樓道堆物生『意外』業(yè)主物業(yè)雙擔責

張鑫燁/文

在門口擺個鞋架，換個鞋，放一輛兒童自行車，這是極其常見的現(xiàn)象，而且這些物品占用面積比較小，很多人都不會把這些和“樓道堆物”聯(lián)系在一起，畢竟看上去沒有影響疏散。今年年初，熱播的電視劇《心居》里有個劇情：主人公馮曉琴想要買房，因資金問題引發(fā)家庭矛盾，她丈夫顧磊在與之爭執(zhí)中，不慎摔下樓梯，頭部撞上了鄰居斜靠在門旁的玻璃，最終死亡。后馮曉琴以受害者家屬的身份將鄰居告上了法庭。難道自己家門口的位置不屬于自己？

家門口的樓道：互有且不可分割

沒錯，即使是家門口的那一點點地方，包括我們在家門口砌上的地磚底下，業(yè)主都不享有所有權，這些都是公共的。簡單地說，一棟建筑物的所有權分為兩種，一是業(yè)主對自己購置的面積具有單獨的所有權，二是對共有部分有共有權。究竟哪些部分屬于共有部分，2009年頒布的《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等?！?/p>

當然，鄰居也不會極度苛刻到門口不允許放一雙鞋、放一塊地毯，那一層樓的公共區(qū)域是不是就可以根據(jù)每個樓層的業(yè)主門口范圍天然地平均分割？也不行。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權解釋》，建筑物區(qū)分所有權中的共有權，既不是按份共有（不得請求分割），也不似共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，業(yè)主也不得請求分割共有部分。

業(yè)主對共有部分是有使用權的，但是在公共區(qū)域擺放私人物品，如發(fā)生意外或事故，就看業(yè)主是否能承受這個代價了。

“正當使用”也要賠償？過錯推定

以電視劇發(fā)生的情景為例，鄰居董阿姨僅僅是將替換下來的窗玻璃放在門口豎著靠一靠，第二天就打算扔掉的，巧是不巧，顧磊倒地撞了上去，誰都不會想到一個再平常不過的行為竟然會鬧出人命。如果在實際生活中，放東西的人是否也是需要承擔責任的？的確《民法典》第1165條規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

這是過錯責任歸責原則，就是任何人因自身的過錯而侵害他人權益時，應當就所造成的損害承擔侵權責任。在法無明文規(guī)定的情況下，無過錯，則無責。這在法律實務中，對過錯的證明采取舉證責任倒置，根據(jù)基礎事實，推定加害人具有過錯，即使加害人證明第三人具有過錯，也不能證明自己沒有過錯的，不能免責。

上述案例中，鄰居董阿姨可以證明自己無過錯嗎？幾乎不可能。首先在公共區(qū)域擺放玻璃等易碎的物品，與顧磊撞上失血死亡有直接的關系。其次，董阿姨是具有完全民事行為能力人，對玻璃易碎易扎到人等基本的物理性質應具有常識判斷，但她沒有慎重地考慮是否可以在沒有任何保護措施的情況下放在公共部位，沒有選擇一個合適的擺放位置、沒有防護措施肯定是有過錯的。即便證明馮曉琴具有過錯，如兩人在樓梯上拉拉扯扯，兩個人發(fā)生了爭執(zhí)推搡，但依舊無法證明董阿姨是沒有過錯的。鄰居董阿姨因過錯承擔部分的侵權責任是必然的。

在現(xiàn)實生活中，我們看到這樣的案例，還會認為物業(yè)沒有盡到責任，物業(yè)是否應該也承擔相應的過錯？比如，他們沒有提醒、勸阻、清理或勸阻。是不是業(yè)主可以把物業(yè)公司拉進來作為被告，一起承擔責任呢？理論上是可以的。

物業(yè)“大冤種”？并不冤

《民法典》第942條，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

很多讀者會說，如果業(yè)主不配合，物業(yè)沒有執(zhí)法權，不能隨意處置業(yè)主的私人物品，那是不是就只要提醒、勸解了就可以？當然不是，我們注意法條的第二款，物業(yè)公司如果遇到違規(guī)行為，是要向行政主管部門報告的，雖然這樣做的物業(yè)公司很少，但是如果他們沒有這樣做，可能就要“掏錢”賠償了。

我們借鑒北京市懷柔區(qū)司法局對外發(fā)布的一個案例：2020年1月15日22時，某小區(qū)居民樓的一層入口處發(fā)生火災。居住在四層的住戶廖某發(fā)現(xiàn)火情后，沿著樓梯間向下逃生，結果在逃生過程中，被火災產生的大量濃煙、灼熱氣流燒傷。經過這場事故后的廖某生活已不能自理，日常生活需要佩戴假肢輔助。經查，起火點大量堆放著該居民樓二層業(yè)主王某收集的廢舊紙箱等易燃雜物。事發(fā)前，物業(yè)公司曾提示王某，要求其及時清理堆放的這些雜物，但王某沒有執(zhí)行，物業(yè)公司也沒有再采取其他任何舉措。

事故發(fā)生后，廖某向法院提起訴訟，請求判令王某和物業(yè)公司共同向其賠償醫(yī)藥費、誤工費、殘疾賠償金、殘疾輔助器具費等各項損失。法院審理后認為，王某對火災的發(fā)生具有過錯。由于本案中存在遺留火種人，火災的發(fā)生是堆放易燃物品與遺留火種相結合的后果，因此，根據(jù)王某的過錯程度，確定其對本次火災的后果承擔70%的賠償責任。同時，物業(yè)公司沒有盡到必要的安全保障義務，對王某侵權造成的損失全額承擔補充賠償責任。

從這個案例看，物業(yè)公司所享有的“必要的安全保障義務”內容是很全面的，單單提醒是絕對不夠的。看到這里，有人就會說物業(yè)太冤了，做得少被罰，做得嚴格又要被罵，說不定還得賠錢。其實不然，物業(yè)在行使管理職權的時候，除了自行處置，還依法享有上報執(zhí)法部門的權利，只要動作做足了，根本不用怕。

然而，如果物業(yè)公司把業(yè)主放在室外的物品全部扔掉、毀壞，那又侵犯了業(yè)主的物權，業(yè)主完全可以對物業(yè)公司提出返還原物的請求，這個請求并不以業(yè)主的行為是否違規(guī)違法為前提，完全是基于業(yè)主對物品作為物權人，是物的有權占有人的主張。

2021年3月，某地物業(yè)公司在業(yè)主微信群和小區(qū)公示欄發(fā)布清理堆物的通知，告知業(yè)主不要在樓道、消防通道及水電間內堆放雜物，要求業(yè)主及時清理雜物，同時告知物業(yè)公司正在統(tǒng)一清理。4月1日，物業(yè)公司將魏某放在居住樓層水電間的6雙鞋和1個洗衣機底座清理丟棄，4月5日晚，魏某發(fā)現(xiàn)上述物品丟失，經過調取電梯監(jiān)控錄像得知物品被物業(yè)公司丟棄。魏某表示被丟棄的6雙鞋和1個洗衣機底座價值782元，要求物業(yè)公司予以賠償。

物業(yè)公司為了消除消防安全隱患，清理樓道，并且在業(yè)主微信群事先發(fā)了通知，這都是履行物業(yè)管理職責，沒有過錯，但是將清理的物品直接丟棄處理的工作方法侵害了物權人的權利。物權與行為人的行為是否存在過錯（如樓道堆物等）是沒有關系的，在物權受到侵害時，權利人可以請求排除妨礙、返還原物。

物業(yè)存在過錯，就要承擔相應的責任，究竟該賠償多少費用，那也是要業(yè)主提供證明文件的。比如，物業(yè)已經將物品清理掉了，魏某提出物品價值782元，那需要拿出當時購買的發(fā)票、物品損耗的殘值等證據(jù)，如果沒有任何證明價值的材料，即使法院受理了案件，這項請求也是無法被支持的。