樓市未來會怎么走

甄愛軍

房貸利率下降至下限，疊加部分城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸，從實質(zhì)上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交速度。預(yù)計樓市預(yù)期將會有所改善，市場整體成交水平有望由此逐步提升。

多地房貸利率調(diào)至下限

在全國信貸環(huán)境持續(xù)寬松的背景下，為支持房地產(chǎn)市場合理性住房需求，央行從去年底以來多次下調(diào)房貸基準(zhǔn)利率，各地銀行也相繼跟進。目前廣州首套房貸利率最低可執(zhí)行4.65%，已接近近兩年最低水平。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前廣州整體購房信心尚不足，尤其一些郊區(qū)樓盤去化速度較慢，市場仍處于“筑底”階段。而此次銀行下調(diào)房貸利率至下限，表明信貸環(huán)境對于購房者比較友好，利率的下調(diào)有助于廣州樓市的逐步恢復(fù)。

其實，近期下調(diào)房貸利率的城市遠不止廣州一個。6月，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，包括重慶、蘇州、杭州、南京、天津、福州、寧波等58城的城市首套房貸利率已降至下限，最大程度降低購房者的貸款成本，占到監(jiān)控城市半數(shù)以上。

除了首套房貸款利率下調(diào)，部分城市二套房貸款利率同步下調(diào)至下限位置。據(jù)了解，目前廣州、深圳、天津、南京等城市，二套房貸利率為5.05%，與政策規(guī)定的下限一致。其中，包括南京、天津、鄭州、濟南、青島等城市，首套房、二套房貸款利率均已同步下調(diào)至最低水平。

房貸利率水平下降明顯

從目前來看，房貸利率整體水平已經(jīng)明顯下降。

近日，貝殼研究院發(fā)布重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年6月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套房貸利率為5.09%，分別較上月回落49個、23個基點。值得注意的是，當(dāng)前房貸利率已經(jīng)處于下行區(qū)間，利率水平創(chuàng)2019年以來新低。

與房貸利率水平不斷下滑相對應(yīng)的是，房貸放款速度明顯加快。貝殼研究院跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，6月平均放款周期為29天，與上月持平。相較去年同期3～6個月排隊等候時間，目前的放款速度已經(jīng)明顯加快。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，本輪房貸利率下調(diào)過程中，三、四線城市利率下調(diào)幅度較大，如開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、上饒等地首套房貸主流利率較去年9月的高點下調(diào)超過200個基點，這代表銀行對三、四線城市住房的支持力度更大。

首套房貸利率下調(diào)至最低4.25%，與去年9月約6.25%的高位水平相比，到底能夠節(jié)省多少房貸利息？對于這一點，我們可以通過一個簡單的案例來進行說明。假定貸款總額為100萬元，30年還款期（等額本金還款法），以目前4.25%貸款利率計算，其利息總開支為77.10萬元，月供為4919.4元。與去年9月6.25%的高位利率水平相比，利息開支將會減少44.56萬元，月供也減少近1238元。

樓市成交或?qū)⒑棉D(zhuǎn)

房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸，從實質(zhì)上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月提高20%。當(dāng)前103個城市中超過四成的城市房貸利率高于下限，未來仍有降息空間，結(jié)合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這對6月及下半年市場交易的修復(fù)極為有利。

易居研究院依據(jù)全國100個城市6月1日至20日的每日成交數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)化為全月預(yù)估數(shù)據(jù)，也得出了較為樂觀的預(yù)測結(jié)果。計算結(jié)果顯示，2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積約2506萬平方米，環(huán)比預(yù)計增長21%，同比預(yù)計下降41%。與今年5月這100個城市環(huán)比增長14%、同比下降56%相比，6月繼續(xù)保持環(huán)比正增長態(tài)勢，環(huán)比增速也有所擴大，同時使得同比降幅繼續(xù)收窄。

專家表示，樓市政策的持續(xù)放松，有助于購買力釋放。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，4月29日中共中央政治局會議以來，各地政策寬松導(dǎo)向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領(lǐng)域多方面做好保障，對于合理住房消費需求的釋放有積極的作用。各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環(huán)境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌，呈現(xiàn)了環(huán)比拉升的積極態(tài)勢。各地鼓勵購房的工作積極到位，購房者的市場預(yù)期也發(fā)生了變化。尤其是一些城市二手房交易活躍的過程客觀上也為新房交易創(chuàng)造了較好的條件。

專家預(yù)計，三、四線城市的成交反彈速度略快，但還不能簡單認(rèn)為三、四線城市復(fù)蘇的動力更強，這是因為三、四線城市最近幾年樓市都偏低迷，在近期政策利好下，滯后和積壓的需求有所釋放，同時也與近期穩(wěn)樓市一攬子政策的積極效應(yīng)得到釋放有著非常重要的關(guān)系。