基于“帕累托改進(jìn)”的城市更新時(shí)序研究

文/沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院 楊搦斯 王

0 引言

“帕累托最優(yōu)”是指資源分配的一種理想狀態(tài)，假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使至少一個(gè)人變得更好?！芭晾弁懈倪M(jìn)”是達(dá)到帕累托最優(yōu)的路徑和方法。

隨著城市更新體系的完善，越來越多的專家探索將先進(jìn)的規(guī)劃或經(jīng)濟(jì)理念用于我國的城市規(guī)劃與建設(shè)，基于“帕累托改進(jìn)”的城市更新就是典型案例。本文基于“帕累托改進(jìn)”理念，探究在城市更新過程中，政府、開發(fā)商、居民三方利益最大化情況下城市更新的時(shí)序問題（見圖1）。

1城市更新三大主體示意（圖片來源：作者自繪）

1 城市更新的空間、時(shí)間及程度

1.1 空間

增量規(guī)劃造成盲目的土地地?cái)U(kuò)張和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。隨著城市發(fā)展，存量規(guī)劃逐漸取代增量規(guī)劃，極大改善居民生活，城市更新受到越來越多的國家推崇。存量規(guī)劃的第一步是選擇更新地塊，城市區(qū)位理論為城市空間格局和城市空間匹配提供理論基礎(chǔ)，為城市更新空間規(guī)劃提供思路。判斷更新的必要性首先應(yīng)論證其是否符合城市發(fā)展規(guī)律，其次從建筑物自身和外部環(huán)境來考慮，如建筑物壽命、內(nèi)部設(shè)施的損壞、基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏等。

1.2 時(shí)間

當(dāng)前，城市更新多采用粗放模式，尚未形成完整的科學(xué)系統(tǒng)。大拆大建可能會(huì)造成資源浪費(fèi)及對傳統(tǒng)文化的破壞，故應(yīng)綜合協(xié)調(diào)各方利益，對現(xiàn)有城市資源進(jìn)行整體規(guī)劃，推進(jìn)更新規(guī)劃逐步向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，基于此，確定城市更新時(shí)序極為重要。城市更新主要是使政府、開發(fā)商及居民獲得價(jià)值增量，故應(yīng)從政府、開發(fā)商、居民的角度出發(fā)尋求最佳更新時(shí)序。

1.3 程度

城市更新的程度主要取決于更新后的效果。政府多優(yōu)先考慮改造后的社會(huì)效益；居民多優(yōu)先考慮舒適度和綠化率等；開發(fā)商多優(yōu)先考慮土地增值。

2 更新時(shí)序指標(biāo)體系

在城市更新中存在三大主體，即政府、開發(fā)商及居民，而城市更新最主要的目的是改善居民生活、完善城市功能，故應(yīng)保障居民利益分配的穩(wěn)定性。在城市更新過程中，政府承擔(dān)決策環(huán)節(jié)，開發(fā)商承擔(dān)規(guī)劃環(huán)節(jié)，僅有居民處于被動(dòng)地位。在三大主體中，居民屬于最弱勢群體，故應(yīng)保障居民在利益分配中的獲利，從三大主體的角度出發(fā)構(gòu)建指標(biāo)體系。

2.1 居民

2.1.1 建筑物現(xiàn)狀

建筑物現(xiàn)狀可從建筑物使用年限和物業(yè)管理狀況兩方面來判斷。建筑物的使用年限越長，居民想要對其進(jìn)行改造的愿望越迫切。老舊小區(qū)服務(wù)成本高，且因產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，小區(qū)物業(yè)管理被分為若干區(qū)域，導(dǎo)致同一小區(qū)由不同物業(yè)管理，進(jìn)而造成設(shè)施維護(hù)區(qū)域界定困難、垃圾廢物無人管理等亂象，對居民生活造成嚴(yán)重影響，此為老舊小區(qū)亟待改造的原因之一。

2.1.2 社會(huì)因素

居民希望通過城市更新提升幸福感、舒適感，故社會(huì)福利設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施完善度兩項(xiàng)指標(biāo)極為重要。教育文化和衛(wèi)生服務(wù)等類型社會(huì)福利設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的完善將提升居民幸福指數(shù)。

2.1.3 生態(tài)環(huán)境

生態(tài)環(huán)境主要從區(qū)域污染情況和綠化率兩方面考慮。居民區(qū)污染主要包括噪聲、水、空氣、土壤等方面，污染情況越嚴(yán)重，居民的更新改造意愿越強(qiáng)烈；城市更新應(yīng)先建立城市綠色體系，提升城市整體綠化率。開發(fā)商為自身利益追求高容積率，這與居民追求生活舒適度的要求矛盾，故平衡經(jīng)濟(jì)利益與居民利益是舊城改造的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

2.1.4 補(bǔ)償情況滿意度

居民若對補(bǔ)償情況滿意則會(huì)提高參與城市更新的積極性。一般來說，居民無法直接參與補(bǔ)償方案商討，方案多由政府與開發(fā)商共同商議決定，居民利益無法被保障，故針對補(bǔ)償情況滿意度的調(diào)查是判斷補(bǔ)償利益是否平衡的關(guān)鍵。居民對補(bǔ)償情況的滿意度越高，說明其對城市更新的意愿越強(qiáng)烈。

2.2 開發(fā)商

2.2.1 經(jīng)濟(jì)效益

對于開發(fā)商來說，土地增值是主要的收入來源之一，故開發(fā)商多為追求利益最大化而提高開發(fā)強(qiáng)度，極易導(dǎo)致不合理的空間開發(fā)，故應(yīng)合理優(yōu)化土地利用，重視公眾利益，從而實(shí)現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)效益可從基準(zhǔn)地價(jià)、容積率變化和拆遷安置補(bǔ)償情況3個(gè)方面闡明?；鶞?zhǔn)地價(jià)越高，開發(fā)商需投入的成本及風(fēng)險(xiǎn)越大；容積率變化指規(guī)劃容積率與原有容積率的差值，提高容積率是開發(fā)商獲得收益的主要方式之一，容積率差值越大開發(fā)商獲得的利潤越高；拆遷安置補(bǔ)償投入得越少，開發(fā)商得到的回報(bào)越高。

2.2.2 公共環(huán)境

1）建筑空間范圍 通過西方城市實(shí)踐，人們逐漸意識到大規(guī)模城市改建在城市的功能、發(fā)展、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境等方面遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期結(jié)果，故小規(guī)模更新是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要方式。建筑空間范圍越小，開發(fā)商投入的成本越高，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)越低，越易取得收益。

2）建筑物密度 建筑物密度反映土地開發(fā)強(qiáng)度，密度越高說明土地開發(fā)強(qiáng)度越高，地塊越不易進(jìn)行改造。

3）地塊破碎度 破碎度越低說明地塊規(guī)整且適合進(jìn)行工程建設(shè)，破碎度越高說明地塊越應(yīng)被更新改造。

4）地形條件 城市更新項(xiàng)目建設(shè)受地形、地勢等條件影響較大，對于開發(fā)商來說，地形條件越復(fù)雜，投入成本越高，風(fēng)險(xiǎn)越高，故其更偏向于選擇地形條件更優(yōu)越的地塊。

5）基準(zhǔn)地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)影響開發(fā)商的成本投入，基準(zhǔn)地價(jià)越高，成本越高。

2.3 政府

2.3.1 社會(huì)效益

政府主要從歷史文化、就業(yè)率及工資收入水平變化程度方面衡量社會(huì)效益。歷史文化指通過長時(shí)間沉淀形成的歷史遺留財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)城市發(fā)展歷程，故應(yīng)優(yōu)先對有歷史文化積淀的地塊進(jìn)行改造；就業(yè)率反映地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)就業(yè)率或工資收入水平較低時(shí)說明該街區(qū)發(fā)展受限，應(yīng)優(yōu)先對上述發(fā)展滯后地塊進(jìn)行更新改造以刺激區(qū)域發(fā)展。

2.3.2 經(jīng)濟(jì)效益

政府一般出面將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，通過“收回-轉(zhuǎn)讓”方式獲得土地出讓金以及稅收，從而增加財(cái)政收入。土地出讓金在我國部分地區(qū)已成為地方政府的第二財(cái)政收入，但對政府來說，土地增值收益并非最重要，社會(huì)效益才是其應(yīng)考慮的重點(diǎn)。

3 結(jié)語

基于“帕累托改進(jìn)”理論，從城市更新三大主體出發(fā)探索影響城市更新時(shí)序的指標(biāo)體系。從“帕累托最優(yōu)”角度來看，只有當(dāng)三者的利益分配達(dá)到均衡時(shí)，城市更新才有意義。探究城市更新優(yōu)先改造項(xiàng)目選址對空間布局具有重要意義，合理的更新時(shí)序?qū)⑻岣叱鞘懈碌男屎统尚?，提升區(qū)域的土地利用、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)等方面的效益，促進(jìn)社會(huì)的公平與和諧。