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    “存量時代”的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展

    2022-07-08 00:55:37楊揚
    中國市場 2022年15期
    關(guān)鍵詞:行業(yè)發(fā)展

    摘?要:隨著近年來國家調(diào)控政策的相繼出臺和實施,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸發(fā)展新常態(tài),各地新建住房規(guī)模逐漸回落,存量房市場逐漸發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量時代”,呈現(xiàn)出與之前高速發(fā)展時期截然不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài),房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間被進一步壓縮,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索新的業(yè)務(wù)模式與發(fā)展途徑。文章介紹了“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)所處的發(fā)展背景,對“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)特征與發(fā)展趨勢進行分析,從國家政策和房地產(chǎn)企業(yè)兩個方面分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。

    關(guān)鍵詞:存量時代;中國房地產(chǎn);行業(yè)發(fā)展

    中圖分類號:F293.35文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1005-6432(2022)15-0085-03

    DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2022.15.085

    1?前言

    在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的戰(zhàn)略部署下,我國房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模擴張,城市外延的增長式建設(shè)基本結(jié)束,城市發(fā)展進入去存量發(fā)展模式。尤其最近幾年,我國各大城市的房地產(chǎn)開發(fā)都趨于放緩,存量土地改造成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的主要任務(wù)。[1]同時,城市更新的概念和內(nèi)涵不斷擴展、豐富。房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)企業(yè)開始探索新的發(fā)展途徑。

    2?“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景

    維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長效發(fā)展是關(guān)系國計民生與社會經(jīng)濟的世界性難題,在政府政策的指導(dǎo)和規(guī)范下,自2016年下半年開始,各地區(qū)紛紛出臺“因城施策”政策,對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。[1]比如,2018—2019年全國超過160個城市對外發(fā)布人才政策,其中關(guān)聯(lián)多項住房政策,進一步放寬對專業(yè)人才的購房資格、租房補貼等;北京、成都、天津等地繼續(xù)推進老舊小區(qū)改造工程,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時,切實提高城鎮(zhèn)居民居住條件。

    黨的十九大報告中對房地產(chǎn)發(fā)展做出指導(dǎo),提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,強調(diào)未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展重點應(yīng)從效益增長向確保公平方向轉(zhuǎn)移,切實落實弱勢群體的住房保障工作。同時黨的十九大再次強調(diào)“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控方向,強調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展與小康社會建設(shè)、現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設(shè)與社會主義現(xiàn)代化強國建設(shè)的重要關(guān)聯(lián)性,逐步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場增長速度和規(guī)范市場秩序。

    2020年我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨變,政府提出房產(chǎn)融資的“三條紅線”,對房地產(chǎn)企業(yè)進行分級管理。其中“三條紅線”是指:一是房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款外資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%;二是房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率不得超過100%;三是現(xiàn)金短債不得小于100%。分級管理即“四檔管理”,根據(jù)“三條紅線”的觸線情況,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分四檔:三線全觸的房地產(chǎn)企業(yè)不得增加新債務(wù);觸碰兩條紅線的房地產(chǎn)企業(yè),年負(fù)債增速不得超過5%;碰到一條線的房地產(chǎn)企業(yè),年負(fù)債增速不得超過10%;三條線都未觸碰的房地產(chǎn)企業(yè),年負(fù)債增速不得超過15%。面向房地產(chǎn)行業(yè)的金融投資驟然收緊,各地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩發(fā)展勢頭,去存量、降負(fù)債,我國房地產(chǎn)行業(yè)由野蠻生長時代邁入到存量時代。[3]2020年年底,央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,其中對房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比都做出了明確的規(guī)定,進一步加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融管理力度。從房地產(chǎn)企業(yè)到地產(chǎn)投資者、相關(guān)行業(yè)等都在思考、探索中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。

    在落實“房住不炒”的大背景下,2020年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對城市建設(shè)做出全面部署:推動城市更新,促進城市高質(zhì)量發(fā)展。各地政府配合住建部,轉(zhuǎn)變城市開發(fā)模式,堅持以人為本的發(fā)展思想,全面統(tǒng)籌、規(guī)劃城市建設(shè),全面推進城鎮(zhèn)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作,提升城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境,提升城市建筑品質(zhì)與功能性,優(yōu)化城市建筑結(jié)構(gòu),加快綠色、宜居、人文、智慧城市建設(shè);加快城市群建設(shè),以中心城市為主體,借助產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、優(yōu)惠政策等促使中心城市向外輻射,構(gòu)建起包含大、中、小城市,以及小城鎮(zhèn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、供應(yīng)鏈基本完整、經(jīng)濟協(xié)調(diào)性更強的城市群體系。同時,文化旅游、健康養(yǎng)老等模式也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的突破點。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過研究國家政策和經(jīng)濟形勢,關(guān)注到國家大力支持的文旅項目和康養(yǎng)項目,開始分析房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型進入文旅與康養(yǎng)行業(yè)的可行性。[2]其一,房地產(chǎn)企業(yè)進入文旅業(yè)需要遵循其行業(yè)發(fā)展特點和規(guī)范,從過去的城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品規(guī)劃等內(nèi)容與運營方向轉(zhuǎn)型,開展文化城、大型娛樂設(shè)施、綜合商超建設(shè),通過建筑設(shè)計和建筑內(nèi)容吸引消費人群,形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙向促進的態(tài)勢。其二,2021年5月,第七次人口普查結(jié)果顯示,60歲及以上人口占18.7%,65歲及以上人口占13.5%,人口老齡化程度進一步加深,未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力。面對這些情況,國家政策一直在向康老建設(shè)傾斜,但商業(yè)養(yǎng)老模式仍不健全,用于康老的土地仍然相對稀缺。[3]房地產(chǎn)行業(yè)如果想結(jié)合康老行業(yè)共同發(fā)展,就必須轉(zhuǎn)變現(xiàn)行的地產(chǎn)開發(fā)的粗放模式和經(jīng)營思路,開展精細(xì)化運營模式,從社區(qū)服務(wù)、社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施等方面,提高養(yǎng)老社區(qū)的功能性與品質(zhì)性,結(jié)合康老模式促進房地產(chǎn)行業(yè)逐步形成新型產(chǎn)業(yè)模式。

    3?“存量時代”中國房地產(chǎn)市場特征與趨勢

    (1)新房規(guī)模逐漸回落。隨著我國城市化建設(shè)逐漸發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)新建商品房銷售面積會逐漸達(dá)到峰值,隨后新建住房規(guī)模開始逐漸回落,但在一定時期內(nèi)其規(guī)模仍將保持高位,在未來幾年內(nèi)逐漸降低。我國城鎮(zhèn)化進程還在加快,城市內(nèi)改善性需求有一定規(guī)模,雖然近年來城市生育率持續(xù)下降、勞動年齡人口占比減少,但房地產(chǎn)行業(yè)仍具備韌性,新房銷售規(guī)模仍將在短時間內(nèi)保持穩(wěn)定,在城市化和城鎮(zhèn)化到達(dá)一定規(guī)模之后再逐漸回落。

    (2)存量房交易量不斷上漲。分析最近一兩年內(nèi)各地房產(chǎn)交易數(shù)據(jù),部分經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市存量房的交易量已經(jīng)接近甚至超過新房交易量,上海地區(qū)更是早在2010年存量房交易面積就已經(jīng)超過新房銷售面積。以當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看,未來幾年內(nèi)各大城市內(nèi)存量房交易量將會持續(xù)增加,甚至在全國范圍內(nèi)存量房交易量都將會全面超過新房交易量。

    (3)房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤水平降低。房地產(chǎn)行業(yè)漸趨成熟,房地產(chǎn)升值速度將回歸常態(tài)。隨著“房住不炒”政策的貫徹落實,房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)收緊,房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間被進一步壓縮。從房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展來看,各項政策、制度更加完善,行業(yè)漸趨規(guī)范,各地房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定,行業(yè)利潤水平會逐漸靠攏社會平均利潤水平。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率、凈利率數(shù)據(jù)也能發(fā)現(xiàn)這一點,全國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利潤率從2017—2018年左右開始持續(xù)回落。

    (4)商品房價格上漲速度放緩。“存量時代”的房價、地價已經(jīng)過了快速增長的時期,未來土地價格、房價的增速都將趨于平穩(wěn),并逐步與國民人均收入增速、經(jīng)濟發(fā)展情況、通脹變化等相適應(yīng)。商品房價格上漲速度很難再達(dá)到前兩年10%~15%的增幅。[4]

    (5)房地產(chǎn)行業(yè)開始探索其他發(fā)展途徑,產(chǎn)業(yè)鏈更加完善。與之前房地產(chǎn)企業(yè)將絕大部分精力投注到房地產(chǎn)開發(fā)項目之中相比,“存量時代”房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間、成長空間都被進一步壓縮,房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)管理、文娛與傳媒等相關(guān)業(yè)務(wù),同時配合地方政府政策,推動自有物業(yè)的銷售、租賃,促進房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的平衡。在這個過程中,房地產(chǎn)企業(yè)也同時拓展了自身業(yè)務(wù)范圍,將產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

    (6)融資限制仍將繼續(xù)。2020年下半年央行聯(lián)合住建部針對房地產(chǎn)行業(yè)融資管理工作召開座談會,再次明確“三道紅線”“四檔管理”政策,在未來工作中要堅決避免房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿金融行為。融資限制是堅持“房住不炒”的重要手段之一,由此可見房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將受到相關(guān)政策的嚴(yán)格限制。

    (7)業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為行業(yè)發(fā)展新的增長點。新房開發(fā)的規(guī)模將會持續(xù)回落,開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然方向。國家也在調(diào)整房屋租賃政策,可以預(yù)測的是房地產(chǎn)市場中除交易外的其他模式會有較大發(fā)展。2021年7月2日頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中,明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持意見,要求各地要做好政策銜接,有關(guān)部門要強化協(xié)作,確保各項政策落實到位。比如各地逐漸興起的房屋租賃業(yè)務(wù)、商鋪托管、青年旅社,以及養(yǎng)老公寓項目等,在最近幾年內(nèi)都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    (8)行業(yè)集中度持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)周期性減弱,實力強勁的龍頭地位房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的優(yōu)勢將進一步擴大,中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將受到擠壓,房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。

    (9)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部管理的要求不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)將更側(cè)重物業(yè)管理、房地產(chǎn)服務(wù)、新盈利點等方向的探索和發(fā)展,對內(nèi)部管理的要求將不斷提高,企業(yè)運營能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、精細(xì)化管理能力等都會成為影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要因素。

    (10)房地產(chǎn)行業(yè)與城市更新緊密關(guān)聯(lián)。城市更新將是未來一段時間內(nèi)城市建設(shè)的重點內(nèi)容,也將是房地產(chǎn)行業(yè)拓展發(fā)展方向、參與城市建設(shè)的重要途徑。[5]房地產(chǎn)企業(yè)配合地方政府,通過承接改造項目、應(yīng)用環(huán)保技術(shù)等方式,參與到老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境改善等城市建設(shè)中來。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參與城市更新建設(shè)的過程,樹立企業(yè)品牌,提高社會信譽度。

    4?“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對策思考

    4.1?政府加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理

    首先,堅持“房住不炒”政策。政府相關(guān)部門應(yīng)持續(xù)推進城市商品房管理,繼續(xù)堅持“房住不炒”政策,進一步限制房地產(chǎn)投機行為,保證房地產(chǎn)的物質(zhì)功能屬性,避免土地資源的浪費,保護、充分、合理利用土地資源。其次,推進“租售并舉”方針。租賃市場逐漸成為“存量時代”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。政府相關(guān)部門已及時調(diào)整市場管理條例,改變過去“輕租賃、重買賣”的管理模式,逐步規(guī)范租賃市場秩序。2019年年底新冠肺炎疫情暴發(fā),我國經(jīng)濟受到嚴(yán)重影響,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)長租公寓項目頻繁爆雷,為穩(wěn)定租房市場,國家與地方政府紛紛探索可行政策。2021年2月深圳和北京兩地率先出臺相關(guān)政策,提出將租房押金、租金、租金貸等用于房屋租賃的資金納入專用監(jiān)管賬戶,北京地區(qū)還要求長租公寓項目預(yù)收房租原則上不得超過3個月。

    最后,堅持“因城施政”。針對不同地區(qū)、不同城市,政府相關(guān)部門應(yīng)正視地域差異,根據(jù)本地區(qū)實際情況和本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展?fàn)顩r,制定相應(yīng)的措施,或?qū)ο嚓P(guān)政策進行進一步完善。例如,“租售并舉”政策并不是要求三線城市與北京、上海等超一線城市按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實施,而是要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況,在同一政策下制定更適應(yīng)地區(qū)發(fā)展的具體方案。

    4.2?“存量時代”房地產(chǎn)企業(yè)需積極探索新型增長模式

    首先,結(jié)合時代特點與政策環(huán)境,找準(zhǔn)企業(yè)定位?!按媪繒r代”各家房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)認(rèn)真審視自身競爭優(yōu)勢,分析市場環(huán)境與行業(yè)趨勢,找準(zhǔn)自身在行業(yè)內(nèi)、區(qū)域內(nèi)的位置。比如,由開發(fā)方轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者和持有者,開展辦公大樓運營維護、商品房項目與公寓項目的銷售租賃等業(yè)務(wù);或者下沉到房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè),開展項目代工、項目管理等業(yè)務(wù)??傊?,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真審視時代形勢,根據(jù)自身特點積極探索新的營業(yè)方向,尋找新的盈利點。其次,緊跟時代發(fā)展,轉(zhuǎn)變營業(yè)模式。找準(zhǔn)定位后,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)開展的新業(yè)務(wù)及時調(diào)整營業(yè)模式。比如轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者和持有者之后,房地產(chǎn)企業(yè)需要在組織結(jié)構(gòu)、人才隊伍、內(nèi)部控制體系和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面做出相應(yīng)調(diào)整,使之適應(yīng)企業(yè)的新身份。最后,持續(xù)推進“減負(fù)債、降杠桿”政策,降低企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險。長久以來房地產(chǎn)企業(yè)通過“高負(fù)債、高杠桿”的方式擴大開發(fā)規(guī)模,但“存量時代”房地產(chǎn)企業(yè)利潤被壓縮,財務(wù)風(fēng)險迅速凸顯。要想獲得健康長效發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)仍要持續(xù)推進自身轉(zhuǎn)型,減少自身負(fù)債,探索更可控、更穩(wěn)定的融資方式,加強企業(yè)財務(wù)管理能力和抗風(fēng)險能力。

    5?結(jié)論

    近年來國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了多項調(diào)控政策,新建住房規(guī)模逐漸回落,各地存量房市場逐漸發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入“存量時代”,面臨著更大的挑戰(zhàn)和機遇。要想保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,首先政府應(yīng)持續(xù)推進各項調(diào)控政策,進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場;其次房地產(chǎn)企業(yè)要抓住時代機遇,找準(zhǔn)自身定位,積極探索新的發(fā)展模式,不斷擴大自身競爭優(yōu)勢。

    參考文獻:

    [1]?盛松成.?對中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的深度解讀[J].財會信報,?2021(3):?17.

    [2]?海商容.?我國商品房銷售市場與租賃市場均衡發(fā)展機制探析——評經(jīng)濟科學(xué)出版社《中國房地產(chǎn)市場價格決定機制與房地產(chǎn)金融》[J].價格理論與實踐,?2020(2):?177.

    [3]?景剛.?中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響研究——基于規(guī)模差異、區(qū)域差異及空間溢出效應(yīng)視角[D].大連:東北財經(jīng)大學(xué),?2019.

    [4]?陸岷峰,歐陽文杰.?中國房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融七十年運行軌跡、經(jīng)驗與展望——兼論房地產(chǎn)去金融化[J].長春金融高等??茖W(xué)校學(xué)報,?2019(9):?5-30.

    [5]?張馨月.?房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展對國民經(jīng)濟的不良影響研究[D].濟南:山東大學(xué),?2019.

    [作者簡介]楊揚(1982—),女,漢族,河北徐水人,碩士研究生,研究方向:房地產(chǎn)市場、存量房、存量房資金監(jiān)管。

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