浙江省未來社區(qū)城市更新實踐探索

文＿王元輝（中鐵建城市開發(fā)有限公司，工程師，碩士）

“未來社區(qū)”概念在2019年浙江省政府工作報告中首次提出。2019年6月27日，浙江省發(fā)展和改革委員會正式發(fā)布了首批未來社區(qū)試點創(chuàng)建項目建議名單，全省共有24個項目入圍，浙江省未來社區(qū)進(jìn)入了實踐探索階段。實際上，第一批24個項目的共同點都在城市核心區(qū)，存在住宅質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、急需改善、土地利用效率低等情況，其提出的未來社區(qū)實質(zhì)上是在城市更新需求下以社區(qū)為單位的系統(tǒng)工程。未來社區(qū)是以美好生活為宗旨、支持人本技術(shù)、以多元場景為載體的社區(qū)，是新的社會、新的需要、新的場景、新的融合、城市更新的具體實踐方式。

一、未來社區(qū)的內(nèi)涵

未來社區(qū)提出以人為本，是以創(chuàng)造長期穩(wěn)定有效的公共服務(wù)環(huán)境為目的的一種社會管理模式，讓教育、醫(yī)療、交通運輸、電力、新零售物流等新興行業(yè)全面融入經(jīng)濟共生體系與社會，能有效提升政府部門的社會監(jiān)管職能。數(shù)字化將給經(jīng)濟社會發(fā)展帶來巨大機遇，有效提升居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，為公司提供長久穩(wěn)定的利潤，進(jìn)一步實現(xiàn)人民群眾對美好生活的追求。

在此基礎(chǔ)上，浙江省明確定義了未來社區(qū)，提出了“1——3——9”上層設(shè)計方案。即：“1”是美好生活這個根本目的；“3”是以人本、生態(tài)、智慧為3個次元的價值坐標(biāo)，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化運營社區(qū)的價值原點；“9”是指鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理9大場景創(chuàng)新重點（見圖1）。

圖1 “1——3——9”上層設(shè)計方案

鄰里場景。鄰里場景設(shè)計要求要突出“社區(qū)即城市文化公園”的定位，提煉社區(qū)特色文化，即鄰里場景是跟城市、跟區(qū)域特色相協(xié)調(diào)，而非千篇一律。同時鄰里場景應(yīng)該開放與共享，在遵守社區(qū)公約的前提下，既服務(wù)于本社區(qū)，也服務(wù)于周邊社區(qū)。

教育場景。教育場景要求社區(qū)提供3歲以下托育服務(wù)的幼兒教育覆蓋、低年級段的托管服務(wù)、全年齡段覆蓋的“幸福學(xué)堂”服務(wù)等。同時要求在數(shù)字化方面搭建學(xué)習(xí)平臺和交流學(xué)習(xí)平臺，做到可“隨時隨地學(xué)習(xí)”。

健康場景。健康場景圍繞全民康養(yǎng)目標(biāo)，提出社區(qū)的高品質(zhì)醫(yī)療服務(wù)、數(shù)字化健康管理、智能應(yīng)用健康終端應(yīng)用、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、活力運動健身、中醫(yī)保健服務(wù)、健康點應(yīng)用等方面的建設(shè)內(nèi)容，做到社區(qū)形態(tài)下的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。

創(chuàng)業(yè)場景。創(chuàng)業(yè)場景基于“未來創(chuàng)客廳”理念，要求在未來社區(qū)中為創(chuàng)業(yè)者提供社區(qū)共享辦公、創(chuàng)業(yè)者服務(wù)中心、創(chuàng)客學(xué)院等創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)平臺，為創(chuàng)業(yè)年輕人提供方便的同時，也帶動就業(yè)機會和人口的聚集。

建筑場景。建筑場景要求以空間集約開發(fā)的革新為焦點，以構(gòu)筑“疏密有度”的空間布局形態(tài)和“宜居”的社區(qū)環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，提出基于“TOD”社區(qū)開發(fā)模型的土地混合使用、開發(fā)強度梯度配置、地上地下空間的復(fù)合利用、立體綠化全覆蓋、提出建筑和公共空間的全時間段融合利用等建設(shè)方針和組織方案，推廣裝配式建筑和建筑裝飾一體化技術(shù)應(yīng)用。

交通場景。交通場景主要圍繞未來社區(qū)居民的出行、車輛通行和物流配送三個方面的交通服務(wù)需求，如社區(qū)TOD站的對外連接、內(nèi)部街區(qū)道路網(wǎng)的配置、無障礙慢行交通系統(tǒng)、智能移動服務(wù)、智能共享停車、新能源汽車能源供應(yīng)保障、非汽車管理、物流配送集成服務(wù)、車道協(xié)同接口預(yù)留等實施方案。

低碳場景。未來社區(qū)可適當(dāng)采取“光伏建筑一體化+能源儲存”供電系統(tǒng)、集中供暖（冷）系統(tǒng)、智慧能源網(wǎng)配置、可再生能源利用、非傳統(tǒng)水資源利用、垃圾分類和回收利用等低碳節(jié)能場景建設(shè)，提出互利共贏能源供應(yīng)模式改革。

服務(wù)場景。未來社區(qū)首次構(gòu)建“平臺+管家”的社區(qū)運行機制、社區(qū)應(yīng)急系統(tǒng)、安全防護(hù)系統(tǒng)、便民生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、智慧房地產(chǎn)運營平臺。

社區(qū)治理場景。整合統(tǒng)一社區(qū)和居民委員會界限，圍繞黨建引領(lǐng)下的社區(qū)治理創(chuàng)新、社區(qū)自治組織、開放協(xié)議的議事機制、數(shù)字化精益管理機制等方面建設(shè)，實現(xiàn)“社區(qū)自治”的最終目標(biāo)。

二、未來的社區(qū)改造方式

（一）定義更新單元

更新單元被劃分為規(guī)劃單元和實施單元，實施單元首先啟動單元，規(guī)劃單元可以在后期條件成熟時啟動。各未來的社區(qū)原則上以0.50平方千米～1平方千米為規(guī)劃單元，實施單元不低于0.20平方千米。更新單元選擇時需進(jìn)行前期調(diào)查，除現(xiàn)狀的原因需要盡早改造外，還需綜合考慮改造居民意愿、居民對住宅的安置方式接受度等因素。

（二）確定項目類型

浙江省第一、二批試點未來社區(qū)主要為拆除重建類、規(guī)劃新建、改造提升類，第三批、第四批申報項目類型進(jìn)一步多樣化，逐漸有整合提升類、拆改結(jié)合類、全域類、鄉(xiāng)村類。

（三）計算資金平衡

資金平衡分為政府方面資金平衡和土地出讓時開發(fā)者資金平衡的要求。政府方面的資金平衡主要指土地出讓收入可以覆蓋前期征遷成本、土地指標(biāo)費及其他規(guī)定費用等。開發(fā)者的資金平衡主要指土地取得后的房地產(chǎn)銷售收入可以覆蓋開發(fā)過程的所有成本。實際上，這兩個平衡相互對立，政府的高地價必將導(dǎo)致開發(fā)者的不平衡，有時候需要政府利益的適當(dāng)讓步。

浙江省未來社區(qū)應(yīng)加強資金保障，給地方政府創(chuàng)造財政收入，讓地方政府加快推進(jìn)未來社區(qū)建設(shè)。

一是老舊小區(qū)改造更新類試點不能納入地方債券管理控制范圍，其在庫土地轉(zhuǎn)讓收益中的省、市都應(yīng)歸還縣（市、區(qū)）級財政。二是城中村和郊外村的改造類試驗，結(jié)合各地的實際情況，實行全部或部分歸還，保障資金平衡和人民利益。三是支持未來社區(qū)建設(shè)，申請國家補助資金，銀行等金融機構(gòu)應(yīng)加強對未來社區(qū)建設(shè)的信貸支持，提供利率優(yōu)惠。

在項目申報階段或?qū)嵤┓桨鸽A段，邀請國內(nèi)品牌開發(fā)商從自身角度對設(shè)計方案提出問題，方案不僅包括整體指標(biāo)、功能配置，還包括布局住宅和人才住宅戶型等。同時，開發(fā)者開展對地價敏感的測定、對自持規(guī)模的測定、對運營模式的建議等，有助于后期土地的順利出讓。

（四）土地“帶條件”出讓

未來的社區(qū)項目與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不同，不僅地塊量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，還對項目建設(shè)后的運營提出要求，要求9大場景能夠真正運營，要求開發(fā)者資源整合、房地產(chǎn)管理。由于對智能化管理等也提出了較高的要求，未來社區(qū)土地出讓需要對品牌、資金、開發(fā)運營能力強的開發(fā)者進(jìn)行篩選。

土地“帶條件”出讓是指在土地出讓前，政府明確城市規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)要求、城市功能運營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求等相關(guān)條件，并作為土地出讓的先決條件、土地出讓合同約束條件，以及對建設(shè)項目的整個生命周期的運營監(jiān)管。受讓方獲得土塊后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議規(guī)定的條件開展施工建設(shè)和運營，落實有關(guān)條件與規(guī)定，具體出讓類型分為帶城市設(shè)計條件、帶建設(shè)工程設(shè)計條件、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件、帶功能運營要求?！皫l件”出讓，可以有效提升城市建設(shè)質(zhì)量，提高土地利用綜合效益。

（五）全過程咨詢

未來社區(qū)是一個全生命周期的過程，各地方政府可以申辦全過程的咨詢部門作為自己的“智囊團(tuán)”，協(xié)助開展未來社區(qū)的建設(shè)。根據(jù)《浙江省未來社區(qū)試點建設(shè)全過程工程咨詢服務(wù)指南（試行）》，全過程咨詢服務(wù)可以以“1+N+X”方式組織。

“1”是綜合性咨詢，貫穿建設(shè)的整個周期，從申報階段開始，具體包括選址咨詢、場景系統(tǒng)咨詢、資金平衡咨詢、技術(shù)體系管理咨詢、實施方案管理、土地供應(yīng)和履行監(jiān)督管理咨詢、運營管理和評價審查咨詢。

“N”是前期特別咨詢，是土地供應(yīng)前未來社區(qū)試驗建設(shè)綜合咨詢以外需要的、關(guān)聯(lián)性強的各種咨詢服務(wù)事項，包括但不限于搬遷布局方案咨詢、申報方案編制、計劃研究咨詢、特定政策研究咨詢、土地使用權(quán)出讓方案咨詢、試投融資咨詢、建設(shè)條件單項咨詢。

“X”是工程建設(shè)特別咨詢，是與土地供應(yīng)后未來社區(qū)試驗建設(shè)有關(guān)的、以單一代碼授予項目為主體的各種咨詢服務(wù)事項，包括但不限于項目申報咨詢、工程測量咨詢、工程設(shè)計咨詢、招標(biāo)咨詢、工程價格咨詢等。

三、未來社區(qū)城市更新的實踐案例

（一）杭州云帆未來社區(qū)——新建類未來社區(qū)

錢塘新區(qū)云帆社區(qū)是浙江省首批未來社區(qū)試驗中的新建類未來社區(qū)項目，是集居住、商業(yè)、事務(wù)、雙創(chuàng)、休閑娛樂和服務(wù)于一體的未來社區(qū)。云帆社區(qū)預(yù)計建設(shè)地上建筑約54萬平方米，其中住宅約37萬平方米、商業(yè)辦公約17萬平方米。云帆社區(qū)的核心理念是“智揚云帆創(chuàng)享錢塘”，引導(dǎo)生態(tài)發(fā)展，以社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求開展設(shè)計，圍繞9大場景打造包括鄰里中心、未來體驗館、文化廣場、黨群服務(wù)中心、地下商業(yè)等核心空間。在鄰里中心方面，云帆未來社區(qū)打造共享參與式咖啡屋，社區(qū)居民可以參與咖啡店的制作與運營，體驗“一日店長”，營造鄰里和睦互助好氛圍。在共享空間方面，社區(qū)覆蓋全年齡段的娛樂生活場景，舉辦社群活動增加“社區(qū)社交”。在數(shù)字化方面，云帆未來社區(qū)打通家門口的地鐵站，實時更新公交站等通勤數(shù)據(jù)，幫助社區(qū)居民準(zhǔn)確掌握出行信息（見圖2、圖3）。

圖2 云帆未來社區(qū)效果圖

圖3 云帆未來社區(qū)人才公寓及共享辦公區(qū)效果圖

（二）始版橋未來社區(qū)——改造提升類未來社區(qū)

作為浙江省首批24個未來社區(qū)之一，始版橋未來社區(qū)位于杭州市上城區(qū)，屬杭州老城區(qū)核心區(qū)域，房屋基本屬于“老破小”，人口密集，拆遷難度較大，同時社區(qū)內(nèi)部仍有部分需要保留的建筑，所以采用新建和保留相結(jié)合的方式。項目構(gòu)建了“一主三副九街區(qū)”的空間布局，以立體市井、立體花園、立體連通為特色，建設(shè)互聯(lián)開放型社區(qū)，牢牢把握“文化融合定位、功能復(fù)合定位、人多定位”三大核心定位，通過復(fù)合來活化城市，共同建設(shè)、共同管理、共享成果。始版橋未來社區(qū)在與周邊保留設(shè)施融合上存在不少亮點，如通過智能綠道串聯(lián)貼沙河運動廣場、綠地廣場與室內(nèi)健身房，營造全年齡段空間；盡量滿足未來社區(qū)低碳要求，在靠近高架段的安置房，通過屋頂花園、墻面綠化、配置智能滴灌系統(tǒng)實現(xiàn)降塵降噪，降低熱島效應(yīng)帶來的熱排放（見圖4——圖6）。

圖4 改造前的始版橋社區(qū)

圖6 始版橋未來社區(qū)效果圖

（三）杭州城西科創(chuàng)大走廊未來社區(qū)——全域型未來社區(qū)

杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)，是浙江省首個全域類型未來社區(qū)，規(guī)劃范圍東起浙江大學(xué)玉泉校區(qū)，以西湖區(qū)紫荊花路為界，南至西湖區(qū)留和路南側(cè)山脊線、杭徽高速公路，西至浙江農(nóng)林大學(xué)，北至西湖區(qū)燈彩街、杭長高速公路、臨安區(qū)中苕溪一線，總面積約390平方千米，整體跨越3個區(qū)。全域類型未來社區(qū)對區(qū)域資源有較高的要求，比如城西科創(chuàng)大走廊具有教育資源、產(chǎn)業(yè)資源、軌道資源優(yōu)勢，這3個資源分別代表著人才、就業(yè)、通勤。在教育資源方面，域內(nèi)有浙江大學(xué)、西湖大學(xué)、浙江農(nóng)林大學(xué)等高等教育資源，并有中國科學(xué)院、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟大學(xué)、南京大學(xué)等國內(nèi)一流院校合作創(chuàng)辦研究機構(gòu)等，是高級人才聚集地。在產(chǎn)業(yè)資源方面，未來科技城聚集阿里巴巴、字節(jié)跳動、菜鳥、OPPO全球移動研發(fā)總部等移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)，電子信息、生物醫(yī)藥、新能源材料等企業(yè)分布在青山湖科技城。在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，城西大走廊有地鐵5號線、3號線、16號線，機場軌道快線等軌道交通，也有在建設(shè)中的杭州綜合性交通樞紐杭州西站，完善的交通具備把各要素進(jìn)行串聯(lián)流動的基礎(chǔ)（見圖7）。

圖5 始版橋未來社區(qū)立體綠化效果圖

圖7 城西科創(chuàng)大走廊全域未來社區(qū)——杭騰未來社區(qū)效果圖

因此，全域未來社區(qū)內(nèi)部的各個子未來社區(qū)均根據(jù)不同的特色優(yōu)勢進(jìn)行創(chuàng)建，如依托于之江實驗室和阿里達(dá)摩院的科學(xué)家小鎮(zhèn)社區(qū)，依托于西湖大學(xué)和云谷小鎮(zhèn)云計算產(chǎn)業(yè)園的國際精英人才社區(qū)，依托于獨角獸類企業(yè)家、國家級創(chuàng)新人才的綠汀社區(qū)等。

四、結(jié)語

“十四五”規(guī)劃綱要提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、實施城市更新行動、加強城市老舊小區(qū)改造和數(shù)字化社區(qū)建設(shè)等內(nèi)容。浙江省針對未來社區(qū)提出了“一心三化九場景”的創(chuàng)新型頂層設(shè)計，通過具體的約束指標(biāo)和引導(dǎo)指標(biāo)構(gòu)建了未來社區(qū)模型，是對城市更新的具體實踐，對其他省份推進(jìn)城市更新具有重大參考意義。（本文圖片由作者提供）