房企代建的新機遇

摘要：當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開啟淘汰戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)由于不適不斷倒下，或變小或退出，而行業(yè)的總量不會也不能很快萎縮，這就決定了需要有新的主體去承接住原有企業(yè)騰挪出的份額。目前來看，新的主體可能是央企國企（包括地方國企和城投機構(gòu)）、產(chǎn)業(yè)型集團、資金方、資管公司（包括AMC）和建筑央企等。自扮演的角色未必相同，但是將在可預(yù)期的范圍內(nèi)主動或被動的擔(dān)起行業(yè)大責(zé)，而這些企業(yè)本身短期未必有足夠經(jīng)驗去做好項目的開發(fā)建設(shè)。這就需要有品牌適配、或產(chǎn)品適配、或能力適配的企業(yè)去承擔(dān)項目開發(fā)、建設(shè)、運營等方面的責(zé)任，保障項目順利完工交付，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：政府代建;經(jīng)營策略;良性循環(huán)

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）06-0028-05 收稿日期：2022-05-16

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境巨變，陣痛開啟，預(yù)示著一個舊時代的結(jié)束，一個新時代的來臨。任何行業(yè)，只要有利可圖，就必然有競爭，一定會適者生存，不能適應(yīng)行業(yè)變化的企業(yè)也必將騰挪出市場份額，留予能力更強的市場主體，而這部分未必完全有足夠的經(jīng)驗短期內(nèi)適應(yīng)新行業(yè)，這就需要有經(jīng)驗的主體做好承接，或短期或長期。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)開啟淘汰戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)由于不適不斷倒下、或變小或退出，而行業(yè)的總量不會也不能很快萎縮，這就決定了需要有新的主體去承接住原有企業(yè)騰挪出的份額。目前來看，新的主體可能是央企國企（包括地方國企和城投機構(gòu)）、產(chǎn)業(yè)型集團、資金方、資管公司（包括AMC）和建筑央企等。各自扮演的角色未必相同，但是將在可預(yù)期的范圍內(nèi)主動或被動的擔(dān)起行業(yè)大責(zé)。而這些企業(yè)本身短期未必有足夠經(jīng)驗去做好項目的開發(fā)建設(shè)，這就需要有品牌適配、產(chǎn)品適配、能力適配的企業(yè)去承擔(dān)項目開發(fā)、建設(shè)、運營等方面的責(zé)任，保障項目順利完工交付，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

而正由于行業(yè)需求的存在，也為適合的企業(yè)提供了代建業(yè)務(wù)發(fā)展的機會。當(dāng)然，即使有需求，有機會，也不預(yù)示著機會的普適性，不是所有主體都有這種能力去把握住機會，機會只留給有準(zhǔn)備的群體。

1 代建企業(yè)規(guī)?！儆?/p>

時至今日，已經(jīng)登錄資本市場的代建企業(yè)僅有綠城管理控股和中原建業(yè)，其他涉及代建業(yè)務(wù)的企業(yè)均只是作為業(yè)務(wù)之一，尚未拆分上市，包括金地集團、建發(fā)國際等企業(yè)的業(yè)務(wù)中都包括了代建業(yè)務(wù)板塊。

從綠城管理和中原建業(yè)已經(jīng)披露的2021年經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，代建企業(yè)經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)出以下幾個特征。

其一，相較于地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)盈利能力更強。房地產(chǎn)行業(yè)利潤率經(jīng)歷下滑歷程，有行業(yè)發(fā)展既有規(guī)律原因，也有房地產(chǎn)行業(yè)特定因素驅(qū)使，利潤率將經(jīng)歷一個逐步探底的過程，其后雖將有反彈和恢復(fù)，但已大概率不太可能再回到過往的暴利時代。對比地產(chǎn)開發(fā)與代建兩大業(yè)務(wù)的利潤率情況，代建業(yè)務(wù)利潤率明顯有更強競爭力。綠城管理的凈利潤率水平是綠城中國2倍有余，中原建業(yè)的凈利潤率更是建業(yè)地產(chǎn)凈利潤率的10倍有余（見表1）。期間的差異性在于兩大業(yè)務(wù)之間模式差異，代建業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)的玩法，輸出的是品牌，是積累起來的經(jīng)驗和能力，無需過多投入，風(fēng)險可控。

其二，規(guī)模是規(guī)模，盈利是盈利，兩者之間并無絕對線性關(guān)系。從規(guī)模和經(jīng)驗的角度上說，綠城管理是行業(yè)內(nèi)代建第一股，也可稱之為當(dāng)之無愧的行業(yè)領(lǐng)頭羊，在規(guī)模上，尚無其他企業(yè)或能出其右。與之相比，中原建業(yè)的規(guī)模也是相差甚遠，但從盈利能力上看，中原建業(yè)的盈利能力卻更甚一籌，可見規(guī)模與盈利能力之間也并無絕對的線性關(guān)系。效益為先，規(guī)模與利潤之間形成良好的平衡或為更佳，單單有規(guī)模，利潤率不可觀，利潤總額也未必好看;只有利潤率而無體量，利潤的總規(guī)模也難成體量，企業(yè)的核心追求必然在于可觀的利潤本身。

2 今時不同往日，代建領(lǐng)域迎來三大變化

代建從來不是個新鮮的詞匯，代建領(lǐng)域雖未形成鮮明的行業(yè)競爭格局。但也有多家房企開始在代建領(lǐng)域有所探索和深入，相較于地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、持有物業(yè)運營，其發(fā)展可能更處于初級階段，現(xiàn)在進入或是一個比較好的時間點。

對比過往，當(dāng)下的代建業(yè)務(wù)已然發(fā)生了較為顯著的變化，無論是企業(yè)對于代建業(yè)務(wù)的態(tài)度，還是代建業(yè)務(wù)的進入門檻，都與以前有了“三大變化”。

第一，態(tài)度變：心態(tài)上更主動，代建不再作為附屬，服務(wù)于規(guī)模目標(biāo)，而是作為獨立的贏利點培育。就代建領(lǐng)域整體發(fā)展來看，行業(yè)仍處于發(fā)展初期，尚未形成特征鮮明的企業(yè)梯隊，已成規(guī)模、已成體系的企業(yè)也屈指可數(shù)，主因還在于過去人們的注意力多集中在賺錢容易、賺錢快、相對高利潤的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。代建雖為輕資產(chǎn)，利潤可觀且風(fēng)險可控，但空間仍相對有限，自然不會被過多關(guān)注。

而今，房地產(chǎn)行業(yè)突變，風(fēng)險往往超出個體主觀努力可掌控的范圍，代建雖衍生于地產(chǎn)開發(fā)，但已不能歸屬在傳統(tǒng)的地產(chǎn)領(lǐng)域，所受限制也必定比地產(chǎn)本身是要少的。同時，代建業(yè)務(wù)具有盈利上的優(yōu)勢，可以為企業(yè)提供新的利潤增長點，一定程度上對沖行業(yè)波動對企業(yè)利潤的沖擊，在行業(yè)重新洗牌和格局重塑的階段內(nèi)，代建或?qū)⒋笥锌蔀?。企業(yè)對于代建業(yè)務(wù)的心態(tài)更積極更主動，不再作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的附屬存在，目的不再是為企業(yè)規(guī)模和品牌附能，不再作為提升規(guī)模的方式之一，而是作為獨立的業(yè)務(wù)增加新的盈利增長極，應(yīng)對好多變的行業(yè)環(huán)境，夯實企業(yè)穩(wěn)健、安全發(fā)展的底盤。

第二，門檻變：要求提高，門檻提高，不是所有主體都能做好代建。當(dāng)前，在外部因素的強烈干擾下，行業(yè)發(fā)展進入到新階段，企業(yè)信用端承壓，加速淘汰出清，出險企業(yè)不斷涌現(xiàn)，這也引發(fā)了一連串連鎖反應(yīng)，投資乏力，開工萎縮，開發(fā)投資不振等。消費者面臨房屋無法按時交付的風(fēng)險，經(jīng)濟面、社會面都面臨挑戰(zhàn)，這是需要有部分主體承擔(dān)起被騰挪出的份額;新開工、開發(fā)投資可能出現(xiàn)的空白處，需要有經(jīng)驗，有能力，有資源的企業(yè)去做好代建的業(yè)務(wù)，促進經(jīng)濟面和社會面的壓力降到最低。

但也正因為行業(yè)環(huán)境的嚴(yán)峻，做代建的難度已與過往不可同日而語。過往，做代建的門檻相對較低，擁有基礎(chǔ)的開發(fā)建設(shè)能力可能就能夠進入到代建領(lǐng)域，品牌實力強、產(chǎn)品能力強、銷售能力強度都可視為附加項，需要在企業(yè)端和消費者端有信用度，服務(wù)主體可以只在企業(yè)端和消費者端，由于住房需求旺盛，即使沒有強大的銷售能力也無大的影響。

而現(xiàn)如今，單單有開發(fā)建設(shè)能力和銷售能力，已不能完全滿足要求，各方之間實則都已缺失了信任感。代建企業(yè)信用端的優(yōu)勢越發(fā)凸顯，這種信用優(yōu)勢能夠連接起企業(yè)、消費者、政府、資金端以及上下游供應(yīng)鏈。做好代建工作之外，扮演好橋梁作用，將地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各鏈條、各環(huán)節(jié)所需的要素聚集起來，確保項目整個開發(fā)建設(shè)流程的順利推進。

第三，盈利變：盈利模式改變，全鏈條呈現(xiàn)盈利點。過往代建的盈利點在于品牌輸出的費用、小股操盤的收益、開發(fā)建設(shè)的費用、賣房銷售的傭金等?，F(xiàn)今，代建企業(yè)扮演的角色有所改變，盈利的點也將有增加，搭建起橋梁吸納各個資源也該獲得相應(yīng)回報。

3 代建空間擴容：代建企業(yè)迎來“增&存”兩大機會

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的體量來說，其關(guān)聯(lián)了太多產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，影響深遠，所以出險或資金壓力較大的企業(yè)騰挪出的空間需要有其他主體來填補。這些新的主體或并不具有足夠的經(jīng)驗來做好開發(fā)建設(shè)，這就為部分企業(yè)提供了代建的機會。

3.1 增量的機會：側(cè)重經(jīng)濟面，拉動新開工，穩(wěn)定開發(fā)投資

2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境突變，民營拿地能力漸失，土地市場呈現(xiàn)冷淡行情，撤牌，流拍層出不窮。不僅僅企業(yè)壓力大，政府端壓力同樣凸顯，土地市場上涌現(xiàn)出一些新的面孔，地方型的國有企業(yè)，包括城投公司、產(chǎn)業(yè)型集團、地方穩(wěn)健型企業(yè)、金融資本等。這些企業(yè)或主動為之，或被動的托底，但是這些主體或只扮演短期的托底角色，長期并不能對行業(yè)有過多利好，或無開工建設(shè)意愿，或開工建設(shè)能力有限，項目拿到之后，遲遲不開工，或效率低下，開工建設(shè)周期長，既推不動新開工，又不能明顯拉動開發(fā)投資，變相造成資源的浪費。這就需要有適宜的主體擔(dān)此大責(zé)，所以在增量層面上，為企業(yè)從事代建業(yè)務(wù)提供了機會和空間，也需要有專業(yè)的人去做專業(yè)的事，輸出品牌、輸出能力（包括開發(fā)建設(shè)能力、銷售能力、運營能力）、輸出資源（供應(yīng)商資源等）。對于這類型的拿地企業(yè)而言，資金上的壓力或相對較小，可能不需要代建企業(yè)引入金融資源、資本資源，也無需企業(yè)過多的資金投入。

對于增量層面來說，需要代建企業(yè)承擔(dān)起項目的開發(fā)建設(shè)，提升項目的開發(fā)建設(shè)能力和效率，確保企業(yè)拿到的地順利轉(zhuǎn)化為建設(shè)中的項目，有序竣工交付的項目，支撐起房屋新開工，穩(wěn)住開發(fā)投資總量及變動。倘若這些目前在土地市場扮演重要角色的企業(yè)拿到地不開工或開工效率低下，或不利于整體供給量的穩(wěn)定，部分市場或面臨供給短缺問題，不利于市場穩(wěn)定，開發(fā)投資也將遭受沖擊。

3.2 存量的機會：側(cè)重社會面，保交付，保民生，維護消費者利益

存量層面上看，有兩種代建機會：一是尚未被接盤的項目，原有的開發(fā)建設(shè)主體或已出險或資金鏈無限緊繃，現(xiàn)階段已經(jīng)無力再繼續(xù)項目的開工建設(shè)，短期內(nèi)自救難度較大。倘若任由企業(yè)躺下，企業(yè)在建項目或無法按時交付或面臨爛尾風(fēng)險。于消費者而言，無疑合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，不利于民生保障，不利于社會穩(wěn)定，這也為企業(yè)提供了從事代建業(yè)務(wù)的機會，促進項目建設(shè)進程的順利推進。

這類項目對于代建企業(yè)或提出較大的挑戰(zhàn)，因為項目原本的經(jīng)營建設(shè)主體已缺失信用，各方已無法在短期內(nèi)對其重拾信心。所以于代建企業(yè)而言，倘若企業(yè)想要從事這類產(chǎn)品的代建，可能存在兩種可能，而這兩種可能中，都需要代建企業(yè)具有優(yōu)質(zhì)的政府端的、金融端的、消費者端的、供應(yīng)鏈端的信用積累。

代建企業(yè)既扮演橋梁，也扮演代建方。利用積累出的信用優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，將企業(yè)、資金方、消費者、供應(yīng)鏈等各方連接起來。前端依靠積累出的信用優(yōu)勢，為項目引入活水，這一活水主要指資金方，可以是地產(chǎn)企業(yè)（有資金），也可以是純粹的金融資本，促進資產(chǎn)盤活，資金方負責(zé)資產(chǎn)端的債務(wù)重組;中端利用好開發(fā)建設(shè)和資源（連接供應(yīng)鏈上下游資源）引入能力，確保項目順利建設(shè);后端利用品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢，促進項目的順利銷售去化，最終使得項目活起來。

與政府端建立聯(lián)系（主動或被動），由政府端主導(dǎo)項目的收并購。政府端引導(dǎo)有實力的資金方、企業(yè)等對當(dāng)?shù)仨椖窟M行收購并購，給予適當(dāng)鼓勵和支持政策（從當(dāng)前政策的基調(diào)來看，職責(zé)屬地化特征明確，出險企業(yè)項目所在地方政府有意愿去支持項目收購并購，因為倘若項目出險問題，地方政府首當(dāng)其沖，財政、民生保障和城市治理上將全方位受沖擊），代建企業(yè)充當(dāng)代建方，專注于項目本身。

已經(jīng)被接盤的項目，接盤主體為金融資本或小型開發(fā)商，這些主體或受限于開發(fā)建設(shè)能力欠缺，或品牌力、產(chǎn)品力、資源儲備等局限的情況下，無法使項目效益最大化。

這類項目或更看重代建企業(yè)本身的品牌力和產(chǎn)品力，無需代建企業(yè)資金投入，借助代建方的專業(yè)力量和資源，推動項目的順利假設(shè)，借助其在消費者中形成的品牌認知和影響力，迎合消費者偏好，保障項目的順利去化。

筆者認為，存量項目代建的機會雖然可能在未來一段時間內(nèi)明顯增多，但存量項目的代建問題也不容小覷。因為多數(shù)存量項目已動工，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等已經(jīng)無法調(diào)整優(yōu)化，很難標(biāo)準(zhǔn)化，這對于代建方而言，不利于其產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。而且這類項目往往背后關(guān)系錯綜復(fù)雜，盡管代建方可通過合作協(xié)議對合作金額進行事先約定，提前將違約事件發(fā)生帶來的損失降到最低。但是不可否認，代建費用最終能否順利支付依然存在不確定性。

4 三大主體各取所需或能把握不同的代建機會

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生深刻變革，不斷有企業(yè)騰挪出空間，也不斷有企業(yè)開始出現(xiàn)在大眾視野，開始暫時的承接出一些份額，但這些企業(yè)短暫的接手并不意味著真正能夠長久的填補市場出現(xiàn)的缺口。所以需要有企業(yè)去做專業(yè)的事情，助力這些被接手的份額能夠真正承擔(dān)起、支撐起行業(yè)的總量，穩(wěn)定市場整體發(fā)展的穩(wěn)定性。毫無疑問，代建行業(yè)將迎來新的發(fā)展契機，難度也有一定程度的提升，哪些企業(yè)能夠把握住其中機會，并開拓出新的發(fā)展模式？

第一，已有代建業(yè)務(wù)的企業(yè)，快速拓展規(guī)模，探索新模式。這類企業(yè)在代建領(lǐng)域已有豐富的資源沉淀和經(jīng)驗積累，也有信用優(yōu)勢，可以嘗試業(yè)務(wù)類型的創(chuàng)新，挖掘更多的贏利點。

第二，尚未開拓代建業(yè)務(wù)的，安全墊相對較高的企業(yè)，發(fā)展新業(yè)務(wù)。這類企業(yè)可以借此機會嘗試新的業(yè)務(wù)類型，代建業(yè)務(wù)相對跨度小，可以開拓出第二增長極。

第三，已出險或資金壓力較大的企業(yè)，主動承接代建業(yè)務(wù)，不浪費現(xiàn)有團隊。這類企業(yè)有專業(yè)的人才和開發(fā)建設(shè)能力，可以服務(wù)于資金端或地方國企等，專業(yè)的人做專業(yè)的事，充分利用現(xiàn)有的經(jīng)驗和優(yōu)勢。

作為輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型，代建由于資金占有量少，安全邊際較高，為企業(yè)提供了新的利潤增長點。在行業(yè)利潤率下滑成為既定趨勢的大環(huán)境下，任何能夠擴張利潤空間的方式都值得企業(yè)嘗試，并投入精力和資源，筑高、筑實企業(yè)安全邊界，為有效應(yīng)對外部不確定性沖擊帶來更多確定性。