不動(dòng)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移后發(fā)現(xiàn)界址范圍錯(cuò)誤的如何糾正

鐘京濤

1988年，某市因擴(kuò)建市政道路拆遷了居民譚某的臨街店鋪，作為補(bǔ)償將位于××路××號(hào)的一宗土地置換給譚某建房。同年7月，市城建局向譚某核發(fā)《民房改建施工決定》，載明改建面積99平方米，層數(shù)為3。1989年，該房屋建成（至今未改擴(kuò)建）。2008年，譚某取得×國(guó)用〔2008〕第20066號(hào)國(guó)有土地使用證（以下簡(jiǎn)稱66號(hào)證）。

譚某樓房南側(cè)有一宗原化工廠用地（以下簡(jiǎn)稱案涉宗地），某街道辦（以下簡(jiǎn)稱甲街道）與××經(jīng)濟(jì)合作社（以下簡(jiǎn)稱乙合作社）對(duì)該地產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。1998年6月，市政府作出土地糾紛處理決定（以下簡(jiǎn)稱9號(hào)決定），明確案涉宗地歸乙合作社，面積13.92畝。1999年9月，市政府根據(jù)申請(qǐng)向乙合作社核發(fā)×國(guó)用（99）字第05099號(hào)國(guó)有土地使用證（以下簡(jiǎn)稱99號(hào)證），證載土地面積13.97畝，《地籍調(diào)查土地登記審批表》中“鄰宗地”一欄僅有甲街道、乙合作社兩個(gè)單位蓋章，無(wú)譚某簽字。

2003年，乙合作社將案涉宗地轉(zhuǎn)讓給黎某，市政府隨后頒發(fā)×國(guó)用（2003）字第00058號(hào)國(guó)有土地使用證

（以下簡(jiǎn)稱58號(hào)證）。此后，黎某申請(qǐng)將該宗地變更至其注冊(cè)成立的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱丙公司）名下，市政府隨后頒發(fā)×國(guó)用（2004）字第00091號(hào)國(guó)有土地使用證（以下簡(jiǎn)稱91號(hào)證）。隨后，丙公司在案涉宗地上開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目興華廣場(chǎng)，因該項(xiàng)目堵塞譚某唯一出入通道和排水溝引發(fā)譚某多次提起民事訴訟和信訪。

2014年5月，市規(guī)劃局作出的《關(guān)于興華廣場(chǎng)用地規(guī)劃情況的復(fù)函》（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃局復(fù)函）載明“經(jīng)我局現(xiàn)場(chǎng)踏勘，譚某用地內(nèi)已建房屋外挑陽(yáng)臺(tái)部分伸入興華廣場(chǎng)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)”。2015年7月，譚某以91號(hào)證侵犯其合法權(quán)益為由向市中級(jí)法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為，91號(hào)證是由58號(hào)證變更而來(lái)，只變更了土地使用權(quán)人，未涉及用地范圍、界址和附圖，登記行為事實(shí)清楚，程序合法，91號(hào)證與66號(hào)證的面積、范圍無(wú)重疊。隨后于2015年12月作出××行初字第144號(hào)行政判決（以下簡(jiǎn)稱144號(hào)判決），駁回譚某的訴訟請(qǐng)求。譚某不服提起上訴。

省高級(jí)法院二審認(rèn)為，91號(hào)證未變更58號(hào)證記載的范圍、宗地界址;譚某房屋外挑陽(yáng)臺(tái)伸入91號(hào)證用地范圍問(wèn)題應(yīng)先由建設(shè)規(guī)劃和房屋管理行政部門依其職權(quán)作出認(rèn)定后，再通過(guò)法律途徑尋求救濟(jì)，隨后于2016年10月作出××行終第918號(hào)行政判決（以下簡(jiǎn)稱918號(hào)判決），駁回上訴，維持原判。譚某不服，申請(qǐng)?jiān)賹?，再審法院裁定駁回譚某的再審申請(qǐng)。

2018年10月，譚某向區(qū)法院起訴要求撤銷58號(hào)證，區(qū)法院以超過(guò)法定起訴期限為由駁回起訴。同年12月，譚某又向區(qū)法院起訴請(qǐng)求撤銷99號(hào)證。區(qū)法院一審認(rèn)為，規(guī)劃局復(fù)函、地籍調(diào)查程序（未通知相鄰權(quán)人譚某指界）、登記面積（超出9號(hào)決定記載面積0.05畝）、宗地圖（9號(hào)決定、66號(hào)證附圖均顯示譚某用地范圍與案涉宗地界線平行且中間留有明顯空隙，并無(wú)交點(diǎn)）等均表明99號(hào)證頒發(fā)證據(jù)不足、程序錯(cuò)誤，但該證已收回注銷，無(wú)可撤銷內(nèi)容。隨后作出××行初第481號(hào)行政判決（以下簡(jiǎn)稱481號(hào)判決），確認(rèn)頒發(fā)99號(hào)證行為違法。市自然資源主管部門不服，提起上訴。

二審法院于2019年6月作出××行終第94號(hào)行政判決（以下簡(jiǎn)稱94號(hào)判決），駁回上訴，維持原判。同年11月，譚某書面請(qǐng)求市自然資源主管部門糾正登記錯(cuò)誤未果。2020年1月再次向區(qū)法院起訴，請(qǐng)求判令市自然資源主管部門履行法定職責(zé)，區(qū)法院以超過(guò)訴訟時(shí)效為由駁回起訴，譚某不服提起上訴，二審法院裁定駁回上訴。2021年2月，譚某以918號(hào)判決依據(jù)事實(shí)被確認(rèn)違法為由，再次申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

疑惑

1.不動(dòng)產(chǎn)界址面積錯(cuò)誤的，多次轉(zhuǎn)移登記后如何糾正？

2.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中界址面積錯(cuò)誤的如何選擇救濟(jì)途徑？

分析

實(shí)踐中，地籍調(diào)查及房屋測(cè)繪中出現(xiàn)錯(cuò)誤在所難免，這些錯(cuò)誤多發(fā)生在首次登記中，通常在不動(dòng)產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移、歷時(shí)久遠(yuǎn)后才發(fā)現(xiàn)，由于涉及權(quán)利人切身利益和登記前端管理環(huán)節(jié)，以及后續(xù)登記成果應(yīng)用等因素，真正得以妥善處理的較少。

從司法訴訟角度看，后續(xù)登記行為因不涉及面積、界址變動(dòng)，在程序沒(méi)明顯瑕疵情況下只能確認(rèn)合法;首次登記行為已被后續(xù)登記行為所覆蓋缺乏可撤銷內(nèi)容，即使確認(rèn)違法，并以此推翻后續(xù)登記行為直至撤銷當(dāng)前登記行為的代價(jià)和社會(huì)影響極大，不僅沖擊已有登記秩序，也無(wú)助于問(wèn)題的實(shí)質(zhì)解決。

本案即為典型，99號(hào)證登記錯(cuò)誤顯而易見(jiàn)，也有一、二審法院的481號(hào)、94號(hào)行政判決及規(guī)劃局復(fù)函確認(rèn)。但是，登記錯(cuò)誤依然無(wú)法消除。再審法院在最后認(rèn)定登記錯(cuò)誤的同時(shí)也認(rèn)為，由登記機(jī)構(gòu)或者其他實(shí)際履行該職責(zé)的職能部門以申請(qǐng)首次登記時(shí)所提交的原始權(quán)屬來(lái)源材料為依據(jù)，糾正登記錯(cuò)誤事項(xiàng)，社會(huì)成本和社會(huì)不良影響最小。

實(shí)際上，此類問(wèn)題在行政程序中解決，已有相應(yīng)制度和部門職能設(shè)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第81條規(guī)定了依職權(quán)更正登記的程序。應(yīng)該說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)實(shí)事求是地依職權(quán)主動(dòng)糾錯(cuò)是解決此類問(wèn)題的主要途徑。但是，糾正不動(dòng)產(chǎn)界址面積錯(cuò)誤與簡(jiǎn)單的名稱地址錯(cuò)誤不同，不僅僅是數(shù)據(jù)及圖件的簡(jiǎn)單技術(shù)改動(dòng)，還會(huì)涉及前端的規(guī)劃、供地等管理環(huán)節(jié)，以及后續(xù)的稅收、交易等管理數(shù)據(jù)及措施，有的因改變現(xiàn)狀而無(wú)法更正或更正成本巨大。同時(shí)，現(xiàn)有更正登記制度設(shè)計(jì)中，無(wú)論是依申請(qǐng)更正登記還是依職權(quán)更正登記，都規(guī)定了“錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外”的例外情形，也就是說(shuō)錯(cuò)誤登記之后已辦理轉(zhuǎn)移登記的屬于更正登記的排除情形。因此，在首次登記中因不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏ǚ矫娉霈F(xiàn)的登記錯(cuò)誤，隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的多次變動(dòng)，涉及的權(quán)利主體和相關(guān)因素日益復(fù)雜，并不是現(xiàn)有的幾條規(guī)定能解決的，其中引發(fā)系列糾紛甚至賠償毫無(wú)疑問(wèn)，這就需要區(qū)分不同情形，進(jìn)一步明確處理程序等方面規(guī)定，并在更高層次立法中作出規(guī)定，以便于實(shí)際操作和化解糾紛。

本案中反映出的最大問(wèn)題是救濟(jì)渠道的選擇。當(dāng)事人歷時(shí)10余年、歷經(jīng)9次行政訴訟和多次民事訴訟，問(wèn)題仍未解決。從本案情況來(lái)看，案涉宗地99號(hào)證、58號(hào)證、91號(hào)證，訴訟時(shí)99號(hào)證、58號(hào)證已被收回注銷，地上已建成商品房且銷售完畢，實(shí)質(zhì)上歸屬全體業(yè)主共有，針對(duì)其中任何一個(gè)登記行為的撤銷或確認(rèn)違法訴訟均不能解決實(shí)質(zhì)問(wèn)題，只能是程序上空轉(zhuǎn)，白白浪費(fèi)時(shí)間、精力和司法資源。從現(xiàn)行制度設(shè)計(jì)來(lái)看，由行政職能部門通過(guò)更正登記程序處理應(yīng)是最佳解決途徑選擇。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第79條、第80條規(guī)定了權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的程序和要求。因此，通過(guò)申請(qǐng)更正登記、圍繞更正登記行為進(jìn)行復(fù)議、訴訟更有利于解決問(wèn)題。雖然現(xiàn)有更正登記制度的不充分、不完善會(huì)使登記機(jī)構(gòu)面臨一系列問(wèn)題，但是在問(wèn)題處理中通過(guò)司法機(jī)構(gòu)與登記機(jī)構(gòu)的充分溝通協(xié)調(diào)，可以為問(wèn)題的最終解決尋求最佳處理途徑。司法機(jī)構(gòu)對(duì)此作出判決后，登記機(jī)構(gòu)依生效司法文辦理更正登記，屬于依囑托登記，也減輕了登記機(jī)構(gòu)的壓力。

綜上所述，再審法院認(rèn)為：本案實(shí)際是雙方土地界址及權(quán)屬?zèng)_突而引發(fā)的行政爭(zhēng)議，生效判決已確認(rèn)99號(hào)證所登記的面積、四至范圍、宗地圖與乙合作社申請(qǐng)登記時(shí)提交的原始權(quán)源材料均不一致，該證登記錯(cuò)誤，據(jù)以核發(fā)的91號(hào)證登記亦存在錯(cuò)誤，一、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予以改判;因91號(hào)證頒證時(shí)間久遠(yuǎn)，案涉宗地上項(xiàng)目早已出售，直接撤銷必然對(duì)眾多業(yè)主的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生影響，行政成本較大，由登記機(jī)構(gòu)予以更正登記更為適宜。隨后，再審法院于2021年4月判決：撤銷省高級(jí)法院918號(hào)二審行政判決;撤銷市中級(jí)法院144號(hào)一審行政判決;責(zé)令市政府責(zé)成轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者其他實(shí)際履行該職責(zé)的職能部門對(duì)91號(hào)證中登記錯(cuò)誤事項(xiàng)予以更正登記。

本案反映出的是制度層面問(wèn)題，對(duì)利害關(guān)系人來(lái)說(shuō)無(wú)奈而影響巨大，對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)部門間溝通聯(lián)動(dòng)，共同應(yīng)對(duì)，而不能囿于部門之見(jiàn)，消極推諉。制度層面的問(wèn)題就應(yīng)在更高層面立法中完善，讓登記機(jī)構(gòu)有法可依。（作者單位：自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）