房地產(chǎn)回暖！央行利好“組合拳”刺激市場需求，多地明確存量公積金貸款利率明年下調

國慶假期前，中國人民銀行發(fā)布相繼官宣了利好購房者的多條政策。

9月30日，人民銀行發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會官宣“部分城市首套住房貸款利率下限階段性放寬”政策。9月30日，財政部、稅務總局宣布“居民1年內換房可享個稅退稅優(yōu)惠”。

利好購房者政策接二連三出臺，為降低老百姓購房成本起到實打實的效果。

利好“組合拳”刺激房地產(chǎn)市場需求端

從調整首套房貸款利率下限，到下調個人住房公積金貸款利率，專家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地產(chǎn)市場的需求端。

“近期穩(wěn)樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市‘金九成色不足。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，數(shù)據(jù)顯示，9月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動房地產(chǎn)回暖正在成為今年四季度穩(wěn)增長、控風險的關鍵環(huán)節(jié)。

植信投資研究院資深研究員馬泓也指出，自2021年9月30日人民銀行首提“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款利率均有所下調。然而，到今年三季度末，房地產(chǎn)市場仍舊較為低迷，全國商品房銷售出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，房地產(chǎn)投資罕見出現(xiàn)負增長。因此，有必要進一步實施寬松政策。

值得關注的是，人民銀行此次調整的兩項房貸利率，均與首套房有關，并非“普降甘露”。對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，今年以來，金融管理部門兩次調整首套房貸利率下限并下調首套房公積金貸款利率，主要為提振剛性住房需求。只下調首套個人住房公積金貸款利率，對二套個人住房公積金貸款利率未作調整，體現(xiàn)了“房住不炒”原則。

在董希淼看來，上述調整或將產(chǎn)生三個作用：一是在堅持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求。二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

王青也認為，將覆蓋范圍繼續(xù)限定在首套房，體現(xiàn)了政策漸進調整、堅持“房住不炒”的基本原則。

個人住房公積金貸款利率調整

政策接二連三落地，對于哪些地區(qū)、哪類購房者將是利好？

根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)中，有23個城市符合此次新政的要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽等8個二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林等15個三線城市。

董希淼表示，人民銀行對個人首套房貸利率下限調整后，不同地區(qū)、不同銀行實際執(zhí)行的利率或有不同。從地區(qū)看，部分二三線城市可能符合調整條件，但一線城市及部分省會城市則難以調整；從銀行看，預計多數(shù)銀行在實際中將對首套住房貸款執(zhí)行利率下限；從購房者看，本次政策調整主要影響新發(fā)放貸款，存量房貸仍將與LPR調整保持一致。

至于公積金貸款利率，王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，且同時利好存量客戶及新增購房者，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利于提振消費，另一方面，也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求。

“據(jù)我們了解，公積金貸款利率浮動調整會包括存量。次年1月1日為重定價日。”王青說。

多地明確：存量公積金貸款利率明年下調

國慶節(jié)假期后，全國多地公積金系統(tǒng)發(fā)布下調本地首套個人住房公積金貸款利率通知。根據(jù)多地披露的細則，本次調整同時涉及新增貸款和存量貸款。

鄭州、石家莊、合肥、杭州、濟南、常州、東莞等地公積金管理中心發(fā)布公告：自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

截至2022年10月1日未發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，執(zhí)行最新公積金貸款利率。

對已發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，上述部分城市明確將于2023年1月1日開始按最新公積金貸款利率執(zhí)行，重新計算每月還款額。

江蘇省常州市住房公積金管理中心表示，此次調整，更加突出了首套個人住房公積金貸款相對于商業(yè)性個人住房貸款的利率優(yōu)勢。

以辦理一筆90萬元、30年期、等額本息還款的住房貸款為例：常州市首套住房商業(yè)性貸款年利率為4.1%，同期公積金貸款利率為3.1%，兩者利差1個百分點。30年期商業(yè)性貸款比公積金貸款多還182029元的利息，公積金貸款較降息前3.25%的利率減少26568元的利息。

目前，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的公積金管理中心尚未發(fā)布相關公告。

記者致電工商銀行、建設銀行辦理北京地區(qū)國管公積金貸款業(yè)務的網(wǎng)點，兩家網(wǎng)點客服均表示，對于今年10月1日前已發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，將于明年1月1日起執(zhí)行最新利率。

北京12329住房公積金熱線客服人員則告訴記者，北京市管存量首套房住房公積金貸款利率也將于明年1月1日起同步調整。

策疊加有助強信心穩(wěn)預期

今年以來，在房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)下行趨勢的情況下，有關部門和各地積極出臺調控政策穩(wěn)定市場，包括取消限購、放松限貸、降低首付比例、給予購房補貼等。利好房地產(chǎn)市場的政策舉措力度大、種類多，隨著因城施策調控逐步深入，政策越發(fā)精準和精細。廣州、北京等城市重點針對二手房買賣出臺了帶押過戶、連環(huán)單業(yè)務并行辦理等舉措，破解二手房交易痛點，有助于活躍市場交易。四川等多地提出對多孩家庭放寬購房資格條件。

政策加碼，市場反響幾何？分化仍是當前房地產(chǎn)市場較為明顯的特征。9月和10月，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均加大了推新盤和促銷的力度。節(jié)前房貸利率下調政策已在眾多城市迅速落地，一段時間以來持續(xù)性的利好政策能激活一部分購房需求。因此，國慶假期期間，無論是一二線，還是三四線，均有一些城市市場活躍度有較為明顯的提升。不過，也有相當數(shù)量的城市，市場依然較為冷清。而同一座城市里，也出現(xiàn)了冷熱不均的狀況，有的新房項目大賣，有的則是乏人問津。同時，受到前期一些城市新建商品住宅項目出現(xiàn)停工情況的影響，購房者對購買期房是否能如期交付仍存顧慮，轉向關注二手房，從而出現(xiàn)了一些城市二手房回暖趨勢好于新房的局面。

購房者對未來房地產(chǎn)市場的信心在很大程度上決定著市場的走向。從長遠看，信心來自于我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對城市的住房、基礎設施、公共服務設施等仍有大量需求；城市更新、老舊小區(qū)改造等也有很大任務量。因此，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展仍有相當大的空間。從近處看，個別房地產(chǎn)項目出現(xiàn)停工，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，這些均影響了購房者的信心。目前，這種情況正在得到扭轉，住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付；在地方政府的推動下，一些城市的“保交樓”也取得積極進展。