試論房產測繪過程中有效的質量控制

戴楠楠

（蚌埠市勘測設計研究院，安徽蚌埠 233000）

0 引言

隨著城市化進程不斷加快，人們對住房的需求在不斷增加。其中，商品房建設面積逐年增加，這表明房地產測繪研究和測繪方案設計具有很大潛力。測繪房地產面積的統(tǒng)計工作在房地產交易中十分重要，工作人員通過地理位置因素進行制圖，為開發(fā)商的經濟預算提供基礎。因此，測繪單位必須加強房地產測繪的質量控制，要及時深入分析存在的問題，制定切實可行的解決方案，確保房地產測繪的質量。

1 房產測繪中質量控制的作用

房地產測繪以城市房地產信息為基礎，對測繪人員使用的測繪工具和測繪方法有嚴格要求。在處理收集到的數(shù)據(jù)的過程中，測繪人員必須對該房屋及相關房地產要素進行調查和分析，將分析好的數(shù)據(jù)作為測繪工作的結果。這些寶貴的數(shù)據(jù)將成為房地產管理的重要保障。由于房產測繪信息的高度專業(yè)化和精細化，可以為管理者在決策過程提供有效的信息，提高部門管理水平。除此之外，房地產管理登記部門必須逐項詳細記錄各種房地產信息，為人們提供房地產的可靠信息，并使其成為重要的法律依據(jù)。房地產測繪是房地產開發(fā)的重要基礎。測繪信息不但反映了房地產的現(xiàn)實狀況，還為各種房地產交易和決策提供各種可靠的信息。房地產行業(yè)可以從房地產測繪中找到大量開發(fā)、運營和交易方面的重要數(shù)據(jù)，不但使人們避免交易過程中因信息不對稱造成的交易損失，同時也要通過房地產市場的角度來看待其核心和本質，并將房地產價值作為決策的重要依據(jù)[1]。

2 房產測繪過程中進行有效質量控制的建議

2.1 培養(yǎng)測繪人員的質量意識

提高測繪人員的質量控制意識是保障房地產測繪工作有效性的基礎。房地產測繪人員包括管理崗位人員、內部人員和外部人員，管理人員應對測繪人員進行嚴格的培訓。例如，在辦公室工作中，內業(yè)測繪人員應掌握不同類型和屬性的計算方法，要理解房產測繪圖紙并能夠熟練使用繪圖軟件。在外業(yè)工作中，測繪人員應按照相關標準來進行實地測繪，并熟練使用普通和先進的檢測和繪圖工具設備，盡量減少錯誤的發(fā)生。對于管理人員來說，不僅要了解外部標準，還要了解內部管理，更要有溝通和調解各方關系的能力。為大幅度提高測繪人員的業(yè)務能力，測繪單位必須嚴格制定年度上崗培訓計劃和職業(yè)技能提升年度培訓計劃。每個測繪團隊必須定期提交技能培訓的意向和需求，并將其納入年度培訓計劃當中。在培訓過程中，應適當進行績效考核。對于不符合培訓要求的工作人員不能讓其上崗，并將考核結果計入績效當中。大力開展房地產測繪人員職業(yè)道德教育，不斷向測繪人員灌輸新知識、新技能。與此同時，管理人員要制定對違規(guī)小組的獎懲措施，以提高員工的工作效率。

2.2 完善內部管控機制

對于房地產測繪工作來說，建立健全內部管控機制是十分重要的。①改進檢測過程。房地產測繪前，項目管理人員應認真審核委托人提交的各項申請材料，然后再按照材料設計測繪圖紙。作為實際檢測測繪工作的一部分，測繪人員應審查相關檢測測繪細節(jié)，尤其是某些不符合申請材料的內容和規(guī)劃。檢測測繪人員必須嚴格按照房地產計量規(guī)范和法律法規(guī)的要求，認真錄入和處理相關數(shù)據(jù)內容，計算房屋共有面積，以保障房地產測繪結果的準確性。②加大對工作人員的培訓力度。在日常工作中，企業(yè)要加強對測繪人員的培訓和管理工作，提高他們的綜合素質，以充分保證房地產測繪工作的效率和質量。與此同時，要提高測繪人員的職業(yè)道德意識，樹立起全心全意為人民服務的觀念，嚴格按照有關法律法規(guī)和測繪規(guī)范來進行房地產測繪。除此之外，房產企業(yè)還應注重測繪工作的公平公正，以促進房地產測繪市場的健康穩(wěn)定發(fā)展[2]。

為完善內部管控機制，就要嚴格執(zhí)行兩級檢查制度。房產測繪工作應按照相應的勘察成果編制技術勘察報告，履行驗收程序（圖1和圖2所示）。企業(yè)要嚴格執(zhí)行相關檢驗制度，即測繪公司作業(yè)人員的自檢制度。自檢是保證測繪質量的第一級檢驗。在測繪人員收集數(shù)據(jù)后，檢測人員應首先對收集數(shù)據(jù)進行檢查，核實數(shù)據(jù)是否完整，是否滿足“多方位觀測”的需要（圖3和圖4所示）。再看房屋切割墻的結構是否與設計結構一致，房屋的結構、標高和功能是否與設計相符。如果發(fā)現(xiàn)任何遺漏或錯誤，檢測操作員必須立即糾正。爭取在自查中消除錯誤，并在提交結果之前再一次進行全面檢查。互檢也屬于自檢，是一級檢查的一種，是指測繪作業(yè)人員在組內相互檢查。在進行充分自查的基礎上，現(xiàn)場參與者應整理檢測現(xiàn)場，并收集測繪成果數(shù)據(jù)，驗證繪圖結果是否科學合理，并將檢查結果傳送給參與該項工作的人員，以供其修改和優(yōu)化。相互檢查不僅可以檢查出自查中不易發(fā)現(xiàn)的錯誤，還可以讓員工相互學習，提高其業(yè)務水平，以減少專職質檢員二次檢驗的工作量，進一步提高工作效率，縮短測繪時間。測繪工作人員在進行自查和互查后，將一檢合格的產品交給專職檢測人員進行更加專業(yè)細致的二級產品檢測。專職質檢員應檢測所收集的現(xiàn)場測繪數(shù)據(jù)是否完整、分配是否合理、使用功能的定義是否正確，并形成相關的書面檢驗報告，然后進行存檔反饋。技術負責人應對測繪產品進行最終的檢查。最終審查主要關注結果與竣工圖的設計圖紙和竣工驗證條件的測量報告的是否一致，資產負債表結果的設計圖紙與微機預定位比率的是否一致，并進行驗證。如果通用配置組合報告的描述完整且準確，則應驗證檢測測繪產品的格式是否符合相關部門的認證要求，并對測繪產品進行最終技術總結。

圖1 房產測繪檢查工作

圖2 房產測繪檢查流程

圖3 測繪設備

圖4 房產測繪儀器結構

2.3 加大測繪監(jiān)管力度

為加強測繪監(jiān)督管理工作的透明度和公平性，在地產測繪和監(jiān)督管理的具體過程中，主管監(jiān)督管理員要積極接受社會監(jiān)督，鞏固和完善監(jiān)督管理范圍檢測測繪流程。這樣做是為了使監(jiān)督工作更加方便，保監(jiān)督和管理的每個環(huán)節(jié)和階段都沒有錯誤。在房產測繪監(jiān)督管理的具體過程中，有必要對測繪記錄行調查研究。①嚴格審查測繪機構資質，主要包括核 房人和確地進實測繪機構是否具備測繪資質等級，以防止某些不合格的經營者進行相關的檢測和測繪活動。②應重點審查測繪工作的相關數(shù)據(jù)，以確保數(shù)據(jù)的準確率，并核實測繪數(shù)據(jù)是否與實際情況一致。

2.4 加強測量精度控制

假如房地產區(qū)域的檢測測量精度存在問題，那么必然會使整個房地產區(qū)域的檢測和測繪出現(xiàn)誤差。所以，工作人員還必須嚴格控制區(qū)域測繪的準確性。通常情況下來講，房產測繪誤差必須把控在0.05m以內。同時，在監(jiān)測和測繪過程中，工作人員應減少極限點和房角點測繪的錯誤率，建立高精度的檢測測繪監(jiān)測網絡，確保監(jiān)測測繪工作的高質量。除此之外，中國也有關于繪制相鄰房地產平面圖相對點的相關規(guī)定，并應確保測繪誤差在0.025m范圍內。在房地產區(qū)域的實際測繪過程中，應滿足上述測量精度要求。

2.5 完善市場制度

房地產測繪的質量控制可以通過完善市場制度來進行把控，分為政府把控和企業(yè)把控。應先進行企業(yè)制度的初步審查，然后政府再進行最終審查，形成雙重審查，從而達到了高標準的質量控制。除此之外，企業(yè)應嚴格管理工作人員，不能讓未取得國家有關資質和測繪證書的人員進行測繪工作。相關部門應對測繪資格考試嚴格把關，企業(yè)應對人員的資質進行嚴格審查，通過資質篩查來控制專業(yè)人員的工作能力。此外，政府主管部門應發(fā)揮其在市場中的監(jiān)管作用。市場制度間接影響測繪行業(yè)的測繪質量，對促進測繪行業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展具有重要意義。政府有關部門對測繪行業(yè)的指導和支持推動了測繪行業(yè)向好發(fā)展。

2.6 提高對圖紙及資料的審查質量

對檢測測繪前期收到的圖紙和數(shù)據(jù)進行修訂，是確保檢測測繪順利開展并提高檢測測繪效率的重要前提。①確保提供審查的信息符合要求。對于客戶提供的施工圖，工作人員應進行細致的質量審查，以確保施工圖符合主管規(guī)劃部門的批準要求。②要保證審計數(shù)據(jù)的完整性。③確保特殊數(shù)據(jù)得到審查。由于建筑中存在一些在圖紙中無法看清的內容，如房屋建筑中的陽臺、屋頂?shù)?。所以，工作人員應對這部分特殊數(shù)據(jù)進行實地審查，否則很容易出現(xiàn)質量問題[3]。

2.7 完善房地產行業(yè)協(xié)會

房地產協(xié)會是一種中介機構，其具有監(jiān)督職能、調解職能和保護職能。它不但能夠提高內部控制力度，還能節(jié)省時間，其作用優(yōu)于其他機構。建立和完善房地產區(qū)域探測非常重要，我國需要加強對行業(yè)協(xié)會的支持，這將使產業(yè)集群在測繪規(guī)劃中發(fā)揮出更重要的作用。行業(yè)協(xié)會應監(jiān)督企業(yè)按時更新測繪相關設備，加強對設備的維護保養(yǎng)力度。房地產行業(yè)協(xié)會還應及時提出企業(yè)中存在的問題，并督促企業(yè)采取措施解決當前問題。房產協(xié)會應與時俱進地更新測繪相關法律法規(guī)，以提高同行業(yè)測繪單位問題處理方法的一致性。要消除市場上的不正當競爭，協(xié)調檢測測繪單位與監(jiān)管機構之間的關系。

3 結語

綜上所述，隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展，測繪技術也應跟上時代的步伐。工作人員對房地產檢測測繪技術和質量控制提出了新的要求，并且越來越重視房地產檢測測繪工作。房地產測繪單位要了解測繪行業(yè)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展，落實具體工作，加大對測繪工作質量的檢測力度。在實際工作中，房地產測繪單位要嚴格監(jiān)控數(shù)據(jù)和測繪圖紙的質量，為房地產行業(yè)的發(fā)展做出貢獻。