借名買房，能買卻難還

劉燕波 陳倩琳

現(xiàn)實(shí)生活中，因樓市限購、樓盤售房規(guī)則設(shè)計(jì)、銀行貸款年齡限制等情況，借用親朋好友身份購房的情況并不鮮見。實(shí)際買受人借名后，與掛名人往往采用“低價出售”方式“物歸原主”。但在掛名人有債務(wù)的情況下，該行為存在故意轉(zhuǎn)移自身財產(chǎn)逃避債務(wù)的嫌疑，容易引發(fā)糾紛。浙江省舟山市中級人民法院二審審結(jié)一起債權(quán)人起訴要求撤銷掛名人“物歸原主”的案件。

一起搖號買房，弟弟搖中后成了房主

早在2009年底，舟山某樓盤開售，由于房子較為搶手，開發(fā)商因政府政策的規(guī)定，設(shè)置了一道門檻：意向購房者需搖號確定最終購房人。

當(dāng)時，周女士想給女兒小蕓買一套房，為了增加中簽機(jī)率，她拉上弟弟周先生和弟媳一起報名參與搖號。結(jié)果，弟弟周先生夫婦搖到了號，周女士反而成了“陪跑”。之后，周先生夫婦與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，買了一套總價132萬余元、面積130余平方米的房子。房屋交付后，周女士的女兒小蕓住進(jìn)了新房。

2017年1月，為了讓該房產(chǎn)“物歸原主”，周先生夫婦以商品房買賣的形式，將該房產(chǎn)作價100萬元，過戶至小蕓名下。但這筆錢實(shí)際并沒有支付。過戶前，周女士清償了60余萬元的銀行按揭貸款，小蕓也拿到了這套房子的產(chǎn)權(quán)證書。

弟媳有外債，房子“物歸原主”后被要求撤銷

然而，到了2021年5月，這套房子卻惹上了官司。

原來，周女士的弟媳在2014年至2018年間多次以投資、做生意需要資金為由，向親戚顧某借款，累計(jì)達(dá)300余萬元。

2019年，顧某向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行后，得知周先生夫婦將這套位于新城的房產(chǎn)低價過戶給外甥女小蕓，遂提起債權(quán)人撤銷權(quán)訴訟。

顧某認(rèn)為，周先生夫婦將這套市值高于13000元/平方米的房產(chǎn)以7300元/平方米的低價轉(zhuǎn)讓給小蕓，是為了逃避債務(wù)，要求撤銷房屋買賣合同，并恢復(fù)登記至周先生夫婦名下。

周先生認(rèn)為，姐姐只是借用了他的身份去參加搖號，這套房產(chǎn)本來就是周女士出資購買的。為此他們還與周女士簽訂了一份代持協(xié)議，約定該房產(chǎn)由周先生夫婦代持。

法院經(jīng)審理查明，周先生中簽后，購房合同中買受人雖為周先生，但記載的住址和電話號碼都是周女士的；購房首付款、車位購買款及與購房相關(guān)的稅費(fèi)均由周女士支付；案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至小蕓前的按揭款項(xiàng)也由周女士歸還?；诩彝惱砗陀H情，父母出資替子女買房，房屋所有權(quán)人確定為子女，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為允許。

弟媳的債權(quán)人無權(quán)撤銷房屋過戶行為

法院認(rèn)為，周先生在購買案涉房產(chǎn)至其將該房產(chǎn)過戶給小蕓期間，顧某對周先生的妻子享有債權(quán)，故顧某享有的債權(quán)與案涉房產(chǎn)之間確有關(guān)聯(lián)，顧某有權(quán)提起本案訴訟。

案件的爭議焦點(diǎn)是案涉房產(chǎn)是否系周先生替周女士母女代持。根據(jù)法院查明的事實(shí)，在2009年購買案涉房產(chǎn)時，政府相關(guān)購房政策規(guī)定需抽簽決定購買人，購房時不能更改登記的中簽者姓名。但證據(jù)反映，包括周先生在內(nèi)，用于登記購房抽簽的四份存款證明及相應(yīng)的存款手續(xù)均為姐姐周女士辦理，說明當(dāng)時周女士一家有購房需求。因周先生系中簽人，故簽訂購房合同、辦理按揭貸款、開設(shè)用于歸還按揭款項(xiàng)的銀行卡等手續(xù)，由周先生夫婦親自辦理，亦為合理。

法院認(rèn)為，法律規(guī)定債權(quán)人有權(quán)提起撤銷權(quán)之訴，根本目的在于撤銷債務(wù)人有害于責(zé)任財產(chǎn)的行為，以保護(hù)債權(quán)人的利益，其判斷標(biāo)準(zhǔn)是，債務(wù)人的財產(chǎn)處分行為是否有害于債權(quán)人的利益。根據(jù)查明的事實(shí)來看，周先生非房產(chǎn)實(shí)際所有權(quán)人，房產(chǎn)事實(shí)上并非為周先生夫婦責(zé)任財產(chǎn)，周先生夫婦與小蕓以買賣方式轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)，不構(gòu)成低價或無償處分其責(zé)任財產(chǎn)，由此認(rèn)定顧某認(rèn)為周先生夫婦將案涉房屋低價轉(zhuǎn)讓的主張不能成立，法院遂駁回了顧某的訴訟請求。

一審判決后，顧某不服，提出上訴。舟山中院駁回上訴，維持原判。

說 法

合法合理的代持關(guān)系應(yīng)被允許

近年來，借名買房、代持房產(chǎn)現(xiàn)象并不鮮見。一方面借名買房行為隱蔽性強(qiáng)，且有時還存在逃避相關(guān)法規(guī)、政策等目的，另一方借名買房涉及金額大，而住房對一個家庭而言又至關(guān)重要，故借名買房引發(fā)的糾紛，往往當(dāng)事人之間矛盾較為尖銳。

不論是實(shí)際購房者與名義購房者就房產(chǎn)所有權(quán)引發(fā)的糾紛，還是名義購房者的債權(quán)人要求執(zhí)行房產(chǎn)或就“物歸原主”主張撤銷導(dǎo)致的訴訟，均需判斷代持行為的效力。效力判斷應(yīng)依照民法典總則編及合同編中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定。主要包括：意思表示是否一致、真實(shí)，行為是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否違背公序良俗等。

本案中，周女士提供的證據(jù)反映房產(chǎn)的首付款、車位購買款、購房稅費(fèi)等都由周女士負(fù)擔(dān)，其女兒實(shí)際占有、使用該房產(chǎn)。另房產(chǎn)所在樓盤出售時，確有搖號確定購買人并進(jìn)行登記的售房規(guī)則，能夠證明周女士以周先生夫婦名義為其女兒購房的事實(shí)。而周女士借周先生夫婦的名義為其女兒購房，并非為了規(guī)避法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國家、政府的限購政策，亦不違背公序良俗，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其女兒本身即為房產(chǎn)實(shí)際所有權(quán)人，其有權(quán)要求登記權(quán)利人周先生夫婦返還房產(chǎn)。

對于債權(quán)人顧某而言，周先生夫婦并非房產(chǎn)實(shí)際所有權(quán)人，其將房產(chǎn)“物歸原主”，不產(chǎn)生周先生夫婦財產(chǎn)權(quán)益不當(dāng)減少或責(zé)任財產(chǎn)負(fù)擔(dān)不當(dāng)加重的后果，故顧某無權(quán)就周先生轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)于小蕓的行為主張債權(quán)人撤銷權(quán)。

另外，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第二條明確規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符的，實(shí)際所有權(quán)人有權(quán)請求確認(rèn)其享有物權(quán)。即說明，即使周先生夫婦未將房產(chǎn)返還小蕓，小蕓也享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

當(dāng)然，部分實(shí)際購房者為規(guī)避限購規(guī)定也容易產(chǎn)生借名買房、代持房產(chǎn)的情形，此時實(shí)際購房者因不符合購房限購政策規(guī)定的購房資格，無法取得所買房屋的所有權(quán)，即使能夠解除其與名義購房者之間的買房合同，要求名義購房者給付相應(yīng)的損失補(bǔ)償，但在房價漲幅較大或名義購房者對外負(fù)債較多時，實(shí)際購房者存在“竹籃打水一場空”的風(fēng)險，因此實(shí)際購房者應(yīng)避免踩這條紅線。

（摘自《人民法院報》）（責(zé)任編輯 張宇昕）