房產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用探析

王園園　夏鳴曉

【摘要】在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)獲得了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)交易過(guò)程中，住房產(chǎn)權(quán)與土地所有權(quán)屬于共同關(guān)注的問(wèn)題。房產(chǎn)測(cè)量主要運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)，針對(duì)土地情況和房屋情況進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)是進(jìn)行稅收征管、登記管理、開(kāi)發(fā)利用、規(guī)劃建設(shè)的依據(jù)，存在法律效力。進(jìn)行房產(chǎn)管理過(guò)程中，房產(chǎn)測(cè)量為重要環(huán)節(jié)，可以使市場(chǎng)當(dāng)中各方具有的合法權(quán)益獲得比較有效地維護(hù)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與運(yùn)行。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量;房產(chǎn)管理;住房產(chǎn)權(quán)

On the role of real estate measurement in real estate management

【Abstract】 in the process of urbanization， the real estate industry has developed rapidly. In the process of real estate market transactions， housing property rights and land ownership belong to issues of common concern. The real estate survey mainly uses surveying and mapping technology to investigate the land situation and housing situation. The data obtained from the survey is the basis for tax collection and management， registration management， development and utilization， planning and construction， and has legal effect. In the process of real estate management， real estate measurement is an important link， which can effectively safeguard the legitimate rights and interests of all parties in the market and standardize the development and operation of the real estate industry.

【Key words】real estate measurement; Property management; Housing property rights

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.011

引言：

房產(chǎn)測(cè)量工作在開(kāi)展時(shí)，主要通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)，結(jié)合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)房產(chǎn)平面層次化設(shè)計(jì)圖展開(kāi)測(cè)繪，核算房產(chǎn)具體公攤面積，房產(chǎn)測(cè)量運(yùn)用于房產(chǎn)管理中涉及房產(chǎn)圖測(cè)繪、房產(chǎn)調(diào)查、平面控制測(cè)量、變更測(cè)算等方面，關(guān)系著房產(chǎn)管理是否能夠順利進(jìn)行[1]。

1、房產(chǎn)測(cè)量?jī)?nèi)容

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量來(lái)講，屬于房產(chǎn)管理部門(mén)通過(guò)相關(guān)技術(shù)與測(cè)繪儀器，針對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬、位置、占地范圍、面積數(shù)量等展開(kāi)的測(cè)量、調(diào)查以及測(cè)繪，目的主要體現(xiàn)在界定面積、明確產(chǎn)權(quán)、了解位置分布、明確使用權(quán)等[2]。首先，基礎(chǔ)測(cè)量。測(cè)繪工作人員通過(guò)測(cè)繪儀器，結(jié)合平面控制點(diǎn)，針對(duì)房屋和房屋附屬設(shè)施展開(kāi)平面控制測(cè)量。其次，外業(yè)項(xiàng)目測(cè)量。在實(shí)施時(shí)，測(cè)繪工作人員會(huì)通過(guò)房產(chǎn)總平面圖與房屋竣工圖的指導(dǎo)，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)實(shí)地測(cè)。再次，內(nèi)業(yè)繪圖。主要是測(cè)繪工作人員結(jié)合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，將外業(yè)測(cè)量獲得的房屋測(cè)量數(shù)據(jù)作為依據(jù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)將房產(chǎn)平面圖繪制出來(lái)[3]。最后，面積測(cè)算。進(jìn)行測(cè)算工作過(guò)程中，測(cè)量部門(mén)基于相關(guān)規(guī)則指導(dǎo)，結(jié)合外業(yè)獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算房屋面積。除此之外，質(zhì)量驗(yàn)收。質(zhì)量檢查部門(mén)根據(jù)技術(shù)規(guī)范，針對(duì)最終測(cè)繪成果展開(kāi)檢查驗(yàn)收，這屬于房產(chǎn)測(cè)量在開(kāi)展時(shí)的最后環(huán)節(jié)，在驗(yàn)收合格以后，由房屋產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)部門(mén)登記產(chǎn)權(quán)。

2、房產(chǎn)測(cè)量任務(wù)

2.1測(cè)制分幅圖

就分幅圖來(lái)講，屬于分丘圖和分戶(hù)圖的前提，可以將土地現(xiàn)狀與變化情況反映出來(lái)，是房屋用地位置、房屋權(quán)屬的基本圖[4]。城鎮(zhèn)規(guī)劃與土地使用部門(mén)往往會(huì)將分幅圖視為房屋和土地進(jìn)行規(guī)劃與使用時(shí)的依據(jù)，測(cè)制分幅圖需建立在測(cè)量前提下，重新制作地形圖包含起其中的整體房產(chǎn)圖內(nèi)容，現(xiàn)成地形圖如果能夠利用，則僅需在當(dāng)前地形圖基礎(chǔ)上將所需房產(chǎn)內(nèi)容加測(cè)便可。

2.2測(cè)制三產(chǎn)方面管理圖卡

就三產(chǎn)對(duì)應(yīng)管理圖卡來(lái)講，主要包括房產(chǎn)分層、房屋圖卡、分戶(hù)平面圖等，是戶(hù)籍管理、房產(chǎn)管理的信息依據(jù)，運(yùn)用于房產(chǎn)管理中作用明顯，能夠明確產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍歸屬信息，使房產(chǎn)管理在實(shí)施時(shí)更為便利[5]。通過(guò)三產(chǎn)方面的管理圖卡能夠使房產(chǎn)糾紛問(wèn)題獲得比較有效地解決，防止他人違規(guī)干涉產(chǎn)權(quán)所有人，使產(chǎn)權(quán)人在房屋方面的合法權(quán)益獲得比較充分的保證。并且三產(chǎn)方面的管理圖卡屬于房產(chǎn)部門(mén)評(píng)算房地產(chǎn)租金與展開(kāi)業(yè)務(wù)管理的主要依據(jù)。

2.3補(bǔ)測(cè)和修測(cè)房產(chǎn)圖

土地信息、房籍信息、房產(chǎn)信息并不是一直處于一成不變狀態(tài)，在城市化逐漸推進(jìn)和城鎮(zhèn)建設(shè)不斷獲得完善過(guò)程中，舊城區(qū)相關(guān)拆遷、改造以及擴(kuò)建項(xiàng)目不斷增加[6]。這些情況的出現(xiàn)使土地原本房產(chǎn)信息、使用信息、房籍信息均發(fā)生了變化，造成房地產(chǎn)具體情況和原本測(cè)量信息、圖紙存在不符問(wèn)題。在此情況下，便需要針對(duì)分幅圖進(jìn)行修測(cè)與補(bǔ)測(cè)，進(jìn)而使圖卡、房產(chǎn)圖和實(shí)際情況之間達(dá)成一致，房產(chǎn)管理實(shí)際需求獲得充分滿(mǎn)足，更好適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)以及城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展。

3、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量的重要作用

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易發(fā)展十分活躍，交易數(shù)量呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)交易對(duì)于個(gè)人、企業(yè)來(lái)講屬于一項(xiàng)大型投資，一旦出現(xiàn)差池，便會(huì)使利益受損。就當(dāng)前社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)講，房產(chǎn)交易當(dāng)中涉及到的面積測(cè)算、房屋產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)征收等糾紛明顯增多[7]。在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)過(guò)程中，城鎮(zhèn)的快速建設(shè)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃使原本便關(guān)系多個(gè)方面內(nèi)容的房產(chǎn)問(wèn)題變得越發(fā)復(fù)雜，解決難度越來(lái)越大，其中產(chǎn)權(quán)歸屬、城建規(guī)劃、房籍變更、土地使用等多種問(wèn)題更是使房產(chǎn)管理在開(kāi)展時(shí)的復(fù)雜程度與難度有所增加。但是在展開(kāi)房產(chǎn)管理工作時(shí)，管理人員由于缺少準(zhǔn)確依據(jù)，往往沒(méi)有辦法將問(wèn)題及時(shí)解決，或者是解決時(shí)找不到切入點(diǎn)，造成雙方矛盾明顯加劇，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此專(zhuān)業(yè)測(cè)量技術(shù)的運(yùn)用在戶(hù)籍信息、房屋面積、確認(rèn)房屋歸屬等方面的價(jià)值性明顯。房屋管理是房產(chǎn)管理工作人員一直比較關(guān)系的問(wèn)題，也是熱點(diǎn)問(wèn)題[8]。結(jié)合的當(dāng)前房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)，房產(chǎn)管理中應(yīng)重視房產(chǎn)測(cè)量的實(shí)施，制定科學(xué)合理的測(cè)量規(guī)范、測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)測(cè)量管理體系以及質(zhì)量管理體系的不斷完善，將房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量的作用充分發(fā)揮出來(lái)，其中房產(chǎn)測(cè)量的作用主要體現(xiàn)在這幾方面：

3.1管理方面發(fā)揮的作用

為保證住宅規(guī)劃建設(shè)以及房產(chǎn)管理可以步入規(guī)范性發(fā)展軌道，房產(chǎn)管理與城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)相關(guān)部門(mén)應(yīng)利用房產(chǎn)測(cè)量加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬、房產(chǎn)位置、房產(chǎn)現(xiàn)狀等信息的了解。在此基礎(chǔ)上，才能使房屋和土地獲得更好調(diào)配與使用，合理展開(kāi)規(guī)劃建設(shè)，保證舊城區(qū)住宅改造與新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃在有步驟、有計(jì)劃狀態(tài)下進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前呈現(xiàn)出欣欣向榮發(fā)展景象，新建建筑逐漸增加，房屋交易也變得更為頻繁[9]。因此交易中產(chǎn)生的糾紛也明顯增多，這對(duì)于房產(chǎn)管理相關(guān)部門(mén)來(lái)講壓力較大，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量可以使房產(chǎn)管理部門(mén)展開(kāi)管理工作時(shí)獲得法律依據(jù)，推動(dòng)行業(yè)向著法制化方向發(fā)展，市場(chǎng)交易也更具規(guī)范化，進(jìn)而使房地產(chǎn)銷(xiāo)售變得更為活躍[10]。同時(shí)房產(chǎn)測(cè)量獲得的成果可以為房產(chǎn)管理理論方面的研究工作提供基礎(chǔ)性資料。最后，房產(chǎn)測(cè)量也為城市開(kāi)展GIS建設(shè)提供有效支撐點(diǎn)，對(duì)于地理信息系統(tǒng)方面的建設(shè)來(lái)講，是測(cè)量工作人員通過(guò)實(shí)地測(cè)繪圖形數(shù)據(jù)與圖紙資料進(jìn)行編制形成，這在一定程度上表明，房產(chǎn)測(cè)量屬于地理信息化得以實(shí)現(xiàn)的重要基礎(chǔ)，可以使土地資源以及房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)信息化管理獲得技術(shù)保證。除此之外，城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)，需要獲得房產(chǎn)測(cè)量的有效支持，基于房產(chǎn)測(cè)量獲得的建筑信息，規(guī)劃部門(mén)能夠?qū)^(qū)域中房屋建筑的實(shí)際分布情況與用地情況形成充分認(rèn)識(shí)與了解，保證城鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)時(shí)的合理性與科學(xué)性，減少房屋拆遷、建設(shè)用地方面形成一定不必要糾紛。

3.2經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮的作用

房產(chǎn)測(cè)量工作的有效實(shí)施，可以使財(cái)政部門(mén)、稅收部門(mén)明確稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和土地分類(lèi)具體等級(jí)過(guò)程中提供參考依據(jù)，保證各項(xiàng)稅費(fèi)在征收時(shí)的及時(shí)性。同時(shí)房產(chǎn)測(cè)量所提供的圖紙資料以及房產(chǎn)信息，可以使房產(chǎn)管理工作部門(mén)了解房屋利用情況，掌握城鎮(zhèn)化土地發(fā)生的變化，進(jìn)而房產(chǎn)管理部能夠?qū)⒋俗鳛橐罁?jù)構(gòu)建產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍、產(chǎn)業(yè)管理對(duì)應(yīng)的圖形檔案，針對(duì)各種類(lèi)型房屋具體的數(shù)量比重進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的理論研究能夠獲得不斷深化。

3.3法律方面發(fā)揮的作用

房產(chǎn)管理在開(kāi)展時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量獲得的最終成果的具有的法律價(jià)值比較明顯，其中房產(chǎn)圖屬于房產(chǎn)測(cè)量在實(shí)施時(shí)成果的表現(xiàn)形式，其屬于房屋所有權(quán)證書(shū)進(jìn)行核發(fā)時(shí)的剛圖，運(yùn)用于權(quán)屬證書(shū)頒發(fā)、產(chǎn)權(quán)核定等相關(guān)權(quán)屬認(rèn)定當(dāng)中，存在法律效力，我國(guó)當(dāng)前實(shí)施的房產(chǎn)登記制度屬于法律等級(jí)制度，屬于主動(dòng)積極且通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制力作為保證的行政措施。房產(chǎn)測(cè)量可以使法律事務(wù)、產(chǎn)權(quán)登記在開(kāi)展時(shí)獲得必要性技術(shù)支持，如進(jìn)行舊城改造與房屋拆遷時(shí)，房產(chǎn)圖作為一種原始憑證，體現(xiàn)出的價(jià)值性十分明顯，可以使房屋方面的權(quán)屬糾紛在解決時(shí)獲得充分的法律支持。

4、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)和主要應(yīng)用

4.1技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量在實(shí)施時(shí)，常用的技術(shù)主要包括GPS技術(shù)、PIT測(cè)量技術(shù)以及坐標(biāo)解析測(cè)量等，PIT技術(shù)屬于全新測(cè)量技術(shù)，需要計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)，可以使現(xiàn)有數(shù)據(jù)和接收設(shè)備當(dāng)中的數(shù)據(jù)向GPS接收裝置中共同傳輸，然后通過(guò)流動(dòng)設(shè)備自身具有的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，針對(duì)整體數(shù)據(jù)展開(kāi)分析處理。對(duì)于PIT測(cè)量技術(shù)來(lái)講，能夠獲取0.01米以?xún)?nèi)的測(cè)量數(shù)據(jù)，有利于提升測(cè)量工作在開(kāi)展時(shí)測(cè)量的精準(zhǔn)程度，這一技術(shù)當(dāng)前常常運(yùn)用在界定房屋屬權(quán)中，利用數(shù)據(jù)分析和繪制后續(xù)地圖，能提升房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理時(shí)的公正性以及客觀性，將房產(chǎn)測(cè)量方面存在的數(shù)據(jù)糾紛盡量減少。對(duì)于GPS技術(shù)來(lái)講，主要是指通過(guò)數(shù)據(jù)定位技術(shù)繪制房產(chǎn)圖形，確定房產(chǎn)屬性。使用GPS技術(shù)能夠使圖形屬性進(jìn)行雙向連接，可以精準(zhǔn)得出房屋面積實(shí)際分?jǐn)偅狗慨a(chǎn)管理體現(xiàn)出層次化。房產(chǎn)管理中GPS技術(shù)的運(yùn)用具有測(cè)量效率高、安全性強(qiáng)度、數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性高等特點(diǎn)。通過(guò)一次設(shè)站能夠?qū)χ睆綖?2米乘以103米的房產(chǎn)區(qū)域進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量工作中測(cè)量結(jié)果最終數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)坐標(biāo)同步能夠使設(shè)站實(shí)際搬運(yùn)次數(shù)有效降低，提升工作效率。對(duì)于坐標(biāo)解析房產(chǎn)來(lái)講，主要通過(guò)房屋面積、用地面積等多個(gè)方面，對(duì)于封閉地塊面積、房屋建筑對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)面積、使用面積、建筑面等展開(kāi)全面核算。進(jìn)行房屋管理時(shí)，常常會(huì)發(fā)生建筑面積問(wèn)題影響產(chǎn)生的房屋糾紛情況，結(jié)算公用面積和計(jì)算房屋面積，能夠使房屋管理在開(kāi)展時(shí)更具規(guī)范性，并且使房產(chǎn)管理獲得充分依據(jù)。

4.2應(yīng)用

當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)在不斷發(fā)展過(guò)程中，可以通過(guò)現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)構(gòu)建數(shù)據(jù)模型，模型為三維動(dòng)態(tài)形式，基于三維模型針對(duì)房產(chǎn)建筑具體空間模式進(jìn)行分析，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)建筑整體區(qū)域中的動(dòng)態(tài)特征、空間特征的多元性分析，進(jìn)而使房產(chǎn)管理工作獲得豐富數(shù)據(jù)信息。當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量在開(kāi)展時(shí)，地理信息系統(tǒng)屬于測(cè)量時(shí)的重要輔助工具，主要通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬分析空間特征，將最終獲得的數(shù)據(jù)信息向空間數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)處理終端中傳輸，進(jìn)而使后續(xù)數(shù)據(jù)進(jìn)行應(yīng)用管理時(shí)獲得充分依據(jù)。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量來(lái)講，實(shí)際工作量比較大，涉及到的數(shù)據(jù)較多，無(wú)論是分析數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果還是數(shù)據(jù)處理工作都比較繁瑣，這就需要運(yùn)行地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上，和其它極端及技術(shù)進(jìn)行結(jié)合構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)。通過(guò)構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)，可以使房產(chǎn)測(cè)量準(zhǔn)確率以及效率獲得明顯提升，系統(tǒng)能夠使GOS技術(shù)和房產(chǎn)測(cè)量之間有機(jī)整合，通過(guò)GIS技術(shù)具有數(shù)據(jù)核算能力，保證測(cè)量圖屬性，提高測(cè)量圖進(jìn)行繪制時(shí)的整體效率。并且利用GIS技術(shù)能夠?qū)Φ乩砦恢?、房屋面積結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)運(yùn)用動(dòng)態(tài)模型進(jìn)行繪制，基于數(shù)據(jù)符號(hào)針對(duì)數(shù)據(jù)模型呈現(xiàn)出的動(dòng)態(tài)特征展開(kāi)定量分析，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中整體效率的提升。

5、房產(chǎn)管理中房產(chǎn)測(cè)量的有效實(shí)施對(duì)策

首先，從房產(chǎn)測(cè)量程序來(lái)講，需結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量開(kāi)展情況實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量分?jǐn)傆?jì)算的關(guān)注，通過(guò)測(cè)量考察，進(jìn)一步明確測(cè)量具有的法律效力，進(jìn)而結(jié)合法律文件內(nèi)容制定完善合理的測(cè)量程序，進(jìn)而使房產(chǎn)測(cè)量整體效果獲得比較充分的保證，同時(shí)基于當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量文件中規(guī)定的內(nèi)容制定房產(chǎn)測(cè)量具體準(zhǔn)則。在此過(guò)程中，需根據(jù)測(cè)量區(qū)域進(jìn)行劃分，完善房產(chǎn)測(cè)量相關(guān)規(guī)范，進(jìn)而使測(cè)量作業(yè)在實(shí)施時(shí)合理性，提高房產(chǎn)測(cè)量工作整體經(jīng)濟(jì)效益。其次，為了使房產(chǎn)測(cè)量工作得以順利進(jìn)行，相關(guān)工作人員可以根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量基本特點(diǎn)，建立檢測(cè)更新機(jī)制，進(jìn)一步審核房屋測(cè)量最終結(jié)果，可以和原本測(cè)量工作對(duì)應(yīng)考核評(píng)價(jià)之間進(jìn)行結(jié)合，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量相關(guān)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整與完善，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量整體質(zhì)量的提升。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房產(chǎn)管理在開(kāi)展過(guò)程中，房屋測(cè)量為前期準(zhǔn)備工作，在準(zhǔn)備工作做好基礎(chǔ)上，才能保證房產(chǎn)管理順利進(jìn)行，基于房產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)利的有效保護(hù)。房屋測(cè)量工作關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)與民生。因此相關(guān)部門(mén)在工作中應(yīng)給予房產(chǎn)測(cè)量充分重視，盡量將測(cè)量工作產(chǎn)生的誤差減少，保證測(cè)量最終獲得數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，做好和落實(shí)房屋測(cè)量工作，提升房屋管理效果，適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)實(shí)際發(fā)展需要，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向著更好方向發(fā)展。

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