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    新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的困局與出路

    2022-05-30 04:18:34覃慶
    商業(yè)文化 2022年14期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)紀(jì)發(fā)展

    覃慶

    新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的理論概述

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涵義

    雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)包括居間、代理和行紀(jì)三種主要方式,但行紀(jì)主要出現(xiàn)在普通商品的對(duì)外貿(mào)易領(lǐng)域,并不太適用于房地產(chǎn),對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),按服務(wù)方式分類,主要分為房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理兩類。主要包括新房租售代理、二手房租售居間、代理及其他衍生的抵押等業(yè)務(wù),隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)的多元化特點(diǎn),在二十年來,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)從無到有,從誕生到成長(zhǎng),已經(jīng)形成比較高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)

    1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的準(zhǔn)入門檻較低。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資的規(guī)模較小,且能實(shí)現(xiàn)較快收益,因此可以吸引大量的社會(huì)資本,市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低是一方面,還有就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)確實(shí)有較大的利潤(rùn)。這樣一來,很多品牌化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司迅速占領(lǐng)市場(chǎng),擴(kuò)大了服務(wù)覆蓋范圍。

    2.市場(chǎng)存在頭部壟斷格局。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在競(jìng)爭(zhēng)和洗牌趨勢(shì),目前,頭部企業(yè)的市場(chǎng)占比上升,也導(dǎo)致了整體的市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)加劇。

    3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在“吃差價(jià)”的問題。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中,可能存在經(jīng)紀(jì)費(fèi)用較高的問題,因?yàn)槟壳靶袠I(yè)中沒有特定的規(guī)范確定應(yīng)該收取多少中介費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用,這樣也導(dǎo)致了整體行業(yè)中存在收費(fèi)不明的問題。

    新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)原則

    從市場(chǎng)發(fā)展模式看,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)存在長(zhǎng)期的委托代理關(guān)系,同時(shí)這種關(guān)系是短期存在的,且雙方的信任關(guān)系會(huì)在交易結(jié)束后解除。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)需要穩(wěn)定發(fā)展,其原則就是信任,這樣一來,通過雙方的信賴,能達(dá)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的有效融合,從而改善業(yè)內(nèi)生態(tài),實(shí)現(xiàn)行業(yè)現(xiàn)狀和行業(yè)形象的轉(zhuǎn)變。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本情況

    隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的快速提高,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蓬勃發(fā)展。特別是在一二線城市,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)獲得群眾的信賴,且具有非常廣泛的應(yīng)用。自1998年住房制度改革以來,我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不斷完善,而大眾也逐漸認(rèn)可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買和租賃房屋的方式,在當(dāng)今背景下,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步形成了成熟的商業(yè)模式。(表1)

    我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展模式

    當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展存在發(fā)展速度較快,但是發(fā)展水平較低。當(dāng)前主要的發(fā)展模式為加盟經(jīng)營(yíng)和中介直營(yíng)相結(jié)合。從1988年中國(guó)成立首家房地產(chǎn)中介企業(yè)之初開始,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展就沒有停止,如二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)率先提出加盟賦能三元素,品牌賦能+運(yùn)營(yíng)管理+培訓(xùn)和資源共享,打造了加盟經(jīng)營(yíng)的最原始模式,后來,鏈家打造了規(guī)范化的直營(yíng)體系,且通過貝殼找房打通中國(guó)超300個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),在2018年,鏈家又打通了德祐地產(chǎn)的特許加盟模式,促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)

    首先,在經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化上,各大房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng),本質(zhì)上能提升產(chǎn)業(yè)的規(guī)范性。其次,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)建設(shè)和房屋銷售、轉(zhuǎn)讓等一系列流程的分割,這樣一來能降低因?yàn)殚_發(fā)商的壟斷行為導(dǎo)致的消費(fèi)者利益受損。最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展是中國(guó)消費(fèi)者自身權(quán)益的保障,通過行業(yè)規(guī)范房屋買賣和租賃行為,避免房屋銷售和租賃過程中產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的困局

    行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

    隨著市場(chǎng)的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涉足企業(yè)數(shù)量逐漸增多。整體上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的擴(kuò)大也導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,在大眾消費(fèi)觀的改變之下,越來越多的青年人不再熱衷房地產(chǎn),因此也會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),影響整體行業(yè)的發(fā)展。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的結(jié)構(gòu)不合理

    現(xiàn)階段,隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不斷競(jìng)爭(zhēng)和洗牌,雖然沒有絕對(duì)的龍頭企業(yè),但一些龍頭經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在新房和二手房的租售市場(chǎng)份額不斷上升,特別是在主要的一二線城市,一些龍頭企業(yè)在二手房市場(chǎng)占有較高的份額,在一定程度上壟斷了住房供應(yīng),甚至要求房地產(chǎn)企業(yè)和二手房的出賣人、出租人憑借壟斷地位“二選一”。以達(dá)到公平競(jìng)爭(zhēng)的模式,在當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中,寡頭壟斷趨勢(shì)已經(jīng)形成,這樣一來會(huì)損害租房者、購(gòu)房人等市場(chǎng)主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益,阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致整體難以實(shí)現(xiàn)科學(xué)化發(fā)展,影響市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展水平,也可能因?yàn)閴艛喑潭容^高,從而產(chǎn)生收費(fèi)過高、收費(fèi)不透明等問題。

    從業(yè)人員素質(zhì)偏低,整體職業(yè)道德水平不高

    從業(yè)人員的整體素質(zhì)偏低是一個(gè)不可忽視的問題,很多房地產(chǎn)中介都是高中、大專學(xué)歷,且基本上服務(wù)年限較短,所以也很難提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介的服務(wù)水平。此外,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)應(yīng)根據(jù)不同的代理項(xiàng)目收取。但是,一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在濫收費(fèi)用和亂收費(fèi)的現(xiàn)象。他們除了收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)外,還增加了看房費(fèi)、信息費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用,變相提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi),增加交易成本,阻礙住房資源的有效配置。

    新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策

    建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)

    積極完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī),提升市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范性,目前中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律法規(guī)不斷完善,未來還要繼續(xù)規(guī)范法律的引導(dǎo)和規(guī)范地位,地方政府需要根據(jù)本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的發(fā)展情況,制定合理的管理和發(fā)展規(guī)劃,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估和優(yōu)化,提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展效能。政府方面需要根據(jù)行業(yè)的具體發(fā)展情況,合理作出宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),提高行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和規(guī)范性。

    完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)體系

    當(dāng)下,社會(huì)的發(fā)展和消費(fèi)者的需求提升也給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)更大的發(fā)展機(jī)會(huì),完善市場(chǎng)服務(wù)體系,提升完善、人性化的服務(wù),將會(huì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)銷的新趨勢(shì),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)當(dāng)保障消費(fèi)者的透明消費(fèi)、優(yōu)質(zhì)服務(wù),助力解決消費(fèi)者購(gòu)房問題,實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者體驗(yàn)感提升。企業(yè)發(fā)展過程中,需要加強(qiáng)客戶關(guān)系管理,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營(yíng)銷理念,實(shí)現(xiàn)信息共享、資源分析,為客戶提供個(gè)性化的營(yíng)銷服務(wù),在市場(chǎng)同質(zhì)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),能迅速吸引眼球并獲得市場(chǎng)信賴。

    完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人員培訓(xùn)

    重視人員力量對(duì)企業(yè)發(fā)展的支撐,因此需要積極加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),提高員工對(duì)于企業(yè)文化的認(rèn)知和認(rèn)同感,從而提升員工對(duì)企業(yè)的歸屬感。積極構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織,優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的內(nèi)部培訓(xùn)制度,培養(yǎng)員工不斷學(xué)習(xí)的意識(shí),通過定期的培訓(xùn)和多元化的學(xué)習(xí)課程,積極鼓勵(lì)并引導(dǎo)員工,定期舉辦讀書沙龍和工作經(jīng)驗(yàn)分享,讓員工的系統(tǒng)思考能力得到有效提升。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員培訓(xùn)過程中,還需要注意員工的職業(yè)道德培養(yǎng),以服務(wù)客戶為基本,建立人本核心價(jià)值觀,持續(xù)提升員工的整體素質(zhì)。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)困局與出路的技術(shù)保障

    積極重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的信息化發(fā)展,目前,很多房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)了信息化發(fā)展,通過網(wǎng)頁(yè)和APP實(shí)現(xiàn)了在線瀏覽、咨詢和交易,新技術(shù)的出現(xiàn)大大降低了交易雙方因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而導(dǎo)致的管理難題,且實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)技術(shù)的開發(fā)和場(chǎng)景拓展,未來,為了提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力,就需要擺脫當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展困局,積極嘗試更多的新技術(shù),加強(qiáng)對(duì)VR技術(shù)、人工智能等技術(shù)的應(yīng)用,切實(shí)實(shí)現(xiàn)便捷化交易,有效降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)不到位的問題。

    結(jié) 論

    總而言之,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)未來還有很大的發(fā)展前景,尤其是中國(guó)房屋市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代,房屋建筑和房屋開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向房產(chǎn)服務(wù),因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)更需要抓住機(jī)遇、提升企業(yè)的管理效能,促進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展,讓整體行業(yè)更加規(guī)范有序。

    (湖南省常德市石門縣住房保障服務(wù)中心)

    參考文獻(xiàn):

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    [4]廖俊平.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)的外部約束[J].中國(guó)房地產(chǎn),2019(04):24-25.

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