碧桂園“硬核”交付

江一葦

今年，“保交付”成為地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，房企紛紛開(kāi)啟“交付力”比拼。

根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年共有41家房企對(duì)外公布交付成績(jī)單，已交付房屋套數(shù)總額超123萬(wàn)套，涉及1300多個(gè)樓盤。

其中，碧桂園領(lǐng)跑上半年房企交付榜，其交付量超過(guò)已披露交付數(shù)據(jù)的前五家其他房企的總和。碧桂園累計(jì)合同交付1070個(gè)批次，共計(jì)超過(guò)25萬(wàn)套房屋如期交付，覆蓋了全國(guó)30個(gè)省份、214個(gè)城市、780個(gè)區(qū)縣，按期交付率約99%。

此外，上半年碧桂園還有165個(gè)項(xiàng)目批次實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”，這在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下殊為不易。

事實(shí)上，交付力是房企綜合實(shí)力的集中表現(xiàn)，并不是孤立的節(jié)點(diǎn)，貫穿了產(chǎn)品從研發(fā)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程、交付前服務(wù)、交付體驗(yàn)、交付后生活場(chǎng)景等，是一個(gè)全周期、多節(jié)點(diǎn)的服務(wù)體系。

對(duì)于房企而言，也是一個(gè)倒逼產(chǎn)品和服務(wù)提升的契機(jī)。碧桂園總裁莫斌表示，要進(jìn)一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化交付評(píng)估，倒逼施工過(guò)程管理，秉承對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)完美交樓。

客戶為重

7月底，高層強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交付是首要任務(wù)。由此，落實(shí)“保交付”，成為房企工作的重中之重。

交付力串聯(lián)起全線條、各部門的工作，不少房企啟動(dòng)了流程化、規(guī)范化的交付體系，提前介入交付環(huán)節(jié)，保證項(xiàng)目保質(zhì)保量完成集中交付。

碧桂園就設(shè)置了提資、審圖、開(kāi)放開(kāi)盤、交付樣板驗(yàn)收、交樓聯(lián)合驗(yàn)收五大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷、客關(guān)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、工程聯(lián)合檢查，不放過(guò)任何風(fēng)險(xiǎn)。

在施工過(guò)程中，碧桂園在土建移交精裝修、大型機(jī)械設(shè)備拆除、竣工備案等多個(gè)核心一級(jí)節(jié)點(diǎn)上強(qiáng)化監(jiān)控。如果發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度相對(duì)落后的項(xiàng)目，就利用集團(tuán)的管控能力，傾斜人力、物力為項(xiàng)目提速。

同時(shí)，碧桂園致力于優(yōu)化客戶體驗(yàn)，簽約兩個(gè)月后，碧桂園開(kāi)始每月向業(yè)主播報(bào)項(xiàng)目工程進(jìn)度，不定期穿插工地開(kāi)放/直播活動(dòng)，施工過(guò)程全程透明化向業(yè)主展示。交付前舉辦客戶預(yù)驗(yàn)收活動(dòng)，邀請(qǐng)所有業(yè)主提前驗(yàn)收，整改報(bào)修問(wèn)題，確保如期順利交付。

在品質(zhì)把關(guān)方面，碧桂園規(guī)定，所有項(xiàng)目經(jīng)過(guò)項(xiàng)目自查、區(qū)域各專業(yè)條線聯(lián)合查驗(yàn)、物業(yè)查驗(yàn)、區(qū)域總裁查驗(yàn)合格后，還將進(jìn)行獨(dú)立的第三方評(píng)估，達(dá)到合格分?jǐn)?shù)后，方能開(kāi)啟交付。

體系化的運(yùn)作，印證了莫斌所說(shuō)的：“一切以客戶為中心，我們的交付標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)一步提升，對(duì)質(zhì)量的控制要進(jìn)一步向前端延伸?！?/p>

交付力是商品住宅預(yù)售制下的產(chǎn)物，今年各地也陸續(xù)試行“交房即交證”，為購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

“交房即交證”是指新建商品房項(xiàng)目交房時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等部門聯(lián)動(dòng)，在交房現(xiàn)場(chǎng)為提出申請(qǐng)的購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

上半年，碧桂園在湖北、山東、甘肅、四川等地的多個(gè)項(xiàng)目，試點(diǎn)推行“交房即交證”，共有165個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了交付即辦證，交付的質(zhì)量和維保服務(wù)滿意度同比穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。

交付力也奠定了碧桂園現(xiàn)金流良性循環(huán)的基礎(chǔ)。莫斌預(yù)計(jì)，公司2022年全年的權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，全年去化率不低于68%。

現(xiàn)金管理

硬核交付力的實(shí)現(xiàn)，離不開(kāi)房企的綜合實(shí)力，尤其是資金的管控和支持。

一方面，廣泛布局和城市深耕，使碧桂園擁有強(qiáng)大的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。截至2022年6月底，其現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域，77%位于人口流入?yún)^(qū)域。

房地產(chǎn)已進(jìn)入因城施策深化改革階段，城市間的分化造成不同城市的供需、結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大差異，而碧桂園在精準(zhǔn)投研后的廣泛布局，可以對(duì)沖局部市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，現(xiàn)金管理也尤為重要。莫斌坦言，“今年碧桂園主要通過(guò)可動(dòng)用現(xiàn)金管理來(lái)保持收支平衡的狀態(tài)，凸顯公司穿越周期的韌性。”

在收入端，碧桂園強(qiáng)調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)與去年同期相比提前了19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升了兩個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，充分挖潛應(yīng)收未收款。

今年上半年，碧桂園盤活大宗資產(chǎn)收回69億元，有效補(bǔ)充現(xiàn)金流。此外，也啟動(dòng)了與39家合作方的項(xiàng)目分家，提高公司與合作方在項(xiàng)目層面的資金使用效率。

在支出端，碧桂園嚴(yán)格進(jìn)行復(fù)工鋪排，從源頭嚴(yán)控開(kāi)工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”。在保交樓前提下，避免無(wú)效開(kāi)工帶來(lái)的工程款支付增加。碧桂園預(yù)計(jì)，全年工程款支付較往年有大幅下降，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支出壓力減小。

在費(fèi)用管控方面，碧桂園分解費(fèi)用類型，除剛性費(fèi)用外，其余費(fèi)用歸零。上半年，碧桂園的銷管費(fèi)同比下降36.3%，其中銷管費(fèi)占收入的比例為5.5%，較2021年上半年占比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流管理方面，短期上，碧桂園進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排，削峰平谷，留足安全墊應(yīng)對(duì)外部的不確定性。中長(zhǎng)期，通過(guò)鋪排未來(lái)12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)納入考量，比如銷售波動(dòng)、直接融資渠道是否暢通、債務(wù)到期安排、現(xiàn)金是否可盤活等，均納入資金預(yù)算安排。

在市場(chǎng)下行的大背景下，交付力不僅是行業(yè)發(fā)展的底線，也是房企成為長(zhǎng)期主義者的必選項(xiàng)。