解碼產(chǎn)業(yè)園區(qū)新打法

文/章安然

做得好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都有一套完整的運(yùn)營(yíng)體系和創(chuàng)新打法。

“如果把產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商比作戀愛(ài)結(jié)婚，那么運(yùn)營(yíng)則是持家過(guò)日子，招商帶來(lái)短期效益，而運(yùn)營(yíng)可帶來(lái)長(zhǎng)期效益。”有位資深產(chǎn)業(yè)園區(qū)人士曾經(jīng)打了個(gè)比方。

在“十四五規(guī)劃”下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要載體，將更注重以人為本、高質(zhì)量發(fā)展的理念。研究發(fā)現(xiàn)，做得好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都有一套完整的運(yùn)營(yíng)體系和創(chuàng)新打法，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷地升級(jí)，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)理念也緊跟著在不斷轉(zhuǎn)變，形成了新的運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)。

“房東+股東”模式，助力園區(qū)與企業(yè)共同發(fā)展

過(guò)去，一些園區(qū)開(kāi)發(fā)公司通常走土地批租、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)之路，主要依靠區(qū)域開(kāi)發(fā)和物業(yè)開(kāi)發(fā)，用低租金、低地價(jià)吸引高新企業(yè)落地的方式賺錢(qián)。但這種模式放在今天已不適用，國(guó)內(nèi)主流園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在探尋適合自己的新運(yùn)營(yíng)模式 。

比如“房東+股東”的模式，張江高科是該模式的旗幟標(biāo)桿，當(dāng)年嘉事堂成功登陸中小板，作為二股東的張江高科在這一筆投資上盈利6.1億元。此后，張江高科的股權(quán)投資遍地開(kāi)花，這幾年，也有不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)采用這一模式，收獲頗豐。

東湖高新也采用這一模式，不再盯著每平米賺那幾百塊租金，在建設(shè)園區(qū)時(shí)就告知當(dāng)?shù)卣援a(chǎn)業(yè)為本，不賺現(xiàn)金只賺股權(quán)，也愿意參與投資園區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其與華工創(chuàng)投合作成立的武漢華工明德先進(jìn)制造創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)，基金規(guī)模達(dá)到2.5億元，已累計(jì)投資多個(gè)項(xiàng)目。

該做法深受當(dāng)?shù)卣畾g迎，因?yàn)檫@不僅僅是建一個(gè)園區(qū)，而且還參與產(chǎn)業(yè)打造，進(jìn)一步盤(pán)活了園區(qū)。

不久前，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)葛培健在博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)上談到，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了底層商業(yè)邏輯的變革，要想打造第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)新趨勢(shì)，就要追求租金以外的收入?！崩麧?rùn)結(jié)構(gòu)、投資收益、股東的收益要超過(guò)房東，甚至能超過(guò)50%。

做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，“賣(mài)樓+收租金”的時(shí)代已經(jīng)是過(guò)去式。

深圳·星河WORLD用“房東+股東”的運(yùn)營(yíng)模式，成功打通了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與股權(quán)投資之間相互反哺的渠道。既以“房東”的身份解決園區(qū)現(xiàn)金流的平衡問(wèn)題，也以“股東”的身份對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資孵化。一方面幫助解決了很多初創(chuàng)型企業(yè)資金、人才、經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，另一方面把園區(qū)變成了發(fā)掘投資項(xiàng)目和投后管理的載體。截止2021年末，星河資本累計(jì)完成股權(quán)投資近130億元，被投企業(yè)190余家，其中35家企業(yè)已成功IPO。

做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，“賣(mài)樓+收租金”的時(shí)代已經(jīng)是過(guò)去式，園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)把重點(diǎn)放在“如何向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供全生命周期鏈條的服務(wù)”、“提供增值服務(wù)”上，以此增加客戶(hù)粘性，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”。

濱江集團(tuán)在聚焦工業(yè)地產(chǎn)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)載體過(guò)程中，引進(jìn)高端制造業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)招商、一流的園區(qū)服務(wù)、當(dāng)好“房東”的同時(shí)，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供各項(xiàng)增值服務(wù)，還通過(guò)濱創(chuàng)一號(hào)基金實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)內(nèi)漢森機(jī)械、宸光新材料等企業(yè)的投資，形成“房東+股東”的深度發(fā)展模式。

葛培健認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是空間提供商+時(shí)間合伙人，空間提供商就是房東，時(shí)間合伙人就是股東，房東+股東，股東贏房東。

“園區(qū)+社區(qū)”模式，做產(chǎn)業(yè)資源的組織者

截止2021年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為64.72%，隨著城鎮(zhèn)化率越來(lái)越高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越來(lái)越復(fù)雜，城市里的人越來(lái)越多，今后產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)也將更加“以人為本”。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將更從關(guān)注人的視角出發(fā)，更加偏向于對(duì)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而把“園區(qū)”、“社區(qū)”相結(jié)合的方式，成為了如今很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升運(yùn)營(yíng)效率的手段。將園區(qū)與社區(qū)結(jié)合在一起，既提供了工作崗位，讓居住在園區(qū)的人有經(jīng)濟(jì)收入，還解決了生活、娛樂(lè)、休閑等需求，這些需求也能倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷迭代升級(jí)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式。

深圳星河WORLD在運(yùn)用“園區(qū)+社區(qū)”模式方面頗有心得，不僅打造了集融資服務(wù)平臺(tái)等在內(nèi)的“一中心六平臺(tái)”的企業(yè)服務(wù)體系，還把園內(nèi)1200多家企業(yè)的服務(wù)工作分配到人，解決企業(yè)遇到的各項(xiàng)難題。龍崗區(qū)行政服務(wù)大廳在此設(shè)立了星河WORLD分中心，可辦理市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)多項(xiàng)企業(yè)服務(wù)。62萬(wàn)多平方米的空間里，涵蓋了辦公、研發(fā)、住宅等生產(chǎn)、生活和配套服務(wù)設(shè)施，儼然一個(gè)大型社區(qū)。

招商蛇口開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的青島網(wǎng)谷，產(chǎn)業(yè)園占地1.27平方公里，其中辦公研發(fā)物業(yè)100萬(wàn)平米，配套住宅及人才公寓50萬(wàn)平方米，園區(qū)內(nèi)職工餐廳、商務(wù)酒店、健身場(chǎng)所等配套齊全，已然形成集工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)一體的生態(tài)社區(qū)。

而青島網(wǎng)谷堅(jiān)持“服務(wù)為本”，配以專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，解決企業(yè)的實(shí)際需求，通過(guò)陪伴式的服務(wù)，去構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，傾力打造一個(gè)有溫度的社區(qū)。

一個(gè)堅(jiān)持“園區(qū)+社區(qū)”運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至少都會(huì)有兩個(gè)圈層，一個(gè)是“工作圈”，一個(gè)是“生活圈”，圈層的疊加效應(yīng)，以及資源的整合匯集，能為所在城市實(shí)現(xiàn)更多的突破。

目前，國(guó)內(nèi)多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在采用“園區(qū)+社區(qū)”的模式，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，推動(dòng)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，為城市發(fā)展出一份力。

資產(chǎn)會(huì)越來(lái)越“輕”，更加關(guān)注長(zhǎng)期的資產(chǎn)增值

過(guò)去，產(chǎn)業(yè)園區(qū)靠重資產(chǎn)賺錢(qián)；如今，更加關(guān)注結(jié)合輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式。

要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的輕重結(jié)合，資產(chǎn)證券化是一種可行方式，比如發(fā)行公募REITs，打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資退出渠道有限的局面，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“投融管退”；以及“基金+基地”的模式，充分挖掘?qū)I(yè)基金背后的產(chǎn)業(yè)資源，為園區(qū)提供新的運(yùn)營(yíng)思路和發(fā)展機(jī)遇。

一是物理載體變輕，以公募REITs為依托，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的輕重結(jié)合。我國(guó)園區(qū)眾多，每個(gè)園區(qū)都有不同的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，缺少標(biāo)準(zhǔn)化的東西，而公募REITs則提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的平臺(tái)，是不是好資產(chǎn)，拿到平臺(tái)一驗(yàn)便知。

當(dāng)前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)規(guī)模龐大，再加上政策支持，公募REITs迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。截止2022年9月21日，公募REITs已增至20只，其中產(chǎn)業(yè)園REITs達(dá)7支，占比約為1/3。

從之前上市的四只產(chǎn)業(yè)園類(lèi)公募REITs整體來(lái)看，地址位置都挺優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶(hù)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，整體資質(zhì)較優(yōu)。

那么，為什么發(fā)行公募REITs是未來(lái)運(yùn)營(yíng)模式的大勢(shì)所趨？

第一是政策導(dǎo)向，第二是行業(yè)管理溢價(jià)提升將逐步加大運(yùn)營(yíng)方以及投資方對(duì)于產(chǎn)業(yè)園REITs的興趣，第三是國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)證明，在資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的成熟市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs具備顯著的收益價(jià)值。

近期已上市的4支產(chǎn)業(yè)園REITs2022年度二季報(bào)已經(jīng)陸續(xù)披露，整體來(lái)看，雖然二季度受到疫情影響，但大部分產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)出了一定韌性，運(yùn)營(yíng)情況并未受到過(guò)多影響。

如今能夠發(fā)行公募REITs的還是一些體量大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而那些體量小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何能夠參與發(fā)行，這是今后需要關(guān)注的。

二是投資模式變輕，多方參與投資，既能分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，也能賦能園區(qū)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)基金如何更好地發(fā)揮作用，助推產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展？

當(dāng)前，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新投融資模式，通過(guò)“基金+基地”模式支持企業(yè)全生命周期發(fā)展，以及基地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的專(zhuān)業(yè)服務(wù)、政企協(xié)同、平臺(tái)共享和生態(tài)打造，推動(dòng)基地企業(yè)協(xié)同式創(chuàng)新和開(kāi)放式創(chuàng)新，持續(xù)做優(yōu)做大做強(qiáng)。過(guò)去，產(chǎn)業(yè)園區(qū)靠重資產(chǎn)賺錢(qián)；如今，更加關(guān)注結(jié)合輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式。

比如張江高科，既是“股東+房東”模式的先行者，也是“基金+基地”模式的帶頭人。從2017年開(kāi)始，張江高科連續(xù)多年產(chǎn)業(yè)投資都對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重要貢獻(xiàn)，有些年度甚至產(chǎn)業(yè)空間載體的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為零，也可以保持穩(wěn)健的利潤(rùn)增長(zhǎng)，進(jìn)入良性循環(huán)。

該模式充分挖掘了專(zhuān)業(yè)基金背后的產(chǎn)業(yè)資源，完成基地內(nèi)項(xiàng)目的初始導(dǎo)入、龍頭企業(yè)引領(lǐng)基地產(chǎn)業(yè)生態(tài)形成，相比單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主體參與投資，引進(jìn)其他基金方參與進(jìn)來(lái)，能有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，給園區(qū)帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì)。

浙江傳化就在做類(lèi)似嘗試，傳化科技城以“基金+基地”模式推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與資本連接，構(gòu)建多層次產(chǎn)業(yè)基金群，提供覆蓋企業(yè)從種子輪到IPO的全程陪伴服務(wù)。通過(guò)“資本賦能+政策支持+服務(wù)提效”來(lái)幫助被投企業(yè)快速成長(zhǎng)。充分運(yùn)用投行思維和資本的力量，持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目招商和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目迭代，促進(jìn)基地產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)完善。

“基地+基金”模式，以基金撬動(dòng)招商，基地聯(lián)動(dòng)基金，產(chǎn)生“1+1＞2”的聯(lián)動(dòng)效果。各方發(fā)揮其所長(zhǎng)，基金管理公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)的投資研判能力和風(fēng)控能力，在項(xiàng)目篩選、盡調(diào)、決策和投后管理層面發(fā)揮優(yōu)勢(shì)；招商部門(mén)則憑借其豐富的項(xiàng)目資源和靈活的招商政策，為項(xiàng)目落戶(hù)、項(xiàng)目建設(shè)提供支持。

公募REITs以及“基金+基地”的模式，是已被市場(chǎng)驗(yàn)證，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)結(jié)合的有效方法，有些體量不夠大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)行公募REITs的條件還不夠成熟，而“基金+基地”的模式，則是可以去研究以及大膽嘗試的方向。

物業(yè)租售收入、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收入和退出資產(chǎn)證券化將成為未來(lái)園區(qū)收益的“黃金三角”。運(yùn)營(yíng)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一環(huán)，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠持續(xù)發(fā)展的核心能力。未來(lái)，能夠做到投資、孵化、成長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)為一體的發(fā)展模式，就會(huì)成為一個(gè)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。