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      開發(fā)商給城市劃分“紅綠檔”

      2022-06-21 03:59:29李永華
      中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2022年11期
      關(guān)鍵詞:岳陽(yáng)碧桂園常德

      李永華

      “五月五,凍死黃牯?!薄:线@句俗話形容當(dāng)?shù)厝木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂恰到好處。

      “我沒聽說公司近期有在岳陽(yáng)拿地的計(jì)劃。”碧桂園的一名銷售人員說。

      去年8月,岳陽(yáng)出臺(tái)了“限跌令”。不過,依然未能阻擋市場(chǎng)下行的勢(shì)頭,岳陽(yáng)房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。這只是三四線城市的一個(gè)縮影。

      碧桂園則是下沉三四線城市的房企代表,但是,其2021年拿地集中在五大都市圈,占比高達(dá)85%。2021年,金地集團(tuán)一二線城市的投資占比高達(dá)65%。

      克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月,三四線城市成交建面5282萬平方米,環(huán)比下降6%,同比下降56%;成交金額997億元,環(huán)比下降5%,同比下降65%。

      作為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)信息的全國(guó)70個(gè)大中城市之一,岳陽(yáng)樓市并不是最壞的。2011年以來,在全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格表上,湖南岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格漲幅多次名列前三。

      2018年2月,岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格突破“7”字頭,在湖南14個(gè)地州市中遙遙領(lǐng)先,僅次于省會(huì)長(zhǎng)沙。然而,到了2021年7月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城中,岳陽(yáng)的新房環(huán)比跌幅則為全國(guó)第一,較上月下跌了0.7%。

      去年8月,岳陽(yáng)發(fā)布樓市“限跌令”,要求新建商品住房銷售價(jià)格備案后,商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格,也不得低于備案價(jià)格的85%,否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價(jià)格備案后,開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格,6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

      最近的這一輪“限跌”行動(dòng),岳陽(yáng)走在了前列,此后,全國(guó)多地出臺(tái)“限跌令”。有媒體統(tǒng)計(jì),今年前5個(gè)月,全國(guó)已經(jīng)有21城出臺(tái)“限跌令”,絕大多數(shù)都是三四五線城市,但是也有沈陽(yáng)、昆明這兩個(gè)省會(huì)城市。

      不過,這未能阻擋市場(chǎng)下行的勢(shì)頭,岳陽(yáng)房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。

      在這一背景下,5月1日,岳陽(yáng)房地產(chǎn)救市政策大升級(jí)——購(gòu)房補(bǔ)貼最高20萬元,契稅補(bǔ)貼50%,最低首付款比例為20%,二套房貸款也可按首套房執(zhí)行。

      面向開發(fā)商,岳陽(yáng)也拿出了成色十足的政策“干貨”:住宅土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%,土地出讓金可在出讓成交之日起一年內(nèi)實(shí)行分期繳納。此外,岳陽(yáng)還規(guī)定,多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上、高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一及以上的樓棟,可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。這意味著開發(fā)商可以更快地拿到預(yù)售款。

      岳陽(yáng)動(dòng)靜大,但土地市場(chǎng)并沒有應(yīng)聲而起。據(jù)岳陽(yáng)市公共資源交易網(wǎng)顯示,5月1日至6月7日,岳陽(yáng)及其下屬區(qū)縣僅成交5宗商住用地,總成交額2.66億元,其中,民企僅貢獻(xiàn)16.54%。

      除了岳陽(yáng),其他推出房地產(chǎn)托市政策的城市也不見好轉(zhuǎn)。常德于4月20日推出一系列地產(chǎn)刺激政策,其力度并不弱于岳陽(yáng)。然而,5月,常德及其下轄區(qū)縣商住用地共賣出7宗,有6家是常德當(dāng)?shù)貒?guó)企托底,且均為底價(jià)成交。有常德當(dāng)?shù)亻_發(fā)商人士坦言,按現(xiàn)在的地價(jià)還是不敢拿地,因?yàn)椤八悴贿^賬”,也就是說拿了地開發(fā)項(xiàng)目并不賺錢。如果地價(jià)下調(diào),出現(xiàn)利潤(rùn)空間,開發(fā)商才有可能去拿地。

      此一時(shí)彼一時(shí)。幾年前的三四線城市卻曾是各大房企的心頭好。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中,超過90%是三四線城市。恒大、碧桂園更是長(zhǎng)期堅(jiān)守三四線城市,開發(fā)項(xiàng)目全國(guó)遍地開花。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及其下屬的空白縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬人以上的鎮(zhèn)),號(hào)稱要三四五線城市“全覆蓋”。

      面對(duì)動(dòng)輒聲稱投資上百億的大金主,各地對(duì)恒大、碧桂園自然是鼓掌歡迎。兩年前,僅岳陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目就宣稱投資百億元。

      深耕三四線城撐起了恒大、碧桂園的超大規(guī)模體量。碧桂園2021年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%。

      龍頭房企下沉,一度點(diǎn)燃各地樓市。據(jù)江西贛州、湖南懷化、常德、邵陽(yáng)等多地開發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,龍頭企業(yè)往往大手筆、大項(xiàng)目,高價(jià)拿地再高價(jià)賣樓,直接拉升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

      中國(guó)指數(shù)研究院稱,2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長(zhǎng)145%,樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。

      正所謂成也蕭何敗也蕭何。以恒大在岳陽(yáng)龐大的體量,一旦它降價(jià)推盤,就推倒了多米諾骨牌。

      《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾報(bào)道,2021年6月,全國(guó)恒大樓盤的平均售價(jià)為7802元/平方米,為恒大系產(chǎn)品近60個(gè)月的最低價(jià)。岳陽(yáng)市場(chǎng)上,岳陽(yáng)恒大華府、岳陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷、恒大未來城這3個(gè)恒大系樓盤也在6月大幅降價(jià)。最終這3個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月累計(jì)網(wǎng)簽8.09億元,遙遙領(lǐng)先各房企,直接讓岳陽(yáng)房?jī)r(jià)跌回7000元/m2以下。

      2022年5月,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從岳陽(yáng)、常德、株洲、邵陽(yáng)等多地相關(guān)人士處了解到,各龍頭房企基本上沒有拿地計(jì)劃,當(dāng)前工作主要是清庫(kù)存,有些樓盤虧本甩貨,只求回籠資金。岳陽(yáng)高鐵站旁,有樓盤住宅尾盤價(jià)格竟然跌破4000元/m2。

      這一現(xiàn)象并不局限于三四線城市,甚至有部分省會(huì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)也難進(jìn)房企法眼。

      一家央企開發(fā)商湖南公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人林志(化名)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,其集團(tuán)內(nèi)部給各城市劃分紅綠檔,被列入紅檔的城市,如江西南昌,就不會(huì)拿地;而被列為綠檔的城市,如長(zhǎng)沙、成都、杭州等就會(huì)加大力度投資。

      林志介紹,在總部層面考慮投資拿地時(shí),“會(huì)放在全國(guó)拉通來看,而不是看一塊地在當(dāng)?shù)爻鞘械恼嘉弧?,因此不太可能去三四線城市拿地,其集團(tuán)內(nèi)部有一些投資拿地標(biāo)準(zhǔn),比如說,“房?jī)r(jià)低于8000/m2的城市不進(jìn),人口凈流出的城市不進(jìn),量?jī)r(jià)下行的城市不進(jìn)”。

      設(shè)置紅綠檔模仿的是央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年8月針對(duì)房企推出的“三條紅線、四檔管理”的方式,根據(jù)不同的財(cái)務(wù)指標(biāo),將房企分為“紅橙黃綠”四檔。“三條紅線”包括:房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的現(xiàn)金短債比小于1?!凹t檔”房企有息負(fù)債規(guī)模不得增加,“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

      根據(jù)綜合指標(biāo)給各地劃?rùn)n并非一家房企的做法,另一家綠檔央企的管理人士也有類似的說法。

      萬科董事局主席郁亮在萬科2022年年會(huì)上表示,面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候,萬科要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實(shí)做不好,可能就要整建制撤銷,收回番號(hào)。

      嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下,一線城市與新一線城市更受房企青睞。

      4月12日,長(zhǎng)沙結(jié)束2022年首輪土拍,22宗地塊中,19宗底價(jià)成交,3宗溢價(jià),更有甚者,近年來的熱門板塊濱江、洋湖各有1宗土地熔斷。除了本地國(guó)企,中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中建、中交地產(chǎn)等央企,旭輝控股、金地集團(tuán)、湖南運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)等民企也紛紛上場(chǎng)搶貨。

      6月1日,上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)第一天,迎來上海2022年第一輪集中土拍,當(dāng)天收金近500億元。端午節(jié)后,房企在上海拿地的熱情持續(xù)上揚(yáng)。6月6日,上海繼續(xù)土拍,出讓4宗土地,總成交金額達(dá)105.51億元,其中,5位競(jìng)買人爭(zhēng)奪閔行區(qū)一宗地,歷經(jīng)38輪競(jìng)價(jià),廈門建發(fā)國(guó)際與珠海華發(fā)股份的聯(lián)合體拿下,其他競(jìng)買方還有上海保利、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)等龍頭,該地塊最終“頂格”成交,樓板價(jià)達(dá)50572.53元/m2。

      (應(yīng)采訪對(duì)象要求,林志是化名)

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