改造更新類未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式策略研究
——以義烏賓王未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建方案為例

孟嬌蓉，張 丘，謝微微，管 彤，黃長(zhǎng)涌

（1.浙江省建科建筑設(shè)計(jì)院有限公司，浙江杭州 310012；2.浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司，浙江杭州 310012；3.杭州建信建筑設(shè)計(jì)有限公司，浙江杭州 310015）

改造更新類的未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)主要聚焦于存量社區(qū)，不僅要系統(tǒng)性地解決其土地利用率不高，生活設(shè)施配套差，公共服務(wù)品質(zhì)低等基礎(chǔ)性的問(wèn)題，更要強(qiáng)調(diào)通過(guò)“產(chǎn)城融合”達(dá)到資金的平衡和管理運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性。本文以義烏賓王未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建方案為例，探討如何挖掘存量空間、盤(pán)活閑置資產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為核心，進(jìn)行未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景布局與業(yè)態(tài)更新規(guī)劃；并通過(guò)企業(yè)遴選與共贏式運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體和投資主體積極性，激發(fā)社會(huì)活力，探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式策略與有效實(shí)現(xiàn)途徑。

1 未來(lái)社區(qū)與“產(chǎn)城融合”模式的關(guān)聯(lián)

1.1 “產(chǎn)城融合”的基本概念與內(nèi)涵

“產(chǎn)城融合”是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下相對(duì)于“產(chǎn)城分離”提出的一種發(fā)展思路?！爱a(chǎn)城融合”理念最早由張道剛（2011）［1］提出，認(rèn)為城市與產(chǎn)業(yè)需要雙向融合，其實(shí)質(zhì)就是“平衡”兩字，產(chǎn)業(yè)活了，城市的內(nèi)在活力也就激發(fā)起來(lái)，城市形態(tài)也就有了“魂”；反之亦然，城市功能的完善、品位的提高也會(huì)為發(fā)展產(chǎn)業(yè)提供條件，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，這才是城市和產(chǎn)業(yè)的本義［2］。李文彬、陳浩（2012）［3］談到城市形態(tài)的建設(shè)相對(duì)容易，難的是要引入與城市發(fā)展相適應(yīng)和匹配的產(chǎn)業(yè)作為支撐，尤其是創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)。陳思羽、洛天慶（2020）［4］則提出“產(chǎn)城融合”發(fā)展的最終狀態(tài)是圍繞科研與開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、構(gòu)建以科研技術(shù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)城一體化。“產(chǎn)城融合”起源于指導(dǎo)新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，功能復(fù)合、空間融合、以人為本是其基本內(nèi)涵的三個(gè)方面。但在我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入存量規(guī)劃時(shí)代的今天，“產(chǎn)城融合”理論與模式的研究成果要運(yùn)用到指導(dǎo)城市舊區(qū)更新改造，還需要對(duì)原有“產(chǎn)城融合”的內(nèi)涵進(jìn)行廣義擴(kuò)充，生活環(huán)境與生產(chǎn)環(huán)境的修復(fù)與文化融合是舊區(qū)“產(chǎn)城融合”的必要前提，“生產(chǎn)、生活、生態(tài)、文化”的互融共生是其基本要義［5］。

1.2 未來(lái)社區(qū)與“產(chǎn)城融合”模式

未來(lái)社區(qū)作為“浙江兩高現(xiàn)代化的平臺(tái)”“城市現(xiàn)代化的新型單元、擴(kuò)大有效投資的平臺(tái)、培育新型產(chǎn)業(yè)的抓手”，是全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的空間系統(tǒng)集成，需要高質(zhì)量發(fā)展的“產(chǎn)城融合”模式提供有效支撐。未來(lái)社區(qū)的“產(chǎn)城融合”首先要以人為本，滿足社區(qū)居民就近解決生活與就業(yè)的需求，同時(shí)還需要從空間融合的角度，將多樣性的城市生產(chǎn)與服務(wù)功能在空間層面進(jìn)行平衡布局，賦予百姓新生活、創(chuàng)業(yè)新活力、人口新結(jié)構(gòu)、城市新功能［6］。綜上所述，未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式首先要把握兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是“產(chǎn)城功能融合”導(dǎo)向的適配產(chǎn)業(yè)遴選；二是“產(chǎn)城空間融合”依托的存量資產(chǎn)盤(pán)活［7］。

1.3 “產(chǎn)城融合”模式的改造更新類未來(lái)社區(qū)目標(biāo)：價(jià)值重塑

通過(guò)“產(chǎn)城融合”模式策略，使更新改造后的未來(lái)社區(qū)重新煥發(fā)生機(jī)，可以達(dá)成以下目標(biāo)：首先，使城市存量和低效的物業(yè)被激活，得到市場(chǎng)或者資本認(rèn)可，價(jià)值被重估；其次，在更新的過(guò)程中，通過(guò)政策扶持、合理規(guī)劃和引導(dǎo)，促成新產(chǎn)業(yè)發(fā)展；再其次，完善未來(lái)社區(qū)的場(chǎng)景配套功能，改善居民的生活環(huán)境和品質(zhì)，帶動(dòng)周邊區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，激發(fā)城市活力；最后，重塑城市記憶，延續(xù)城市文脈，保留市民對(duì)城市的認(rèn)同感和記憶性。以上目標(biāo)可總結(jié)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值）、社會(huì)價(jià)值（如提升市民的認(rèn)同感，向市民提供公共福利等）、城市價(jià)值（如成為城市名片、提升城市形象等）和文化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，最終盤(pán)活與未來(lái)社區(qū)建設(shè)相關(guān)的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)增值。而“產(chǎn)城融合”正是實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的有效策略和手段之一［8］。

2 改造更新類未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式設(shè)計(jì)的關(guān)鍵問(wèn)題

2.1 “產(chǎn)城功能融合”導(dǎo)向的適配產(chǎn)業(yè)遴選

為了降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)增長(zhǎng)的未來(lái)社區(qū)營(yíng)建目標(biāo)，首先要找到與未來(lái)社區(qū)全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈適配度高的產(chǎn)業(yè)類型和相關(guān)企業(yè)，并且根據(jù)企業(yè)的需求進(jìn)行定制化的空間系統(tǒng)建設(shè)。相關(guān)企業(yè)的遴選要同時(shí)具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：1）在管理和運(yùn)營(yíng)方面具有行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2）有核心技術(shù)的支撐；3）有產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的支撐；4）有社會(huì)資本的支撐。通過(guò)引進(jìn)這類服務(wù)、運(yùn)營(yíng)和培訓(xùn)能力強(qiáng)的行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)參與未來(lái)社區(qū)建設(shè)，能夠充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體、投資主體的積極性，激發(fā)社會(huì)活力，探索形成有技術(shù)、產(chǎn)業(yè)和資本支撐的可持續(xù)的未來(lái)社區(qū)建設(shè)模式。

2.2 “產(chǎn)城空間融合”依托的存量資產(chǎn)盤(pán)活

改造更新類未來(lái)社區(qū)大多位于中心城區(qū)的舊城，“產(chǎn)城融合”基于對(duì)舊城的更新改造，存量挖潛、盤(pán)活資產(chǎn)是更新改造的主要路徑。然而，由于歷史原因及特殊的地理位置，中心城區(qū)大量存量資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較分散，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，騰退或改造實(shí)施主體很難形成產(chǎn)權(quán)完整、清晰的資產(chǎn)，同時(shí)對(duì)此類資產(chǎn)的處置政策不明確，使得資產(chǎn)變現(xiàn)的市場(chǎng)化運(yùn)作存在障礙，導(dǎo)致多數(shù)存量資產(chǎn)處于低效利用甚至閑置狀態(tài)，影響城市風(fēng)貌的改善和城市功能的優(yōu)化升級(jí)。另外，改造更新類未來(lái)社區(qū)所在區(qū)域往往功能配套落后，環(huán)境臟亂差，住宅使用功能混雜，騰退疏解難度巨大，往往面臨更新成本高、資金籌措渠道單一、資產(chǎn)變現(xiàn)困難和運(yùn)營(yíng)效益偏低等難題。目前，改造更新類未來(lái)社區(qū)的建設(shè)資金主要來(lái)源于政府財(cái)政投資，“產(chǎn)城融合”模式的未來(lái)社區(qū)，不僅可以降低目前政府的財(cái)政資金投入，還可以通過(guò)引入市場(chǎng)化機(jī)制盤(pán)活這些存量資產(chǎn)，變資產(chǎn)為資本，變資本為資金，減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)創(chuàng)新多層次、多元化融資渠道，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與投資，緩解開(kāi)發(fā)資金不足的困擾，為未來(lái)社區(qū)建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)的資金保障［9］。

3 義烏賓王未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建方案“產(chǎn)城融合”模式策略

3.1 項(xiàng)目概況

賓王社區(qū)位于義烏城市中心區(qū)且為市政府所在地的稠城街道，面積84 hm2，常住人口3 800人，流動(dòng)人口17 000人。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有賓王市場(chǎng)、三挺路夜市、義烏數(shù)碼城、158文創(chuàng)園、義駕山水廠、江濱綠化帶以及義駕山小區(qū)和異國(guó)風(fēng)情街兩個(gè)居住小區(qū)（圖1）。這兩個(gè)居住小區(qū)是城中村的自建房，住宅建于1993—1997年間。該社區(qū)集合老舊生活區(qū)和老舊商貿(mào)區(qū)，建筑破敗、空間環(huán)境品質(zhì)較差，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套也嚴(yán)重缺位，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)配套尚需很多的物理空間，沒(méi)有新空間可以留給產(chǎn)業(yè)，這是賓王社區(qū)改造更新面臨的巨大挑戰(zhàn)。未來(lái)社區(qū)的創(chuàng)建政策能夠?yàn)橥苿?dòng)該社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。項(xiàng)目從稠城街道、賓王社區(qū)、義駕山小區(qū)、主城周邊的開(kāi)發(fā)區(qū)四個(gè)尺度提出“產(chǎn)城融合”模式總體布局策略，并提出實(shí)現(xiàn)改造更新類未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式的有效路徑。

圖1 賓王社區(qū)現(xiàn)狀示意

3.2 在秦塘區(qū)塊布局高新產(chǎn)業(yè)優(yōu)化城市中心區(qū)功能結(jié)構(gòu)

未來(lái)社區(qū)“產(chǎn)城融合”模式的高質(zhì)量發(fā)展，首先要著眼于城市整體功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，在城市中心區(qū)布局高新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)與周邊居住社區(qū)（包含賓王社區(qū)）功能與空間的融合，平衡職住關(guān)系、驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。秦塘區(qū)塊毗鄰主要交通干道和軌道交通站點(diǎn)，交通便利，且該區(qū)塊受自然山水要素的限制少，僅有機(jī)場(chǎng)周邊建筑百米限高的要求，具備高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的有利條件。因高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)空間具有“高集聚、高強(qiáng)度、優(yōu)配套”的需求，為節(jié)約土地提高空間利用效率，結(jié)合入駐企業(yè)的自身需求，新建承載產(chǎn)業(yè)的城市綜合體（圖2）。采用集群化、綜合化、人性化開(kāi)發(fā)模式為企業(yè)量身定制，最大化地融合工作、生活、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)等功能和設(shè)施，建設(shè)滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活等活動(dòng)需求的新型城市中心區(qū)。

圖2 秦塘區(qū)塊極限容積率城市設(shè)計(jì)示意（筆者自繪）

3.3 在賓王社區(qū)遴選相關(guān)產(chǎn)業(yè)完善社區(qū)服務(wù)配套

未來(lái)社區(qū)九大場(chǎng)景的建設(shè)，本質(zhì)上是為社區(qū)居民生產(chǎn)、生活提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的公共配套與商業(yè)配套。在賓王社區(qū)中心布局相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，和未來(lái)社區(qū)內(nèi)部的居住小區(qū)進(jìn)行功能與空間融合。首先，繪制社區(qū)存量與低效資產(chǎn)地圖，吸引優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)企業(yè)入駐，結(jié)合入駐企業(yè)的自身需求，為企業(yè)量身定制。針對(duì)菜市場(chǎng)、文化市場(chǎng)、KTV、賓王商貿(mào)區(qū)停車場(chǎng)等老舊設(shè)施進(jìn)行整體拆除更新，在符合城市風(fēng)貌管控要求的前提下向上微調(diào)容積率，在滿足九大場(chǎng)景空間落位的同時(shí)，促成更多可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目落地（圖3），建設(shè)產(chǎn)城融合、多方投資、有效運(yùn)營(yíng)的未來(lái)社區(qū)。

圖3 賓王社區(qū)拆除更新地塊更新改造內(nèi)容示意（筆者自繪）

3.4 在義駕山小區(qū)植入產(chǎn)業(yè)便利家門(mén)口的5 min生活

未來(lái)社區(qū)注重5 min生活圈的打造，“產(chǎn)城融合”還要著眼于家門(mén)口的產(chǎn)業(yè)植入。在義駕山小區(qū)進(jìn)行“保持現(xiàn)有肌理”不增加容積率的改造，利用現(xiàn)有空間的更新改造植入產(chǎn)業(yè)的做法，無(wú)新增空間（圖4）。為家門(mén)口的未來(lái)服務(wù)、未來(lái)健康和未來(lái)教育三個(gè)場(chǎng)景引進(jìn)三家行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，在這個(gè)微縮版的未來(lái)社區(qū)中，嘗試三種不同的運(yùn)營(yíng)模型設(shè)計(jì)：服務(wù)場(chǎng)景的營(yíng)建采取委托管理的運(yùn)營(yíng)方式，以整個(gè)街道為單位進(jìn)行整體招商；健康場(chǎng)景的營(yíng)建采取連鎖經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方式，面向整個(gè)義烏城市的老舊小區(qū)進(jìn)行布點(diǎn)；教育場(chǎng)景的營(yíng)建采取合作運(yùn)維的方式，負(fù)責(zé)培訓(xùn)義烏當(dāng)?shù)厣鐣?huì)組織，培養(yǎng)社會(huì)組織成員成為合格的教育場(chǎng)景服務(wù)人員。這種微更新的“產(chǎn)城融合”模式，在義烏全域未來(lái)社區(qū)建設(shè)中將具備可復(fù)制推廣的價(jià)值，能夠共享優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)企業(yè)及其產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟資源。帶動(dòng)未來(lái)社區(qū)全生活鏈、功能鏈、產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，不斷為城市注入新活力。

圖4 義駕山廣場(chǎng)及周邊建筑提升改造示意

3.5 在主城周邊開(kāi)發(fā)區(qū)布局未來(lái)社區(qū)建設(shè)牽引出的大產(chǎn)業(yè)

未來(lái)社區(qū)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈中的太陽(yáng)能光伏、綠色裝配式建筑、高端醫(yī)療裝備等產(chǎn)業(yè)為未來(lái)社區(qū)的建設(shè)提供產(chǎn)品和材料，是需要布局在主城周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的大產(chǎn)業(yè)。賓王未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建方案是利用社區(qū)內(nèi)靠近義駕山小區(qū)的現(xiàn)有空地，建設(shè)一幢模塊化的裝配式建筑樣板房，向居民示范模塊化裝配式建筑優(yōu)質(zhì)高效、低碳環(huán)保、舒適宜居的優(yōu)點(diǎn)。通過(guò)制定鼓勵(lì)原拆原建原回的更新政策，引導(dǎo)居民以模塊化裝配式的方式自主更新老舊住宅［10］，以保留義駕山的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色肌理，從而打造“去房地產(chǎn)化”的未來(lái)社區(qū)，并帶動(dòng)以模塊化的裝配式住宅為核心的大產(chǎn)業(yè)，將義烏市打造成為裝配式建筑產(chǎn)業(yè)示范基地。

4 結(jié) 語(yǔ)

未來(lái)社區(qū)的“產(chǎn)城融合”模式設(shè)計(jì)，首先要立足于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新升級(jí)，優(yōu)先選擇為城市帶來(lái)持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與稅收的高新企業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，挖掘存量空間與低效空間，進(jìn)行改造更新升級(jí)；其次，要在社區(qū)層面關(guān)注生活的便利和服務(wù)設(shè)施的完善，選擇真正有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)賦能九大場(chǎng)景建設(shè)，成為合格的推動(dòng)未來(lái)社區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)商；最后，未來(lái)社區(qū)必須最大限度地實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，通過(guò)未來(lái)社區(qū)建設(shè)，在生態(tài)社區(qū)、智慧社區(qū)、健康社區(qū)、共享社區(qū)等各個(gè)領(lǐng)域，牽引出關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈，孵化出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)以及科技創(chuàng)新，真正把未來(lái)社區(qū)作為“培育新型產(chǎn)業(yè)的抓手”。