房企轉(zhuǎn)型升級下實施財務(wù)分析制度的策略研究
——以綠城中國為例

安潤芝

（西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 西安 710000）

一、財務(wù)分析對房企轉(zhuǎn)型升級的意義

（一）探索房企轉(zhuǎn)型升級的方向

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化，企業(yè)應(yīng)探索轉(zhuǎn)型升級，積極朝著五個方向轉(zhuǎn)變：一是向依靠技術(shù)創(chuàng)新方向轉(zhuǎn)變；二是向綠色發(fā)展轉(zhuǎn)變；三是向服務(wù)型制造轉(zhuǎn)變；四是向內(nèi)外銷兼顧轉(zhuǎn)變；五是向知識密集型轉(zhuǎn)變。

轉(zhuǎn)型升級是房企當(dāng)前面臨的重要課題，而財務(wù)管理則是企業(yè)管理的核心和重要抓手。企業(yè)要注重資金和資產(chǎn)的有效利用、注重資金和資源的分配和使用、注重相關(guān)資源的優(yōu)化配置、推行目標成本管理、完善內(nèi)部控制制度，才能進一步促進經(jīng)營管理的優(yōu)化。

（二）推動財務(wù)管理本身的轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)企業(yè)要推動財務(wù)管理本身的轉(zhuǎn)型升級，要注重更好地引領(lǐng)和推動企業(yè)的全面化發(fā)展，此時就需要引入現(xiàn)代化的信息化管理技術(shù)。例如，財務(wù)會計信息化中的大數(shù)據(jù)和云計算技術(shù)，就能夠為企業(yè)的財務(wù)管理提供一定的技術(shù)支持。企業(yè)中的財務(wù)管理職能也要從傳統(tǒng)的會計核算轉(zhuǎn)向價值管理，要改變原有的定位模式，著重加強財務(wù)分析和財務(wù)價值管理。財務(wù)分析工具挖掘企業(yè)運營過程中存在的問題和經(jīng)營活動中的價值，積極推動企業(yè)內(nèi)控管理的不斷完善。由此可見，財務(wù)分析要成為財務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級的重要推手，進而為企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供更大的動力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)型模式分析

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從白銀時代進入到黑鐵時代”，各大房企都已早早布局積極進行轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)行業(yè)中的一些企業(yè)也已開始實施了戰(zhàn)略性的調(diào)整。下面我們就以綠城中國為例，綠城中國在發(fā)展過程中一直堅持輕重并舉的業(yè)務(wù)模式，重資產(chǎn)板塊聚焦房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)板塊強化代建業(yè)務(wù)。2016年總銷售破千億，7月正式提出“一體四翼”創(chuàng)新性優(yōu)化組織架構(gòu)。2021年，綠城中國全面推進轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)品力、業(yè)績和市值表現(xiàn)持續(xù)上揚，合同銷售額超3500億，新增貨值超3000億，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

現(xiàn)代化的代建模式已成為綠城中國的重大優(yōu)勢，包括商業(yè)代建、政府代建以和資本代建三種模式，綠城中國憑借優(yōu)秀的項目管理，提供全方位和全過程的管理服務(wù)，實現(xiàn)了其品牌價值和核心技能的外溢。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，第一步是資產(chǎn)金融化，2016年成立綠城資產(chǎn)集團，作為綠城的金融控股平臺，統(tǒng)一管理綠城的酒店、商業(yè)中心等資產(chǎn)，依托其開發(fā)和營造能力，形成全方位的金融服務(wù)。

三、房企輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型財務(wù)績效分析

綠城中國在2012年實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型，在世界變局的大環(huán)境下，綠城開始了前所未有的大膽創(chuàng)新，本文從2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，積極探尋該公司在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中的財務(wù)表現(xiàn)，通過一些營運能力和盈利能力指標，積極探索該公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的財務(wù)成效。

（一）營運能力分析

本文從綠城中國和遠洋集團的財務(wù)指標對比分析，了解輕資產(chǎn)運營對公司運營能力的影響，特別是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運用能力是一種充分的展現(xiàn)。常規(guī)來說，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的加快，就會使得其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐漸地提高，進而體現(xiàn)出其經(jīng)營能力的逐漸加強。下面主要從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率這兩個方面來討論綠城的運營能力，具體數(shù)據(jù)見表1。

表1 綠城中國和遠洋集團營運能力主要財務(wù)指標

1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

縱向來看綠城中國的變化情況，其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在 2013 年-2021 年呈現(xiàn)增長態(tài)勢，其中 2013、2014、2018直到2021年有較顯著的增長，在開始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的前幾年時間，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)一般保持在不低于 60 的程度，是其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)的較高水平。但是綠城應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2015年到2017年以后又有所下降。雖然從2015年來呈現(xiàn)出緩慢的下降趨勢，但是從2013年到2021年間，綠城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總體上有所提升。從綠城中國和遠洋集團的橫向比較來看，在綠城實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的2013年之前，遠洋集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率比綠城高，2013年之后，實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的綠城運營能力明顯好轉(zhuǎn)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于沒有進行轉(zhuǎn)型的同行業(yè)的遠洋集團。

2.存貨周轉(zhuǎn)率

從綠城中國的縱向變化來看，其存貨周轉(zhuǎn)率在2013年-2021年出現(xiàn)了穩(wěn)步地上升，其中2013、2014、2017直到2019年呈現(xiàn)出上升，2015、2016、2020年以后綠城中國存貨周轉(zhuǎn)率有所下降，呈現(xiàn)出緩慢的下降趨勢。從綠城中國和遠洋集團的橫向比較來看，在綠城實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的2010-2013年之后，遠洋集團的存貨周轉(zhuǎn)率高于綠城的數(shù)值，因為，2013年綠城中國轉(zhuǎn)型后輕資產(chǎn)模式分散了經(jīng)營管理重心，促使庫存管理效率提高，綠城轉(zhuǎn)型升級期間的庫存周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)遠遠超出了遠洋。

3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

整體上來看，綠城中國和遠洋集團總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化趨勢基本趨同，這主要是綠城中國實施了長線投資的投資方式，更深地投入對合營和聯(lián)營公司的管理和投入，特別是采取了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的模式使得流動資產(chǎn)的增長速度放緩，開始投入的合營和聯(lián)營模式大大提升了企業(yè)運營能力?？v向來看研究期內(nèi)增減變動趨勢大體相當(dāng)，橫向來看綠城經(jīng)過資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的轉(zhuǎn)型實現(xiàn)了比同行業(yè)較低的數(shù)據(jù)，說明制度的革新及模式轉(zhuǎn)型取得了一定的成效。但是實踐中，綠城的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型仍需繼續(xù)探索。

（二）盈利能力分析

本文選取總資產(chǎn)報酬率來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，該指標反映企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率，這一比率越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的盈利能力越強，該指標與凈利潤率成正比，與資產(chǎn)平均總額成反比。

從圖1可以看出：綠城盈利能力在開始的2013年有所下降，但是之后的2015年以后綠城總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率開始上升，改變了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直低于 4.3%的狀態(tài)，此時是綠城中國開始大量的購置新的項目，并迅速地增大投資規(guī)模，這樣的短期激增資產(chǎn)的方式使得行情有所好轉(zhuǎn)。2013年后綠城開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的模式，巨大的財務(wù)壓力下綠城實施了“積極銷售，謹慎占地”的土地儲備戰(zhàn)略，降低了資產(chǎn)占有比重后轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的模式，在加上穩(wěn)健的銷售策略和一些業(yè)務(wù)發(fā)展來看，總體綠城中國總資產(chǎn)回報率有所回升。但是2017年的轉(zhuǎn)折來看受到市場疫情的影響，以及宏觀環(huán)境政策的影響綠城的總資產(chǎn)回報率下降。橫向來看，綠城中國和遠洋集團在2015年前遠洋集團的總資產(chǎn)報酬率高于綠城，2013年后的轉(zhuǎn)型兩年的節(jié)點綠城實施了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，在2015年其盈利能力明顯的好轉(zhuǎn)，甚至2016至2018年出現(xiàn)增長速度較快的大幅度上升，并且反超遠洋，增長幅度大大提升，但是2019年之后由于受到疫情的影響及房地產(chǎn)行情的惡劣形勢，及融綠平臺拆分，盈利水平遭受極大沖擊。

圖1 綠城中國、遠洋集團總資產(chǎn)報酬率比較（2013-2021年）

綜上，總體來看綠城中國在實施了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后大大地提升了資產(chǎn)的利用效率，后期由于受到疫情和行業(yè)的影響持續(xù)性的改善幅度較為緩慢，但持續(xù)性的改善會在發(fā)展中沖破環(huán)境的制約。綠城中國自從2010年間開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的模式，而后2015年處于早期的轉(zhuǎn)型階段，其盈利能力會受到一定疫情的沖擊，因此，可以看出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個需要長期探索的過程。

四、房企轉(zhuǎn)型升級下實施財務(wù)分析制度的策略

（一）緊密推進業(yè)財融合，完善財務(wù)分析方法

房地產(chǎn)企業(yè)要加速推進業(yè)財融合，對相關(guān)財務(wù)指標的分析要采取合理的財務(wù)分析方法，同時還要全面梳理相關(guān)業(yè)務(wù)流程，全面加強業(yè)務(wù)和財務(wù)數(shù)據(jù)的整合，針對財務(wù)管理問題，要從源頭上找尋業(yè)務(wù)的問題，逐步滲透到業(yè)務(wù)管理流程中去，才能實現(xiàn)業(yè)務(wù)和財務(wù)的協(xié)同控制和互相支持。大部分企業(yè)的財務(wù)人員要注重財務(wù)分析過程，要注重網(wǎng)絡(luò)化的企業(yè)管理，例如，可以分析判斷相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性，利用網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)技術(shù)加強相關(guān)財會知識的學(xué)習(xí)力度，積極完善財務(wù)分析方法，才能為財務(wù)部門提供可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)信息。例如，在大數(shù)據(jù)等財務(wù)共享技術(shù)的支持下，房企會涉及一些比較復(fù)雜的財務(wù)數(shù)據(jù)，因此，利用財務(wù)科技信息技術(shù)來對財務(wù)分析方法進行優(yōu)化，逐步實現(xiàn)多維度和多角度地進行財務(wù)分析、逐步實現(xiàn)靜態(tài)和動態(tài)的財務(wù)分析結(jié)合、逐步實現(xiàn)多維度的縱向和橫向的指標分析、全面加強總量和個量的分析結(jié)合、加強經(jīng)營性指標和財務(wù)分析指標的融合，才能真正地促進房企實現(xiàn)合規(guī)化的轉(zhuǎn)型升級。

（二）借勢合作資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補

引入合作方，借勢合作資源，這對于企業(yè)來說是一個變革，也是一個重要的發(fā)展利好機遇，特別是一些集團企業(yè)具有強勁的綜合實力，如一些房地產(chǎn)公司開始擁有大量的土地資源和開發(fā)項目，他們通過整合的機會，實現(xiàn)了自身企業(yè)綜合管控能力的提升。例如，房地產(chǎn)企業(yè)針對存貨周轉(zhuǎn)速度較慢的問題，他們開始加快項目管理和營銷管理兩個方面的管理，著手加快資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率，逐步實現(xiàn)嚴格控制相關(guān)項目的進度和工期，時刻關(guān)注一些銷售市場的風(fēng)云變化，采取有效的營銷策略，實現(xiàn)一些存貨的即時化周轉(zhuǎn)。另外，針對一些房地產(chǎn)公司融資成本高和融資困難的問題，大部分企業(yè)借助一系列的財務(wù)制度給予約束，并借助相關(guān)融資渠道給予一定的財務(wù)支持，實現(xiàn)了有效的風(fēng)險降低和成本的降低，優(yōu)化了自身的資本結(jié)構(gòu)。

（三）多元化發(fā)展，擴大企業(yè)轉(zhuǎn)型面，拓寬財務(wù)分析框架

企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級后要注重財務(wù)分析框架，要積極地拓寬現(xiàn)有財務(wù)分析框架，逐步加強在“面”的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況增加分析“質(zhì)”的方面，既要關(guān)注相關(guān)分離指標，也要整合各個因素，奠定企業(yè)未來發(fā)展的趨勢，全面融合一些資源內(nèi)容，構(gòu)建整體的財務(wù)分析框架，對財務(wù)分析框架進行拓寬。例如，代建業(yè)務(wù)有著非常大的盈利空間，大多數(shù)機制不夠合理和完善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在轉(zhuǎn)型道路上繼續(xù)探索。雖然代建業(yè)務(wù)在綠城的收入中比重較輕，但它是企業(yè)未來的發(fā)展方向，是企業(yè)新的業(yè)績增長點。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已經(jīng)不再適用，資金投入需求少的輕資產(chǎn)模式，對目前資金壓力加大的綠城來說，是更加合適的選擇。

（四）強化信息化建設(shè)，打造財務(wù)信息集成中臺

企業(yè)要強化財務(wù)信息化建設(shè)，積極打造財務(wù)信息集成中臺，實現(xiàn)業(yè)財融合的高效性，只有結(jié)合各個業(yè)務(wù)部門的運作情況，抓住財務(wù)業(yè)務(wù)中的相關(guān)重要信息，并對信息進行合理化的分析，才能加強財務(wù)管理的質(zhì)量。企業(yè)要在信息化建設(shè)過程中建立信息化的一體化平臺，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的共享，通過各個部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)的集成實現(xiàn)數(shù)據(jù)的共享，高度實現(xiàn)業(yè)務(wù)和財務(wù)的一體化，才能幫助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員及時掌握運營信息，最大限度的降低財務(wù)信息的錯誤率。例如，企業(yè)可以借助系統(tǒng)化的電算功能、統(tǒng)計功能，極大地降低財務(wù)數(shù)據(jù)的錯誤率，通過信息技術(shù)讓更多的財務(wù)人員將精力投入到財務(wù)分析工作中，促進企業(yè)財務(wù)管理水平的大幅度提升。

新技術(shù)和產(chǎn)品是企業(yè)發(fā)展的源泉，就實現(xiàn)多元化和全方位的探索，并站在時代發(fā)展的前沿實現(xiàn)更好、更快地發(fā)展才是方向。例如，一些房地產(chǎn)公司要借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的燎原之勢，積極借助互聯(lián)網(wǎng)思維來開發(fā)公司的財務(wù)模式，重新擴展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，達到多元化發(fā)展。房地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型過程中，要借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)打通上下游業(yè)務(wù)鏈條，擴寬關(guān)聯(lián)面，促進融合，最大限度地提高資源使用效率。