基于PEST—SWOT的既有居住建筑綠色改造研究

王飛， 田華新

(河北工程大學(xué)，河北 邯鄲 056000)

我國(guó)已步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城鎮(zhèn)化發(fā)展已由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重階段，進(jìn)入了從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的城市更新時(shí)期[1]。既有居住建筑綠色改造是城市更新的重要組成部分，對(duì)提高居民生活品質(zhì)、提升城市品質(zhì)起到關(guān)鍵性的作用。既有居住建筑暴露了在應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況時(shí)不能及時(shí)做出應(yīng)對(duì)的短板，顯現(xiàn)了加快既有居住建筑改造的急迫性。

既有建筑綠色改造是指對(duì)不滿足綠色標(biāo)準(zhǔn)的既有建筑實(shí)施的以節(jié)約資源、改善人居環(huán)境、提升使用功能等為目標(biāo)，對(duì)既有建筑進(jìn)行維護(hù)、更新、加固等活動(dòng)[2]。建筑業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了人們的生活水平和居住環(huán)境，對(duì)我國(guó)的就業(yè)率也有很大的提高。由于我國(guó)建筑建造的消耗巨大，設(shè)備技術(shù)落后，資源浪費(fèi)大，廢棄物再利用率低。對(duì)既有建筑我國(guó)從早期的單項(xiàng)改造到節(jié)能改造、節(jié)水改造、安全性改造再到2006年住建部對(duì)《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施。近幾年，全國(guó)各地發(fā)布實(shí)施綠色改造，老舊小區(qū)、公共建筑等都在進(jìn)行四節(jié)一環(huán)保的綠色改造。在國(guó)內(nèi)，既有居住建筑的綠色改造尤其是老舊小區(qū)綠色改造還處于發(fā)展階段，與國(guó)外相比，還不成熟，各方面還在積極的探索前進(jìn)中。

自2017年起，從老舊小區(qū)改造試點(diǎn)到2020年共有4萬(wàn)多個(gè)小區(qū)參與改造，提高了700多萬(wàn)住戶的生活環(huán)境。截止到今年已經(jīng)完成老舊小區(qū)改造任務(wù)的87.7%。各個(gè)地區(qū)對(duì)舊小區(qū)的改造都在積極響應(yīng)，發(fā)展迅速，但是既有居住建筑中綠色改造的占比相對(duì)較少，有政策、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面的制約。因此根據(jù)四方面分別展開(kāi)，分析各方面在既有居住建筑綠色改造過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，最后根據(jù)各方面的現(xiàn)狀所顯現(xiàn)的問(wèn)題，提出各方面改進(jìn)的建議。

一、PEST-SWOT模型及既有居住建筑綠色改造研究

(一)基于PEST-SWOT模型分析

PEST分析法是指對(duì)事物發(fā)展的外部宏觀環(huán)境進(jìn)行剖析。P指的是政治或政策(Political),E指的是經(jīng)濟(jì)(Economic),S指的是社會(huì)(Social),T指的是技術(shù)(Technological)，利用該方法對(duì)既有建筑綠色改造進(jìn)行研究。SWOT分析法是通過(guò)對(duì)研究對(duì)象的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)(Strengths)、劣勢(shì)(Weaknesses)以及外部的機(jī)會(huì)(Opportunities)、威脅(Threats)進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而提出最佳的發(fā)展策略。

PEST-SWOT整合模型在醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、物流、旅游、建筑等領(lǐng)域研究中應(yīng)用廣泛。例如：在裝配式木結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究中，賀等[3]采用PEST分析法對(duì)裝配式木結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境進(jìn)行梳理及分析,再通過(guò)PEST-SWOT整合模型針對(duì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存內(nèi)部劣勢(shì)和外部威脅提出發(fā)展對(duì)策和建議。呂等[4]對(duì)裝配式在我國(guó)的發(fā)展研究中運(yùn)用此模型分析。陸等[5]在基層公共文化服務(wù)實(shí)行社會(huì)化管理發(fā)展中有運(yùn)用此模型。劉等[6]運(yùn)用SWOT-PEST分析模型對(duì)我國(guó)老年慢性病智慧健康管理的內(nèi)外部因素進(jìn)行分析。鄧等[7]通過(guò)此模型對(duì)智慧圖書館空間功能定位進(jìn)行分析。

本文將通過(guò)PEST與SWOT的整合形成PEST-SWOT分析法，從政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)方面對(duì)研究對(duì)象的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅進(jìn)行分析，有助于系統(tǒng)的、全面的理清政策、資金、業(yè)主、改造技術(shù)等各方面的問(wèn)題，為既有建筑綠色改造提出更有針對(duì)性的建議。

(二)既有居住建筑綠色改造研究

既有居住建筑改造是以建于2000年以前，因設(shè)施落后、影響居民生活的老舊小區(qū)為主，其綠色改造面臨多種問(wèn)題，學(xué)者們從不同方面、不同角度對(duì)其探討、研究。喬等[8]從政策、法律、技術(shù)創(chuàng)新等方面概括了國(guó)內(nèi)外節(jié)能改造的實(shí)踐特征，探究多主體多目標(biāo)集成優(yōu)化理論對(duì)既有建筑綠色改造發(fā)展的影響。宮等[9-10]認(rèn)為既有建筑綠色改造要考慮不同城市、使用人群，保留舊建筑的文化，加大創(chuàng)新力度和改造多元化。仇[11]認(rèn)為老舊小區(qū)的綠色化改造面向整個(gè)小區(qū)、社區(qū)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、耐用、低污染、低能耗，同時(shí)，改造要有必備選項(xiàng)和拓展項(xiàng)目。張等[12-13]從完善基礎(chǔ)設(shè)施工作、提供居民安全保障、創(chuàng)新資金運(yùn)作機(jī)制、構(gòu)建多元共治體系、健全管理規(guī)范制度、技術(shù)創(chuàng)新六方面提出改造對(duì)策。而王等[14]厘清各主體間的權(quán)責(zé)關(guān)系，分析改造工作各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，從完善制度規(guī)范、發(fā)展平臺(tái)支撐、增強(qiáng)社區(qū)自治力等方面給出發(fā)展對(duì)策。吳等[15]對(duì)老舊小區(qū)在政策、資金、治理、養(yǎng)老等方面的問(wèn)題進(jìn)行剖析并提出長(zhǎng)效治理的解決方案。徐[16]認(rèn)為在社會(huì)資本參與下老舊小區(qū)改造存在關(guān)聯(lián)主體多、投資回報(bào)不穩(wěn)等問(wèn)題，提出了創(chuàng)新組織化、金融化、市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制，打破影響資本參與的政策。通過(guò)其他作者的文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于老舊小區(qū)的綠色改造的研究大部分是站在社會(huì)資本、政府、業(yè)主等各參與方角度，從政策、資金、技術(shù)等方面入手，指出各參與方在政策、資金、技術(shù)等方面產(chǎn)生的問(wèn)題，并提出合理的建議和意見(jiàn)。但已有的文獻(xiàn)中對(duì)資源、業(yè)主主體的現(xiàn)狀分析較少，對(duì)老舊小區(qū)綠色改造流程闡述較少，改造過(guò)程中的統(tǒng)籌安排較少提及，改造完成后人們對(duì)后期運(yùn)維工作存在爭(zhēng)議。

綜上，學(xué)者對(duì)建筑改造研究逐漸深化，為本文的寫作提供了指導(dǎo)。本文基于PEST-SWOT模型，從政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)方面分析既有居住建筑綠色改造的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及外部機(jī)會(huì)、威脅。通過(guò)分析既有居住建筑綠色改造在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)方面的不足及所面臨的問(wèn)題，提出我國(guó)老舊小區(qū)提升綠色改造的對(duì)策，以期實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)際相結(jié)合，促進(jìn)綠色改造的快速發(fā)展。

二、基于PEST的既有居住建筑綠色改造SWOT分析

(一)政策因素

1.優(yōu)勢(shì)：相關(guān)法律的出臺(tái)

2016年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《既有建筑綠色改造評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的公告，為以后既有建筑的綠色改造提供了詳細(xì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。2019年住建部發(fā)布修改后的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)建筑性能和環(huán)境影響提出了要求，該《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)各地區(qū)的建筑進(jìn)行綠色建造提出了參考和要求。

住建部從2017年全國(guó)的15個(gè)老舊小區(qū)試點(diǎn)到2019年的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》(建辦城函 [2019]243號(hào))、2020年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從此開(kāi)創(chuàng)了老舊小區(qū)改造的新局面。2020年10月，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作是要重點(diǎn)加強(qiáng)的。改善人們居住的環(huán)境和條件，提高城市和社區(qū)的形象，全國(guó)各地都在積極開(kāi)展老舊小區(qū)更新改造工作[17]。

2.劣勢(shì)：相關(guān)改造政策、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不完善

老舊小區(qū)年代久遠(yuǎn)，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)過(guò)渡不徹底，缺乏相應(yīng)的管理制度。一方面，政策體系不完善，在老舊小區(qū)改造方面無(wú)專門的法律法規(guī)、地方法規(guī)分散以及使用受限；另一方面，政策以工程項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)為主，對(duì)社會(huì)層面考慮不足。隨著四節(jié)一環(huán)保理念的出現(xiàn)，相應(yīng)有了許多相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件，以致于既有居住建筑的改造政策分散于不同領(lǐng)域的政策文件中，缺乏有機(jī)整合。2020年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布了推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見(jiàn)，各省市也相繼根據(jù)其地方特征發(fā)布老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施方案等文件，但關(guān)于城市更新、節(jié)能改造、綠色建筑等文件中對(duì)老舊小區(qū)改造的內(nèi)容涉及較少，對(duì)于改造后的評(píng)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)也缺乏統(tǒng)一。

3.機(jī)會(huì):政府政策的支持

各地政策發(fā)布頻繁，各地區(qū)省市都發(fā)布了相應(yīng)的管理辦法，既有居住建筑綠色改造正處于發(fā)展的上升期，部分地區(qū)的改造實(shí)施意見(jiàn)，如表1。2011年國(guó)務(wù)院頒布《夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造補(bǔ)助資金管理暫行辦法》，其中指出對(duì)2012年及以后開(kāi)工實(shí)施的夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造項(xiàng)目給予補(bǔ)助，不同地區(qū)都有自己的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)[18]。自2019年起，全國(guó)已有河北、吉林、江西、遼寧、浙江、安徽等18個(gè)省市頒布了改造文件。雖然各地區(qū)的現(xiàn)狀大不相同，但是都積極相應(yīng)政府的號(hào)召，制定符合本地區(qū)的《辦法》進(jìn)行激勵(lì)和補(bǔ)助。例如：河北在《河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》提出要對(duì)全省2000年前的老舊小區(qū)進(jìn)行改造，有5739個(gè)小區(qū)會(huì)參與其中[19]。

表1 老舊小區(qū)改造文件

4.威脅：政策落實(shí)和綠色標(biāo)識(shí)意識(shí)不足

在既有居住建筑改造方面，我國(guó)在法律上對(duì)其的規(guī)定較少，在行政和地方政府方面，對(duì)既有居住建筑綠色改造的規(guī)范要求，也只是涉及到節(jié)能減排、能源再利用方面。建筑綠色改造還處于探索前進(jìn)階段，現(xiàn)在對(duì)改造的規(guī)范要求只有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有法律規(guī)范，政策落實(shí)不到位，業(yè)主對(duì)其不重視。對(duì)于改造過(guò)程和改造后的維護(hù)，并沒(méi)有提出具體可行的政策和標(biāo)準(zhǔn)。例如包頭老小區(qū)(阿十小區(qū))改造項(xiàng)目存在政策、法律不足的情況，并且缺乏改造流程指引[20]。

能效標(biāo)識(shí)的適用范圍過(guò)于寬泛、等級(jí)劃分單一、補(bǔ)貼激勵(lì)不足，例如北京對(duì)二星級(jí)、三星級(jí)每平方分別補(bǔ)貼50元、80元，上海對(duì)二星級(jí)、三星級(jí)每平方分別補(bǔ)貼為50元、100元，重慶對(duì)金級(jí)、鉑金級(jí)綠色標(biāo)識(shí)建筑項(xiàng)目給予每平方米25元、40元補(bǔ)貼。在我國(guó)現(xiàn)在存在的既有建筑中，主動(dòng)申請(qǐng)綠色標(biāo)識(shí)的較少，很少有人會(huì)為了綠色標(biāo)識(shí)進(jìn)行建筑綠色改造。

(二)經(jīng)濟(jì)因素

1.優(yōu)勢(shì)：政府財(cái)政補(bǔ)貼

各地根據(jù)具體改造情況都發(fā)布了符合自己地方的改造實(shí)施文件，為了促進(jìn)老舊小區(qū)改造的穩(wěn)步推進(jìn)，提高業(yè)主的積極性，各地都發(fā)布財(cái)稅支持政策，除了財(cái)政補(bǔ)助兜底外，還有投資補(bǔ)助、項(xiàng)目資本金注入、貨款貼息等方式。在稅收中，與老舊小區(qū)改造有關(guān)的單位可減免稅費(fèi)，給小區(qū)提供養(yǎng)老、家政等服務(wù)機(jī)構(gòu)減免一定的稅費(fèi)，還有提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政的房產(chǎn)和土地可免征房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等。例如長(zhǎng)沙市、東莞市等在財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免上都發(fā)布了相關(guān)政策，如表2。

表2 部分地區(qū)老舊小區(qū)財(cái)政補(bǔ)助

2.劣勢(shì)：拆改過(guò)度、融資困難

既有居住建筑改造如火如荼，許多地方也在積極響應(yīng)。在各地區(qū)積極響應(yīng)號(hào)召的同時(shí)，還容易產(chǎn)生新的城市問(wèn)題，例如大拆大建、“一刀切”、不進(jìn)行評(píng)估隨意拆除、變相抬高物價(jià)、砍伐年代久遠(yuǎn)的樹(shù)木，有急功近利的傾向，反而會(huì)有適得其反的效果。

老舊小區(qū)需要改造的建筑量大，資金消耗大，在改造過(guò)程中，因?yàn)橘Y金問(wèn)題容易造成意見(jiàn)不統(tǒng)一。目前，舊小區(qū)改造的政策是“誰(shuí)受益，誰(shuí)出資”，例如在加裝電梯的過(guò)程中，三層以下的住戶不愿意出資。

3.機(jī)會(huì)：各種投資模式的出現(xiàn)

建筑改造還處于探索階段，改造資金缺少，改造受益缺乏保障，政府激勵(lì)政策不足，大部分投資者還處于觀望狀態(tài)。但是我國(guó)目前在改造投資方面EPC(合同能源管理)、PPP(政府和社會(huì)資本合作)、BTO(建設(shè)—移交—運(yùn)營(yíng))模式應(yīng)用廣泛，這樣改造受益的對(duì)象不僅是政府，還有能源生產(chǎn)供應(yīng)者和消費(fèi)者、民營(yíng)資本。國(guó)家支持和鼓勵(lì)節(jié)能服務(wù)公司以EPC開(kāi)展節(jié)能服務(wù)，享受財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、營(yíng)業(yè)稅免征、增值稅免征和企業(yè)所得稅免三減三優(yōu)惠政策，出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)。從1995年至今，PPP模式目前在我國(guó)發(fā)展迅速，并且應(yīng)用廣泛，適用于各個(gè)公共建筑的建造、改造、運(yùn)營(yíng)等方面。胡等[21]研究在政府規(guī)制下，地方政府、私人和社會(huì)公眾協(xié)調(diào)合作，政府進(jìn)行激勵(lì)、約束、監(jiān)管，促進(jìn)PPP模式的運(yùn)營(yíng)。BTO模式是民營(yíng)機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施籌措資金并建設(shè)，施工完成后將所有權(quán)移交給政府，最后政府與機(jī)構(gòu)簽訂合同，機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)維護(hù)，收回投資，得到合理回報(bào)。

4.威脅：補(bǔ)助不足、資金欠缺、激勵(lì)手段單一

我國(guó)對(duì)于建筑綠色改造還處于探索階段，存在政府補(bǔ)貼不足、激勵(lì)手段單一的情況，補(bǔ)助不足會(huì)影響業(yè)主綠色改造的積極性，對(duì)既有居住建筑綠色改造的速度有極大影響。目前，我國(guó)在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等方面都有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，但都針對(duì)性不強(qiáng)，或者只針對(duì)于節(jié)能改造、資源利用等某一方面，大多是用于新建綠色建筑的。2017年最開(kāi)始的試點(diǎn)工作是中央補(bǔ)助和各市區(qū)的財(cái)政補(bǔ)助，一些大城市或沿海城市資金充足，可以為改造補(bǔ)助，但一些中小城市資金不足，容易出現(xiàn)資金不足、改造不徹底的現(xiàn)象。

(三)社會(huì)因素

1.優(yōu)勢(shì)：文化建設(shè)、節(jié)約資源

既有居住建筑是城市的標(biāo)志，是區(qū)域發(fā)展的見(jiàn)證和區(qū)域發(fā)展的物質(zhì)載體。雖然一些建筑在社會(huì)發(fā)展中，失去了其本質(zhì)功能，但見(jiàn)證了歷史文化，是一代人的記憶。在綠色改造中，建筑能耗、建筑垃圾是節(jié)能減排的關(guān)鍵。中國(guó)建筑能耗中顯示，2018年建筑能耗占全國(guó)總能耗的46.5%，尤其在建材生產(chǎn)階段。既有建筑改造，保留了建筑的基礎(chǔ)建設(shè)，減少了材料的消耗，從而減少能耗。另外，建筑建造過(guò)程中產(chǎn)生大量的建筑垃圾，其大約占城市垃圾的40%左右，垃圾清理會(huì)產(chǎn)生大量垃圾清理費(fèi)用，還會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。在老舊小區(qū)綠色改造中，對(duì)建筑垃圾進(jìn)行循環(huán)再利用、使用綠色建材、改變施工工藝，從而減少垃圾量。

2.劣勢(shì)：項(xiàng)目成效表面化

目前，我國(guó)老舊小區(qū)的存量大，改造還沒(méi)有深化，改造后還遺留一些功能短板，容易產(chǎn)生項(xiàng)目成效表面化的問(wèn)題。適老化改造不足：老舊小區(qū)的主要住戶為老年人，老舊小區(qū)的設(shè)施陳舊，大部分小區(qū)都沒(méi)有電梯，雖然改造項(xiàng)目清單中有加裝電梯的選項(xiàng)，但它是提升類項(xiàng)目。截止 2020 年，我國(guó)加裝電梯的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目占全部改造項(xiàng)目的百分比低于50%；道路排水不足：海綿化改造在老舊小區(qū)綠色改造的項(xiàng)目清單中，但大部分改造并沒(méi)有進(jìn)行海綿化改造，只有部分雨水量較大的地區(qū)進(jìn)行了海綿化改造。

3.機(jī)會(huì)：人們對(duì)綠色健康的追求

現(xiàn)在大部分的老舊小區(qū)都是設(shè)計(jì)年代長(zhǎng)久、房屋的設(shè)備設(shè)施老化、管線規(guī)劃不合理、下雨天道路影響出行等情況、停車等問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)居民長(zhǎng)期困擾，當(dāng)有關(guān)部門提出改造時(shí)，人們會(huì)積極響應(yīng)。綠色建筑的建造可以推動(dòng)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的目標(biāo)。相信綠色建筑建造、既有建筑改造會(huì)廣泛發(fā)展，因?yàn)橹芷诙?、產(chǎn)業(yè)化程度高、成本降低。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平提升，在吃飽穿暖的基礎(chǔ)上人們更加追求高質(zhì)量的生活品質(zhì)，綠色健康的生活。從最開(kāi)始綠色理念的提出到目前的綠色改造都在以人為本的進(jìn)行探討。原有建筑的性能已經(jīng)不能完全滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，在?jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上追求建筑使用的功能性和舒適性。

4.威脅：改造統(tǒng)籌難、改造后期運(yùn)維意識(shí)缺乏

老舊小區(qū)的建筑多是福利分房時(shí)期，小區(qū)的維護(hù)費(fèi)用多數(shù)是企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)維持運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理水平較低，沒(méi)有社區(qū)組織、團(tuán)體意識(shí)。社區(qū)組織難度大、社區(qū)文化宣傳不足，對(duì)社區(qū)信任度低，造成改造意見(jiàn)難以統(tǒng)一。在進(jìn)行公共部分改造時(shí)，互相推卸責(zé)任，協(xié)商共建難以進(jìn)行。

老舊小區(qū)改造周期短，改造后投入使用快，改造后的效果在于后期運(yùn)維。大部分的老舊小區(qū)在改造前沒(méi)有物業(yè)管理，改造后也沒(méi)有相應(yīng)的物業(yè)管理和物業(yè)費(fèi)來(lái)維持改造后的成效。了解到只有北京和哈爾濱地區(qū)發(fā)布了關(guān)于改造后物業(yè)管理的文件，其他地區(qū)還沒(méi)有相關(guān)文件的發(fā)布。

(四)技術(shù)因素

1.優(yōu)勢(shì)：BIM技術(shù)等發(fā)展迅速

在既有居住建筑綠色改造中，大量的新興技術(shù)被引入，BIM、3D激光掃描、三維GIS、3D打印、VR技術(shù)等，它們之間的相互結(jié)合會(huì)在建筑改造的全過(guò)程中提供高效、環(huán)保、經(jīng)濟(jì)的改造方案。新興的BIM技術(shù)等在既有建筑改造中能充分地利用現(xiàn)有條件節(jié)約能源資源、優(yōu)化建筑方案、提高建筑價(jià)值，在建立模型、運(yùn)營(yíng)管理、改造方案優(yōu)選、追蹤維護(hù)信息、資源整合等方面應(yīng)用廣泛。余等[22]在既有建筑改造中以BIM技術(shù)為主，結(jié)合三維激光掃描技術(shù)，為信息采集、模型構(gòu)建提供了高效快速的方法。楊等[23]利用BIM技術(shù)輔助農(nóng)村房屋進(jìn)行綠色改造，模型中嵌入綠建信息，促進(jìn)建筑節(jié)能。高延性混凝土加固技術(shù)提高房屋的整體性和抗倒塌能力，工序簡(jiǎn)單、工期短、造價(jià)合理，并對(duì)房屋室內(nèi)空間和居民生活影響較小。海綿化改造技術(shù)在排水系統(tǒng)的雨污分流、雨水收集上的屋頂綠化、綠地水體方面的綠地改造、道路廣場(chǎng)的透水鋪裝等。

2.劣勢(shì)：缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、新興技術(shù)耗費(fèi)資金

綠色改造在技術(shù)上有許多新興技術(shù)的支持，但新興技術(shù)的使用所產(chǎn)生的費(fèi)用大，尤其是老舊小區(qū)的改造，政府給予的財(cái)政補(bǔ)貼少，影響改造積極性。南北方溫度、濕度等差異大，在圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造技術(shù)、太陽(yáng)能熱水利用技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、綠色照明等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)存在差異，各地區(qū)都有符合自己條件的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如廣西在DBJ/T 45-009-2015《廣西建筑立體綠化技術(shù)應(yīng)用指南》、《可再生能源建筑適宜性技術(shù)應(yīng)用導(dǎo)則》中對(duì)綠化時(shí)廣西適應(yīng)的植株類型、適宜的可再生能源技術(shù)進(jìn)行了規(guī)定和指導(dǎo)[24]。

3.機(jī)會(huì)：節(jié)能材料出現(xiàn)、改造技術(shù)創(chuàng)新

自提出老舊小區(qū)改造以來(lái)，新興的節(jié)能環(huán)保材料不斷出現(xiàn)，各地也紛紛推出推廣支持政策。比如河北提出，被動(dòng)式超低能建筑所需的特種材料、保溫系統(tǒng)、高性能門窗等，其所需的專用材料的生產(chǎn)企業(yè)都有一定的專項(xiàng)資金的支持。對(duì)于老舊小區(qū)改造中的問(wèn)題，有各種技術(shù)創(chuàng)新，解決施工中的各種問(wèn)題，如建筑物整體頂升技術(shù)，保障樓上居民不被干擾；逆作法施工適合老舊小區(qū)地下室施工，降低成本、縮短工期；地下結(jié)構(gòu)防水技術(shù)，處理改造中地下結(jié)構(gòu)滲水的情況。

4.威脅：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、綠色改造方面人才缺乏

老舊小區(qū)改造中的新興技術(shù)應(yīng)用會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，改造資金部分來(lái)自居民，大額費(fèi)用會(huì)使居民產(chǎn)生抵觸心理，出現(xiàn)公共改造部分意見(jiàn)不統(tǒng)一的情況。另外，目前針對(duì)老舊小區(qū)的改造工作并沒(méi)有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)改造完成后應(yīng)達(dá)到什么樣的水平也沒(méi)有明確的規(guī)定，后序評(píng)價(jià)體系尚不健全。建筑綠色改造不僅僅是建筑師的工作，還需要機(jī)電專業(yè)、給排水專業(yè)等工程師的參與，規(guī)劃師也應(yīng)參與設(shè)計(jì)改造的全周期中。此外，綠色建筑綠色改造領(lǐng)域的一線人才仍然較為匱乏，比如在改造規(guī)劃線路的過(guò)程中，既需要現(xiàn)場(chǎng)施工人員的操作，也需要熟悉BIM等相關(guān)技術(shù)的人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確?？焖俑咝У耐瓿筛脑?，所以要加強(qiáng)人才培養(yǎng)，構(gòu)建長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。

三、我國(guó)既有居住建筑綠色改造建議

(一)政策層面

建議完善法律法規(guī)、細(xì)化評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、能效標(biāo)識(shí)。

1.老舊小區(qū)的綠色改造會(huì)出現(xiàn)許多技術(shù)創(chuàng)新和體制改革，以前的建筑標(biāo)準(zhǔn)不一定滿足老舊小區(qū)的改造標(biāo)準(zhǔn)，修訂現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)充缺失的標(biāo)準(zhǔn)，建議制定《既有居住建筑綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，涵蓋檢測(cè)、評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)維保全壽命周期，讓后續(xù)的改造有據(jù)可依。

2.完善有關(guān)老舊小區(qū)改造的法律法規(guī)，確保多方參與的合法性和有效性，明確各部門的職能，并對(duì)改造標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格規(guī)定，包括老舊小區(qū)的規(guī)劃政策、土地政策、權(quán)責(zé)關(guān)系、認(rèn)定分類等。

3.對(duì)綠色改造舊小區(qū)進(jìn)行星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定，增加改造的透明度，使居民對(duì)改造后的小區(qū)有認(rèn)同感和歸屬感。

(二)經(jīng)濟(jì)層面

建議合理拆改、加大激勵(lì)力度。

1.改造前對(duì)我國(guó)老舊小區(qū)進(jìn)行摸底、評(píng)估分類，針對(duì)改造數(shù)量和規(guī)模，考慮到不同地區(qū)、不同改造內(nèi)容，制定遠(yuǎn)、中、近期的工作目標(biāo)，編制總體的改造計(jì)劃。

2.政府加大財(cái)政力度是不夠的，應(yīng)擴(kuò)大融資規(guī)模，包括對(duì)小區(qū)改造某一項(xiàng)目發(fā)布債券、減免稅收、對(duì)綠色化改造進(jìn)行補(bǔ)貼等方式吸引社會(huì)資本的參與，提升加快改造的同時(shí)，也對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的推動(dòng)作用。

3.在加大扶持力度，健全獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的同時(shí)，應(yīng)健全有關(guān)參與各方的法律體系，明確各方的權(quán)利義務(wù)，使改造在法律方面有監(jiān)督和落實(shí)，對(duì)老舊小區(qū)的綠色改造有約束力和執(zhí)行力。

(三)社會(huì)層面

加大宣傳、頒布運(yùn)維政策。

1.老舊小區(qū)改造項(xiàng)目清單透明化。編制“菜單式”的項(xiàng)目規(guī)劃，供大家投票決定，充分聽(tīng)取民意，調(diào)動(dòng)居民對(duì)小區(qū)綠色改造的積極性。并由政府組織，搭建多方參與平臺(tái)，成立居民、專業(yè)人員參與的小組，參與改造全過(guò)程的規(guī)劃，并把改造進(jìn)度公布于線上、線下的信息公布欄，保證改造的公開(kāi)化、透明化。

2.頒布后期運(yùn)維政策。在重建設(shè)的同時(shí)也要加強(qiáng)后期的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，發(fā)布相關(guān)的物業(yè)管理和物業(yè)費(fèi)用的政策，吸引社會(huì)資本參與完善類改造和提升類改造，并建立長(zhǎng)效的社會(huì)治理模式。

(四)技術(shù)層面

開(kāi)發(fā)綠色技術(shù)、培養(yǎng)綠色改造人才。

1.集成綠色技術(shù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)對(duì)綠色設(shè)施進(jìn)行調(diào)控，使其協(xié)同工作，發(fā)揮節(jié)能減排效能，使小區(qū)各方面實(shí)現(xiàn)綠色化、智能化。

2.建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)，將各種數(shù)據(jù)信息登記入庫(kù)，尤其是給排水、管道線路等信息應(yīng)及時(shí)登記，數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)用于全生命周期，也為后續(xù)的周期性改造提供方便。

3.建立停車系統(tǒng)，確保停車實(shí)時(shí)監(jiān)控，可以手機(jī)實(shí)時(shí)查找停車空位，實(shí)現(xiàn)停車位共享，改變亂停車現(xiàn)象。

4.政府和機(jī)構(gòu)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)綠色建造人才的培養(yǎng)，并提高工程人員的綜合素質(zhì)，開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)等，提高綠色建造人才的數(shù)量和質(zhì)量。高校應(yīng)順應(yīng)綠色建造的新興技術(shù)發(fā)展形式，開(kāi)設(shè)相關(guān)課程，與企業(yè)、團(tuán)隊(duì)合作，更快更好的培養(yǎng)綠色施工、環(huán)保材料研發(fā)、軟件開(kāi)發(fā)等方面的人才。

四、結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)改造已經(jīng)成為城市更新中的常態(tài)化任務(wù)。做好既有居住建筑的綠色改造，需要從設(shè)立法律法規(guī)、完善評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、加大扶持力度、共建多元共治、加強(qiáng)綠色技術(shù)供給，構(gòu)建完整的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系并鼓勵(lì)各方協(xié)同共建加強(qiáng)，同時(shí)做好群眾基礎(chǔ)，引領(lǐng)社會(huì)資本參與，推廣PPP、BTO等融資模式運(yùn)用于改造中，推動(dòng)我國(guó)既有居住建筑綠色改造有序的發(fā)展，希望能為老舊小區(qū)改造提供參考。