商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的結合機制

鄭飛飛

摘要：社會經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動城市化建設進程的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)獲得迅猛的發(fā)展。與此同時，我國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在諸多問題，經(jīng)營與開發(fā)管理成為制約商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的重要影響因素。從社會整體經(jīng)濟環(huán)境變化角度來看，市場上部分住宅開發(fā)商開始向商業(yè)地產(chǎn)領域轉型，但由于未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的特性而出現(xiàn)諸多經(jīng)營問題。通過促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)有機結合，從根源上解決商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)存問題，促進我國商業(yè)地產(chǎn)的維穩(wěn)發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)經(jīng)營;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā);結合機制

商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要表現(xiàn)形式和物質(zhì)載體，與社會整體經(jīng)濟環(huán)境和城市總體經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關。社會經(jīng)濟的快速發(fā)展無疑為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來良好的市場運作環(huán)境。為進一步促進商業(yè)地產(chǎn)市場成熟運作發(fā)展，規(guī)范地產(chǎn)市場環(huán)境秩序，地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)為整個行業(yè)發(fā)展探索出一條正確的發(fā)展路徑。本文立足于商業(yè)地產(chǎn)特性及其開發(fā)經(jīng)營模式，針對商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的有機結合提出相應的策略以供參考。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式探析

（一）商業(yè)地產(chǎn)

從概念界定的角度看，商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)上的區(qū)別，主要涉及商業(yè)經(jīng)濟與地產(chǎn)經(jīng)濟，多應用于商務辦公、娛樂餐飲以及健身休閑等商業(yè)活動，如我們常見的購物中心、市中心商業(yè)街以及酒店、商業(yè)寫字樓等都屬于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃范疇。商業(yè)地產(chǎn)因經(jīng)營模式、經(jīng)營用途以及設計、投資等方面的不同而承擔著更高的風險。同時在一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)模式及其商業(yè)用途對地產(chǎn)的運營產(chǎn)生直接影響，目前常見的有出售、租售或兩者相結合的運營模式，具有經(jīng)濟收益高、經(jīng)營風險大且內(nèi)容功能多樣化的顯著特征。從經(jīng)濟效益角度看，商業(yè)地產(chǎn)以租金為主要收入來源，同時后期的運營管理水平及其商業(yè)地段經(jīng)濟發(fā)展水平等要素對地產(chǎn)收益均產(chǎn)生不同程度的影響。因此可以看出，商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)對整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接的沖擊和影響[1]。

（二）開發(fā)運作模式

首先，純出租模式下以零散出租獨立經(jīng)營和全部出租統(tǒng)一經(jīng)營這兩種運營模式為主。其中在零散出租經(jīng)營模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商往往會將產(chǎn)權從物業(yè)中進行分割，以分開招商引資的方式來確定商鋪運營主體，但整體上仍然由物業(yè)方進行集中管理。此種管理模式多適用于批發(fā)市場等大規(guī)模的地產(chǎn)管理。在整體出租模式下，開發(fā)商以整體打包物業(yè)并進行出租或分割出租的方式由企業(yè)獨立規(guī)劃運營，此時開發(fā)商不需要組建自己的專業(yè)經(jīng)營團隊，具有項目收益率低、租期較長且套現(xiàn)難度大等特點。

其次，純出售模式下主要包括整體出售和零散出售、分散或統(tǒng)一經(jīng)營兩種開發(fā)運營模式。整體出售模式能夠明顯緩解企業(yè)資金壓力，適用于資金實力不強的企業(yè)，具有短期見效快、資金回籠速度快且風險低的特點，但開發(fā)企業(yè)并未真正進入商業(yè)項目。而零散出售、統(tǒng)一經(jīng)營模式下，開發(fā)商具有快速收回資金和緩解資金壓力的能力，能夠加快資金周轉，握有開發(fā)管理權，但由于物業(yè)被整體分割導致增加開發(fā)管理難度。

此外，租售相結合的運營模式主要涉及出售后的返租、分割出售出租等模式。其中售后返租運營模式主要是指地產(chǎn)開發(fā)商將物業(yè)整體出售之后，開發(fā)商仍然擁有經(jīng)營權，能夠進行統(tǒng)一經(jīng)營。而當開發(fā)商地產(chǎn)項目所有權被進行分割之后，地產(chǎn)企業(yè)往往面臨著重新選擇經(jīng)營方式的難題。另外部分出售或出租的運營模式在國內(nèi)得到較為廣泛的運用，即地產(chǎn)開發(fā)商僅通過出售或出租部分物業(yè)的方式來回籠部分資金，對于剩余的物業(yè)由開發(fā)商組建的專業(yè)經(jīng)營團隊進行統(tǒng)一運營管理。

二、商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)問題分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營過程中，由于未能協(xié)調(diào)好商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)之間的結合關系而導致兩者的結合存在脫節(jié)現(xiàn)象，進而在實際經(jīng)營中容易出現(xiàn)各種運營問題[2]。

（一）戰(zhàn)略規(guī)劃問題

從政府部門的角度看，過于重視城市商業(yè)地產(chǎn)的招商引資，在一定程度上忽視了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃布局的合理性。同時隨著城市商業(yè)項目建設數(shù)量的增加，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與空間的規(guī)劃設計和資源配置成為顯著問題。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不僅是指城市形象的開發(fā)，更重要的在于商業(yè)地產(chǎn)自身的運營管理，由于缺少市場經(jīng)濟環(huán)境的支持而導致商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃合理性不足。另外部分地產(chǎn)企業(yè)對于項目的經(jīng)營管理未能制定完善的發(fā)展戰(zhàn)略，多抱著項目剛建設完成要收益的心理，未能重視地產(chǎn)項目在整個地產(chǎn)領域的戰(zhàn)略發(fā)展，導致自身經(jīng)營發(fā)展存在明顯的局限性。

（二）開發(fā)運營問題

從開發(fā)商的角度看，物業(yè)建設與地產(chǎn)市場的培育經(jīng)營存在失衡現(xiàn)象，過于注重地產(chǎn)商鋪的銷售而忽視對地產(chǎn)的招商引資與開發(fā)運營。同時因過于追求商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益最大化，未能協(xié)調(diào)好效益最大化與價值最大化間的關系，因而阻礙我國商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。例如為了在短期內(nèi)快速緩解資金壓力，部分開發(fā)商以最快速度實行分割零散出售模式，為了追求項目資金快速回籠而未能從整體上考慮到地產(chǎn)項目后期運營管理的重要性，導致后期管控風險不斷增大，且整體經(jīng)營難度明顯增加。在此情況下極容易出現(xiàn)地產(chǎn)項目市場招商混亂且產(chǎn)權管理復雜等多方面問題，不利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）投機與投資問題

從地產(chǎn)項目投資角度看，商鋪的購置與經(jīng)營關系失衡，忽視了對商鋪經(jīng)營風險的管控。同時商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營能力與商鋪自身售價及其返租回報率有著密切的聯(lián)系。當過去追求地方利益時會導致開發(fā)運營管理目光短淺，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長效發(fā)展，從而導致商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結合的專業(yè)缺失。當商業(yè)地產(chǎn)招商大于規(guī)劃、開發(fā)超過經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)項目很難高效經(jīng)營起來。

此外，地產(chǎn)項目投資效益方面與資金的來源及其管理水平有很大關聯(lián)。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的建設資金主要來源于自有資金和銀行貸款[3]。在項目建設前期往往需要投入大量資金，尤其隨著生態(tài)環(huán)境保護理念的滲透落實，需要前期投入的資金量更大，同時地產(chǎn)項目普遍存在回報周期長的特性，因而地產(chǎn)企業(yè)往往需要頂著極大的壓力來進行資金周轉管理。從資金來源到資金周轉管理，其穩(wěn)定性對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較深的影響。

三、商業(yè)經(jīng)營與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)結合機制構建

（一）優(yōu)化處理商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結合關系

如何協(xié)調(diào)好商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)間的相互關系是結合機制構建完善性的重要保障。商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)項目的重要分支，在當前對兩者結合關系的處理尚未獲得較好的可借鑒的經(jīng)驗模式。在處理商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)結合關系時，既要保證能夠解決現(xiàn)存開發(fā)運營管理問題，還要保證不為城市商業(yè)引發(fā)新的問題，唯有從根本上協(xié)調(diào)好商業(yè)與地產(chǎn)的關系，才能促進兩者更好的結合，以便充分發(fā)揮兩者各自的最大效用。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須同時具備商業(yè)和地產(chǎn)雙重專業(yè)背景，避免因專業(yè)缺失而導致商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)供求錯位。例如某城市市中心購物廣場這一地產(chǎn)項目商業(yè)定位，其物業(yè)形態(tài)設計主要為批發(fā)型建筑風格。作為地產(chǎn)項目的開發(fā)商應當充分做好長效發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃部署工作，合理計算商業(yè)地產(chǎn)項目的投資回報率，重視地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益與價值的平衡性，確保項目后期經(jīng)營管理效益最大化。同時要避免急于采取短期投資就賣行為，避免項目生存發(fā)展空間被擠壓，做好地產(chǎn)開發(fā)項目融資工作。

（二）強化地產(chǎn)開發(fā)商資金整合能力

對于開發(fā)商而言，資金的整合能力決定了商業(yè)地產(chǎn)項目運作的旺盛程度，通過不斷提高自身資源整合能力，保證地產(chǎn)項目具有旺盛的運作生命力。同時，地產(chǎn)項目開發(fā)商應當具備一定的社會資源，對具備地域特征的地產(chǎn)項目布局進行合理規(guī)劃部署，避免地產(chǎn)項目重復建設或返工，以足夠的社會資源維持地產(chǎn)項目運作的生命力。從市場競爭角度來看，地產(chǎn)開發(fā)商的社會責任感對自身的長效發(fā)展產(chǎn)生重要影響，在一定程度上決定了市場商業(yè)競爭站位[4]。

另外，地產(chǎn)開發(fā)商憑借良好的資源整合能力促進商家與地產(chǎn)項目的有機結合，著重協(xié)調(diào)好招商與布局運作間的關系，避免在實際運作管理中出現(xiàn)項目招商困境，為地產(chǎn)項目的資金運轉提供有力的經(jīng)驗保障。地產(chǎn)項目商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的結合實質(zhì)上是商業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)資本的有機結合，開發(fā)商企業(yè)所擁有的大量現(xiàn)金流成為商業(yè)資本利用的資金優(yōu)勢，有利于增強地產(chǎn)項目商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的穩(wěn)定性。此外，商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的結合也是地產(chǎn)項目與開發(fā)運營管理模式的結合，旨在全面增強地產(chǎn)商業(yè)項目運作管理的專業(yè)性，避免商業(yè)經(jīng)營與開發(fā)管理相脫節(jié)。

（三）優(yōu)化創(chuàng)新地產(chǎn)項目開發(fā)運營模式

當前，我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始嘗試轉型，以萬科為例，采用輕資產(chǎn)運營管理模式的思路是受國外地產(chǎn)開發(fā)模式的影響。同時，萬達商業(yè)主要采用訂單式先進的經(jīng)營模式，由開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)共同結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，充分考慮商圈經(jīng)濟需求，與商業(yè)企業(yè)形成良好的合作關系。當前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場尚未完全發(fā)展成熟，商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)應當立足于商業(yè)與地產(chǎn)的實際發(fā)展現(xiàn)狀，采用訂單式開發(fā)運營模式來規(guī)避地產(chǎn)項目招商、投資等關鍵環(huán)節(jié)可能存在的各類風險，對開發(fā)商企業(yè)進行過濾，確保開發(fā)運營模式符合地產(chǎn)項目多樣化運作需求，最大程度保證商業(yè)地產(chǎn)項目運作管理水平。

結語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的重要分支，在國內(nèi)發(fā)展時間相對較短，在開發(fā)運營模式及管理理念上尚未更好地可借鑒經(jīng)驗，為此需要結合實際情況在開發(fā)運作過程中進行不斷摸索。商業(yè)經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的有機結合為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造出現(xiàn)實路徑，本文通過全方位的分析闡述提出兩者結合機制的構建策略。

參考文獻：

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