēng)險，如果不重視預(yù)算分析和對經(jīng)營風(fēng)險的判斷不充分，可能給企業(yè)帶來較大的損失。通過確定的預(yù)算目標，運用多種分析方法，對比結(jié)果，找出偏離的原因。實際情況與預(yù)算目標如偏離過大，應(yīng)及時分析調(diào)查原因，調(diào)整行動方案。全面預(yù)算管理應(yīng)將指標細分到各業(yè)務(wù)條線，由各專業(yè)部門定期的對執(zhí)行情況進行分析、查缺補漏，追因查由。最終將執(zhí)行情況匯總到財務(wù)部門，由財務(wù)部門向預(yù)算編制委員會統(tǒng)一匯報全面預(yù)算執(zhí)行過程中的重要事項，并由預(yù)算編制委員會決定是否調(diào)整目標或調(diào)整行動方案。有效的風(fēng)險預(yù)警機制，能夠在企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)偏離的時候，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，避免影響項目的整體運行。要注重培養(yǎng)預(yù)算人員的專業(yè)素質(zhì)，能夠在全面預(yù)算執(zhí)行過程中發(fā)揮作用，使風(fēng)險預(yù)警機制生效，及時獲得風(fēng)險提示，及時對執(zhí)行方案進行監(jiān)控和調(diào)整。部分企業(yè)不夠重視預(yù)算分析，未完善風(fēng)險預(yù)警機制，對經(jīng)營風(fēng)險判斷不充分，導(dǎo)致執(zhí)行偏離預(yù)算時，未能及時調(diào)整，造成企業(yè)損失。②信息化建設(shè)落后。部分房企信息化建設(shè)落后，不僅增加了人力成本，更重要的是面臨全面預(yù)算編制結(jié)果的不準確，不能夠指導(dǎo)業(yè)務(wù)活動。同時，信息化建設(shè)落后不能及時預(yù)警風(fēng)險，提醒企業(yè)做出應(yīng)對，避免造成損失。全面預(yù)算的全員性、全面性、全程性決定了全面預(yù)算的數(shù)據(jù)量及分析量是空前大的。各部門的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)集成，對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響等都需要信息化系統(tǒng)的支撐。部分房企的信息化建設(shè)較為落后，不能將所有的數(shù)據(jù)匯總綜合分析，會嚴重影響預(yù)算制定的效率和準確性。在后期的執(zhí)行分析過程中，因為數(shù)據(jù)收集量較大，分析量較大，達不到執(zhí)行分析的時效性，失去預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管和風(fēng)險預(yù)警的作用。③缺乏有效的監(jiān)督及考核激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算實施過程中，缺乏有效的監(jiān)督及考核激勵機制，將會嚴重影響全面預(yù)算的執(zhí)行效果。全面預(yù)算實施過程中，應(yīng)當對實施過程進行監(jiān)控和反饋，以便及時發(fā)現(xiàn)實際執(zhí)行情況是否跟預(yù)算的目標偏離甚至相反，能夠及時采取相應(yīng)的措施修正執(zhí)行，以完成預(yù)算目標。如果通過監(jiān)督分析，發(fā)現(xiàn)預(yù)算確實不完善或存在可提升空間的，應(yīng)該及時啟動預(yù)算調(diào)整程序，不斷完善全面預(yù)算?？己撕图顧C制能夠有效激發(fā)員工的積極性，能夠直接促進預(yù)算目標的實現(xiàn)。但是目前部分企業(yè)存在考核和激勵制度不夠完善的問題，有兩方面的表現(xiàn)：一是考核方法過于單一，采用預(yù)期值與執(zhí)行值簡單比對進行考核，該方式過分依賴預(yù)算指標的準確性與合理性，一旦預(yù)算指標不合理或不準確將會給考核帶來不公平不公正等負面影響；二是激勵方式過于單一，只注重物質(zhì)獎勵，缺乏其他配套激勵，這樣會導(dǎo)致激勵性不足，嚴重影響員工的工作熱情。

三、探索提升全面預(yù)算管理的方法

1.完善全面預(yù)算管理組織與制度，體系化全面預(yù)算管理。企業(yè)應(yīng)當建立預(yù)算管理委員會，設(shè)立高管崗位。在預(yù)算管理委員會的統(tǒng)籌下，能夠使全面預(yù)算更具權(quán)威性。全面預(yù)算需要企業(yè)各個部門全員參與配合，只有在高層管理者的指導(dǎo)下，才能使全員在思想和行動上高度統(tǒng)一，充分認識到全面預(yù)算管理的重要性。才能更好地發(fā)揮員工的主觀能動性，不斷的按照全面預(yù)算制定的目標去執(zhí)行。企業(yè)需在預(yù)算管理委員會的統(tǒng)籌下，設(shè)立各層級的預(yù)算組織機構(gòu)，以完成全面預(yù)算的日常管理工作，例如統(tǒng)籌預(yù)算編制的財務(wù)管理中心、統(tǒng)籌預(yù)算考核的運營管理中心等。只有組織架構(gòu)不斷完善才能使全面預(yù)算從編制、執(zhí)行到考核都能夠有統(tǒng)籌組織機構(gòu)，使全面預(yù)算真正落到執(zhí)行與管理上，而非只是數(shù)據(jù)。無論是自下而上還是自上而下，全面預(yù)算的編制均需要流程制度的支撐，同時在執(zhí)行監(jiān)控過程中的反饋機制也需要制度的支撐，最后結(jié)果的考核更是離不開制度的支撐。因此，企業(yè)需要不斷完善全面預(yù)算管理制度，使全面預(yù)算有“制度”可依。為了全面預(yù)算能夠在企業(yè)發(fā)揮出應(yīng)有的作用，需要企業(yè)不斷完善預(yù)算管理組織架構(gòu)，完善預(yù)算管理的相關(guān)制度，使全面預(yù)算管理體系化系統(tǒng)化。

2.建立以企業(yè)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的預(yù)算框架。企業(yè)成敗很大程度上取決于企業(yè)戰(zhàn)略目標的成功實施。戰(zhàn)略目標是企業(yè)一個長期的目標，全面預(yù)算目標是企業(yè)一個短期目標。全面預(yù)算目標是戰(zhàn)略目標的一種具象化，具有實操性，是企業(yè)戰(zhàn)略目標實施行之有效的方式方法。企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略之間的聯(lián)系，以戰(zhàn)略目標為基石，構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，將兩者的目標相結(jié)合，才能有效提升企業(yè)精細化管理能力，通過全面預(yù)算地實施，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。在制定全面預(yù)算目標之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行充分的市場調(diào)研，對企業(yè)的資源及優(yōu)劣勢進行分析，明確企業(yè)的定位后，制定企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略目標。再細分戰(zhàn)略目標，將其分為5年、10年的階段性目標。將階段性目標通過全面預(yù)算進行數(shù)字化展現(xiàn)，使戰(zhàn)略目標具體化，通過全面預(yù)算將目標責任分解到每個預(yù)算主體，進行精細化過程管控。以戰(zhàn)略目標為基礎(chǔ)搭建全面預(yù)算管理體系，使日常的預(yù)算管理成為實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略的方法。

3.多種分析方法相結(jié)合，加強全面預(yù)算執(zhí)行分析與監(jiān)督，提高風(fēng)險預(yù)警能力。全面預(yù)算涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，只采用常規(guī)的完成率分析、差異分析及對比分析往往會比較片面，對預(yù)算執(zhí)行產(chǎn)生負面影響。如在市場整體環(huán)境下行的情況下，銷售額未達標，但是該地區(qū)市場銷售額排名卻上升到第一，如果單一按照完成率分析就會對考核結(jié)果產(chǎn)生負面影響，所以企業(yè)應(yīng)該多種分析方法相結(jié)合對全面預(yù)算的執(zhí)行情況進行系統(tǒng)性分析。企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與分析，按照業(yè)務(wù)類型的不同，采用不同的預(yù)算執(zhí)行分析方法，才能得出正確的預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況的反饋，及時做出風(fēng)險預(yù)警，及時調(diào)整預(yù)算目標及經(jīng)營方案，以避免給企業(yè)造成重大損失。多種預(yù)算執(zhí)行分析方法相結(jié)合，加強執(zhí)行過程的監(jiān)督與分析，提高風(fēng)險預(yù)警能力，對預(yù)算人員的專業(yè)能力都提出了更高的要求，企業(yè)應(yīng)該注重培養(yǎng)預(yù)算人員的專業(yè)素養(yǎng)，通過組織培訓(xùn)、繼續(xù)教育、外部引入等方法，完善全面預(yù)算人才梯隊的建設(shè)。

4.加強信息化體系建設(shè)，制定標準化預(yù)算。全面預(yù)算管理需要將各部門業(yè)務(wù)整合分析，如：工程進度、銷售情況、成本控制、費用控制、融資規(guī)模等。通過統(tǒng)籌分析后，根據(jù)結(jié)果，再單項業(yè)務(wù)實施細化控制。如此規(guī)模龐大的數(shù)據(jù)整合分析工作離不開信息化提供的信息技術(shù)支持。在信息化搭建過程中需要根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)等制定標準化控制方案，如費用標準化、成本標準化、工期標準化等。通過一系列標準化來實現(xiàn)各業(yè)務(wù)條線信息化系統(tǒng)搭建，實現(xiàn)自動風(fēng)險預(yù)警，以提高企業(yè)精細化管理水平，節(jié)約成本費用，提高企業(yè)效率。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目數(shù)量較多，往往多達幾百甚至上千，為更方便使用業(yè)務(wù)條線的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)籌分析，需要對業(yè)務(wù)系統(tǒng)進行整合集成。拿地到交付的全流程都能在一個統(tǒng)一的系統(tǒng)集中反饋，統(tǒng)籌各業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)生成財務(wù)分析數(shù)據(jù)，以供預(yù)算管理委員會進行決策分析。信息化體系的建設(shè)，能夠使全面預(yù)算工作更加直觀、更加及時、也更加科學(xué)準確，管理層能夠及時發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，更好地應(yīng)對各種復(fù)雜的環(huán)境。

5.完善全面預(yù)算管理的考核激勵機制。全面預(yù)算管理的考核激勵是全面預(yù)算管理的最后一個環(huán)節(jié)，起到全面預(yù)算管理閉環(huán)的作用。完善考核激勵機制，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下方面考慮。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用OKR績效管理方法，讓員工在統(tǒng)一的指導(dǎo)下進行工作，集全員力量完成關(guān)鍵性的指標及任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用混合型的OKR方法，即設(shè)定關(guān)鍵KPI指標的同時設(shè)定1-2項重點任務(wù)，如KPI指標：銷售額、利潤額與任務(wù)型指標：拿地數(shù)量等相結(jié)合的方式，使全面預(yù)算目標更加具體形象，能夠?qū)⒍唐谂c長期工作相結(jié)合開展，制定科學(xué)可持續(xù)的考核激勵方法，完善全面預(yù)算管理的考核激勵機制。其次，除了上述關(guān)鍵性指標外，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展階段，所處的環(huán)境等特性，設(shè)定一些輔助考核指標，如資產(chǎn)負債率、費用管控等，使預(yù)算目標更具有層次感，實現(xiàn)考核指標多樣性，多維度考核。全員性是全面預(yù)算的特點，考核應(yīng)該落地每個崗位、每個員工上，因此考核工作應(yīng)該更靈活，而不是拘泥于某一形式。再其次，激勵機制也應(yīng)多樣化，不局限于物質(zhì)獎勵，同時還應(yīng)注重員工精神層面以及個人職業(yè)生涯成長的獎勵，例如表彰優(yōu)秀先進、晉職晉升等，這樣能夠充分激發(fā)不同階段的員工的積極性和主觀能動性，使預(yù)算目標能夠得以實現(xiàn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，涉及到國民經(jīng)濟的方方面面。近年來，國家出臺各項調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已然逝去，由土地紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變，現(xiàn)階段的房企越發(fā)靠內(nèi)部管理及控制來為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。全面預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管控的重要手段，能有效提升資源的使用效率，發(fā)揮各預(yù)算主體的主觀能動性，為企業(yè)創(chuàng)造價值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視全面預(yù)算，完善全面預(yù)算管理體系，保證企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。