借名買的房，可能被判給別人

日前，“用你名字買的房不一定是你的房”沖上了微博熱搜，引發(fā)了網(wǎng)友對于借名買房的討論。部分買房者通過“借名買房”規(guī)避購房障礙，卻忽視了“借名買房”本身存在的極大法律風(fēng)險。

借名買房引爭議 分手情侶對簿公堂

?張先生與李女士原是戀人關(guān)系，因李女士不具備在京購房資格，便借用張先生的名義購買了一套房屋。房屋總價款440余萬元，其中首付款290余萬元由李女士支付，余款150萬元以張先生為主貸人，通過銀行貸款方式支付，房屋登記在張先生個人名下。

? 雙方還為此簽訂協(xié)議，明確約定房屋系李女士借用張先生名義購買，房屋首付款由李女士出資，房屋貸款由李女士負責(zé)償還，兩年后張先生配合將房屋過戶至李女士名下。

? 不久后兩人分手，雙方因房屋過戶問題產(chǎn)生爭議，李女士停止還貸，張先生每月代李女士償還銀行貸款。后李女士以合同糾紛訴至法院，要求張先生配合房屋過戶，并賠償律師費、訴訟費、公證費等各項損失。

? 庭審中張先生辯稱，其認可借名買房的事實，也一直在催促李女士盡快完成過戶。但李女士名下已經(jīng)有兩套房，根據(jù)北京限購政策，不具備購房資格。因此，是因李女士自身原因未能完成過戶。房屋登記在自己名下不光影響購房資格，作為房貸的主貸人，在李女士斷供之后，為了不影響個人征信，張先生只能先行還款。

? 訴訟中，雙方均表示同意將房屋過戶至李女士名下，房屋剩余貸款由李女士負責(zé)償還。雙方爭議焦點主要集中于各自的損失。最終法院判決張先生配合李女士將房屋過戶至李女士名下，李女士給付張先生墊付的各項費用合計十二萬七千余元。

? 宣判后，張先生提起上訴，在二審法官的主持下雙方達成和解。

法官說法

? 本案中，雙方簽訂了《協(xié)議》，對于借名買房關(guān)系進行了約定，以書面形式確定了房屋的實際出資人和權(quán)利人。從借名人和出借人的角度出發(fā)，該做法值得肯定，但借名買房依然存在很多法律風(fēng)險。

除了本案的情況外，常見風(fēng)險有：登記人反悔，在出資人證據(jù)不足，不能證明雙方之間系借名買房關(guān)系的情況下，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回買房款都很困難;房屋被征收，征收補償款被登記人領(lǐng)取從而產(chǎn)生糾紛;房屋實際購買人意外死亡，導(dǎo)致實際繼承人無法繼承房產(chǎn)等風(fēng)險。

稱父親名下房屋系借名 訴請所有權(quán)確認被駁

?李先生和顧女士夫婦育有二子一女，分別是長子李甲、次子李乙，小女李丙。二人生前購置了兩套房屋，均登記在李先生名下。在二老去世后，因房產(chǎn)繼承事宜協(xié)商未果，三子女以法定繼承糾紛訴至法院。

? 在繼承訴訟中，李甲提出，其中一套房屋雖然登記在李先生名下，但系其實際出資購買，且一直由其居住使用，其是房屋的實際權(quán)利人，該套房屋不應(yīng)當作為遺產(chǎn)分割，并據(jù)此另案提起所有權(quán)確認之訴，要求確認該套房屋歸其所有。

? 李乙和李丙對于李甲所述均不認可，稱兩套房屋均系單位分給父親的福利分房，購房款系父親出資，且登記在父親名下，均系父母遺產(chǎn)。因兩套福利房面積超標，后續(xù)補交了房屋差價款，該差價款雖系由李甲交納，但這并不意味著李甲取得了房屋所有權(quán)，房屋仍然是父母遺產(chǎn)。

? 法院經(jīng)審理認為，李甲主張涉案房屋系其借用李先生名義出資購買，應(yīng)當舉證證明雙方存在借名買房的合意，但其并未就借名買房一事提交相關(guān)證據(jù)，應(yīng)承擔舉證不能的法律后果。僅憑房屋出資行為不能產(chǎn)生對抗不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，據(jù)此駁回了李甲的全部訴訟請求。

“借名”所購房屋被查封咋辦

2018年，李女士為規(guī)避購房限購政策，借用弟弟李先生的名字購買了一套新房。房屋系李女士出資，《商品房預(yù)售合同》中“買受人”處的簽名系李女士借用李先生的名字簽署并按手印。購房后，李女士一家實際居住在房屋內(nèi)。但該房屋只辦理了預(yù)售合同備案，未辦理過戶登記手續(xù)。

? 2020年，法院生效判決確認李先生對宏遠公司負有借款債務(wù)的連帶清償義務(wù)，判決李先生向宏遠公司償還款項。因李先生未履行上述判決，宏遠公司向法院申請強制執(zhí)行，查封了預(yù)售登記在李先生名下的前述房屋。

? 2021年，李女士提起執(zhí)行異議之訴，以房屋系借用李先生名義購買并登記在李先生名下為由，主張涉案房屋歸其所有，并據(jù)此主張其所有權(quán)排除強制執(zhí)行。

? 法院經(jīng)審理認為，現(xiàn)涉案房屋尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，李女士基于借名購房合同關(guān)系直接訴請確權(quán)缺乏法律依據(jù)。并駁回了李女士的全部訴訟請求。

? 宣判后，李女士提起上訴，二審維持原判。該判決已生效。

法官說法

? 基于借名買房合同，能否直接請求確認享有物權(quán)？在司法實踐中，對于借名人以出名人為被告提起訴訟，直接要求確認房屋歸其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名買房合同，辦理房屋過戶登記手續(xù)，如果符合登記條件的，可以予以支持。

? 原因在于，借名人享有的并非排他的物權(quán)，而是基于合同約定的債權(quán)。本案中，即便李女士主張借名買房屬實，但其基于借名買房產(chǎn)生的也只是債權(quán)請求權(quán)，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動的結(jié)果，也不足以對抗宏遠公司享有的強制執(zhí)行的債權(quán)，因此，其要求排除對案涉房屋強制執(zhí)行的訴請不能成立。

（據(jù)微信公眾號“中國普法”）