城市老舊小區(qū)改造模式分析

徐琛晨 甘肅省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司

老舊小區(qū)是城市化推進過程中的重點問題，并且隨著時間的推移而呈現(xiàn)出人口多、質(zhì)量差、規(guī)模大的特點，給小區(qū)改造帶來一定的阻礙。為推進現(xiàn)代社會發(fā)展，在《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠景目標綱要》中強調(diào)了老舊小區(qū)改造更新任務的重要性，因此各地紛紛結(jié)合城市未來發(fā)展趨勢進行老舊小區(qū)的改造計劃[1]。

1 城市老舊小區(qū)改造的意義

在城市化推進的過程中，美化市容市貌以及完善城市視覺效果也是其中非常重要的工作之一。因此，針對道路頻繁開挖以及地下管線重疊等問題應及時進行規(guī)范治理，通過隱蔽敷設(shè)的形式使整體管道線路整齊劃一，有效延長其使用壽命。在此過程中，對于老舊小區(qū)的改造也顯得格外重要。作為與人民群眾息息相關(guān)的民生工程，相應的設(shè)計規(guī)劃與改造工作更是刻不容緩。結(jié)合當前老舊小區(qū)的實際情況來看，很多居民都屬于社會弱勢群體，沒有足夠的能力去改善自身的居住環(huán)境。

在這樣的情況下，加強老舊小區(qū)改造不僅有助于提供更加良好的居住環(huán)境，還可以促進社會的穩(wěn)定團結(jié)，使人民群眾可以感受到國家與政府的關(guān)懷。與此同時，加強老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還可以推進區(qū)域資源的優(yōu)化整合，帶動生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提升，實現(xiàn)社會城市化建設(shè)進程的穩(wěn)定推進。例如在對道路進行規(guī)劃設(shè)計與改造的過程中，可以重點對城市主要街區(qū)展開綜合整治改造，為人民群眾提供更加良好的工作環(huán)境與居住環(huán)境，進而帶動整體城市化水平的提升。

2 老舊小區(qū)存在的主要問題

2.1 建筑景觀方面

當前，老舊小區(qū)內(nèi)部及附近的建筑景觀往往存在著很強的差異性，整體的色彩搭配比較凌亂，同時形態(tài)方面也不在統(tǒng)一的肌理中。很多道路兩側(cè)的建筑在形式、體量、色彩以及造型等多方面都存在差異，而在街道空間尺度上卻沒有體現(xiàn)出較強的表現(xiàn)力。

與此同時，建筑之間的新舊差異也比較明顯，年代久遠與新近建設(shè)的建筑不夠協(xié)調(diào)，再加上相關(guān)預期規(guī)劃的滯后性，老舊小區(qū)附近會存在一定數(shù)量的違章建筑。值得注意的是，建筑上的一部分廣告布置也十分混亂，在色彩與搭配上都存在比較突兀的問題，會對城市形象和街道景觀產(chǎn)生十分不利的影響，落實相應的規(guī)劃改造迫在眉睫。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施方面

除了外部的建筑景觀以外，老舊小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的不完善也是其面臨的一個重要問題。很多老舊小區(qū)在建設(shè)的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中一部分已經(jīng)損壞嚴重、難以使用。

以消防基礎(chǔ)設(shè)施為例，很多老舊小區(qū)沒有落實完善的消防規(guī)范，因此在消火栓、應急照明等房屋消防配套設(shè)施的配備上存在著明顯的不完善之處。在這樣的情況下，一旦出現(xiàn)火災事故就很容易出現(xiàn)無水可供的問題，嚴重限制滅火救援行動的有序推進。除此以外，老舊小區(qū)的物業(yè)部門缺少對基礎(chǔ)設(shè)施的維護，為了解決相應的修理費用停用一部分設(shè)施，降低了居民的生活水平。

3 城市老舊小區(qū)改造原則

據(jù)住建部摸排數(shù)據(jù)顯示，我國于2000 年之前建成并居住的老舊小區(qū)約17萬個，涉及4 200 萬余戶。隨著城市化進程的推進，老舊小區(qū)將陸續(xù)進入改造進程，改造期間應從多個角度綜合考慮，遵循以人為本、符合規(guī)劃等基本原則[2]。

3.1 以人為本

老舊小區(qū)與新建小區(qū)的基本功能均為居住，為居民生活的主要載體，因此新時代下的老舊改造應彰顯人性化特征，堅持以人為本。

（1）根據(jù)老舊小區(qū)結(jié)構(gòu)布局及空間利用情況設(shè)置公用體育休閑場地、人車分流通道、無障礙通道等基礎(chǔ)生活設(shè)施，滿足內(nèi)居民生活需求。

（2）建筑密集、戶數(shù)多、戶型小為老舊小區(qū)的典型特征，為改變小區(qū)“擁擠”的現(xiàn)狀，應于改造期間合理運用地面空間。例如，增設(shè)規(guī)范化停車場等，避免車輛行駛與停放造成的空間擁擠情況，降低老舊小區(qū)地上空間負荷。

（3）必須重視供暖管道、給排水管道不合理的問題，針對強降雨天氣溢水現(xiàn)象進行調(diào)整優(yōu)化，引入海綿城市等先進理念，使老舊小區(qū)更宜居。

（4）彰顯綠色環(huán)保、生態(tài)宜居思想，重視老舊小區(qū)的綠化工作，通過小區(qū)改造提高城市綠化覆蓋率，緩解城市污染問題，兼顧綠化美觀與污染凈化效果，以此提升小區(qū)改造效果，滿足居民對美好生活的愿景。

3.2 符合規(guī)劃

老舊小區(qū)改造應符合城市未來規(guī)劃，不可一味追求“新”而與整個城市脫節(jié)。城市的發(fā)展仍面臨改造更新困境，在確定小區(qū)改造模式時，應注重統(tǒng)籌城市整體發(fā)展情況以及改造工程實效，避免改造流于形式。符合城市總體發(fā)展規(guī)劃為改造的基本原則，在正式改造前全面調(diào)研小區(qū)的價值與特征，結(jié)合不同改造理念設(shè)計多種方案，最終經(jīng)對比分析選出最優(yōu)方案，以此保障最終實施的老舊小區(qū)改造方案切實可行且合理科學。

拆遷重建改造模式僅限于年代十分久遠且破壞嚴重的老舊小區(qū)，一旦選定拆遷重建改造模式，需科學設(shè)定重建后的小區(qū)功能與結(jié)構(gòu)，以周邊經(jīng)濟情況對重建后的小區(qū)進行功能定位，確保重建計劃符合城市發(fā)展，保障重建價值。若周邊經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿^大，則可將其改建為商業(yè)區(qū)；若功能定位仍為宜居區(qū)域，則需根據(jù)現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)要求進行規(guī)劃，使老舊小區(qū)在城市總體規(guī)劃框架指導下得到有效優(yōu)化。

為確保老舊小區(qū)改造更新工作的良好推進，當?shù)卣畱撫槍Σ煌赜蛑贫ㄏ鄳母脑煊媱?，使改造作業(yè)更為人性化[3]。

4 老舊小區(qū)改造模式探析

4.1 共同締造模式

老舊小區(qū)改造通常以政府為主導實施計劃。近年來，逐漸引入特許經(jīng)營模式鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造項目中，合理統(tǒng)籌設(shè)計、采購、施工和運營等要素，但在實際改造過程中，小區(qū)居民參與度有限。隨著改造理念的變化，共同締造模式出現(xiàn)在老舊小區(qū)改造項目中，即引導小區(qū)居民參與到改造方案制定過程中，激發(fā)居民的改造熱情，針對“改不改”“如何改”等基礎(chǔ)問題展開討論，問需于民，使老舊小區(qū)居民在改造期間感受到成就感與歸屬感。

共同締造模式強調(diào)小區(qū)居民在改造過程中的作用，切實了解老舊小區(qū)亟待改善之處，有助于改造項目組明確重點與方向。同時，共同締造模式注重實際，即改造前后的實際變化，并引導居民參與到改造后運營工作中，盤活存量資源，對新增配套項目進行維護管理，為閑賦在家且有想法、有能力的小區(qū)居民提供平臺，通過改造建設(shè)與運營維護管理獲取收益，使老舊小區(qū)居民進行社區(qū)自理自治，實現(xiàn)建設(shè)共管、決策共謀、成果共享[4]。

例如，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)童李衙弄7 號小區(qū)則采用共同締造模式統(tǒng)籌老舊小區(qū)居民意見，引導居民共同參與其中，并對持有建設(shè)性意見與不同意見的居民進行上門溝通，最終小區(qū)110 戶有101 戶參與到了改造項目中。圖1 為共同締造模式框架，圖2為老舊小區(qū)改造下的政府、社會、居民協(xié)商共治體系，在改造期間，可以此為理論框架設(shè)計并開展改造活動。

圖1 共同締造模式框架

圖2 政府、社會、居民協(xié)商共治體系

4.2 優(yōu)化調(diào)整模式

老舊小區(qū)的改造中杜絕大拆大建，注重改造人性化，因此在改造更新時可采用優(yōu)化調(diào)整改造模式，針對小區(qū)內(nèi)安全隱患及生活不便利之處進行調(diào)整改造[5]。優(yōu)化調(diào)整改造模式的最大優(yōu)勢在于對居民的日常生活影響較小，且無拆遷重建引起的經(jīng)濟糾紛，緩解政府資金壓力，并可提升小區(qū)安全指數(shù)。

優(yōu)化調(diào)整改造模式除重新粉刷、加固小區(qū)建筑外墻外，還需優(yōu)化老舊小區(qū)內(nèi)部交通，升級綠化，設(shè)置垃圾分類設(shè)施，同時以海綿城市理念為指導，對老舊小區(qū)管網(wǎng)進行調(diào)整，搭建可循環(huán)式給排水管道，排查燃氣管道、網(wǎng)絡電路、供電線路等的隱患風險，針對實際排查結(jié)果進行優(yōu)化改造，解決管網(wǎng)重疊交叉問題，以此提升老舊小區(qū)居住體驗。

總的來說，優(yōu)化調(diào)整改造模式的應用更符合現(xiàn)代化城市建設(shè)要求，能夠?qū)l(fā)展中涌現(xiàn)出的海綿城市、生態(tài)宜居、垃圾分類等先進理念融入其中，使老舊小區(qū)面貌煥然一新的同時增加內(nèi)涵，對接現(xiàn)代思想，提高老舊小區(qū)的宜居性，帶給居民良好的居住體驗[6]。

4.3 功能補充模式

老舊小區(qū)的居住功能在城市發(fā)展變遷仍保持不變，但由于老舊小區(qū)多建設(shè)于2000 年之前，以1950 ～1990 年的居多，因此居住功能無法滿足現(xiàn)代化居民需求，且老舊小區(qū)具有人流擁擠、建筑結(jié)構(gòu)差的特征。

為提升宜居性，可采用功能補充改造模式，對現(xiàn)有功能進行重塑。以山東省某老舊小區(qū)為例，住戶多為70 歲以上老人，因住戶年齡結(jié)構(gòu)的特殊性，在該小區(qū)改造時采用功能補充改造模式重塑小區(qū)功能?？紤]到老人行動特征及安全性需求，將增設(shè)電梯作為功能補充的一部分；考慮到老人健身運動需求，在小區(qū)內(nèi)分散設(shè)置運用健身器械；考慮部分老人行動不便，出行需輪椅輔助，因此電梯尺寸可滿足輪椅進出要求，且設(shè)有輔助性電梯按鈕，并在小區(qū)內(nèi)增設(shè)輪椅通道[7]。

完成小區(qū)功能補充后，對小區(qū)內(nèi)居民進行滿足度調(diào)查，居民紛紛表示進行功能補充改造后更符合其日常行為習慣，改造效果良好。需要注意的是，功能補充改造模式應用時，應針對所重塑的小區(qū)功能進行走訪調(diào)查，了解小區(qū)住戶實際需求，確保改造后的老舊小區(qū)可切實增強居民居住體驗感[8]。

經(jīng)上述分析及案例討論后不難發(fā)現(xiàn)，功能補充改造模式在老舊小區(qū)改造中具有較強的應用效果，可有效改善老舊小區(qū)的生活質(zhì)量。

4.4 拆遷重建模式

部分老舊小區(qū)處于城市核心位置，且現(xiàn)有建筑理念與現(xiàn)代建筑規(guī)劃時存在較大差異，因此該類老舊小區(qū)存在土地資源利用率低下的問題，同時還阻礙了城市商圈發(fā)展，此時需拆遷重建部分老舊小區(qū)。拆遷重建改造模式一旦確定后，應做好居民安撫與拆遷補償工作，盡可能避免補償糾紛問題[9]。完成拆遷重建的小區(qū)將與城市整體發(fā)展相吻合，部分區(qū)域轉(zhuǎn)化為交通網(wǎng)絡設(shè)施或大型商業(yè)建筑，逐漸成為現(xiàn)代化城市中關(guān)鍵的一環(huán)。

結(jié)合現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造理念及現(xiàn)代城市發(fā)展思想來看，拆遷重建改造模式應用頻率將進一步降低，同時在城市群、城市副中心等新型建設(shè)理念提出并應用后，城市規(guī)劃建設(shè)的土地空間限制有所降低，因此拆遷重建改造模式不到萬不得已將不會被應用[10]。

5 結(jié)語

城市老舊小區(qū)改造時應遵循以人為本、符合規(guī)劃的基本原則，改變大拆大建的傳統(tǒng)模式。

根據(jù)小區(qū)實際情況從共同締造模式、優(yōu)化調(diào)整模式、功能補充模式中進行選擇，除老舊破損嚴重特殊情況外，不得采用拆遷重建模式，而應采用人性化改造模式對老舊小區(qū)進行調(diào)整，改善老舊小區(qū)環(huán)境，增強居住體驗感。