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    代持還是贈(zèng)予?一對父子的天價(jià)四合院歸屬紛爭

    2022-05-19 07:40:04
    新傳奇 2022年15期
    關(guān)鍵詞:代理律師小楊楊先生

    楊先生曾在北京南鑼鼓巷區(qū)域買了一套400多平方米的四合院。當(dāng)初買下四合院時(shí),楊先生全款出資,之后登記在大兒子小楊名下??稍?021年6月父子對賣房產(chǎn)生分歧后,小楊開始拒絕承認(rèn)父親是這處院子的主人。一怒之下,楊先生一紙?jiān)V狀把親生兒子告上法庭,要求判令雙方的借名買房合同有效,確認(rèn)房屋歸自己所有。小楊則稱,父親已經(jīng)把四合院贈(zèng)予自己,雙方不存在借名買房關(guān)系。這對父子,為何會(huì)產(chǎn)生如此紛爭?在借名買房問題中,又該如何判斷是否存在借名買房的合意?

    “最美四合院”

    今年70多歲的楊先生,曾在北京南鑼鼓巷區(qū)域買了3處院子。其中一套400多平方米的四合院,他曾親自重新設(shè)計(jì)、裝修,并居住了10多年。

    這里曾是清朝施姓中堂的宅院,一度成了大雜院。學(xué)油畫出身的楊先生買下后,幾度翻修,用盡巧思,把這座院子變成了自己的作品,曾被譽(yù)為“最美四合院”。

    10年前,楊先生曾在院子里宴請各方來賓。這處四合院曾被多家媒體報(bào)道,當(dāng)時(shí)的報(bào)道中均稱楊先生為主人。如今,楊先生沒有想到,這套四合院卻成了他和大兒子小楊之間產(chǎn)生巨大隔閡的導(dǎo)火索。

    當(dāng)初買下四合院時(shí),楊先生全款出資,之后登記在小楊名下??稍谌ツ?月父子對賣房產(chǎn)生分歧后,小楊開始拒絕承認(rèn)父親是這處院子的主人。

    “當(dāng)時(shí)我對他非常信任,便讓他代持房產(chǎn)。可沒想到,10多年間,他把當(dāng)初我國內(nèi)外買的別墅、公寓全賣了?!睏钕壬f。

    2021年9月,楊先生一紙?jiān)V狀把親生兒子告上法庭,要求判令雙方的借名買房合同有效,確認(rèn)房屋歸自己所有,并判令兒子協(xié)助自己辦理所有權(quán)過戶手續(xù)。小楊則通過代理律師在法庭上稱,父親已經(jīng)把四合院贈(zèng)予自己,雙方不存在借名買房關(guān)系。

    自從楊先生和小楊打起了這場官司,父子倆就幾乎再未見面。

    父子分歧

    楊先生早年經(jīng)商,在北京投資實(shí)業(yè)。在小楊不滿9歲時(shí),楊先生與妻子離婚,并獨(dú)自將小楊撫養(yǎng)長大。

    2002年,楊先生看中了位于北京南鑼鼓巷區(qū)域一套400余平米的大四合院。因外地戶籍限制購買四合院,楊先生以公司的名義買下。這家公司專為購買四合院設(shè)立,由于當(dāng)時(shí)公司法尚不允許設(shè)立一人公司,所以名義上楊先生父子各占股一半,但實(shí)際由楊先生全額出資并設(shè)立。

    買下四合院后,楊先生被女友告知懷孕。楊先生稱,他當(dāng)時(shí)不同意,但女友堅(jiān)持把孩子生下來。

    2003年,楊先生的小兒子出生。此后6年,小兒子一直隨母親生活。楊先生稱,因?yàn)檫@個(gè)原因,故他當(dāng)時(shí)考慮把房產(chǎn)放到大兒子小楊名下。2004年八九月間,公司簽訂了與小楊的買賣合同,并完成了過戶。但小楊并未實(shí)際支付款項(xiàng)。

    那時(shí),北京市相關(guān)政策也發(fā)生了變動(dòng),放開了非京籍購買四合院。2004年底至2005年,楊先生以小楊的名義又購買了南鑼鼓巷區(qū)域的兩處平房小院。楊先生表示,手續(xù)全部是自己辦理的,只有其中一次是小楊親筆簽字。

    為了維持家用,2018年6月,楊先生決定將大四合院出租,自己借住到郊區(qū)一套小產(chǎn)權(quán)別墅。

    搬出四合院后,楊先生感覺自己正失去對3處院子的控制。楊先生回憶,2019年2月,他草擬了一份代持協(xié)議讓小楊簽署,但小楊始終沒有簽。

    2021年6月,四合院3年租期到期,矛盾爆發(fā)。楊先生想將其出售,買家出價(jià)過億,但小楊反對,父子兩人發(fā)生嚴(yán)重分歧。楊先生讓大兒子見面商量,卻遭到拒絕。

    同年7月,讓楊先生始料未及的事情發(fā)生了。他突然接到中介的電話,說四合院的門禁密碼被換掉,無法進(jìn)入。楊先生打電話給小楊,發(fā)現(xiàn)已被兒子拉黑。同年8月,小楊將四合院出租后,將部分房租以生活費(fèi)的名義打給楊先生。

    楊先生認(rèn)為這是自己的“奇恥大辱”。他說:“現(xiàn)在我名下已無任何其他房產(chǎn),本指望靠這3處院子養(yǎng)老,我現(xiàn)在借住的小產(chǎn)權(quán)房一旦拆掉就無家可歸了,而我大兒子還持有其他房產(chǎn)。我起訴后,他甚至經(jīng)人轉(zhuǎn)告,先是說今后生活費(fèi)也不給了,后又改口為按一個(gè)月5000元的標(biāo)準(zhǔn)給贍養(yǎng)費(fèi)。”

    對簿公堂

    2021年9月30日,楊先生把小楊告上法庭。楊先生認(rèn)為,只要證明房子是自己出資買的,且自己長期使用、管理、維護(hù),就能把房子所有權(quán)重新拿回自己手里。對于借名買房的原因,楊先生稱自己當(dāng)時(shí)單身,是出于保護(hù)婚前財(cái)產(chǎn)的考慮。

    正式開庭時(shí),楊先生也沒有看到小楊,是其代理律師出庭。法官詢問是否調(diào)解時(shí),楊先生表示愿意,但小楊卻拒絕了。

    庭審中,小楊的代理律師向法院表示,楊先生因與妻子離婚,以及有一非婚生子,出于愧疚及疼愛將院子贈(zèng)予小楊。十幾年來,楊先生從未向小楊主張過雙方系借名買房關(guān)系。小楊主動(dòng)將租金轉(zhuǎn)給父親,是出于孝心,感謝父親的贈(zèng)予,他有權(quán)隨時(shí)停止轉(zhuǎn)賬。

    代理律師還在庭審上表示,楊先生提起訴訟系受他人蠱惑,意圖惡意侵占小楊財(cái)產(chǎn)。

    對此,楊先生表示,2002年購買四合院時(shí),他并未通知小楊,直到2004年由公司過戶到小楊名下時(shí),小楊才知道。但那時(shí)小楊仍不清楚自己是公司的另一股東。

    庭審中,小楊的代理律師提交了3處院子的房產(chǎn)證原件。代理律師認(rèn)為,小楊現(xiàn)在收回了院子并收取租金,以實(shí)際行動(dòng)行使了所有人權(quán)利。楊先生則表示,房產(chǎn)證、購房合同、契稅發(fā)票原件原由自己保管,不知何時(shí)由小楊未經(jīng)同意從家取走,起訴時(shí)才發(fā)現(xiàn)已不在保險(xiǎn)柜里。

    法院審理后認(rèn)為,院子雖由楊先生出資購買,但作為房屋所有權(quán)公示憑證的產(chǎn)權(quán)證由小楊持有;鑒于雙方父子關(guān)系,實(shí)際居住使用以及收取租金尚不能證明系楊先生實(shí)際控制并所有。因此,難以認(rèn)可雙方的借名買房關(guān)系,或認(rèn)可楊先生才是享有所有權(quán)的人。

    法院還認(rèn)為,既然楊先生當(dāng)時(shí)尚未再婚,房產(chǎn)就已是婚前財(cái)產(chǎn),保護(hù)婚前財(cái)產(chǎn)的考慮有悖常理。而且由于當(dāng)年大四合院是公司轉(zhuǎn)讓給小楊的,楊先生僅以出資行為無法主張權(quán)利。

    2022年1月,這起父告子的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案宣判。法院表示,根據(jù)現(xiàn)有證據(jù),無法證明雙方存在借名買房的合意,因此駁回了楊先生的全部訴訟請求。

    楊先生對一審判決不服,目前已向北京市第二中級人民法院提起上訴。

    這對父子,為何會(huì)產(chǎn)生如此紛爭?

    小楊表示,與弟弟相認(rèn)后,父親的情感天平傾向了弟弟。這都是弟弟母親的問題,她一直慫恿父親賣掉院子。因此,他堅(jiān)決不同意賣房?!百u了后家就散了,錢肯定會(huì)全部被他們忽悠去,父親的晚年生活怎么辦”?

    小楊表示是弟弟母子導(dǎo)致了他和父親不睦,而他一直在默默忍受。

    本是血濃于水的親生父子,如今卻被這起天價(jià)四合院歸屬紛爭隔閡了原本的親密情感。而如何修復(fù),尚不得知。

    律師:舉證難

    北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所執(zhí)行主任任戰(zhàn)敏認(rèn)為,在借名買房問題中,判斷是否存在借名買房的合意,最直接明了的證據(jù)是書面協(xié)議。如果沒有協(xié)議,可以從以下幾方面證明合意的存在。

    第一,可以證明在購買房屋時(shí),借名人參與了購房的過程。比如,借名人和出借人或中介關(guān)于選房、購房、簽約的聊天記錄、電話錄音等。第二,可以證明借名人實(shí)際支付了房屋的相關(guān)費(fèi)用,包括購房款、中介費(fèi)、契稅等。第三,可以證明借名人占有、使用、管理房屋,比如借名人實(shí)際居住或?qū)嶋H收取租金。第四,可以證明借名人保管購房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等。

    關(guān)于證明借名買房的必要性,要從主觀上證明借名買房的動(dòng)機(jī)。家庭中其他知曉相關(guān)事實(shí)的親屬也可以作為證人予以證明。此外,任戰(zhàn)敏還介紹,也可以通過聊天記錄、證人證言結(jié)合債務(wù)情況、婚姻財(cái)產(chǎn)狀況予以證明。

    代理過大量借名買房官司的北京市東元律師事務(wù)所孔磊律師表示,近親屬借名買房是借名買房官司中最難打的一種。近親屬之間,關(guān)系往往過于密切,沒有書面協(xié)議,所以借名買房難以證明。經(jīng)常出現(xiàn)父母用孩子的名字買房后,難以拿回來的情況。非親屬如果占有使用他人名下的房屋,法院反而好下判斷。法院在審理此類案件時(shí),也需要周密認(rèn)定事實(shí),遵循公平及不違背公序良俗原則,做到法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

    (《成都商報(bào)》2022.4.2)

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