婚前買房，三種情況和配偶有關(guān)

桂芳芳 陳倩

關(guān)于房產(chǎn)，也許你會直覺認(rèn)為，婚前的房子和增值部分都是個人財產(chǎn)，婚后的才是夫妻共同財產(chǎn)。那你就錯啦！我們來具體講講婚前個人房產(chǎn)變?yōu)榛楹蠊餐敭a(chǎn)的三種情形。

李先生和陸女士是一對上海小夫妻，網(wǎng)上認(rèn)識后于2018年結(jié)婚。雙方婚前各有一套房產(chǎn)。婚后，他們各自償還名下房貸，李先生每月還貸1.2萬元，陸女士每月還貸8000元。

2021年，二人因為感情問題準(zhǔn)備離婚，在財產(chǎn)分割時就房產(chǎn)分割產(chǎn)生分歧。陸女士希望能分割二人婚后還貸的差額部分，而李先生認(rèn)為，房子是自己婚前的，還貸也是用的自己的工資，與陸女士毫無關(guān)系，拒絕分割。

根據(jù)民法典第一千零六十二條規(guī)定，婚后工資收入的性質(zhì)屬于夫妻共同財產(chǎn)，不論是用于償還房屋貸款，還是用作其他用途，其性質(zhì)都不會改變，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。

因此，陸女士的請求可以得到支持，她還可以請求分割婚后還貸的增值部分。

小王有一套婚前登記在個人名下的房產(chǎn)，婚前至婚后都一直出租，由小王收取租金。離婚時，小王的配偶小張能否要求分割小王在婚后取得的租金收益呢？

一般來說，一方將婚前購買的房產(chǎn)出租后取得的租金收益，被認(rèn)為是夫妻雙方共同維護(hù)修繕、投資經(jīng)營房屋取得的收入，根據(jù)民法典的規(guī)定，這筆款項屬于夫妻共同財產(chǎn)。但是，如果小王能夠證明配偶小張并沒有參與該房屋的經(jīng)營管理，就能主張租金歸自己所有，小張無權(quán)分割。

在徐匯區(qū)法院所作出的判決中，由于原告自認(rèn)沒有參與房屋出租的經(jīng)營管理，法院駁回了其“分割被告婚前房產(chǎn)的婚后租金收入”的訴訟請求。在現(xiàn)實生活中，如果沒有對方自認(rèn)，想要證明其沒有參與經(jīng)營管理的難度很大。因此，一般情況下，婚前房產(chǎn)在婚后取得的租金，都會被認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

我們來打個比方，一位女士有一套婚前全款購買的房子，且房產(chǎn)登記于她個人名下。如果她婚后將這套房子出售，使用售房款換置了一套新房，那么產(chǎn)生的結(jié)果會有三種：

1.如果新房是使用售房款全款購買，售房款未和婚后財產(chǎn)混同，且新房依然登記在這位女士一人名下，所購新房就是這位女士的個人財產(chǎn)；

2.如果新房登記在雙方名下，此時視為該女士對配偶一方的贈與，新房是夫妻共同財產(chǎn)；

3.如果只是用售房款交了首付，其余由貸款支付或者現(xiàn)金支付，那么即使登記在一方個人名下，支付的部分一般也屬于夫妻共同財產(chǎn)。也就是說，要按照婚前財產(chǎn)占婚后房屋總價款的比例來看，使用售房款支付的首付部分仍然屬于個人財產(chǎn)，其余部分屬于夫妻共同財產(chǎn)。

我們給出幾個防止資產(chǎn)流失的實用建議：

1.婚前財產(chǎn)公證。白紙黑字地明確婚前財產(chǎn)歸屬，與夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分。同時設(shè)立婚前個人銀行賬戶，與夫妻共同財產(chǎn)的銀行賬戶區(qū)分開，做好賬戶分離，避免發(fā)生財產(chǎn)混同；

2.婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議。如果雙方能達(dá)成一致，可以簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議，將個人財產(chǎn)以及相應(yīng)的收益約定清楚，避免以后發(fā)生糾紛；

3.用婚前財產(chǎn)在婚后置換的新房，建議登記在個人名下。在出售舊房時，保留買家的支付憑證；購買新房時，保留自己的轉(zhuǎn)賬記錄，以此證明財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化和來源。

（摘自《中國婦女報》）（責(zé)任編輯 辛彩霞）