農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法及應(yīng)用研究

楊緒斌

（單縣自然資源和規(guī)劃局，山東 菏澤 274300）

宅基地作為農(nóng)村集體建設(shè)用地，在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展、為農(nóng)民居住提供保障2個(gè)方面起到很大的作用。農(nóng)村宅基地制度改革的提出，對(duì)超標(biāo)宅基地的使用要求有所改變，主要體現(xiàn)在有償使用、靈活運(yùn)用2個(gè)方面。在該時(shí)代背景下，農(nóng)村土地市場(chǎng)得以初步創(chuàng)建，宅基地作為土地市場(chǎng)交易的一部分，其資產(chǎn)價(jià)值得以彰顯。宅基地價(jià)格評(píng)估對(duì)基地改革影響較大，所以如何對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，成為當(dāng)前重點(diǎn)研究內(nèi)容。由于農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估研究時(shí)間比較短，取得的研究成果比較少，因此價(jià)格評(píng)估精度存在較大提升空間。為了提出一種更為可靠的宅基地價(jià)格評(píng)估方法，該文對(duì)多種評(píng)估方法進(jìn)行對(duì)比，嘗試一種新的評(píng)估方法進(jìn)行探究。

1 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估

農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估指的是農(nóng)村宅基地市場(chǎng)對(duì)宅基地的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，作為宅基地合法流動(dòng)教育價(jià)格。根據(jù)宅基地使用特點(diǎn)，認(rèn)定該交易無使用年限。一般情況下，宅基地價(jià)格評(píng)估方式有抵押貸款評(píng)估、有償退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算等。采用的評(píng)估方法分為2種，其中一種為條件價(jià)值法，該方法以非市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估依據(jù)，給出的意愿價(jià)格就是評(píng)估價(jià)格，該價(jià)格非市場(chǎng)價(jià)格。另外一種評(píng)估方法為傳統(tǒng)土地估價(jià)方法，該方法以市場(chǎng)分析為主，經(jīng)過多番對(duì)比分析，得出關(guān)于成本及收益的結(jié)論，根據(jù)結(jié)論中的內(nèi)容，對(duì)宅基地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由于這2種方法均存在漏洞，因此應(yīng)用比較少，需要根據(jù)農(nóng)村宅基地價(jià)值特點(diǎn)，提出新的價(jià)格評(píng)估方法。

宅基地除了居住功能以外，還可以創(chuàng)造其他價(jià)值，例如生態(tài)價(jià)值、景觀價(jià)值等。所以，在對(duì)宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要考慮多種因素，主要包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地開發(fā)程度、市場(chǎng)需求、周圍基礎(chǔ)設(shè)施、制度政策等。為了得到較為精準(zhǔn)的評(píng)估方法，合理選取評(píng)估方法，并加以修正，是當(dāng)前農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方面研究的要點(diǎn)。

2 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法

2.1 評(píng)估方法的選取

目前，應(yīng)用比較多的土地評(píng)估方法有成本逼近法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、剩余法、市場(chǎng)法等?？紤]到當(dāng)前農(nóng)村宅基地市場(chǎng)創(chuàng)建時(shí)間比較短，尚不成熟，缺少基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，所以，該研究未選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法作為宅基地價(jià)格評(píng)估方法。除此之外，成本逼近法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，要求交易筆數(shù)較少，該要求與宅基地交易特點(diǎn)相符，所以適合應(yīng)用于宅基地價(jià)格評(píng)估。剩余法和收益法在土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用，要求確定土地的舊房售價(jià)、潛在收益、經(jīng)濟(jì)效益，這些信息的收集對(duì)農(nóng)村宅基地的價(jià)格評(píng)估來說存在一定難度，由于宅基地交易實(shí)例比較少，整理資料不需要耗費(fèi)大量時(shí)間，因此這2項(xiàng)評(píng)估方法在宅基地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用是可行的。除此之外，該研究還引入了條件價(jià)值法，運(yùn)用該方法獲取關(guān)于宅基地的意愿價(jià)格和租金，綜合這些信息，就可以彌補(bǔ)剩余法和收益法的不足。為了得到較為可靠的宅基地價(jià)格評(píng)估方法，該研究結(jié)合3種評(píng)估方法，提出一種綜合宅基地價(jià)格評(píng)估方法。其中，涉及的評(píng)估方法包括剩余法、收益法、成本逼近法。

2.2 評(píng)估方法介紹

2.2.1 剩余法

該方法是一種采用預(yù)估開發(fā)評(píng)估方法，對(duì)宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的方法，該評(píng)價(jià)結(jié)果扣除一般土地開發(fā)費(fèi)用，涉及的費(fèi)用包括利潤、稅費(fèi)、成本等。將扣除后剩余的價(jià)格數(shù)據(jù)作為評(píng)估結(jié)果。其中，收集宅基地樣點(diǎn)以舊房為主，主要評(píng)估計(jì)算如公式（1）所示。

式中：J代表稅費(fèi)；N代表房屋現(xiàn)值，M代表不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格。

2.2.2 收益法

該方法指的是以評(píng)估對(duì)象未來正常年純收益預(yù)期數(shù)值為依據(jù)，對(duì)宅基地創(chuàng)造的收益進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估方法強(qiáng)調(diào)了還原利率的恰當(dāng)性。一般情況下，將宅基地的收益分為2個(gè)部分，其中一部分為扣除部分收益后的意愿租金或者房屋實(shí)際租金的總收益，扣除部分包括維修費(fèi)用、管理費(fèi)用等多項(xiàng)費(fèi)用，得到的總收益記為宅基地凈收益。另外一部分為土地還原利率資本化產(chǎn)生的收益。按照《土地管理法》，宅基地的使用期限是無限的，所以在對(duì)宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以運(yùn)用公式（2）和公式（3）進(jìn)行計(jì)算。

式中：γ代表房屋還原利率；σ代表成新率；D代表房屋重置價(jià)格；λ代表土地還原利率；C代表房屋純收益；B代表年費(fèi)用，涉及的費(fèi)用有稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)等；A代表房的年租金；U代表宅基地價(jià)格。

2.2.3 成本逼近法

該評(píng)估方法在宅基地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用，通過計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)，獲取關(guān)于土地的評(píng)估參數(shù)數(shù)值及開發(fā)費(fèi)，除此之外，增加土地以增值收益、利潤、利息、稅費(fèi)、土地取得費(fèi)等信息，開始評(píng)估宅基地價(jià)格。其中，土地開發(fā)費(fèi)用指的是一種比較客觀的費(fèi)用，在達(dá)到某種開發(fā)程度的基礎(chǔ)上需要耗費(fèi)的一些費(fèi)用。土地取得費(fèi)的計(jì)算需要根據(jù)宅基地類型，采取不同的評(píng)估方式。目前，主要有2種宅基地，一種是存量宅基地，該類型宅基地的土地獲取費(fèi)用的計(jì)算以地上建筑物補(bǔ)償為主。另外一種是新增宅基地，該類型宅基地的土地獲取費(fèi)用的計(jì)算以非建設(shè)用地機(jī)會(huì)成本，可以將其理解為農(nóng)用價(jià)值損失費(fèi)用。

根據(jù)宅基地特點(diǎn)可知，其所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體所有，使用權(quán)存在流轉(zhuǎn)特性，不存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移造成的增值收益。另外，在評(píng)估新增宅基地價(jià)格時(shí)，增加用途轉(zhuǎn)換增值評(píng)估指標(biāo)。按照上述評(píng)估思想，提出基于成本逼近法的宅基地價(jià)格評(píng)估方法。

對(duì)存量宅基地價(jià)格的評(píng)估如公式（4）所示。

對(duì)新增宅基地價(jià)格的評(píng)估如公式（5）所示。

式中：U代表宅基地價(jià)格；L代表增值收益；J代表稅費(fèi)；R代表土地開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用；W代表利潤，主要包括稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地取得費(fèi)用的正常回報(bào)；Q代表利息，主要包括稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地取得費(fèi)用的正常利息；G代表非建設(shè)用地機(jī)會(huì)成本損失費(fèi)用；G代表地上建筑補(bǔ)償費(fèi)用。

運(yùn)用上述3種評(píng)估方法，對(duì)農(nóng)村宅基地價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。

3 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法的應(yīng)用

3.1 應(yīng)用地區(qū)概況

該應(yīng)用研究以某鎮(zhèn)為主，對(duì)該地區(qū)82個(gè)村莊的宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，連續(xù)2年被評(píng)為集體經(jīng)濟(jì)改革先進(jìn)地區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了該鎮(zhèn)村民的生活水平，很多村民搬遷入住樓房。該研究主要對(duì)82個(gè)村的傳統(tǒng)宅基地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

3.2 數(shù)據(jù)來源

該研究的數(shù)據(jù)來源于問卷調(diào)查整理結(jié)果，問卷中設(shè)定的問題以房屋交易、出租意愿、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、房屋建筑工程造價(jià)等為主。整理調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn)，回收問卷樣本均有效，問卷回收率和有效率分別為98.5%、97.1%。所以，當(dāng)前通過問卷調(diào)查獲取的數(shù)據(jù)來源較為可靠。

3.3 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估

該研究采用3種方法來評(píng)估村宅基地價(jià)格，通過計(jì)算3個(gè)計(jì)算結(jié)果的均值，獲取宅基地價(jià)格最終評(píng)估結(jié)果。其中，成本逼近法的應(yīng)用計(jì)算結(jié)果顯示，增值收益10元/m～35元/m，稅費(fèi)為20元/m～85元/m，土地開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用為60元/m～100元/m，利潤為1.5%～3.2%，非建設(shè)用地機(jī)會(huì)成本損失費(fèi)用為15元/m～80元/m，地上建筑補(bǔ)償費(fèi)用10元/m～60元/m。經(jīng)過計(jì)算，存量宅基地價(jià)格的評(píng)估結(jié)果為156/m～294元/m，新增宅基地價(jià)格的評(píng)估為157/m～296元/m。該計(jì)算以幾個(gè)比較有代表性的村莊宅基地相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，所以計(jì)算結(jié)果會(huì)在該基礎(chǔ)上出現(xiàn)小幅度變動(dòng)。

收益法的應(yīng)用計(jì)算結(jié)果顯示，還原利率為2.0%～3.0%，成新率為1.5%～1.8%，房屋重置價(jià)格為200元/m～310元/m，土地還原利率為4.5%～6.0%，房屋純收益為200元～1200元，年費(fèi)用為100元～500元，房的年租金為300元～1500元，其中單間租金最高1200元，院租金最高1500元。經(jīng)過計(jì)算，宅基地的價(jià)格評(píng)估結(jié)果為153/m～294元/m。同樣地，由于該數(shù)值的計(jì)算結(jié)果建立在幾個(gè)比較有代表性的村莊宅基地相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，因此計(jì)算結(jié)果會(huì)在該基礎(chǔ)上出現(xiàn)小幅度變動(dòng)。

剩余法的應(yīng)用計(jì)算結(jié)果顯示，稅費(fèi)為20元/m～85元/m，房屋現(xiàn)值為162元/m～186元/m，不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格為410元/m～500元/m。經(jīng)過計(jì)算，宅基地的價(jià)格評(píng)估結(jié)果為154元/m～296元/m。同樣地，由于該數(shù)值的計(jì)算結(jié)果建立在幾個(gè)比較有代表性的村莊宅基地相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，所以計(jì)算結(jié)果會(huì)在該基礎(chǔ)上出現(xiàn)小幅度變動(dòng)。

將上述3種方法的價(jià)格估算結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以均價(jià)作為統(tǒng)計(jì)結(jié)果，得到村莊宅基地價(jià)格155/m～295元/m。

3.4 評(píng)估結(jié)果分析

3.4.1 價(jià)格確定與分級(jí)

根據(jù)農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估結(jié)果，明確了評(píng)估鎮(zhèn)的村莊宅基地價(jià)格范圍，根據(jù)該地區(qū)近3年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，將宅基地價(jià)格等級(jí)劃分為4個(gè)，設(shè)置農(nóng)村宅基地價(jià)格范圍，并對(duì)宅基地價(jià)格所屬范圍內(nèi)的村莊數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果見表1。

表1 價(jià)格確定與分級(jí)

3.4.2 價(jià)格評(píng)價(jià)分析

該研究在對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估精準(zhǔn)度進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，隨機(jī)選取4個(gè)村落，即為A村落、B村落、C村落、D村落，運(yùn)用該文提出的價(jià)格評(píng)估方法，對(duì)這4個(gè)村落的宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，得到土地價(jià)格評(píng)估等級(jí)與數(shù)值，見表2。以往提出的方法價(jià)格評(píng)估精度最高值為92%，如果該研究提出的方法高于該數(shù)值，則認(rèn)為在該方面的研究有所突破。

表2中統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，該文運(yùn)用的宅基地價(jià)格評(píng)估方法得到價(jià)格等級(jí)結(jié)果與國有土地管理標(biāo)準(zhǔn)相符。雖然價(jià)格評(píng)估結(jié)果與國有土地管理標(biāo)準(zhǔn)不符，但是價(jià)格評(píng)估結(jié)果差值比較小。4組評(píng)估結(jié)果中，最低評(píng)估精度為98.26%。所以，該研究提出的價(jià)格評(píng)估方法較傳統(tǒng)評(píng)估方法在價(jià)格評(píng)估精度方面有了明顯改善。

3.4.3 農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估問題

3.4.3.1 基于價(jià)格水平的農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估問題分析

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，村鎮(zhèn)駐扎基地基準(zhǔn)價(jià)格為159元/m～260元/m，各個(gè)村落的宅基地價(jià)格存在較大差異，調(diào)研地區(qū)的平均價(jià)格為202元/m，其中A村落（鎮(zhèn)駐地）的宅基地價(jià)格偏高，達(dá)到了260元/m，而其他村落的宅基地價(jià)格均值在200元/m左右。由此看來，鎮(zhèn)駐地的宅基地價(jià)格明顯高于其他村落宅基地價(jià)格。從宅基地價(jià)格分布狀況來看，二級(jí)村落數(shù)量和三級(jí)村落數(shù)量相對(duì)多一些，數(shù)量分別為35個(gè)、33個(gè)，是村鎮(zhèn)的主要組成部分。由于鎮(zhèn)駐地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較大，基礎(chǔ)配套設(shè)施較為全面，促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此很多外村落的工人前來就業(yè)，出現(xiàn)了該地區(qū)人口密集現(xiàn)狀，租房需求較大，而其他村落的房屋居住需求較低，交易案例相對(duì)少一些，費(fèi)用較低。

2021年國有土地管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的A、B、C、D四個(gè)城鎮(zhèn)村落宅基地價(jià)格與評(píng)估價(jià)格基本保持一致。其中，鎮(zhèn)駐地村落的宅基地價(jià)格相對(duì)高一些，而其他3個(gè)等級(jí)村落的扎基地價(jià)格相差較小，這與實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相符。因此，該文提出的宅基地價(jià)格評(píng)估方法在價(jià)格水平上滿足評(píng)估要求。

3.4.3.2 基于價(jià)格區(qū)間的農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估問題分析

通過分析各個(gè)宅基地價(jià)格區(qū)間分布情況可知，鎮(zhèn)駐地的宅基地價(jià)格最高，以該地區(qū)為中心，沿著主干道向兩側(cè)延伸，分布著較多二級(jí)村落和三級(jí)村落。其中，西部和南都分布的二級(jí)村落數(shù)量較多，相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)以四級(jí)村落分布為主。

一級(jí)村落主要分布在村鎮(zhèn)干線道部署區(qū)域，對(duì)外交通便利，開通交通路線比較多，與其他級(jí)別村落的配套設(shè)施相比，基礎(chǔ)配套設(shè)施更為全面，在發(fā)展村落經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，根據(jù)所在地生態(tài)環(huán)境資源分布情況，開發(fā)了旅游產(chǎn)業(yè)，加快了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二級(jí)村落的經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然低于一級(jí)村落，但是整體收入水平比較高，村落居民居住比較緊湊，對(duì)公交資源的需求相對(duì)小一些，當(dāng)前公共交通建設(shè)資源滿足基本出行需求。三級(jí)村落在村鎮(zhèn)地域空間結(jié)構(gòu)部署中占據(jù)比較偏僻的地區(qū)，以“村村通”為主，存在砂石路和土路，與縣道距離較遠(yuǎn)。四級(jí)村落規(guī)模較小，且分布地區(qū)偏僻，基礎(chǔ)設(shè)施配備嚴(yán)重不足。從掌握的基本情況來看，價(jià)格區(qū)間的評(píng)估結(jié)果與實(shí)際情況相符。價(jià)格區(qū)間比較靠前的一級(jí)村落，基礎(chǔ)配套設(shè)施、交通建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理優(yōu)勢(shì)等均占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)。

表2 宅基地價(jià)格評(píng)估精準(zhǔn)度統(tǒng)計(jì)

4 結(jié)語

該文圍繞農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估問題進(jìn)行探究，根據(jù)宅基地特點(diǎn)，討論該類型土地的價(jià)格評(píng)估方法。通過對(duì)比分析，選取剩余法、收益法、成本逼近法作為研究工具，提出綜合價(jià)格評(píng)估方法。應(yīng)用結(jié)果顯示，該研究提出的綜合價(jià)格評(píng)估方法能夠準(zhǔn)確地評(píng)估農(nóng)村宅基地價(jià)格，精準(zhǔn)度在98.26%以上。通過該文的探究，可以為農(nóng)村宅基地發(fā)展中的價(jià)格評(píng)估提供參考。