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    國有企業(yè)康養(yǎng)地產開發(fā)運營模式研究

    2022-07-26 02:10:20莊龍強
    中國市場 2022年20期
    關鍵詞:康養(yǎng)管控國有企業(yè)

    莊龍強

    (漳州發(fā)展地產集團有限公司,福建 漳州 363000)

    隨著我國老齡化程度的進一步增加,康養(yǎng)地產項目的誕生,旨在解決當前社會老無所依、老無所養(yǎng)等實際問題。作為國有企業(yè),需要在相關領域中發(fā)揮出模范效應,能夠在社會經(jīng)濟體系中展現(xiàn)出應有的價值和擔當。開發(fā)康養(yǎng)地產項目,不僅能夠與國際未來生態(tài)布局不謀而合,同時還能夠助力企業(yè)在地產項目的多元化發(fā)展,具有極為顯著的經(jīng)濟價值和發(fā)展價值。

    1 我國康養(yǎng)地產開發(fā)經(jīng)營現(xiàn)狀

    康養(yǎng)地產,是受當前我國老齡化持續(xù)增加而產生的綜合養(yǎng)老服務項目,能夠實現(xiàn)居住、醫(yī)療、護理、旅游、娛樂等一體化的綜合地產項目,能夠讓老人在老年階段得償所愿、老有所依。當前國內康養(yǎng)地產項目已經(jīng)投入到實際運營的寥寥無幾,主要原因包括以下三個方面:其一,康養(yǎng)地產項目涉及大量的資金投入,傳統(tǒng)中小型企業(yè)以及關聯(lián)機構不具備相應的投資能力,特別是項目的資金扶持,需要企業(yè)投入巨大的經(jīng)濟成本,導致中小企業(yè)無法實施和經(jīng)營;其二,康養(yǎng)地產項目是我國地產領域的新嘗試和新探索,對應的經(jīng)營模式以及經(jīng)營發(fā)展方向存在多種可能性和風險性,大部分的企業(yè)又缺乏足夠的管控能力以及經(jīng)營水平,無法適應相關風險的產生,甚至會導致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)一系列的困難,從而制約了中小企業(yè)的參與熱情以及加盟力度;其三,康養(yǎng)地產項目是一項綜合性的復合型地產項目,對應的醫(yī)療服務體系、服務管理體系、餐飲保障體系、交通運輸體系以及物業(yè)管理體系等都是需要企業(yè)具備較強的經(jīng)營實力,而傳統(tǒng)企業(yè)無論是經(jīng)營范圍還是管控能力,都無法滿足當前康養(yǎng)地產項目的基本需求和標準,導致大量企業(yè)望而卻步。除此之外,國內相關企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目還需要聯(lián)合地方政府、銀行企業(yè)、醫(yī)療中心、食品安全、衛(wèi)生保健等組織或者企業(yè),從而實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目的有效經(jīng)營。在項目勘察階段,對應的經(jīng)營利潤、發(fā)展前景、經(jīng)營舉措、管控邏輯等方面都可能成為制約康養(yǎng)地產項目發(fā)展的重要因素,從而導致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)無法挽回的損失和風險。由此可見,當前國內康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營和發(fā)展依然存在多種不確定性和未知性,導致大量企業(yè)望而卻步、踟躕不前。作為國有企業(yè),無論是經(jīng)營能力還是管控水平,都是中小企業(yè)無可比擬的,因此,在開發(fā)康養(yǎng)地產項目中,國有企業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢和能力,能夠滿足康養(yǎng)地產項目的多種基本需求,從而實現(xiàn)項目的穩(wěn)定運行和有效建設。

    2 國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營模式分析

    2.1 基于項目主體的康養(yǎng)地產項目開發(fā)模式

    現(xiàn)代社會康養(yǎng)地產項目的開發(fā)模式主要有三種類型,其中包括政府主導的社會福利型康養(yǎng)地產項目開發(fā)模式、地方政府與國有地產企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的模式、市場化自主經(jīng)營模式的康養(yǎng)地產開發(fā)模式。三種模式應對的需求和標準各不相同,并且在實際經(jīng)營過程中都存在不同的問題和情況,尤其是在當前我國老齡化持續(xù)加深的國情下,對應的經(jīng)營策略需要極為謹慎,從而保障各個項目穩(wěn)步發(fā)展、順利實施?;诋斍皣野l(fā)展戰(zhàn)略的實際情況,社會福利型養(yǎng)老模式已經(jīng)逐步被市場所接受,但是其匹配的環(huán)境以及用戶的潛在需求未能得到全面的滿足,導致當前康養(yǎng)地產項目的市場前景存在巨大的開發(fā)空間,亟待進行項目的建設和發(fā)展。因此,基于項目主體的康養(yǎng)地產項目成為應對國情發(fā)展的重要選擇,國有企業(yè)開展和建設康養(yǎng)地產項目,能夠借助自身的企業(yè)優(yōu)勢以及綜合管控能力,使康養(yǎng)地產項目的服務能力和服務水平得到深層次的提升和改善,并且還能夠充分結合市場實際的需求和標準,進行定制化的升級和改造,從而實現(xiàn)對應的發(fā)展目標。不僅如此,隨著我國老年人口基數(shù)進一步增加,未來康養(yǎng)地產項目必然成為市場稀缺的重要資源,結合國有企業(yè)的項目建設項目經(jīng)營能力,必然能夠成為房地產市場中的重要代表。

    2.2 多元化康養(yǎng)地產項目融合規(guī)模分析

    國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目,無論是建設規(guī)模還是建設資本,都能夠得到有效的保障,特別是在特大型康養(yǎng)地產項目的開發(fā)和建設中,能夠確保各項建設資金的投入,能夠實現(xiàn)項目經(jīng)營工作的有效開展和實施。不僅如此,對于國有企業(yè)開發(fā)康養(yǎng)地產項目,還能夠從多個角度得到穩(wěn)健的融資需求,從風險分散等多種角度實現(xiàn)更加穩(wěn)妥的經(jīng)營目標。

    2.3 基于混合所有制配置的銷售經(jīng)營模式

    當前康養(yǎng)地產項目的建設,不僅需要企業(yè)購買對應的土地使用權,同時還要針對項目的維護和建設,開發(fā)一系列的關聯(lián)服務。特別是在康養(yǎng)地產項目中,需要結合康養(yǎng)文化的輔助服務體系,進行必要的產業(yè)革新和產業(yè)升級,需要滿足多種的服務需求。以醫(yī)療服務體系為例,在康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營體系中占據(jù)重要的核心地位,特別是對于老年群體,身體健康是康養(yǎng)地產項目發(fā)展的基本和內容,因此,在項目建設過程中,可以將國有企業(yè)的康養(yǎng)地產項目進行股權配置,讓康養(yǎng)產業(yè)的使用權、服務權能夠得到更多人的參與和支持,同時還能夠減少國有企業(yè)全資建設的壓力和負擔。例如,我國海南某康養(yǎng)地產項目,已經(jīng)率先實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目所有權和使用權的聯(lián)動發(fā)展,將康養(yǎng)地產項目的產權與用戶進行關聯(lián),然后以服務管理費的形式,進行綜合性的項目打包,實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目的服務權靈活化銷售,既能夠滿足當前市場對于康養(yǎng)地產項目的根本性需求,同時還能夠結合混合所有制的配置模式,實現(xiàn)地產銷售、產權服務綜合性的發(fā)展。

    2.4 康養(yǎng)地產項目的盈利能力分析

    與社會服務型養(yǎng)老模式不同,國有企業(yè)開發(fā)建設的康養(yǎng)地產項目具有更多的自主性選擇空間,能夠根據(jù)當前市場需求和發(fā)展趨勢進行靈活的選擇和調整。首先,作為康養(yǎng)地產項目,不僅需要實現(xiàn)項目的多元化發(fā)展,還要在市場中占據(jù)相應的地位,能夠實現(xiàn)項目的持續(xù)性盈利的發(fā)展目標。由此可見,康養(yǎng)地產項目的盈利能力,是項目持續(xù)發(fā)展的重要基礎和基本保障,需要根據(jù)項目的實際發(fā)展情況進行分析和研究。其次,康養(yǎng)地產項目的經(jīng)營,需要覆蓋多個服務產業(yè),能夠滿足用戶生活需求的各項內容,能夠從產業(yè)體系中得到全面性覆蓋。例如,康養(yǎng)地產項目需要具備足夠的商業(yè)環(huán)境、娛樂環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等各項基礎設施的建設需求,能夠在地產項目中實現(xiàn)房產和商業(yè)的有機結合,能夠從更加多樣化的應用體系中得到調整和改善。例如,通過建設多種服務模式的康養(yǎng)地產項目,實現(xiàn)產業(yè)服務體系的升級和優(yōu)化,結合現(xiàn)代化生活配套設施,能夠提高和完善康養(yǎng)地產項目的綜合服務水平,實現(xiàn)相應的價值和目標。產業(yè)化一條龍的模式,能夠補充當前康養(yǎng)地產項目的不足和缺陷,同時還能夠結合服務內容的多樣化,實現(xiàn)產業(yè)項目的常態(tài)化經(jīng)營目標及盈利目標。

    3 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目開發(fā)運營模式的框架分析

    3.1 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的框架理論基礎

    國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的建設和發(fā)展,主要受核心服務體系以及基本服務設施所支撐,能夠借助對應的服務功能實現(xiàn)項目的盈利,因此對應的服務水平和專業(yè)能力是項目未來溢價的基礎和根本。因此,在開展康養(yǎng)地產項目的理論框架研究時,需要結合項目開發(fā)企業(yè)的綜合能力,尤其是各項資源的整合能力、運用能力和分析能力,能夠將企業(yè)的發(fā)展和項目建設進行有效融合,滿足項目開發(fā)理論框架的基礎和需求。

    3.2 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目建設全生命周期的科學管理

    國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的建設,需要從項目各個階段進行管控和分析,首先,在項目策劃階段,需要根據(jù)用戶主體進行設計和優(yōu)化,并且深層次研究用戶的基本狀態(tài)。不少康養(yǎng)地產項目在項目設計過程中,大多是單一考慮老人的實際需求,而忽視了老人對現(xiàn)代社會的渴望和欲望。例如,不少設計人員在項目設計初始,就將項目的設定情況與養(yǎng)老院的設定模式相結合,導致康養(yǎng)地產項目缺乏足夠的吸引力。以項目的居住體驗為例,要對老人居家的生活狀態(tài)進行分析和研究,結合現(xiàn)代化的科學技術以及服務能力進行改良和升級。特別是在建筑功能設定上,要充分考慮老人的客觀需求,并結合老人日常的狀態(tài)進行改良。因此,項目的策劃環(huán)節(jié)需要進行大量的調研和分析,需要根據(jù)當前老人的日常生活狀態(tài)進行研究,減少單一性養(yǎng)老院模式的基本設定,提高相應的服務水平和服務標準。在項目建設階段,需要考慮項目的設計成本和建設成本以及建設資金的保障程度,必要時可以根據(jù)項目的投資規(guī)模以及建設規(guī)模進行相應的融資和集資,保障項目的有效運行。另外,在康養(yǎng)地產項目建設過程中,還可以對項目的綜合服務體系以及服務框架進行梳理,對企業(yè)的股權結構進行研究和設定,對項目的后續(xù)配套進行探索和升級,從而實現(xiàn)項目前期階段的科學管理。康養(yǎng)地產項目的建設,要凸顯價值需求、功能設定、基礎建設、設施采購等。項目的運營階段,是項目的核心管控階段,也是項目服務溢價產生的重要影響因素,需要在項目運營過程中進行必要的科學管理。基于項目服務的基本情況以及服務標準,需要在經(jīng)營過程中,落實和實施項目的周邊服務體系。以醫(yī)療服務體系為例,在進行項目設定時,要充分考慮老年人疾病稅務種類和類型,并根據(jù)對應的需求進行醫(yī)療服務體系的研究和應用。例如,我國國有企業(yè)的信用等級相對良好,大多能夠從銀行中得到大量的資金,同時還能夠與多個基本服務項目進行項目關聯(lián),實現(xiàn)更加穩(wěn)健的經(jīng)營成效和發(fā)展目標。因此,融資渠道的擴展和應用能夠為康養(yǎng)地產項目的開發(fā)和經(jīng)營提供良好的資金環(huán)境,能夠保障地產項目的持續(xù)建設和創(chuàng)新發(fā)展,并且還能夠在現(xiàn)有的經(jīng)濟體系中得到系統(tǒng)化的管控,實現(xiàn)康養(yǎng)地產項目經(jīng)營風險的分化和調整,為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營打下堅實的基礎。

    4 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目運營階段的主要問題

    4.1 服務用戶群體的訴求分析

    康養(yǎng)地產項目的用戶群體,與傳統(tǒng)福利性養(yǎng)老項目的用戶群體存在一定的差異。首先,康養(yǎng)地產項目的用戶群體可以是社會中的所有人群,任何人都能夠根據(jù)對應的目標選擇康養(yǎng)地產項目。作為國有企業(yè),需要進一步拓寬傳統(tǒng)的用戶群體,打破年齡的限制和規(guī)定,同時在群體設定中,要對不同年齡段、不同身體條件的用戶進行分析,根據(jù)用戶的多樣化情況進行研究。例如,隨著現(xiàn)代社會老年人身體狀態(tài)的提升和改善,不少60歲以上的老年人,依然具備強烈的社交需求以及娛樂活動需求,在群體需求的研究領域中,可以進行必要的改革和升級,對潛在用戶喜好進行判斷和設定,結合日常的經(jīng)營管理模式進行分析。國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目,能夠根據(jù)用戶的實際情況進行調整和改良,能夠在現(xiàn)有的環(huán)境中進行改進和調控,實現(xiàn)對相關需求的有效滿足。

    4.2 國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目較私營康養(yǎng)地產項目的科學對比

    國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目較私營康養(yǎng)地產項目,在發(fā)展方向以及融資渠道、社會責任等方面都具備良好優(yōu)勢和價值。一方面,國有企業(yè)需要根據(jù)國內康養(yǎng)文化的實際需求進行研究和分析,需要根據(jù)廣大的用戶群體進行研究和判斷,了解當前康養(yǎng)地產項目經(jīng)營困難的主要因素;另一方面,國有企業(yè)的核心管控能力能夠對現(xiàn)有的康養(yǎng)項目進行梳理和分析,以多元化的發(fā)展策略和建設理念,不斷對現(xiàn)有的管控內容進行革新。以上相關內容都是私營企業(yè)所不具備的,例如,傳統(tǒng)私人康養(yǎng)地產項目中,大多忽視了老人飲食需求的基本認識,并且以無油低鹽等設定進行,未能對老人的實際反饋進行研究。而國有企業(yè)是基于現(xiàn)代養(yǎng)老體系的創(chuàng)新和應用,需要在原有的健康體系中提升味道和品質等,從細節(jié)和內容著手,踐行國有企業(yè)的管控能力和管控標準,在實踐應用中明確康養(yǎng)地產項目的基本和方向,確保各項工作都能夠得到有效的升級和優(yōu)化。

    5 結論

    綜上所述,國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目的開發(fā)經(jīng)營模式研究,需要針對當前國內的養(yǎng)老體系以及養(yǎng)老現(xiàn)狀進行梳理和研究,同時借助國有企業(yè)的管控能力和管控水平,深層次開展養(yǎng)老產業(yè)的升級改造工作,以細節(jié)化、多樣化、精準化的模式進行改進,結合醫(yī)療、餐飲、娛樂、旅游等多種模式進行升級,為國有企業(yè)康養(yǎng)地產項目打造一道靚麗的風景線。

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