土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作探討

肖輝

（華昆工程造價(jià)管理咨詢有限公司，云南 昆明 650224）

1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算的工作目的及思路

1.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算的目的

通過(guò)經(jīng)濟(jì)估算，為項(xiàng)目提供規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的確切依據(jù)，政府可在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)決策，調(diào)整修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。

通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，可更加確切的為政府及政府投資平臺(tái)、社會(huì)投資人提供擬開(kāi)發(fā)地塊的一二級(jí)開(kāi)發(fā)成本，并提供相關(guān)銷售收入的測(cè)算，為項(xiàng)目是否切實(shí)可行提供相關(guān)依據(jù)。

1.2 經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作的整體思路

1.2.1 了解項(xiàng)目基本情況，收集經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作所需相關(guān)資料

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算的相關(guān)資料包括以下7 項(xiàng)：①了解擬征收地塊的基本情況，項(xiàng)目四至范圍、總用地面積、凈用地面積、擬拆遷建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積、拆建比、建設(shè)用地與（農(nóng)用地+未利用地）之比、回遷安置房建筑面積等。②了解區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置所執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)測(cè)算的還需了解片區(qū)中已完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本評(píng)審及屬地政府對(duì)成本認(rèn)定的情況。③了解項(xiàng)目資金來(lái)源情況，是全部由國(guó)有投資公司進(jìn)行融資，還是引入部分社會(huì)資金參與城市更新改造。④了解并收集整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、擬交易地塊規(guī)劃總平面圖。⑤了解片區(qū)控制性及修建性詳細(xì)規(guī)劃情況、了解擬交易地塊規(guī)劃條件取得情況、了解地塊周邊類似地塊的樓面地價(jià)及房地產(chǎn)銷售情況。⑥了解片區(qū)及地塊分期征收、分期交易、分期開(kāi)發(fā)及分期建設(shè)銷售的具體情況。⑦了解完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告還需要調(diào)查收集的相關(guān)資料。

1.2.2 一、二級(jí)開(kāi)發(fā)收益情況測(cè)算

按照各區(qū)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)先對(duì)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)項(xiàng)目四至范圍、總用地面積、凈用地面積、擬拆遷面積，并結(jié)合街道辦事處提供的房調(diào)、地調(diào)等相關(guān)資料，預(yù)計(jì)土地取得成本；同時(shí)完成項(xiàng)目外掛情況分析，包括外掛的建設(shè)內(nèi)容、建筑面積及資金估算等；根據(jù)片區(qū)控制性及修建性詳細(xì)規(guī)劃情況，結(jié)合已取得規(guī)劃條件的地塊，按照容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積對(duì)項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算；完成項(xiàng)目的一二級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)總投資測(cè)算；通過(guò)對(duì)周邊樓盤(pán)的銷售情況及近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，確定項(xiàng)目的銷售收入；最終根據(jù)項(xiàng)目的一、二級(jí)開(kāi)發(fā)成本及銷售收入情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收益情況分析。

1.2.3 項(xiàng)目的盈虧平衡及成本風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

項(xiàng)目分析應(yīng)注意以下3 點(diǎn)：①通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本、銷售收入的增加及減少，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡及成本風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相關(guān)建議。②根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及成本預(yù)測(cè)，分析土地出讓價(jià)及樓面地價(jià)。③規(guī)劃方案已通過(guò)市規(guī)委審議的，還需進(jìn)行調(diào)整的，還需分析原方案與擬調(diào)整方案的收益、規(guī)劃指標(biāo)等的對(duì)比情況。

2 經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作的實(shí)施程序

2.1 了解項(xiàng)目基本情況

由工程造價(jià)及會(huì)計(jì)師組成的項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行充分了解，具體如圖1 所示。

圖1 項(xiàng)目基本情況了解

2.2 對(duì)項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)成本組成情況測(cè)算

按片區(qū)地塊的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是否經(jīng)區(qū)審計(jì)局或市審計(jì)局評(píng)審認(rèn)定區(qū)分，對(duì)已評(píng)審認(rèn)定的直接使用評(píng)審認(rèn)定結(jié)果，對(duì)未評(píng)審認(rèn)定的，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算。主要如下：①根據(jù)委托單位提供的地調(diào)、房調(diào)資料結(jié)合項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)相關(guān)補(bǔ)償實(shí)施方案或現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)地調(diào)資料（土地分類面積表）測(cè)算項(xiàng)目需繳納規(guī)稅費(fèi)、集體土地征地成本、國(guó)有土地征地成本、征地工作經(jīng)費(fèi)等；根據(jù)房調(diào)資料測(cè)算項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)、回遷安置補(bǔ)償、過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)等；對(duì)項(xiàng)目委托單位提供資料的準(zhǔn)確性根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)測(cè)算等復(fù)核其準(zhǔn)確性，對(duì)可能存在重大差異的測(cè)量、測(cè)繪情況，提請(qǐng)委托單位對(duì)補(bǔ)償拆遷物進(jìn)行重新測(cè)量復(fù)核，并按經(jīng)委托單位復(fù)核確認(rèn)的地調(diào)、房調(diào)資料對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算。②根據(jù)同片區(qū)類似項(xiàng)目測(cè)算土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目前期費(fèi)用、管線遷改費(fèi)、資金成本、儲(chǔ)備土地臨時(shí)看護(hù)管理及臨時(shí)利用費(fèi)、其他費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用。③按照片區(qū)規(guī)劃梳理項(xiàng)目需配建的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等，項(xiàng)目組測(cè)算或按照委托單位提供的相關(guān)測(cè)算成果資料及政府相關(guān)批復(fù)或文件對(duì)需分?jǐn)傆浫胧姓A(chǔ)設(shè)施、市政配套公共服務(wù)等費(fèi)用。④根據(jù)片區(qū)內(nèi)已簽訂的《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》、按合同條款約定對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)測(cè)算[1]。

2.3 對(duì)項(xiàng)目土地取得成本測(cè)算

由會(huì)計(jì)（財(cái)務(wù)）專業(yè)人員按照測(cè)算的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步測(cè)算項(xiàng)目土地取得成本，結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)情況，對(duì)土地交易條件進(jìn)行分析測(cè)算，包含但不限于回遷房建設(shè)成本、擬分?jǐn)偟幕A(chǔ)配套成本、按文件規(guī)定可作為交易條件的其他成本；政府各項(xiàng)基金測(cè)算，按照片區(qū)內(nèi)實(shí)際分項(xiàng)目立項(xiàng)情況，對(duì)取得基金減免的按減免后費(fèi)率測(cè)算基金；對(duì)屬于一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基金費(fèi)率測(cè)算基金；結(jié)合片區(qū)所在范圍已交易地塊交易價(jià)情況，比較測(cè)算的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本之間差異；土地取得成本契稅測(cè)算，包含擬交易價(jià)（出讓/供應(yīng)起價(jià)）契稅測(cè)算、外掛成本契稅測(cè)算。

2.4 二級(jí)成本測(cè)算

根據(jù)片區(qū)控制性及修建性詳細(xì)規(guī)劃情況，結(jié)合已取得規(guī)劃條件的地塊，按照容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積對(duì)項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算，具體實(shí)施程序如下：①根據(jù)各區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、已取得規(guī)劃條件的地塊，按照相關(guān)的文件、政策，整理本項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中要包括分片區(qū)、分地塊的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。②根據(jù)詳細(xì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合規(guī)劃中的建筑物限高及其他相關(guān)要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資估算。

2.5 銷售收入測(cè)算

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的調(diào)查，綜合考慮片區(qū)周邊環(huán)境以及建筑品質(zhì)等綜合因素，對(duì)本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)及辦公業(yè)態(tài)銷售價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，并綜合考慮開(kāi)發(fā)周期、銷售方式等，得出項(xiàng)目的銷售收入。

2.6 總體投資收益分析

在測(cè)算出一二級(jí)開(kāi)發(fā)成本、銷售收入的基礎(chǔ)上，綜合考慮項(xiàng)目的銷售費(fèi)用、稅金，分析本項(xiàng)目的總體投資收益。

2.7 項(xiàng)目評(píng)價(jià)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

根據(jù)項(xiàng)目投資收益對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，即分析判斷項(xiàng)目總體投資收益盈利空間、所處行業(yè)的收入水平、盈虧平衡分析、成本及風(fēng)險(xiǎn)控制、土地出讓價(jià)及樓面地價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。

2.8 經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告

完成以上7 個(gè)實(shí)施程序后，整理出具初步報(bào)告，報(bào)告的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目實(shí)施主體、項(xiàng)目背景、項(xiàng)目編制主要就、片區(qū)開(kāi)發(fā)總體情況及分區(qū)、分地塊情況、片區(qū)位置及開(kāi)發(fā)范圍、片區(qū)面積、片區(qū)土地及地上構(gòu)建筑物情況、片區(qū)相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)情況、片區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況、開(kāi)發(fā)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目整體進(jìn)展情況、片區(qū)一二級(jí)成本構(gòu)成、總投資估算及收益分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、成本與控制風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)政府部門的政策、文件要求的主要內(nèi)容。初步報(bào)告上報(bào)委托方審核后，按照委托發(fā)的意見(jiàn)修改完善，出具正式報(bào)告[2]。

3 經(jīng)濟(jì)測(cè)算的工作計(jì)劃

3.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前的準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算前，主要準(zhǔn)備工作主要包含4 個(gè)方面：①收集相關(guān)法規(guī)政策依據(jù)。②了解項(xiàng)目具體情況。③調(diào)查項(xiàng)目周邊相關(guān)成本及價(jià)格。④結(jié)合調(diào)查情況，編寫(xiě)具體的方案。

3.2 確定項(xiàng)目組人員及編制經(jīng)濟(jì)測(cè)算實(shí)施方案

通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算前的準(zhǔn)備工作后，我聯(lián)合體將根據(jù)工作量大小和業(yè)務(wù)的難易程度以及所需專業(yè)人員、類型等確定項(xiàng)目組人員名單，項(xiàng)目組人員全部為投標(biāo)時(shí)項(xiàng)目組成員，并報(bào)委托單位備案。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制經(jīng)濟(jì)測(cè)算實(shí)施方案報(bào)委托單位審核。實(shí)施方案包括經(jīng)濟(jì)測(cè)算目標(biāo)、估算及測(cè)算范圍、估算及測(cè)算對(duì)象、估算及測(cè)算的內(nèi)容與重點(diǎn)、項(xiàng)目組人員的配備與分工、經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作的進(jìn)度計(jì)劃和質(zhì)量控制措施。

4 經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果的內(nèi)容

4.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果的涵蓋范圍

項(xiàng)目概況：主要包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目實(shí)施主體、項(xiàng)目背景、經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告的主要編制依據(jù)等內(nèi)容。

片區(qū)開(kāi)發(fā)情況：主要包括片區(qū)位置及開(kāi)發(fā)范圍、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)土地及地上建（構(gòu)）筑物情況、片區(qū)相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)情況、片區(qū)土地利用總體規(guī)劃情況、片區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、片區(qū)開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目整體進(jìn)展情況、片區(qū)成本構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果等。

開(kāi)發(fā)地塊的位置與范圍、用地情況、地上建（構(gòu)）筑物情況、規(guī)劃相關(guān)意見(jiàn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度、項(xiàng)目總投資估算、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、成本與風(fēng)險(xiǎn)控制、工作責(zé)任和完成時(shí)限等[3]。

4.2 經(jīng)濟(jì)測(cè)算成果的主要內(nèi)容

4.2.1 總投資估算

總投資估算包括土地取得成本、工程建設(shè)成本、銷售費(fèi)用及稅金：①土地取得成本包括項(xiàng)目用地范圍土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、土儲(chǔ)管理費(fèi)、政府各項(xiàng)基金及土地交易契稅，是依據(jù)相關(guān)政府、部門規(guī)定進(jìn)行估算。②工程建設(shè)成本包含商業(yè)、住宅、配套設(shè)施及平均設(shè)施的建安工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)及基本預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期貸款利息。③銷售費(fèi)用及稅金，一般銷售費(fèi)用按不含稅銷售收入的2%測(cè)算；稅金主要為增值稅及附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加），并結(jié)合2016 年5 月1 日起全面實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)政策進(jìn)行操作。

4.2.2 財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)分析主要包括可銷售物業(yè)情況分析、周邊樓盤(pán)銷售價(jià)格調(diào)查、銷售收入估算、項(xiàng)目損益和方案評(píng)價(jià)：①可銷售物業(yè)情況分析（圖2）。②周邊樓盤(pán)銷售價(jià)格調(diào)查，首先根據(jù)項(xiàng)目周邊在售新建小區(qū)及類似項(xiàng)目二手房銷售情況，選取比較樣本，通過(guò)對(duì)其近期售價(jià)的情況進(jìn)行調(diào)查了解，并在考慮不同樓盤(pán)的容積率、品牌效應(yīng)、交通條件以及周邊配套設(shè)施等綜合因素后，確定本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格。③銷售收入估算，按照規(guī)劃條件預(yù)估的可售面積及預(yù)計(jì)銷售價(jià)格得出銷售收入估算。④項(xiàng)目損益，根據(jù)項(xiàng)目的銷售收入，扣減總投資后，若有盈利，還應(yīng)繳納25%的所得稅后，可測(cè)算出項(xiàng)目的靜態(tài)投資收益率及靜態(tài)投資回收期。⑤方案評(píng)價(jià)，一般城市更新改造項(xiàng)目的投資收益率在3%～5%之間，若項(xiàng)目測(cè)算的投資收益率在此期間，可確認(rèn)項(xiàng)目可行并有一定收益。若投資收益率低于3%，可申請(qǐng)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

圖2 可銷售物業(yè)情況分析

4.3 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)條件，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的總投資測(cè)算及財(cái)務(wù)分析得出結(jié)果后，對(duì)項(xiàng)目的土地出讓價(jià)及樓面地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡進(jìn)行分析并給出相關(guān)建議。

5 結(jié)語(yǔ)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不僅時(shí)間長(zhǎng)，且很難獲得收益，通常都需要二級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流來(lái)平衡。一般企業(yè)若沒(méi)有足夠的資金，很難維持長(zhǎng)久的現(xiàn)金流。同時(shí)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)往往離市區(qū)較遠(yuǎn)，市場(chǎng)不成投入并未產(chǎn)生較高的收益。結(jié)合城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目規(guī)模減少，交通設(shè)施用地和綠地類規(guī)模增加的情況，不難發(fā)現(xiàn)，部分投資旨在改善區(qū)域交通和環(huán)境條件。但是，今后仍需進(jìn)一步提高土地投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度。